Investir dans l’Immobilier en Colombie pour Expatriés

Publié le 24 octobre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Investir dans l’immobilier à l’étranger représente une opportunité excitante pour les expatriés, et la Colombie, avec son marché dynamique et ses paysages à couper le souffle, se présente comme une destination des plus attrayantes.

Attirant un nombre croissant d’investisseurs internationaux, ce pays offre des possibilités de rendements prometteurs grâce à sa croissance économique continue et à une législation favorable aux investisseurs étrangers.

Que ce soit pour bénéficier d’un cadre de vie ensoleillé, diversifier son portefeuille, ou même préparer sa retraite, la Colombie est prête à séduire par ses atouts distincts et ses opportunités variées sur le marché immobilier.

Comprendre le marché immobilier colombien pour les expatriés

Analyse des tendances du marché immobilier en Colombie (2025)

Principales villes attractives pour expatriés :

• Bogotá : Capitale, centre économique, forte demande pour appartements et condos modernes.
• Medellín : Innovation, climat agréable, croissance du segment des condominiums et du luxe.
• Carthagène : Destination touristique, propriétés en bord de mer, centre historique, attractivité pour locations de vacances.

Ville	Prix moyen appartement (COP/m²)	Prix moyen maison (COP/m²)	Prix moyen appartement (€/m²)
Bogotá	6 420 199	4 403 146	850–1 500
Medellín	3 000 000–6 000 000	5 574 236 (Antioquia)	640–1 280
Carthagène	3 500 000–7 500 000	6 126 302 (Bolívar)	750–1 600
Cali	3 780 276	2 947 241	530–1 050
Barranquilla	4 338 824	3 224 379	600–1 170

Types de propriétés disponibles :

• Appartements : Modernes, souvent dans des immeubles sécurisés avec services.
• Maisons individuelles : Souvent en périphérie ou quartiers résidentiels.
• Condominiums : Segment en forte croissance, notamment à Bogotá et Medellín.
• Propriétés historiques ou de luxe : Surtout à Carthagène (centre historique, bord de mer).

Facteurs économiques, politiques et légaux :

Économie : Croissance modérée, amélioration de la sécurité, attractivité pour investisseurs étrangers.

Politiques : Stabilité relative mais attention à l’incertitude politique locale et aux changements réglementaires.

Légal :

• Les étrangers peuvent acheter librement des biens immobiliers.
• La propriété immobilière ne donne pas droit à la résidence ou à la citoyenneté.
• Démarches administratives : Vérification du titre de propriété, obtention du NIT fiscal, signature devant notaire, enregistrement au registre public.
• Recommandation : Recourir à un conseil juridique local et effectuer une due diligence approfondie.

Opportunités d’investissement et importance de l’emplacement :

• Villes avec forte demande locative et croissance touristique : Carthagène, Medellín, Bogotá.
• Développement des locations de courte durée dans les villes côtières.
• Rendements locatifs intéressants dans les quartiers centraux et touristiques.
• Projets d’infrastructure améliorant l’accessibilité (transports, urbanisation).

Risques et conseils pour les atténuer :

• Fluctuation du peso colombien (COP) par rapport à l’euro.
• Incertitudes politiques et légales.
• Risque de titres non clairs ou de litiges fonciers.
• Conseil :
  • Vérifier l’historique du bien.
  • S’entourer de professionnels reconnus (agent immobilier, avocat).
  • Privilégier les zones avec forte demande locative et infrastructures solides.

Coût de la vie et propriété :

Prix moyen du mètre carré en ville : 1 451 € (876 € à 2 410 € selon l’emplacement et le moment).

Coût de la vie inférieur à celui de la France (environ 72% moins cher pour l’immobilier urbain).

Charges et taxes foncières généralement modérées, mais varient selon la région et la valeur du bien.

Frais annexes : Notaire, enregistrement, taxes d’achat (généralement 1,5% à 3% du prix d’achat).

Entretien et sécurité : Prévoyez des frais pour la maintenance et la sécurité, surtout dans les grandes villes.

Liste des démarches administratives pour acheter en Colombie :

• Vérification du titre de propriété.
• Obtention du NIT (numéro d’identification fiscale).
• Ouverture d’un compte bancaire local (recommandé pour les transactions).
• Signature du contrat devant notaire.
• Enregistrement au registre public.
• Paiement des taxes et frais de transaction.

Points clés pour une décision éclairée :

• Emplacement : Privilégier les quartiers sécurisés et bien desservis.
• Potentiel locatif : Évaluer la demande touristique ou professionnelle.
• Sécurité juridique : Faire appel à des professionnels et vérifier la légalité du bien.
• Risques économiques : Anticiper la volatilité du peso et les fluctuations du marché.

Coût de la vie lié à la propriété :

• Frais de copropriété pour appartements/condos : Variables selon les services (sécurité, piscine, salle de sport).
• Charges annuelles (taxes, entretien) : Généralement faibles comparées à l’Europe.
• Services publics (électricité, eau, internet) : Modérés, dépendant du standing du logement.

À retenir :

L’investissement immobilier en Colombie offre de belles perspectives, mais exige rigueur, accompagnement et attention à la législation locale. L’emplacement demeure le facteur déterminant pour maximiser la valeur et limiter les risques.

Considérations juridiques et démarches administratives pour acheter en Colombie

Cadre légal de l’achat immobilier en Colombie

Les étrangers peuvent acheter, posséder, louer et vendre des biens immobiliers en Colombie sans restrictions majeures. Ils bénéficient des mêmes droits que les citoyens colombiens, protégés par la loi sur l’investissement étranger. La propriété ne donne pas droit à la résidence, mais l’investissement immobilier peut faciliter l’obtention d’un visa d’investisseur. Les seules limitations concernent les zones stratégiques ou militaires, rarement appliquées.

Démarches administratives pour l’achat

• Présenter un passeport valide (aucun visa ou carte d’identité locale n’est exigé pour l’achat).
• Ouvrir un compte bancaire en Colombie (requis pour les transferts supérieurs à 10 000 USD, avec justificatifs sur l’origine des fonds et délais variables).
• Enregistrer l’achat au Registre Public et au cadastre local.
• Faire appel à un notaire pour la signature de l’acte d’achat.
• Obtenir un visa d’investisseur si souhaité, en justifiant le montant investi.

Principaux frais et taxes à prévoir

Type de frais/taxe	Montant ou taux (indicatif)	Commentaires
Frais de notaire	Variable (généralement 1-2% de la valeur du bien)	Négociables selon le notaire
Taxe d’enregistrement	0,5-1%	Dépend de la municipalité
Impôt sur la plus-value	10-33%	Si revente dans les 2 ans
Taxe foncière annuelle	0,3-1,2%	Selon la valeur cadastrale

Stratégies de financement et fiscalité pour les investisseurs expatriés

Options de financement pour expatriés en Colombie

Prêts hypothécaires locaux

• Offerts par les banques colombiennes et agences spécialisées.
• Nécessitent généralement l’ouverture d’un compte bancaire colombien ou de courtage pour le transfert et l’enregistrement des fonds.
• Financement possible jusqu’à 70-80% de la valeur du bien pour les étrangers.
• Critères d’éligibilité : situation financière stable, justificatifs de revenus, parfois caution ou garant local.
• Taux d’intérêt : généralement entre 8% et 12% selon le profil et la devise.

Institutions financières internationales

• Prêts hypothécaires transfrontaliers disponibles via des courtiers spécialisés ou banques internationales.
• Crédit en devise étrangère (euro, dollar), montant minimum souvent requis (150 000 € ou équivalent).
• Critères : historique bancaire solide, capacité de remboursement, âge limite (souvent 75 ans à la dernière échéance).
• Taux généralement plus avantageux (3-4%), mais conditions strictes et frais d’assurance élevés.

Fonds propres

• Achat au comptant avec transfert de capitaux depuis l’étranger.
• Nécessite déclaration et enregistrement des fonds auprès de la Banque centrale colombienne.
• Pas de critères bancaires, mais contrôle de provenance des fonds et conformité fiscale.

Tableau récapitulatif des options de financement

Option	Taux d’intérêt	% Financement	Critères d’éligibilité	Conditions associées
Prêt bancaire local	8-12%	70-80%	Compte local, revenus stables	Enregistrement des fonds, garant
Prêt international	3-4%	Jusqu’à 80%	Historique bancaire, âge limite	Montant minimum, frais élevés
Fonds propres	0%	100%	Aucun	Contrôle origine des fonds

Astuces d’investissement adaptées aux profils expatriés

Particularités du marché immobilier en Colombie avantageuses pour les expatriés

Marché en forte croissance : Investissement étranger en hausse (+340% depuis 2020), avec une demande portée par le tourisme, la classe moyenne croissante et l’essor du travail à distance.

Avantage monétaire : Dépréciation du peso colombien offrant des opportunités de prix attractifs pour les devises fortes.

Quartiers en développement

• Medellín : El Poblado (haut de gamme), Laureles et Envigado (plus abordables), zones en croissance autour du métro et des nouveaux projets d’infrastructure.
• Bogotá : Chapinero, Usaquén et zones proches des futurs axes de transport.
• Cartagena : Bocagrande, Getsemaní et quartiers touristiques en bord de mer.

Types de biens populaires

• Appartements en copropriété (condos) dans les grandes villes.
• Maisons individuelles dans les périphéries urbaines.
• Biens dédiés à la location saisonnière (Airbnb, locations de courte durée).

Démarches administratives et légales pour expatriés

Aucune restriction à l’achat : Les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers avec les mêmes droits que les Colombiens (hors zones frontalières ou littorales spécifiques).

Étapes clés

• Vérification du titre de propriété (certificat de tradition y libertad).
• Signature d’un compromis de vente devant notaire.
• Dépôt du contrat à la surintendance de notariat et enregistrement du bien.
• Ouverture d’un compte bancaire local recommandée pour faciliter la transaction.

Visa d’investisseur : Investir au moins 350 salaires minimums colombiens (~120 000 USD, montant variable selon le taux de change) peut permettre d’obtenir un visa de résident.

Assistance légale : Il est vivement conseillé de recourir à un avocat spécialisé pour la vérification des documents et le suivi du processus.

Impact du taux de change

Fluctuations importantes du peso colombien face à l’euro ou au dollar : cela peut affecter significativement le prix d’achat et la rentabilité.

Conseils

• Suivre les tendances monétaires avant de convertir des fonds.
• Privilégier les virements au moment où le taux est favorable.
• Anticiper les impacts sur la revente ou le rapatriement de fonds.

Aspects fiscaux spécifiques aux investisseurs étrangers

Impôt / Frais	Particularités pour étrangers
Impôt sur la propriété (prédial)	Payable par tout propriétaire, taux variable selon la municipalité
Impôt sur la plus-value	En cas de revente, l’impôt dépend de la durée de détention et du montant de la plus-value réalisée
Déclaration de revenus	Obligatoire si vous percevez des loyers ou réalisez des gains en Colombie
Convention fiscale	Vérifier s’il existe une convention entre la Colombie et votre pays de résidence pour éviter la double imposition

Stratégies pour optimiser les rendements et limiter les risques

• Diversification : Investir dans plusieurs types de biens (urbain, touristique, résidentiel) ou dans différentes villes.
• Location saisonnière : Profiter de la demande touristique en optant pour des biens facilement louables à court terme.
• Sélection des quartiers en développement : Miser sur les zones bénéficiant d’investissements publics (transports, infrastructures) pour anticiper la valorisation.
• Investissement dans l’immobilier durable : Les bâtiments certifiés « verts » ou éco-responsables attirent une clientèle croissante et bénéficient parfois d’incitations.

Ressources locales fiables pour les expatriés

Agences immobilières spécialisées pour expatriés

• Medellin Advisors
• Fincaraiz
• Metrocuadrado
• Agences internationales présentes sur place

Conseils d’avocats et notaires spécialisés dans l’accompagnement des étrangers (multilingues de préférence).

Groupes d’expatriés et forums (Expat Exchange, communautés Facebook, réseaux d’investisseurs locaux).

À retenir : Un investissement réussi en Colombie passe par une bonne connaissance des marchés locaux, une anticipation des fluctuations monétaires, un accompagnement professionnel solide et une diversification des stratégies pour maximiser le potentiel tout en maîtrisant les risques.