Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’évolution rapide du marché immobilier à Bahreïn présente une multitude d’opportunités et de défis pour les investisseurs locaux et internationaux, rendant essentiel une compréhension claire du cadre légal entourant les contrats immobiliers et les garanties.
Cet article se propose de décortiquer les aspects juridiques cruciaux liés aux transactions immobilières dans ce pays du Golfe, notamment la réglementation des contrats, les obligations des parties, et les garanties qui visent à sécuriser les investissements.
Que vous soyez acquéreur ou promoteur, une connaissance approfondie des normes contractuelles et des mécanismes de garantie est cruciale pour naviguer efficacement le marché dynamique du Bahreïn, et ainsi optimiser vos investissements tout en minimisant les risques juridiques.
Droit immobilier à Bahreïn : un aperçu des règles et régulations
Cadres juridiques et organismes de régulation en droit immobilier à Bahreïn
- Loi n° 27 de 2017 : socle du cadre juridique actuel, elle régit la propriété, les transactions, la gestion et la régulation immobilière.
- Code civil de Bahreïn : définit la propriété foncière et encadre les transactions.
- Real Estate Regulatory Authority (RERA) : autorité principale de régulation, elle supervise les agents, la gestion et la conformité du secteur.
- Survey and Land Registration Bureau (SLRB) : chargé de l’enregistrement des transactions et de la gestion du cadastre.
Processus d’acquisition de propriété
| Étape | Résidents bahreïniens | Étrangers (hors zones désignées) | Étrangers (zones désignées) |
|---|---|---|---|
| Achat | Libre sur tout le territoire | Non autorisé | Autorisé (pleine propriété) |
| Location | Sans limite | Jusqu’à 99 ans | Sans limite dans la zone |
| Procédure | Sélection du bien, signature du contrat de vente, vérifications juridiques, paiement de l’acompte (~10 %), enregistrement au SLRB, paiement des frais (2 % du prix), remise du certificat de propriété | Identique, mais limité aux zones désignées (Juffair, Îles Amwaj, Seef) | Identique, mais limité aux zones désignées (Juffair, Îles Amwaj, Seef) |
- Zones de propriété libre : Juffair, Îles Amwaj, Seef (liste en expansion).
- Résidence par investissement : possible via acquisition dans ces zones.
Restrictions potentielles
Les étrangers ne peuvent acheter en pleine propriété que dans les zones désignées.
Hors zones libres, seuls des baux de longue durée (jusqu’à 99 ans) sont possibles pour les non-ressortissants.
Procédures d’enregistrement
L’enregistrement se fait auprès du SLRB après vérification du contrat et paiement des frais d’enregistrement (2 % du prix d’achat).
Remise d’un certificat de propriété à l’acquéreur.
Droits des propriétaires et locataires
- Propriétaires : droit de pleine propriété (dans les zones autorisées), droit de louer, vendre, hypothéquer ou transmettre le bien.
- Locataires : droits régis par le contrat de bail, protection contre l’expulsion abusive, possibilité de recours en cas de non-respect des clauses.
Implications fiscales et financières
| Type | Taux ou coût |
|---|---|
| Frais d’enregistrement | 2 % du prix d’achat |
| Frais notariaux/juridiques | 0,5–1 % |
| Impôt sur les plus-values | Aucun |
| Impôt annuel sur les propriétés | Aucun |
| Impôt sur les revenus locatifs | Aucun (pour les particuliers) |
| TVA | 5 % (uniquement sur les ventes commerciales neuves ou sur plan) |
Le Bahreïn offre un cadre fiscal très favorable : pas d’impôt sur les loyers, sur les plus-values ni d’impôt foncier annuel pour les particuliers.
Garanties pour acheteurs et vendeurs
- Sécurité juridique accrue grâce à la loi n° 27/2017.
- Protection contre l’expropriation arbitraire.
- Contrôle des transactions par RERA et SLRB.
Recours légaux en cas de litige
Les parties peuvent saisir les tribunaux civils ou recourir à l’arbitrage en cas de litige contractuel, de non-respect des engagements ou de vices cachés.
La RERA peut intervenir en médiation et sanctionner les professionnels en cas de manquement aux règles du secteur.
Résumé des points clés
- Cadre légal moderne et sécurisé.
- Accès facilité à la propriété pour les étrangers dans les zones libres.
- Absence d’imposition sur les loyers et plus-values.
- Organismes de régulation actifs (RERA, SLRB).
- Recours judiciaires et arbitrage disponibles pour la résolution des litiges.
Bon à savoir :
À Bahreïn, la Loi sur l’enregistrement de la propriété de 2002 régit les transactions immobilières, tandis que l’Agence de réglementation des services immobiliers (RESA) supervise le secteur; les étrangers peuvent acquérir des biens dans des zones désignées, mais des restrictions s’appliquent hors de ces zones. Les contrats de vente doivent être enregistrés auprès du ministère de la Justice pour être valides, et les litiges peuvent être réglés par la Cour suprême civile, avec des implications fiscales sur les gains en capital limités, contrôlés par le ministère des Finances.
Contrats d’achat : comprendre les éléments clés pour les expatriés
Contrats d’achat immobilier à Bahreïn : éléments clés pour les expatriés
Types de contrats disponibles
- Contrat d’achat en pleine propriété (Freehold)
Accessible aux expatriés uniquement dans des zones désignées (ex. : Amwaj Islands, Durrat Al Bahrain, Juffair, Seef).
Offre la pleine propriété du bien, avec droit de revente et possibilité d’obtention d’un permis de résidence renouvelable. - Contrat d’achat en bail emphytéotique (Leasehold)
Permet l’acquisition de droits d’usage sur un bien pour une période déterminée (généralement 50 à 99 ans), mais la pleine propriété reste limitée.
| Type de contrat | Accès expatriés | Particularités juridiques | Zones autorisées |
|---|---|---|---|
| Pleine propriété | Oui (zones listées) | Droit de revente, résidence possible | Amwaj, Durrat, Juffair, Seef |
| Bail emphytéotique | Oui | Droit d’usage, durée limitée | Plus étendu, hors freehold |
Étapes essentielles du processus d’achat
- Sélection du bien dans une zone autorisée aux expatriés
- Vérification de l’éligibilité de la zone (freehold)
- Signature d’une offre d’achat ou d’un compromis
- Réalisation des vérifications administratives :
- Contrôle de la propriété du vendeur (titre de propriété)
- Absence d’hypothèque ou de dettes sur le bien
- Conformité du bien aux règles d’urbanisme locales
- Demande de financement (si nécessaire)
- Signature du contrat d’achat devant notaire ou autorité compétente
- Enregistrement officiel auprès du cadastre bahreïni
Clauses spécifiques à surveiller pour les expatriés
- Restriction géographique : seuls certains quartiers sont ouverts à l’achat étranger.
- Conditions d’obtention du permis de résidence : souvent lié au montant investi et à la zone.
- Droits de revente ou de location : vérifier si le contrat limite la revente ou la location à d’autres étrangers.
- Responsabilités d’entretien et charges de copropriété : bien clarifier la répartition des frais.
- Annulation ou restitution du dépôt : conditions précises en cas de non-finalisation de la vente.
Documents indispensables à la signature
| Document requis | Importance juridique |
|---|---|
| Passeport valide | Vérification d’identité |
| Permis de résidence (CPR) | Condition d’achat et d’enregistrement |
| Preuve de capacité financière | Garantie du financement de l’achat |
| Titre de propriété du vendeur | Validation de la légalité de la transaction |
| Contrat de vente (en arabe/anglais) | Acte officiel transférant la propriété |
| Justificatif d’emploi/revenu | Exigence bancaire et fiscale |
| Attestation de non-hypothèque | Assurance que le bien est libre de dettes |
Conseils pratiques pour une acquisition sécurisée
- S’informer sur la zone : acheter uniquement dans les quartiers autorisés aux étrangers.
- Vérifier la réputation du promoteur ou de l’agent immobilier : privilégier les professionnels reconnus.
- Faire appel à un conseiller juridique indépendant, spécialisé dans l’immobilier bahreïni.
- Lire attentivement chaque clause du contrat (notamment sur les restrictions et les obligations futures).
- Exiger des copies traduites en anglais si le contrat est rédigé en arabe.
- Se méfier des offres trop attractives et vérifier la viabilité du projet (surtout pour les biens neufs ou sur plan).
- Anticiper les frais annexes : frais juridiques, d’enregistrement, et de transfert (2 à 3 % de la valeur du bien).
- Conserver tous les documents et reçus relatifs à la transaction.
À retenir : L’achat immobilier à Bahreïn par un expatrié est possible mais strictement encadré juridiquement. Le respect scrupuleux des procédures, le recours à des professionnels qualifiés et la vigilance sur les documents et clauses contractuelles sont essentiels pour sécuriser l’opération et éviter les litiges.
Bon à savoir :
Les expatriés à Bahreïn doivent comprendre les types de contrats immobiliers disponibles, tels que le « Freehold » réservé aux zones spécifiques, et effectuer des vérifications administratives, comme l’assurance que le vendeur détient un titre de propriété valide. Assurez-vous que les clauses de non-revente avant une certaine période et les restrictions sur la propriété par des non-ressortissants soient bien analysées, et gardez à disposition le passeport, les visas valides, et l’accord de l’employeur lors de la signature pour éviter des complications légales.
Garanties et protections pour les acheteurs immobiliers à Bahreïn
Types de garanties légales pour les acheteurs immobiliers à Bahreïn :
- Garantie contre les vices cachés : Protège l’acheteur contre tout défaut non apparent lors de la vente et compromettant l’usage ou la valeur du bien.
- Garantie décennale : Couvre pendant dix ans après la livraison, les défauts affectant la solidité ou l’intégrité du bâtiment, engageant la responsabilité des promoteurs et constructeurs.
- Garantie de conformité : Assure que le bien livré correspond aux spécifications contractuelles (surface, matériaux, équipements).
| Type de garantie | Durée | Objet couvert | Partie responsable |
| Vices cachés | 2 ans dès découverte | Défauts non apparents | Vendeur/promoteur |
| Décennale | 10 ans | Solidité, structure | Promoteur/constructeur |
| Conformité | À réception | Équipements/finition | Vendeur/promoteur |
Obligations des promoteurs envers les acheteurs immobiliers :
- Remettre un acte de vente notarié et enregistré
- Fournir un certificat de non-objection garantissant l’absence d’hypothèque ou litige sur le bien
- Respecter toutes normes locales en matière de construction et d’urbanisme
- Livrer le bien conforme au contrat signé
Importance de l’enregistrement des contrats :
L’acte de vente doit impérativement être enregistré auprès du Survey and Land Registration Bureau. Cet enregistrement officialise le transfert légal du bien à l’acheteur et protège ses droits. Sans cette formalité, il n’y a pas reconnaissance officielle ni protection juridique solide.
Recours juridiques en cas de litige immobilier à Bahreïn :
- Mise en demeure écrite adressée au vendeur ou au promoteur
- Saisine des autorités compétentes (Survey and Land Registration Bureau)
- Médiation devant une commission locale ou recours devant les tribunaux civils pour obtenir réparation (annulation vente, indemnisation)
Exemples concernant les droits des acheteurs :
- Droit à rétractation dans certains cas spécifiques avant signature définitive
- Droit à indemnisation si vice caché découvert après achat
- Possibilité d’exiger correction immédiate en cas d’inconformité
Liste des principales autorités intervenant dans la supervision immobilière et la résolution des litiges :
- Survey and Land Registration Bureau (enregistrement foncier)
- Municipal Council (conformité urbanistique)
- Ministry of Housing (supervision réglementaire)
Ces entités valident documents officiels, supervisent transactions immobilières et peuvent intervenir pour arbitrer ou sanctionner en cas d’abus.
Pour garantir votre sécurité juridique lors d’un achat immobilier à Bahreïn, vérifiez chaque document auprès des autorités compétentes, exigez toutes certifications nécessaires avant paiement final et faites-vous accompagner par un avocat spécialisé.
Bon à savoir :
Les acheteurs immobiliers à Bahreïn bénéficient de la garantie décennale contre les vices cachés et doivent s’assurer de l’enregistrement des contrats de vente pour être protégés légalement ; en cas de litige, ils peuvent faire appel à l’Autorité de régulation immobilière, qui supervise les obligations des promoteurs.
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