Obtenir un permis de construire à Bahreïn : guide réglementaire

Publié le 16 septembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Dans un pays en pleine évolution comme le Bahreïn, obtenir un permis de construire s’aligne avec des réglementations rigoureuses qui s’adaptent continuellement aux besoins économiques et environnementaux actuels. Ce processus, crucial pour quiconque envisage de bâtir dans cette région stratégiquement située du golfe Persique, nécessite une compréhension approfondie des législations en vigueur.

L’article dévoile comment naviguer efficacement à travers ces procédures administratives, en mettant en lumière les étapes clés et les défis potentiels que les investisseurs et promoteurs immobiliers pourraient rencontrer.

Introduction aux permis de construire à Bahreïn

Le secteur de la construction à Bahreïn s’inscrit dans un contexte historique marqué par une modernisation rapide depuis les années 1970, stimulée par la croissance pétrolière puis diversifiée grâce à des politiques économiques ambitieuses. Ces dernières décennies, le pays a mis l’accent sur le développement urbain durable et l’attraction d’investissements étrangers afin de soutenir sa croissance démographique et son expansion économique.

Les permis de construire jouent un rôle central dans ce processus, car ils encadrent légalement toute nouvelle construction ou rénovation majeure. Ils garantissent que les projets respectent les normes urbanistiques, environnementales et techniques du pays, condition essentielle pour :

• Maîtriser l’expansion urbaine.
• Prévenir les risques liés à la sécurité des bâtiments.
• Soutenir la durabilité environnementale.
• Attirer des investissements structurants.

Les principaux organismes gouvernementaux impliqués :

Organisme	Rôle principal
Ministère des Travaux publics et du Logement	Supervision générale, élaboration des normes de construction
Conseil de développement économique (EDB)	Promotion des investissements, facilitation administrative pour projets stratégiques
Municipalités locales	Instruction technique et délivrance opérationnelle des permis
Unité de l’énergie durable (SEU)	Intégration d’exigences liées à l’efficacité énergétique

Objectifs majeurs des réglementations en vigueur :

• Assurer la sécurité publique via le respect strict des codes du bâtiment.
• Favoriser le développement urbain planifié selon les priorités nationales.
• Promouvoir la durabilité écologique avec notamment l’intégration progressive de normes écoénergétiques depuis 2010 (bâtiments écologiques).
• Simplifier et accélérer certains processus pour stimuler les investissements majeurs via par exemple le « permis Or », qui offre un accès prioritaire aux services administratifs pour grands projets créateurs d’emplois ou générant plus de 50 millions USD d’investissement.

Défis courants rencontrés par les demandeurs :

• Procédures administratives complexes nécessitant souvent plusieurs validations interservices
• Délais parfois longs dans l’obtention effective du permis
• Interprétation variable ou évolutive des exigences techniques selon les municipalités

Efforts récents pour moderniser/simplifier :

• Lancement du « permis Or » en 2023 avec guichet unique dédié aux grands investisseurs
• Digitalisation progressive du dépôt/dossier suivi administratif
• Incitations fiscales/allégements financiers pour encourager pratiques constructives durables
• Renforcement continu du dialogue public/privé afin d’ajuster réglementations aux besoins réels du marché

L’évolution constante vers une administration plus efficace reflète ainsi la volonté bahreïnienne d’associer attractivité économique internationale, qualité urbaine locale et performance environnementale.

Types d’autorisations nécessaires pour les projets de construction

Types d’autorisations nécessaires pour les projets de construction à Bahreïn :

• Permis de construire standard : Indispensable pour toute nouvelle construction, modification ou rénovation.
• Permis environnementaux : Nécessaires pour les projets susceptibles d’impacter l’environnement ou situés à proximité de zones protégées.
• Autorisations spécifiques pour infrastructures critiques : Requises pour les projets touchant des installations essentielles (réseaux d’eau, électricité, télécommunications, etc.).
• Autorisation culturelle ou patrimoniale : Obligatoire pour les parcelles identifiées par l’Autorité de la culture et des antiquités de Bahreïn (BACA).
• No-objection certificates (NOC) : Certificats délivrés par diverses entités (voir tableau ci-dessous) pour garantir la conformité du projet aux exigences sectorielles.

Principales agences et autorités responsables de la délivrance des autorisations

Type d’autorisation	Agence/Autorité responsable
Permis de construire	Municipalités, Urban Planning & Development Authority
Permis industriels	Ministry of Industry, Commerce & Tourism (MOICT), IAOD
Permis environnementaux	Supreme Council for Environment
Autorisation patrimoniale	Bahrain Authority of Culture and Antiquities (BACA)
Raccordement réseaux	Sanitary Engineering Planning & Projects Directorate, Water Distribution Directorate, Electricity & Water Authority
Autorisation aéronautique	Civil Aviation Affairs

Processus et conditions d’obtention des autorisations principales

• Permis de construire standard
  • Engager un bureau d’ingénierie agréé pour préparer les plans et documents techniques.
  • Révision des plans par un second bureau d’ingénierie indépendant.
  • Dépôt en ligne du dossier via le portail Benayat.
  • Examen par les autorités concernées (urbanisme, réseaux, aviation si hauteur > 30 m).
  • Paiement des frais requis.
  • Délivrance électronique immédiate après paiement.
• Permis environnementaux
  • Dépôt d’une étude d’impact environnemental.
  • Analyse par le Conseil suprême de l’environnement.
  • Obtention du NOC environnemental avant la demande du permis de construire.
• Autorisation pour infrastructures critiques
  • Dossier technique détaillé (plans de réseaux, équipements, sécurité).
  • Validation par les ministères et agences sectorielles.
  • Respect des normes spécifiques selon la nature de l’infrastructure.
• Autorisation patrimoniale (BACA)
  • Pré-approbation requise pour les parcelles identifiées.
  • Délai typique : 10 jours ouvrés.

Délais typiques d’obtention des autorisations

Type de projet	Délai moyen de traitement
Résidentiel	4 à 8 semaines
Commercial	8 à 12 semaines
Industriel	12 à 16 semaines
Parcelles patrimoniales (BACA)	10 jours ouvrés pour la pré-approbation

Documents généralement requis

• Plans architecturaux et d’ingénierie
• Certificat de propriété du terrain
• Étude d’impact environnemental (si nécessaire)
• NOC des autorités concernées
• Programme de construction
• Plans détaillés de réseaux (eau, électricité, assainissement)
• Accord écrit sur la phasage des travaux (pour les zones industrielles)

Sanctions et amendes en cas de non-respect

• Amendes administratives pour travaux sans permis ou en dehors du cadre autorisé.
• Suspension immédiate du chantier.
• Obligation de démolir ou de remettre en conformité les ouvrages non conformes.
• Poursuites judiciaires pour infractions graves (atteinte à l’environnement, à la sécurité publique ou au patrimoine).

À retenir

Il est essentiel de préparer un dossier complet et conforme aux exigences des différentes agences, sous peine de retards importants, d’amendes, voire d’arrêt du projet. Travailler avec des professionnels expérimentés et bien informés des réglementations locales est vivement recommandé pour sécuriser l’obtention des autorisations.

Réglementations d’urbanisme à Bahreïn pour les expatriés

Aperçu des lois d’urbanisme à Bahreïn et application aux expatriés

Les lois d’urbanisme à Bahreïn imposent un cadre strict pour le développement immobilier, en particulier pour les expatriés. Seuls certains quartiers désignés, comme Juffair, Îles Amwaj, Seef et Durrat Al Bahreïn, sont ouverts à la pleine propriété étrangère. En dehors de ces zones, les expatriés ne peuvent généralement que louer des biens immobiliers, pour une durée maximale de 99 ans.

Types de propriétés accessibles aux expatriés

Type de propriété	Zones autorisées pour expatriés	Modalités d’acquisition
Appartement, villa, terrain	Juffair, Îles Amwaj, Seef, Durrat Al Bahreïn	Pleine propriété
Bien immobilier hors zones	Hors quartiers désignés	Location longue durée (max 99 ans)
Propriété en zone protégée	Zones sensibles écologiques et patrimoniales	Autorisation spéciale requise

Procédures pour l’obtention d’un permis de construire par un expatrié

• Étude de faisabilité : Évaluation initiale des coûts et contraintes réglementaires.
• Soumission des plans de construction : Plans détaillés à déposer auprès des autorités compétentes, respectant les normes techniques et environnementales.
• Enregistrement de la propriété : Inscription obligatoire auprès du Survey and Land Registration Bureau (SLRB).
• Obtention du permis de construire : Autorisation officielle délivrée après examen du dossier.
• Respect des normes locales : Conformité obligatoire aux réglementations d’urbanisme, de zonage et environnementales.

Restrictions spécifiques d’aménagement et de zonage

• Les expatriés ne peuvent construire que dans les zones explicitement ouvertes à la propriété étrangère.
• Les projets en zone protégée sont soumis à des normes environnementales renforcées (matériaux écologiques, études d’impact, consultations locales).
• Des restrictions sur la hauteur des bâtiments, la densité de construction et l’usage des sols peuvent s’appliquer, selon le quartier et la nature du projet.

Autorités locales responsables de l’approbation

Autorité	Rôle principal
Survey and Land Registration Bureau	Enregistrement des transactions foncières
Municipalité locale	Délivrance des permis de construire, contrôle du zonage
Ministère des Travaux, Municipalités et Urbanisme	Supervision des normes de construction et des grands projets
Autorités environnementales	Validation des études d’impact et conformité écologique

Implications légales et fiscales pour les expatriés

• Respect obligatoire des réglementations : Tout manquement peut entraîner amendes, sanctions ou confiscation du bien.
• Taxes et frais : Frais d’enregistrement, taxes municipales et parfois taxes environnementales spécifiques selon le type de projet.
• Incitations : Possibilité de bénéficier de subventions pour l’écoconstruction (jusqu’à 50 % des coûts pour certains équipements écologiques).

Changements récents affectant les expatriés

• Renforcement du Bahreïn Green Building Code imposant des critères stricts d’efficacité énergétique et d’éco-construction.
• Mise en œuvre de la Loi n°7 de 2022 sur l’environnement, avec des exigences accrues pour les projets dans les zones sensibles.
• Développement de nouveaux quartiers ouverts à l’investissement étranger, mais avec contrôle renforcé sur la qualité et la durabilité des constructions.

Conseils pratiques pour réussir le processus

• Recherche approfondie sur les zones et les restrictions avant tout projet.
• Consultation d’un avocat spécialisé en droit immobilier bahreïnien pour éviter les erreurs de procédure.
• Préparation de la documentation complète (contrat de vente, plans, preuves de propriété, études d’impact environnemental).
• Anticipation des délais : Les démarches peuvent être longues, notamment en zone protégée.
• Budgetisation des coûts annexes : Prendre en compte les frais d’avocat, de notaire, d’enregistrement et d’études techniques.
• Recours à une agence locale pour accompagner les démarches administratives et faciliter la communication avec les autorités.

À retenir :

Pour toute acquisition ou construction, les expatriés doivent s’assurer de la conformité totale avec les lois locales, obtenir toutes les autorisations requises, et solliciter des conseils juridiques pour sécuriser leur projet et éviter tout risque de sanction.