Investissement Immobilier à Bahreïn : Atouts et Restrictions

Publié le 16 septembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Bahreïn, souvent considéré comme un joyau caché du Golfe Persique, offre un cadre particulièrement attrayant pour l’investissement immobilier, grâce à ses avantages fiscaux significatifs et sa position stratégique au cœur de la région.

Avec une économie en plein essor et un marché immobilier en constante évolution, le pays propose des incitations fiscales uniques, notamment l’absence de taxe sur le revenu des particuliers et la possibilité de transférer des fonds sans restrictions.

Toutefois, ces opportunités alléchantes s’accompagnent de certaines restrictions réglementaires que les investisseurs potentiels doivent connaître pour naviguer avec succès dans ce marché dynamique.

Que vous soyez un investisseur chevronné ou un nouveau venu sur la scène immobilière internationale, comprendre le paysage fiscal et réglementaire de Bahreïn est essentiel pour tirer le meilleur parti des opportunités qui s’y présentent.

Les avantages fiscaux pour l’investissement immobilier à Bahreïn

Bahreïn propose des incitatifs fiscaux majeurs pour encourager l’investissement immobilier, notamment :

• Exonération de droits de mutation et d’enregistrement sur certains types d’acquisitions immobilières dans les zones franches.
• Absence totale d’impôt sur le revenu pour les particuliers et les entreprises (hors secteur pétrolier/gazier).
• Aucune taxe sur les plus-values, la fortune ou les paiements effectués par les sociétés.
• Possibilité pour des investisseurs étrangers de détenir 100 % du capital dans la plupart des secteurs immobiliers, sans obligation de partenariat local.

Ces mesures se traduisent concrètement par :

• Facilitation de l’achat immobilier : absence d’impôts à chaque transaction ou lors de la revente, rendant le coût total nettement inférieur à celui observé dans la plupart des autres pays du Golfe.
• Gestion simplifiée des biens : aucune fiscalité récurrente (impôt foncier ou sur le revenu locatif), ce qui améliore significativement la rentabilité nette pour tous types d’investisseurs.

Tableau récapitulatif des principaux avantages fiscaux

Avantage fiscal	Impact direct
Absence impôt sur sociétés	Rentabilité accrue
Absence impôt sur le revenu	Revenus nets maximisés
Exonération droits mutation/TVA	Réduction du coût initial
Détention 100% capital étranger	Liberté stratégique et opérationnelle

Les impacts observés sur le marché immobilier bahreïnien incluent :

• Croissance continue du volume des transactions et hausse progressive des prix.
• Stabilité renforcée grâce à une réglementation transparente (RERA) protégeant investisseurs locaux/internationaux.
• Attractivité forte vis-à-vis des capitaux étrangers en quête d’optimisation fiscale régionale.

Quelques exemples récents illustrant ces bénéfices :

Le projet Waterbay, développé avec l’appui du fonds Mumtalakat, a attiré une clientèle internationale grâce aux hauts rendements locatifs (6–8 %) permis par l’absence quasi-totale de prélèvements fiscaux.

Des développements comme Bahreïn Financial Harbour ou Riffa Views ont bénéficié directement du régime avantageux accordé aux investissements étrangers. Ces projets participent activement au positionnement compétitif régional de Bahreïn face à Dubaï et Doha.

En synthèse, ces incitatifs fiscaux permettent non seulement une gestion allégée mais aussi un rendement supérieur comparativement aux autres marchés immobiliers du Golfe, consolidant ainsi Bahreïn comme destination phare pour tout investisseur soucieux d’optimiser sa fiscalité tout en diversifiant son portefeuille immobilier.

Comprendre les réglementations d’achat de biens immobiliers à Bahreïn

Principales lois et organismes de régulation

• Loi n° 27 de 2017 : permet la pleine propriété étrangère dans des zones spécifiques dites « de propriété libre ».
• RERA (Real Estate Regulatory Authority) : supervise les transactions, les courtiers et la conformité réglementaire.
• Survey and Land Registration Bureau (SLRB) : enregistre les transactions et transferts de propriété.

Zones géographiques accessibles aux étrangers

Zone	Type de biens accessibles	Particularités
Juffair	Appartements, résidences	Quartier expatrié, vie nocturne
Îles Amwaj	Villas, appartements, luxe	Bord de mer, plages privées
Quartier Seef	Condos, bureaux, biens commerciaux	Centre d’affaires, commerces
Durrat Al Bahreïn	Villas, appartements	Résidentiel, balnéaire

En dehors de ces zones, les étrangers peuvent uniquement louer pour une durée maximale de 99 ans.

Catégories de propriétés et limitations

• Résidences, biens commerciaux et d’investissement : accessibles aux étrangers dans les zones désignées.
• Terrains : généralement accessibles dans les mêmes zones, mais certaines restrictions locales peuvent s’appliquer (notamment pour des zones stratégiques ou à usage agricole/industriel).
• Zones non désignées : achat interdit, seule la location longue durée (99 ans) est possible pour les étrangers.

Démarches et documents requis

Document	Description et rôle
Passeport valide	Obligatoire, doit être à jour
Visa de résidence (si applicable)	Requis pour la résidence par investissement (min. 50 000 BHD)
Relevés bancaires	Capacité financière, 6 à 12 derniers mois
Lettres de crédit ou justificatifs	Origine et stabilité des fonds
Accord de vente immobilière	Contrat notarié, validé par les autorités compétentes
Titre de propriété	Délivré après enregistrement au SLRB
Permis du ministère compétent	Parfois nécessaire selon la localisation
Certificat CID/CPR	Identification centralisée (Central Informatics Organization)
Assurance maladie	Obligatoire pour permis de séjour
Casier judiciaire vierge	Exigé pour certains permis de résidence
Justificatif de domicile	Facture ou attestation pour vérification bancaire/administrative

Étapes du processus d’achat

• Sélection d’un bien dans une zone autorisée
• Signature d’un contrat de vente avec acompte (~10%)
• Vérifications juridiques et obtention du financement si nécessaire
• Transfert du titre au SLRB
• Paiement des frais d’enregistrement et remise du certificat de propriété

Implications fiscales et frais associés

Type de taxe ou frais	Taux ou coût
Frais d’enregistrement	2 % du prix d’achat
Frais notariaux/juridiques	0,5 à 1 %
Impôt sur les plus-values	Aucun
Impôt annuel sur les propriétés	Aucun
Impôt sur les revenus locatifs	Aucun (pour les particuliers)
TVA (nouvelles ventes commerciales)	5 % (n’apparaît que sur les ventes sur plans ou biens neufs)

Le Bahreïn est l’un des pays les plus favorables du Golfe en matière de fiscalité immobilière.
La fiscalité avantageuse peut influencer positivement les décisions d’investissement, en réduisant les coûts récurrents et les prélèvements sur les transactions.

Différences régionales et exceptions

• Seules les zones de pleine propriété (« freehold ») sont accessibles aux étrangers.
• Certaines zones stratégiques ou à vocation gouvernementale, agricole ou militaire restent inaccessibles.
• Des règles particulières peuvent s’appliquer pour l’achat de terrains, nécessitant une autorisation supplémentaire.
• Les réglementations peuvent évoluer selon les politiques de développement urbain ou de sécurité nationale.

Points à retenir

• Recours à un conseiller juridique local vivement recommandé pour garantir la conformité et anticiper les particularités régionales.
• Les démarches et exigences peuvent varier selon la localisation exacte du bien et la catégorie de propriété choisie.

Encadré spécial
Pour investir à Bahreïn, il est essentiel de cibler les zones de propriété libre, de préparer un dossier financier solide, et d’anticiper les frais d’acquisition, tout en tenant compte des éventuelles restrictions locales ou évolutions réglementaires.

Opportunités d’acheter une maison à Bahreïn

Bahreïn présente plusieurs facteurs attractifs pour les acheteurs de propriétés, notamment sa stabilité économique et ses efforts pour diversifier l’économie. Le pays a mis en place des initiatives pour attirer les investissements étrangers, ce qui contribue à son attrait pour les investisseurs immobiliers. Les zones résidentielles populaires incluent Diyar Al Muharraq, connu pour ses propriétés de luxe, et les quartiers établis comme Manama, qui offrent un bon retour sur investissement.

Les incitations fiscales sont également un atout majeur. Bahreïn ne prélève pas de taxe sur la plus-value immobilière, et les expatriés peuvent profiter des régimes de propriété en pleine propriété. Cela rend le marché immobilier bahreïnien particulièrement attrayant pour les investisseurs étrangers.

En termes de prix immobiliers, le coût moyen d’un mètre carré en ville est d’environ 2436.3 €, avec des fluctuations possibles entre 2160.96 € et 2542.22 € selon les périodes de l’année. Le marché de l’immobilier de luxe est en croissance, avec une prévision de 6,11 % de taux de croissance annuel composé (TCAC).

Zones Populaires

Zone	Caractéristiques
Diyar Al Muharraq	Propriétés de luxe, développement récent, attractif pour les investisseurs.
Manama	Quartier établi, offre un bon retour sur investissement, central.
Juffair	Zone résidentielle moderne, proche des commodités urbaines.

Incitations Fiscales

• Absence de taxe sur la plus-value immobilière : les acheteurs ne sont pas soumis à cette taxe.
• Propriété en pleine propriété pour les expatriés : permet aux étrangers de posséder des propriétés sans restrictions majeures.

Conseils Pratiques

1. Procédures Légales : Il est essentiel de consulter un avocat local pour s’assurer que toutes les formalités sont respectées.
2. Services Financiers : Les banques locales offrent des prêts hypothécaires adaptés aux acheteurs étrangers.
3. Recherche de Propriétés : Utiliser des plateformes immobilières en ligne pour identifier les propriétés disponibles et leur prix.

L’impact des restrictions sur les investissements en terres agricoles à Bahreïn

Principales restrictions légales et réglementaires sur les investissements en terres agricoles à Bahreïn :

• Propriété étrangère interdite en pleine propriété : Les étrangers, qu’ils soient résidents ou non-résidents, ne peuvent généralement pas acquérir de terrains agricoles en pleine propriété.
• Location possible sous conditions strictes : L’investissement étranger est autorisé par le biais de la location de terres publiques, principalement via des appels d’offres organisés par l’État. Ces locations sont encadrées par des exigences administratives spécifiques (inscription comme exploitant agricole auprès du ministère compétent, justification de capacité financière minimale, absence d’autres contrats actifs).
• Restrictions en zones rurales :
  • Interdiction de construction industrielle ou touristique sans autorisation spéciale
  • Limitation de la densité et des hauteurs bâties
  • Obligation stricte de préserver la vocation agricole du terrain

Statut	Achat plein propriété	Location possible
Citoyen bahreïnien	Oui	Oui
Résident étranger	Non (sauf exceptions)	Oui (sous conditions)
Non-résident	Non	Oui (sous conditions)

Influence sur l’attractivité pour les investisseurs étrangers dans l’agriculture

• La restriction à la pleine propriété réduit fortement l’attrait pour les investisseurs étrangers souhaitant s’engager durablement ou développer un patrimoine foncier.
• Le recours quasi exclusif à la location limite leur capacité à valoriser et sécuriser leur investissement sur le long terme.
• Les procédures administratives complexes et le contrôle étatique rendent Bahreïn moins compétitif face aux pays offrant une acquisition plus directe.

Justifications politiques, économiques ou environnementales

• Politiques :
  • Préservation du contrôle national sur les ressources foncières stratégiques
  • Protection contre une spéculation étrangère pouvant menacer la souveraineté alimentaire
• Économiques :
  • Garantie que les revenus issus des terres restent majoritairement locaux
  • Incitation au développement agricole porté par des acteurs nationaux
• Environnementales :
  • Maintien d’un usage agricole contrôlé et préservation des écosystèmes ruraux
  • Limitation du risque lié à un changement brutal d’affectation du sol

Impact sur le marché immobilier agricole local et sur les prix

Conséquences principales :

• Faible liquidité du marché foncier agricole car peu d’acheteurs potentiels hors citoyens bahreïniens
• Stabilité relative voire stagnation des prix agricoles due au faible niveau concurrentiel international

  Les prix peuvent néanmoins augmenter ponctuellement lors d’appels d’offres publics attractifs.

Exemples concrets d’investisseurs ou projets affectés

Liste illustrant quelques cas typiques :

• Entreprises agroalimentaires étrangères ayant dû renoncer à l’achat direct pour opter uniquement pour une location longue durée auprès de l’État.

  Exemple fictif courant : société internationale participant à un appel d’offre public sans possibilité légale de conversion vers une pleine propriété après expiration du contrat.

Réformes législatives envisagées ou proposées

Réforme proposée	Objectif	État actuel
Faciliter accès locatif aux étrangers	Stimuler production	En débat
Renforcer sécurité juridique transactions	Clarifier droits	Initiatives récentes
Ouvrir partiellement achat aux sociétés	Attractivité accrue	Pas encore adopté

Des débats existent autour notamment :

• D’une ouverture partielle vers certains types juridiques étrangers sous condition,
• D’une sécurisation renforcée pour attirer davantage capital international tout en gardant contrôle étatique.

Implications futures selon évolution des restrictions

Si assouplissement :

• Augmentation probable des investissements directs dans le secteur,
• Dynamisme accru du marché foncier,
• Potentiel hausse rapide mais contrôlée des prix

Si durcissement :

• Maintien voire accentuation du désintérêt international,
• Risque limité mais réel de stagnation sectorielle hors initiatives locales,

Développement économique futur dépendra donc largement :

du degré réel d’ouverture appliqué aux investisseurs non-bahreïniens dans ce secteur stratégique.