Droit Immobilier en République Dominicaine : Contrats et Garanties

Publié le 2 septembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

La République dominicaine, pays en pleine expansion économique, offre un marché immobilier dynamique et attractif pour les investisseurs étrangers. Cependant, la complexité du droit immobilier sur cette île paradisiaque nécessite une compréhension approfondie des contrats et des diverses garanties qui régissent les transactions. Que ce soit pour l’achat d’une résidence secondaire ou pour un investissement à long terme, il est crucial de naviguer avec précision dans les aspects juridiques locaux afin de sécuriser les transactions tout en maximisant les opportunités offertes par ce marché prometteur.

Droit immobilier en République dominicaine : comprendre les fondamentaux

Le cadre légal de l’acquisition et de la propriété immobilière en République dominicaine repose principalement sur la Loi sur le registre de la propriété n° 108-05, qui encadre l’enregistrement, le transfert et la titularisation des biens immobiliers. Ce texte garantit la sécurité juridique des transactions et assure que chaque bien dispose d’un titre unique, consultable au registre foncier.

Principales lois applicables :

• Loi n° 108-05 sur le registre de la propriété
• Loi FIDEICOMISO pour les achats sécurisés via fiducie
• Loi CONFOTUR (Loi 158-01) pour les projets touristiques avec avantages fiscaux

Droits des propriétaires étrangers :

• Les étrangers peuvent acheter tout type de bien immobilier sans restriction, simplement en présentant leur passeport.
• La détention d’un titre foncier est reconnue internationalement.

Points essentiels	Détails
Accès à la propriété	Ouvert à tous, nationaux comme étrangers
Documents requis	Passeport valide pour les non-résidents
Type de propriété	Maisons individuelles, appartements, terrains agricoles ou urbains

Types de propriétés disponibles :

• Villas privées
• Appartements résidentiels
• Terrains (urbains ou agricoles)

Spécificités locales :
Les zones littorales et agricoles présentent parfois des restrictions supplémentaires concernant l’exploitation du sol ou l’accès direct à certaines plages ; il convient alors d’examiner précisément le statut du terrain auprès du cabinet d’avocats spécialisé.

Procédure d’enregistrement immobilier :

1. Recherche et sélection du bien.
2. Mandat confié à un avocat local pour vérification légale (examen du titre).
3. Signature d’un accord préliminaire avec dépôt sécurisé (généralement 10 %).
4. Rédaction puis signature officielle devant notaire ; paiement complet selon modalités convenues.
5. Dépôt des documents au registre foncier afin que le nouveau propriétaire soit inscrit officiellement.

Étapes clés lors d’un achat immobilier

• Vérification juridique par un avocat fiable
• Sécurisation financière via compte séquestre notarié
• Signature officielle chez notaire local avec présentation passeport

Coûts liés à l’achat :

Les frais incluent généralement :

Type de coût	Pourcentage/valeur approximative
Frais juridiques	Entre 1 % et 1,5 % du prix
Impôt sur transfert	Environ 3 %
Frais notariales	Variable selon complexité

La fiscalité locale reste relativement élevée comparée aux autres pays caribéens ; certains projets neufs bénéficient cependant d’exonérations temporaires grâce au régime CONFOTUR.

Charges fiscales principales :

• Taxe annuelle sur patrimoine immobilier dépassant un certain seuil
• Impôt foncier progressif selon valeur cadastrale

Implications liées à la titularisation des biens :

Le système dominicain exige que tout transfert soit enregistré officiellement afin que seul le titulaire inscrit puisse exercer ses droits réels (vente future, hypothèque…). L’absence totale ou partielle dans ce processus expose aux risques juridiques majeurs.

Sécurités légales protégeant les transactions immobilières :

• Titre unique enregistré auprès du cadastre national
• Intervention obligatoire d’un avocat spécialisé dans toute transaction majeure
• Compte séquestre sous contrôle notarial pour garantir paiement préalable avant mutation définitive

En résumé :
> L’acquisition immobilière en République dominicaine est ouverte aux étrangers sans restriction particulière ; elle repose sur un cadre légal structuré offrant une protection solide tant via le titre foncier officiel qu’à travers différentes sécurités procédurales imposées par loi nationale.

Contrats d’achat immobiliers : clauses essentielles à connaître

Types de contrats d’achat immobiliers en République dominicaine

Type de contrat	Description
Contrat de promesse de vente	Accord préliminaire dans lequel vendeur et acquéreur s’engagent à vendre/acheter un bien à des conditions définies.
Acte de vente définitif	Contrat authentique devant notaire, transférant officiellement la propriété de l’immobilier à l’acquéreur.

Clauses essentielles à inclure dans les contrats

• Identification précise des parties (nom, état civil, coordonnées, situation matrimoniale).
• Description détaillée de la propriété (adresse, références cadastrales, superficie, usage, inventaire mobilier si applicable).
• Prix de vente et modalités de paiement (acompte, séquestre, échéancier, conditions de financement).
• Conditions suspensives (obtention de prêt, vérification du titre, absence d’hypothèques, purge des dettes).
• Délai de réalisation de la vente (date limite de signature de l’acte définitif).
• Obligations du vendeur (remise des documents, absence de dettes, libération de la propriété).
• Obligations de l’acheteur (versement du prix, respect des délais, dépôt de garantie).
• Garanties offertes par le vendeur (propriété libre de toute charge, conformité légale, garantie contre l’éviction).
• Pénalités en cas de non-respect (indemnités, restitution de dépôt, clause résolutoire).

Exigences légales spécifiques en République dominicaine

Tous les contrats doivent être rédigés par écrit, signés devant notaire, et comporter les informations légales obligatoires pour leur validité.

L’acte de vente définitif doit être enregistré auprès du Bureau des Titres de Propriétés pour assurer son opposabilité et le transfert officiel de propriété.

Le paiement des droits de mutation immobilière (impôts de transfert) est obligatoire avant l’enregistrement.

En cas d’achat via une société, fournir les statuts, preuves d’immatriculation et attestations fiscales de la société.

Rôle des notaires et avocats

Notaires : authentifient la signature des parties, assurent la conformité formelle des actes, sécurisent la conservation des fonds en séquestre, effectuent l’enregistrement au Registre des titres.

Avocats spécialisés : vérifient la validité du titre de propriété, l’absence d’hypothèques ou de litiges, conseillent sur la rédaction des clauses, accompagnent dans la négociation et la sécurisation des transactions.

Précautions à prendre pour éviter fraudes et litiges

• Toujours vérifier l’authenticité du titre de propriété auprès du Registre des titres.
• Exiger la présentation des justificatifs de paiement des impôts fonciers et de copropriété.
• Vérifier l’identité et la capacité du vendeur (ou de la société venderesse).
• Ne jamais verser de fonds sans la présence d’un notaire ou d’un avocat de confiance.
• S’assurer que toutes les conditions suspensives sont levées avant la signature définitive.

Recours en cas de non-respect des clauses contractuelles

• Mise en demeure formelle de la partie défaillante.
• Demande d’exécution forcée de la vente ou de résolution du contrat devant les tribunaux dominicains.
• Demande de restitution du dépôt de garantie, dommages-intérêts ou pénalités prévues au contrat.

À retenir :

La sécurité juridique des transactions immobilières en République dominicaine repose sur la rigueur de la rédaction contractuelle, la vérification des titres et le respect strict des formalités d’enregistrement.

Garanties pour les expatriés : sécuriser votre investissement en République dominicaine

Cadres juridiques de protection des investissements étrangers

• Loi 16-95 sur l’investissement étranger : Cette loi garantit aux investisseurs étrangers les mêmes droits qu’aux nationaux, sans restriction quant à la propriété foncière. Elle protège les capitaux investis et assure la possibilité de rapatrier profits et capitaux.
• Loi n° 108-05 sur le registre foncier : Régit la publicité foncière, impose la vérification systématique du titre (Título de Propiedad) pour toute transaction immobilière.
• Loi Confotur (n° 158-01) : Offre des avantages fiscaux importants (exonération d’impôts pendant 15 ans) et facilite l’enregistrement des propriétés dans certaines zones touristiques.

Garanties à rechercher lors de l’achat immobilier

Liste des garanties essentielles :

• Vérification du Titre de propriété auprès du Registre foncier pour s’assurer que le vendeur est bien propriétaire légitime.
• Contrôle d’hypothèques ou charges existantes grevant le bien.
• Examen du permis de construire pour les biens neufs ou en construction.
• Présence d’un acte notarié authentifié par un Notario Público, obligatoire pour valider légalement toute transaction immobilière.

Tableau récapitulatif :

Garantie recherchée	Description
Titre enregistré	Document officiel au Registre prouvant la propriété
Absence d’hypothèque	Vérification qu’aucune dette ne grève le bien
Permis/licences	Conformité administrative et urbanistique
Acte notarié	Validation légale définitive par notaire public

Mécanismes de résolution des litiges immobiliers

Liste des mécanismes disponibles :

• Médiation ou conciliation devant une chambre spécialisée en droit immobilier
• Saisine directe des tribunaux dominicains compétents
• Recours possibles via arbitrage si une clause spécifique est prévue dans le contrat

Assurances recommandées pour protéger les actifs fonciers

Principales garanties :

1. Assurance habitation PNO (propriétaire non occupant) :
   • Responsabilité civile
   • Incendie, vol, dégâts des eaux
   • Défaut locatif, vacance locative
2. Protection contre :
   • Catastrophes naturelles (ouragan)
   • Vandalisme
   • Assistance juridique

Pour une couverture optimale, il est conseillé aux expatriés propriétaires bailleurs de souscrire une assurance habitation PNO adaptée aux risques locaux spécifiques.

Importance du recours à un avocat spécialisé en droit immobilier

Points clés :

L’avocat réalise toutes les vérifications juridiques indispensables : validité du titre, conformité administrative, absence d’empiètement ou litige antérieur.

Faire appel à un avocat local spécialisé est indispensable : il sécurise juridiquement l’investissement et protège contre tout vice caché ou défaut administratif pouvant annuler la vente ou entraîner sa contestation future.

Exemples concrets de sécurisation réussie par expatriés

1. Un retraité français a acheté un appartement balnéaire après vérification complète du titre avec son avocat ; grâce à l’approbation Confotur obtenue via son promoteur fiable il bénéficie depuis dix ans d’exonérations fiscales totales sur ses revenus locatifs.
2. Un couple canadien a sécurisé leur terrain constructible via double contrôle juridique : consultation notariale + assurance habitation multirisque incluant catastrophes naturelles ; aucune contestation n’a été possible lors revente trois ans plus tard grâce au dossier complet constitué dès l’acquisition.
3. Une famille belge a acquis une villa dans une résidence fermée après avoir exigé tous certificats administratifs auprès du vendeur ; accompagnement constant par leur conseil juridique local jusqu’à obtention définitive du nouveau titre enregistré sans incident.