Avantages fiscaux et restrictions: Investissement immobilier RD

Publié le 2 septembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Investir dans l’immobilier en République dominicaine présente une opportunité attrayante pour les investisseurs désireux de diversifier leur portefeuille dans un marché en pleine expansion. Ce paradis tropical n’offre pas seulement des paysages époustouflants, mais également des avantages fiscaux significatifs tels que l’absence d’impôt sur la fortune et des frais de succession réduits.

Cependant, avant de se lancer, il est essentiel de comprendre les restrictions légales entourant l’achat de propriétés par des étrangers, ainsi que les précautions à prendre pour naviguer efficacement dans ce secteur dynamique.

Analyser les opportunités d’achat de biens en République dominicaine

Facteurs économiques et stabilité

• Stabilité politique et économique : Depuis les années 1990, la République dominicaine affiche une stabilité qui a favorisé la croissance du tourisme, des investissements étrangers et du secteur immobilier.
• Croissance économique : L’économie est dynamique, soutenue par le tourisme, les infrastructures et les investissements internationaux.
• Inflation et hausse des prix : Les prix de l’immobilier augmentent, en particulier dans les zones touristiques, bien que l’inflation tempère parfois la rentabilité nette.

Régions en croissance et potentiel de retour sur investissement

• Punta Cana : Très prisée, en particulier pour les biens en bord de mer et les résidences de luxe, avec une forte demande touristique.
• Santo Domingo : Capitale économique, croissance urbaine, opportunités pour les appartements modernes.
• Cabarete, Sosua, Las Terrenas : Attractives pour leur vie balnéaire et leur attrait touristique croissant.

Région	Atouts principaux	Type de bien recherché	Prix médian (appartement)
Punta Cana	Tourisme, plages, projets hôteliers	Villas, condos, hôtels	~141 513 DOP/m²
Santo Domingo	Capitale, vie urbaine, commerces	Appartements, bureaux	~113 676 DOP/m²
Las Terrenas	Plages, expatriés, éco-développement	Villas, éco-lodges, appartements	—
Cabarete/Sosua	Surf, expatriés, vie balnéaire	Maisons, appartements	—

Types de biens immobiliers attractifs

• Villas et appartements en bord de mer : Rentabilité élevée via la location saisonnière.
• Résidences de haut standing : Demande croissante parmi les expatriés et les touristes.
• Propriétés urbaines modernes : Forte demande à Santo Domingo, notamment pour la classe moyenne montante.

Projets de développement urbain et infrastructures

• Développement des routes et transports : De nombreux projets routiers et l’amélioration des connexions aéroportuaires stimulent la valorisation de certaines zones, en particulier autour de Punta Cana et Santo Domingo.
• Zones en mutation : Les quartiers en périphérie de Santo Domingo, ou proches des nouveaux axes routiers, voient leur attractivité et leur valeur augmenter.

Demande touristique et impact sur l’investissement locatif

• Demande locative saisonnière forte : Les propriétés à Punta Cana se louent entre 30 et 70 euros la nuit sur des plateformes comme Airbnb.
• Rentabilité : Les rendements bruts peuvent atteindre 5-7%, avec une forte occupation en haute saison.
• Effet d’entraînement : Le tourisme soutient la demande de logements meublés, d’appartements et de villas.

Nouvelles tendances du marché

• Logements durables : Intérêt croissant pour les constructions écologiques et les propriétés intégrant des solutions énergétiques durables.
• Propriétés en bord de mer : Toujours très prisées, notamment avec l’essor du télétravail et le mode de vie « workation ».
• Développement de communautés fermées (gated communities) : Sécurité et services intégrés séduisent une clientèle internationale.

Perspectives à long terme pour les investisseurs étrangers

• Achat sans restriction : Les étrangers peuvent acheter sans limitation, sous réserve du respect des lois locales.
• Valorisation attendue : Les perspectives de croissance démographique, de développement touristique et d’infrastructures laissent présager une augmentation continue des valeurs immobilières.
• Diversification de portefeuille : L’immobilier dominicain offre une diversification géographique avec un potentiel de rendement supérieur à la moyenne régionale.

Exemples de rentabilité (location longue durée)

Localisation	Loyer mensuel estimé	Rentabilité brute	Prix d’achat (estimation)
Piantini (Santo Domingo)	950 €	5,5%	180 000 €

En résumé :

• Les zones côtières et les villes dynamiques offrent les meilleures perspectives de retour sur investissement, soutenues par le tourisme et l’amélioration des infrastructures.
• Les nouvelles tendances (logements durables, bord de mer, communautés fermées) renforcent l’attractivité du marché.
• La stabilité économique, l’absence de restriction pour les étrangers et la demande touristique constante font de la République dominicaine une destination à fort potentiel pour diversifier un portefeuille immobilier.

Avantages fiscaux de l’investissement immobilier en République dominicaine

Avantages fiscaux principaux pour les investisseurs immobiliers étrangers en République dominicaine :

• Exonération de la taxe foncière (IPI) :
  • Les investisseurs bénéficient d’une exonération de la taxe foncière sur la première propriété acquise, souvent durant plusieurs années après l’achat, selon certains programmes incitatifs.
  • En dessous d’un seuil fiscal d’environ 150 000 USD, aucun impôt foncier annuel n’est dû. Au-delà de ce montant, le taux appliqué est généralement de 1 % sur la valeur excédentaire.
• Réduction ou exonération des taxes sur les transferts immobiliers :
  • Exemption des droits de mutation lors du premier achat immobilier dans le cadre de certains régimes pour nouveaux résidents ou investisseurs.
• Incitations spécifiques pour projets touristiques et résidentiels :
  • Les projets relevant du secteur touristique peuvent bénéficier d’exonérations étendues (taxes douanières à l’importation des matériaux, TVA et impôt sur les sociétés réduits ou supprimés pendant une période déterminée).
  • Exonération partielle (jusqu’à 50 %) possible sur l’impôt lié aux prêts hypothécaires contractés auprès d’institutions financières locales reconnues.

Taux d’imposition sur les plus-values lors de la revente :

Nature du bien	Taux appliqué
Résidence principale*	Généralement exemptée
Autres biens	Taxe sur plus-value: ~27% max

*Sous réserve que certaines conditions soient respectées (ex: durée minimale de détention).

Conditions particulières requises pour bénéficier des avantages fiscaux

• Obtention et maintien valide du permis de résidence pour investissement.
• Enregistrement formel des investissements auprès des autorités compétentes.
• Respecter les seuils minimums définis par chaque loi incitative (par exemple un investissement immobilier supérieur à un certain montant).
• Pour certains régimes spéciaux comme celui dédié aux retraités/rentiers étrangers, justifier un revenu minimum stable provenant hors République dominicaine.

Convention de non-double imposition

La République dominicaine a signé avec plusieurs pays — dont la France — une convention fiscale visant à éviter la double imposition. Ce mécanisme permet :

• Aux investisseurs étrangers résidents en RD que leurs revenus issus d’investissements locaux ne soient pas taxés deux fois (dans leur pays d’origine ET en RD).

Par exemple : Un investisseur français percevant une plus-value immobilière imposée localement pourra déduire cette charge dans sa déclaration française selon le principe « crédit/déduction fiscale bilatérale ».

Exemples concrets/cas pratiques

• Achat par un retraité étranger bénéficiant du régime Loi 171–07 :
  • Aucune taxe foncière pendant plusieurs années
  • Exemption totale ou partielle lors du transfert initial
  • Importation sans frais supplémentaires pour mobilier personnel
• Projet hôtelier neuf labellisé tourisme durable :
  • Franchise temporaire totale/partielle sur TVA et impôts directs
  • Réduction importante voire suppression temporaire d’impôt société

Démarches nécessaires pour optimiser ces avantages fiscaux lors d’un investissement immobilier

1. Sélectionner le bon programme fiscal correspondant à son statut (investisseur, retraité, etc.).
2. Constituer un dossier complet avant l’acquisition incluant preuve origine licite des fonds.
3. Faire enregistrer officiellement son projet/achat auprès des institutions fiscales compétentes dès acquisition.
4. Maintenir toutes les exigences administratives liées au statut choisi (renouvellement résidence permanente, justification périodique revenus…).
5. Se faire accompagner par un cabinet spécialisé local afin d’anticiper toute évolution réglementaire.

En combinant ces mesures et en suivant scrupuleusement les procédures administratives locales, il est possible maximiser légalement ses avantages fiscaux tout au long du cycle immobilier – achat, détention puis revente.

Réglementations concernant l’achat de terres agricoles en République dominicaine

Réglementations actuelles concernant l’achat de terres agricoles en République dominicaine

• Les étrangers ont le droit d’acheter et de posséder des terres agricoles avec les mêmes droits que les citoyens dominicains, sauf exceptions spécifiques.
• Restrictions particulières :
• Interdiction ou limitation d’achat dans certaines zones sensibles (frontalières, côtières).
• Limitation sur la taille maximale des parcelles agricoles acquises.
• Nécessité éventuelle de constituer une société locale pour l’acquisition de grandes surfaces.

Types de propriétés accessibles aux investisseurs étrangers

Type de propriété	Accessibilité pour étrangers	Restrictions principales
Agricole	Oui	Zones frontalières/côtières, superficie
Résidentielle	Oui	Aucune majeure
Commerciale	Oui	Respect du zonage

Procédures légales à suivre pour l’acquisition

1. Vérification du titre foncier au Registre Immobilier.
2. Signature du compromis de vente devant notaire (engagement légal entre parties).
3. Réunir les documents obligatoires :
   • Copie du titre foncier
   • Étude topographique officielle
   • Justificatifs d’identité et paiement des taxes
4. Signature et authentification définitive chez le notaire.
5. Dépôt et enregistrement officiel au Registre Immobilier pour obtenir le nouveau titre.

Lois spécifiques applicables selon la zone

• Loi 108-05 : Encadre toutes transactions immobilières (agricoles, résidentielles ou commerciales).
• Code civil dominicain : Règles générales applicables à toute acquisition immobilière.
• Zones agricoles : Soumises à des réglementations locales sur l’utilisation des sols, parfois plus strictes que dans les zones résidentielles ou commerciales.

Incitations fiscales et programmes gouvernementaux favorisant l’investissement agricole

Pour stimuler les investissements dans certains secteurs, plusieurs dispositifs existent :

• Exonération fiscale partielle possible via la loi 171-07 (retraités/rentiers étrangers) : applicable surtout si installation résidentielle liée.
• Programmes spéciaux locaux visant à favoriser le développement rural ou agro-industriel par allègements fiscaux ponctuels.

Exemples récents / évolutions législatives impactant les investisseurs

Liste non exhaustive :

• Augmentation récente des contrôles sur la taille maximale acquise par un investisseur étranger afin d’éviter la concentration excessive des terres agricoles.
• Renforcement depuis deux ans des restrictions dans certains territoires proches des frontières haïtiennes pour raisons stratégiques nationales.

Impact global sur l’investissement immobilier en République dominicaine

L’absence générale de restrictions lourdes offre un climat favorable aux investissements internationaux. Toutefois, une vigilance accrue est requise concernant :

• La conformité aux lois locales selon le type et la localisation du bien visé,
• Le respect scrupuleux du processus légal,
• L’analyse préalable quant aux incitations fiscales disponibles afin d’optimiser son investissement immobilier agricole.

Investir dans ce secteur demeure attractif grâce à cette ouverture juridique mais nécessite une bonne anticipation réglementaire et fiscale selon chaque cas particulier.