Guide des réglementations pour hébergement touristique au Brésil

Publié le 30 août 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Le secteur du tourisme au Brésil, avec sa diversité culturelle et naturelle unique, offre une opportunité alléchante pour les investisseurs désirant se lancer dans l’hébergement touristique. Pourtant, s’y installer requiert de naviguer à travers un ensemble complexe de réglementations locales et nationales. De l’obtention des permis nécessaires à l’assimilation des lois environnementales, en passant par la conformité avec les normes de santé et sécurité, chaque étape doit être soigneusement planifiée pour garantir un séjour paisible et conforme aux normes en vigueur.

Que vous envisagiez d’ouvrir une petite auberge dans les montagnes de Minas Gerais ou un hôtel de luxe à Rio de Janeiro, comprendre les démarches administratives incontournables est crucial pour éviter les pièges légaux et maximiser le succès de votre projet.

Démarches pour l’hébergement touristique au Brésil

Pour mettre un hébergement touristique en conformité avec la réglementation brésilienne, les propriétaires doivent suivre plusieurs étapes clés et s’assurer de respecter toutes les obligations légales, fiscales et administratives.

Étapes clés pour la mise en conformité d’un hébergement touristique au Brésil :

1. Vérification de la possibilité de location
   • S’assurer que le règlement de copropriété ou de l’immeuble autorise la location saisonnière.
   • Exemple pratique : certains immeubles interdisent explicitement la location de courte durée, même si la loi fédérale l’autorise.
2. Obtention des permis et licences nécessaires
   • Immatriculation de l’activité commerciale auprès de la mairie (Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica – CNPJ, si activité régulière).
   • Demande d’un alvará de funcionamento (permis d’exploitation), délivré par la mairie locale.
   • Enregistrement auprès de la surveillance sanitaire locale (Vigilância Sanitária) pour attester du respect des normes d’hygiène.
3. Respect des normes de sécurité et d’hygiène
   • Mise en conformité avec les normes anti-incendie (extincteurs, plans d’évacuation, sorties de secours).
   • Respect des règles d’accessibilité et d’entretien.
   • Entretien régulier des installations sanitaires et des équipements électriques.
4. Obligations fiscales
   • Déclaration des revenus locatifs auprès de la Receita Federal (fiscalité brésilienne).
   • Paiement de l’Impôt sur le revenu (IRPF pour personnes physiques, IRPJ pour personnes morales).
   • Versement de la taxe municipale sur les services (ISS – Imposto Sobre Serviços).
5. Démarches administratives auprès des organismes locaux et nationaux
   • Enregistrement obligatoire auprès de l’Embratur (Institut brésilien du tourisme) pour tous les hébergements touristiques.
   • Inscription au Cadastur (registre officiel du Ministère du Tourisme), condition nécessaire pour exercer légalement l’activité.

Tableau récapitulatif des principales démarches :

Démarche	Organisme compétent	Documents/Actions nécessaires
Vérification du règlement de copropriété	Syndic/gestionnaire d’immeuble	Copie du règlement
Immatriculation de l’activité	Mairie, Receita Federal	CNPJ, alvará de funcionamento
Enregistrement sanitaire	Vigilância Sanitária (municipale)	Inspection, attestation d’hygiène
Respect des normes de sécurité	Pompiers, mairie	Rapport de conformité
Enregistrement auprès de l’Embratur et Cadastur	Ministère du Tourisme/Embratur	Dossier d’inscription
Déclaration et paiement des impôts	Receita Federal, mairie	Déclarations fiscales, paiement de l’ISS

Implications légales d’un défaut de conformité :

• Risque de sanctions administratives (amendes, fermeture de l’établissement).
• Possibilité de poursuites civiles en cas de sinistre ou de préjudice subi par un locataire.
• Interdiction de figurer sur les plateformes officielles et perte du droit d’exercer l’activité.

Rôle des autorités locales et des associations professionnelles :

• Les mairies accompagnent dans l’obtention des permis et contrôlent la conformité des installations.
• Les pompiers vérifient la sécurité incendie.
• Les associations professionnelles (ex : associations d’hôtellerie ou de propriétaires de locations saisonnières) offrent conseils, accompagnement administratif et formation continue.

Exemple pratique illustratif :

Un propriétaire à Rio de Janeiro souhaite louer son appartement via Airbnb :

• Il consulte le règlement de copropriété et obtient l’accord du syndic.
• Il déclare l’activité à la mairie et obtient un alvará de funcionamento.
• Il réalise une inspection des installations électriques et sanitaires, puis sollicite la Vigilância Sanitária.
• Il s’inscrit sur Cadastur et reçoit son numéro d’enregistrement Embratur.
• Il déclare ses revenus locatifs à la Receita Federal et s’acquitte de l’ISS auprès de la mairie.

L’enregistrement auprès de l’Embratur et le respect de toutes les démarches administratives sont obligatoires pour garantir la légalité de l’activité et éviter toute sanction. Les autorités locales et les associations professionnelles sont des ressources précieuses pour sécuriser et optimiser le processus.

Réglementations pour la location saisonnière au Brésil

La location saisonnière au Brésil est encadrée par la loi 8.245/1991, qui définit les droits et obligations des propriétaires et locataires pour les baux de courte durée, incluant l’obligation de respecter le règlement interne de copropriété et la conformité fiscale. Les étrangers peuvent investir et louer librement, sous réserve du respect des formalités locales.

Principales exigences légales pour les propriétaires

• Respect du règlement de copropriété : un immeuble peut interdire ou restreindre la location saisonnière.
• Conformité aux normes locales : sécurité (extincteurs, issues), hygiène, diagnostic énergétique dans certains cas.
• Enregistrement municipal souvent requis dans les grandes villes (Sao Paulo, Rio).
• Signature d’un contrat écrit précisant le montant du loyer, la durée et les conditions d’occupation.

Délais autorisés et restrictions applicables

Type de bail	Durée maximale	Particularités
Location saisonnière	Jusqu’à 90 jours	Non renouvelable tacitement
Bail standard	> 90 jours	Renouvellement possible

Certaines communes imposent des quotas sur le nombre d’hébergements touristiques ou réduisent le nombre total de nuits louables par an.

Obligations fiscales liées à la location saisonnière

• Déclaration obligatoire des revenus issus de la location courte durée auprès du fisc brésilien (Receita Federal).
• Paiement d’impôts selon régime choisi : Microempreendedor Individual (MEI) ou régime simplifié (Simples Nacional) pour personnes physiques ; abattements possibles mais seuils révisés régulièrement.
• Les plateformes en ligne peuvent transmettre automatiquement certaines informations au fisc.

Rôle des plateformes en ligne et intermédiaires

Airbnb, Booking, etc., facilitent l’accès au marché mais imposent leurs propres exigences contractuelles (vérification identité, assurance responsabilité).
La digitalisation permet une gestion à distance via channel managers ou conciergeries virtuelles.
Les intermédiaires professionnels doivent être enregistrés comme agents immobiliers (corretores) locaux.

Processus d’enregistrement & obtention de licence

1. Demande préalable auprès de la mairie compétente.
2. Fourniture des documents prouvant propriété/droit d’usage + conformité aux règles sanitaires/sécurité + DPE si exigé localement.
3. Attribution éventuelle d’un numéro unique municipal obligatoire pour publier sur plateformes publiques.

Amendes potentielles en cas de non-conformité

Liste indicative

• Location non déclarée : amende proportionnelle au revenu dissimulé
• Absence d’enregistrement municipal : blocage immédiat sur plateformes + pénalité fixe
• Non-respect du règlement intérieur/copropriété : expulsion locative + poursuites civiles

Exemples réglementaires spécifiques

Tableau comparatif Sao Paulo vs Rio

Ville	Enregistrement obligatoire	Quotas/logements touristiques	Amendes principales
São Paulo	Oui	Oui (zones tendues)	Jusqu’à 20 000 BRL / infraction
Rio	Oui	Restriction plages/zones centrales	Jusqu’à suspension licence municipale

Points clés à retenir

• Se conformer strictement aux règlements municipaux ET internes à chaque immeuble
• Déclarer tous revenus perçus via plateforme numérique ou directe
• Obtenir un numéro municipal avant publication/annonce publique
• Risque élevé en cas d’absence totale ou partielle de déclaration/enregistrement

Conseils pour les expatriés souhaitant louer en tant que propriétaires

Les propriétaires étrangers peuvent légalement acheter et louer des biens au Brésil, que ce soit en location longue durée ou saisonnière. La loi brésilienne ne limite pas l’accès à la propriété ni la mise en location pour les non-résidents, sous réserve du respect des exigences fiscales et contractuelles locales.

Principaux cadres législatifs :

• Code civil brésilien (Loi 10.406/2002) : définit le droit de propriété.
• Loi sur les locations urbaines (Loi 8.245/1991) : encadre les baux, y compris saisonniers (jusqu’à 90 jours).
• Loi sur les copropriétés (Loi 4.591/1964) : régit la vie en copropriété, certaines interdisent explicitement la location courte durée dans leur règlement interne.

Location de courte durée et permis :

• Les locations saisonnières sont autorisées jusqu’à un maximum de 90 jours par contrat.
• Certaines municipalités exigent un enregistrement auprès des autorités locales pour l’activité d’hébergement touristique.
• Dans certains cas, il est nécessaire d’obtenir un numéro de licence ou d’enregistrement qui doit figurer sur l’annonce publique du bien.
• Il convient de vérifier le règlement intérieur de chaque copropriété avant toute mise en location courte durée.

Démarches administratives incontournables :

Liste des étapes typiques :

• Obtenir un CPF (numéro fiscal brésilien) pour toute transaction immobilière
• Enregistrer le bien à votre nom auprès du registre immobilier local
• Se renseigner auprès des autorités municipales sur l’obligation éventuelle d’une licence spécifique pour hébergement touristique
  • Soumettre une demande avec pièces justificatives ; obtenir le numéro officiel
  • Afficher ce numéro sur vos annonces publiques

Type de Location	Démarches obligatoires	Permis requis
Longue durée	Contrat écrit enregistré	Non
Courte durée	Enregistrement municipal et licence	Oui

Pour rester informé, consultez régulièrement ces portails officiels ainsi que les sites professionnels reconnus afin d’obtenir toutes mises à jour réglementaires nécessaires avant toute opération.