Investir dans l’Immobilier à El Salvador: Guide Expatriés

Publié le 30 octobre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Investir dans l’immobilier à l’étranger peut être à la fois une aventure passionnante et une stratégie financière astucieuse pour les expatriés, et El Salvador, avec son marché immobilier en pleine croissance, se présente comme une opportunité attrayante.

Réputé pour ses plages idylliques et son climat tropical, ce pays d’Amérique Centrale séduit par son potentiel de rentabilité et ses coûts d’acquisition relativement bas en comparaison avec d’autres marchés.

Alors que le gouvernement salvadorien met en œuvre des réformes économiques favorables aux investisseurs étrangers, il est temps de découvrir les avantages uniques et les spécificités à considérer avant de franchir le pas et de transformer l’ambition d’un investissement fructueux en une réalité tangible.

Comprendre le marché immobilier à El Salvador

Vue d’ensemble du marché immobilier au Salvador

Le marché immobilier au Salvador connaît une croissance soutenue, avec une augmentation significative des prix et un regain d’intérêt des investisseurs étrangers, notamment dans la capitale San Salvador, les zones côtières comme « Bitcoin Beach », La Unión, ainsi que dans des villes émergentes comme Berlin et Alegria.

Zone	Prix moyen achat (€/m²)	Prix location (€/m²/mois)
San Salvador (centre)	2 331,72	—
Barranquet-El Salvador	1 585	11,47
Fourchette observée SS	1 987 à 2 897	—

Les prix ont connu une hausse de l’ordre de 17 à 25 % sur un an dans certaines zones, reflétant une forte demande et un marché dynamique.

Types de propriétés disponibles

• Maisons individuelles (dans des quartiers résidentiels ou balnéaires)
• Appartements, particulièrement en centre-ville ou dans des résidences sécurisées
• Terrains à bâtir, principalement en périphérie urbaine ou sur le littoral
• Locaux commerciaux et entrepôts (secteur en plein essor)

Facteurs économiques et politiques influençant le marché

• Sécurité accrue : Baisse marquée de la criminalité grâce aux politiques sécuritaires récentes, rendant le pays plus attractif pour l’investissement.
• Stabilité politique : Le gouvernement actuel mise sur l’attractivité pour les investisseurs et la croissance économique.
• Réformes fiscales récentes :
  • Suppression de la taxe de 30 % sur les capitaux étrangers investis depuis mars 2024
  • Droit de mutation de 3 % pour les achats supérieurs à 28 000 $
  • Pas de taxe foncière annuelle
  • Taxe sur plus-value de 10 % (au-delà de 12 mois de détention)
• Incitations pour étrangers :
  • Exonérations fiscales partielles pour certains investissements
  • Possibilité pour les étrangers d’acquérir des biens en pleine propriété
  • Fiscalité attractive sur la détention longue

Perspectives et zones en développement

• Projets majeurs d’infrastructures : rénovation de ports (investissement turc de 1,6 milliard USD), développement d’infrastructures routières et logistiques, augmentation des capacités industrielles
• Demande croissante d’espaces industriels, d’entrepôts et de bureaux, notamment à San Salvador et La Unión
• Expansion des zones touristiques et balnéaires, particulièrement le long de la côte Pacifique

Conseils pratiques pour l’achat immobilier au Salvador

• Prévoir une vérification minutieuse des titres de propriété (due diligence) pour éviter tout litige foncier.
• Passage par un notaire local obligatoire pour l’authentification de la transaction.
• Ouverture d’un compte bancaire local recommandée pour faciliter les paiements.
• S’informer sur les démarches administratives, souvent plus lentes et bureaucratiques qu’en Europe.
• Recourir à une agence immobilière réputée ou à un avocat spécialisé en droit immobilier pour accompagner la transaction.
• Attention aux différences culturelles : la négociation fait partie intégrante du processus, et l’accompagnement par un intermédiaire local est souvent essentiel.
• Ressources utiles : chambres de commerce, agences immobilières internationales présentes à San Salvador, consultants locaux spécialisés dans l’accompagnement des expatriés et investisseurs.

Le Salvador combine aujourd’hui une forte dynamique de marché, une stabilité croissante et des opportunités attractives, notamment dans les zones urbaines et côtières en développement, sous réserve d’un accompagnement professionnel adapté.

Les démarches administratives et juridiques pour les expatriés

Démarches administratives pour expatriés souhaitant investir dans l’immobilier au Salvador

Obtention de visa ou permis de résidence

• Pour l’investissement immobilier, il n’est pas obligatoire d’avoir la résidence ou un visa spécifique pour acheter un bien, mais ceux souhaitant vivre au Salvador doivent demander un visa de résidence (délai moyen : 2 à 4 mois, coût administratif : 300 à 800 USD selon le type).
• Pour obtenir la résidence, il existe plusieurs options, dont la création d’une société locale et l’obtention d’un permis de travail via cette société.
• Les documents doivent souvent être apostillés et traduits.

Procédures d’achat et d’enregistrement de biens immobiliers

• Les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers au Salvador avec un passeport valide et une carte NIT (numéro d’identification fiscale salvadorien).
• L’acquisition doit être enregistrée au Centre national d’enregistrement (CNR), étape obligatoire pour sécuriser le transfert officiel de propriété.
• Le processus inclut :
  • Préparation d’une offre d’achat
  • Diligence raisonnable (recherche de titre, vérification des dettes et conformité municipale)
  • Signature de l’acte devant notaire
  • Clearance fiscale et municipale
  • Enregistrement du titre au CNR et bureau municipal
• Délais d’enregistrement : 22 à 37 jours
• Frais liés :
  • Honoraires d’avocat/notaire : généralement 1 % à 1,5 % du prix du bien ou forfait de 500 à 1 000 USD
  • Taxe de transfert : 3 % sur la part excédant ~28 500 USD
  • Frais d’enregistrement : 0,5 % à 1 %

Accès aux services légaux locaux

• Il est fortement conseillé d’engager un avocat spécialisé local pour :
  • Vérifier la propriété et l’absence de litiges
  • Rédiger et authentifier les contrats
  • Assurer la conformité fiscale et municipale
  • Protéger les intérêts de l’acheteur dans toutes les démarches
• Les avocats réalisent la due diligence et facilitent l’enregistrement auprès du CNR.

Cadre fiscal et juridique pour investisseurs étrangers

Thème	Détail
Fiscalité immobilière	Taxe de transfert de 3 % sur la part supérieure à 28 571,43 USD
Fiscalité sur revenus	Système territorial : seuls les revenus de source salvadorienne sont imposés
Autres impôts	Impôts fonciers locaux variables selon la municipalité
Restrictions	Aucune restriction d’achat pour les étrangers, sauf pour les terrains proches des frontières internationales ou certaines zones côtières sans autorisation préalable

Conseils et points de vigilance pour expatriés

• Toujours effectuer une diligence raisonnable approfondie : vérifier la conformité municipale, la situation hypothécaire, les antécédents juridiques du bien.
• L’enregistrement au CNR est indispensable pour garantir la sécurité juridique de la transaction.
• Les droits des étrangers sont globalement équivalents à ceux des nationaux, mais l’achat de terrains dans les zones frontalières (limite de 3 km) et certaines zones côtières nécessite des autorisations spécifiques.
• La présence physique au Salvador peut être requise pour le renouvellement de la résidence (minimum 8 mois/an, pas d’absence de plus de 3 mois consécutifs).
• Il est recommandé de s’appuyer sur des agences immobilières locales et de s’intégrer dans des réseaux d’expatriés pour faciliter les démarches et éviter les pièges.

Résumé des étapes clés

• Obtenir un passeport valide et une carte NIT salvadorienne
• Rechercher un bien et mandater un avocat pour la due diligence
• Préparer et signer l’offre d’achat
• S’assurer du clearance fiscal et municipal
• Signer l’acte chez notaire
• Enregistrer la propriété au CNR
• Régler les frais et taxes associés
• Envisager la demande de résidence si installation au Salvador

Financements internationaux et fiscalité pour investir à El Salvador

Principales sources de financement international pour les expatriés

• Prêts hypothécaires internationaux : Plusieurs banques et courtiers spécialisés proposent des crédits immobiliers aux expatriés souhaitant investir à l’étranger, y compris au Salvador. Les conditions varient selon les établissements, mais il est courant de devoir justifier d’un apport, de respecter un taux d’endettement maximal (en général 33%) et d’avoir un contrat stable. Le montant du financement peut atteindre 80 à 100% de la valeur du bien, selon le profil et le type de projet (résidence principale, secondaire, investissement locatif). Les taux d’intérêt pour les expatriés sont généralement comparables à ceux des résidents, mais une analyse personnalisée est nécessaire.
• Fonds de capital-risque : Les investisseurs institutionnels ou privés peuvent accéder à des fonds de capital-risque, particulièrement pour des projets immobiliers innovants ou liés à la technologie (par exemple, immobilier tokenisé, projets intégrant la blockchain).
• Partenariats privés : Le co-investissement avec des partenaires locaux ou internationaux reste une option courante, permettant de mutualiser les risques et d’accéder à des financements complémentaires.
• Envois de fonds personnels : Les transferts d’argent depuis l’étranger représentent une part majeure du PIB salvadorien et constituent une source de financement pour de nombreux investisseurs issus de la diaspora.

Incitations fiscales offertes par le gouvernement salvadorien

• Exonérations fiscales et réductions d’impôts : Le Salvador applique un système fiscal territorial. Les revenus de source étrangère (hors Salvador) ne sont pas imposés localement, ce qui peut intéresser les expatriés détenant des revenus hors du pays.
• Programme de citoyenneté par investissement : Le Salvador propose un programme (« passeport de la liberté ») permettant d’obtenir rapidement la citoyenneté contre un investissement substantiel (don au Trésor ou futur investissement immobilier), sans obligation de résidence physique. Ce programme inclut des avantages comme la facilité d’inclusion familiale et la rapidité de traitement des dossiers.
• Régime des résidents permanents : Obtenir la résidence peut ouvrir la voie à des avantages fiscaux et administratifs pour les investisseurs étrangers. Le pays prévoit également d’introduire une option d’investissement immobilier pour la résidence permanente.

Législation fiscale locale applicable aux revenus locatifs et plus-values

Type de revenu	Régime fiscal applicable
Revenus locatifs (source locale)	Imposés au Salvador, selon le barème progressif de l’IR.
Revenus de source étrangère	Non imposés (système territorial).
Plus-values immobilières	Imposées au Salvador, modalités selon durée de détention et montant de la plus-value.

Accords fiscaux internationaux

Le Salvador a conclu des accords de non-double imposition avec certains pays, permettant d’éviter l’imposition des mêmes revenus dans deux juridictions.

Il est essentiel de vérifier les accords en vigueur entre le Salvador et le pays de résidence fiscale de l’investisseur pour optimiser la fiscalité des revenus locatifs et des plus-values.

Conseils pratiques pour optimiser la fiscalité lors d’un investissement immobilier à El Salvador

• Comparer les offres de financement auprès de courtiers spécialisés pour expatriés afin d’obtenir les meilleures conditions (taux, assurance, frais de dossier).
• S’assurer d’être accompagné par un avocat local expérimenté en droit immobilier afin de sécuriser la transaction et la conformité fiscale.
• Profiter du système fiscal territorial en structurant ses revenus pour limiter l’imposition locale aux seuls revenus générés au Salvador.
• Examiner l’opportunité d’acquérir la résidence permanente ou la citoyenneté, notamment via les programmes d’investissement, pour bénéficier de certains avantages fiscaux ou administratifs.
• Vérifier l’existence d’accords de non-double imposition avec son pays de résidence afin d’éviter la double imposition sur les revenus locatifs ou les plus-values.
• Prendre en compte les modalités d’imposition des plus-values (en fonction de la durée de détention) pour optimiser la fiscalité lors de la revente.
• Anticiper les frais annexes (notaire, garantie, taxes locales) dans le calcul du rendement de l’investissement.

À retenir : Le Salvador offre un cadre attractif pour les investisseurs étrangers grâce à une fiscalité territoriale, des programmes spécifiques pour expatriés et une ouverture aux financements internationaux, à condition d’optimiser sa structuration juridique et fiscale.

Stratégies d’investissement pour optimiser votre patrimoine

Stratégies d’investissement immobilier spécifiques à El Salvador pour expatriés

Le marché immobilier salvadorien offre des opportunités variées pour les expatriés cherchant à optimiser leur patrimoine. Plusieurs stratégies sont particulièrement adaptées :

• Achat de résidences de vacances : Les villas en bord de mer à El Zonte, La Libertad ou Bitcoin Beach sont prisées par les expatriés et touristes, offrant des perspectives de valorisation et de location saisonnière.
• Investissement locatif résidentiel : Appartements urbains à San Salvador ou maisons suburbaines dans des lotissements sécurisés permettent d’obtenir des rendements locatifs attractifs, notamment dans les quartiers prisés par la classe moyenne montante ou les nomades numériques.
• Immobilier commercial : L’économie locale se modernise, entraînant une demande croissante pour des bureaux, entrepôts et centres commerciaux, en particulier à San Salvador et Santa Ana.
• Terrains et projets de développement : Les terrains côtiers ou ruraux sont recherchés pour des projets hôteliers, écotouristiques ou agricoles.

Type de bien	Fourchette de prix	Avantages principaux
Appartement urbain	60 000 – 200 000 $	Forte demande locative, valorisation stable
Maison côtière	80 000 – 400 000 $	Potentiel touristique et saisonnier
Maison coloniale	50 000 – 100 000 $ (Santa Ana)	Patrimoine, attractivité touristique
Unité commerciale	1 000 – 2 000 $/m² (centre-ville)	Croissance économique, diversification
Terrain urbain	15 000 – 35 000 $	Développement, plus-value potentielle

Avantages fiscaux et incitations pour les investisseurs étrangers

• Les étrangers bénéficient des mêmes droits que les locaux pour l’acquisition de biens immobiliers (hors restrictions mineures sur de très grandes parcelles rurales ou zones frontalières).
• Pas d’obligation de résidence ou de citoyenneté pour investir.
• Le Salvador envisage d’introduire des options de résidence par investissement immobilier, ce qui pourrait faciliter la gestion patrimoniale à long terme.
• La fiscalité immobilière reste modérée, avec des frais de transaction relativement faibles et une imposition sur les plus-values limitée si l’investissement est conservé sur une période de détention longue.

Évaluation et gestion des risques du marché salvadorien

Le marché reste en développement, avec une liquidité parfois modérée. Les variations de prix sont marquées entre les zones touristiques (croissance rapide) et les régions moins dynamiques. Les risques principaux incluent la volatilité politique, l’évolution du contexte sécuritaire, et la fluctuation de la demande touristique.

Stratégies de réduction des risques

• Diversification : Répartir les investissements entre immobilier résidentiel, commercial et touristique pour limiter l’exposition à un seul segment.
• Horizon long terme : Privilégier une détention de 3 à 5 ans minimum pour lisser les cycles de marché et maximiser les plus-values potentielles.
• Vérification juridique rigoureuse : Toujours procéder à une due diligence approfondie (titres de propriété, absence d’hypothèques, conformité au zonage).

Importance de l’accompagnement local

• Collaborer avec des agents immobiliers expérimentés pour identifier les quartiers porteurs et négocier au mieux.
• Faire appel à des avocats spécialisés pour sécuriser les transactions, vérifier les titres et assurer la conformité aux réglementations locales.
• S’informer auprès de spécialistes sur les tendances régionales (prix, rendement, sécurité).

Suivi et ajustement des investissements

• Surveiller régulièrement la valorisation du bien et la dynamique locative.
• Adapter la stratégie selon l’évolution du marché : arbitrer entre location saisonnière et longue durée, ou envisager une revente si la demande explose dans certaines zones.
• Rester informé sur les réformes économiques, les projets d’infrastructures et les incitations fiscales qui pourraient impacter la rentabilité.

Conseils pratiques pour expatriés investisseurs

• Privilégier les quartiers et types de biens adaptés à la clientèle expatriée et touristique.
• S’informer sur les tendances locales via des sources fiables et des experts installés sur place.
• Anticiper les évolutions du marché en restant flexible et prêt à réajuster son portefeuille immobilier.

À retenir : La réussite d’un investissement immobilier au Salvador repose sur la diversification, une gestion prudente des risques, un accompagnement local compétent et une veille active sur l’évolution du marché.