Investir dans l’Immobilier au Nicaragua pour Expatriés

Publié le 3 novembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Plonger dans le monde de l’investissement immobilier international peut être une aventure lucrative, surtout lorsqu’il s’agit d’un pays en plein essor comme le Nicaragua. Situé au cœur de l’Amérique centrale, ce joyau caché offre des opportunités uniques pour les expatriés en quête d’un retour sur investissement attrayant.

Avec ses plages paradisiaques, ses paysages volcaniques impressionnants et un coût de la vie abordable, le Nicaragua attire un nombre croissant d’expatriés et d’investisseurs immobiliers à la recherche de nouvelles perspectives.

Cependant, avant de se lancer, il est crucial de comprendre les spécificités du marché immobilier local, les tendances actuelles ainsi que les aspects légaux et fiscaux liés à l’acquisition de biens en terres nicaraguayennes.

Préparez-vous à explorer ce guide complet pour transformer ce potentiel en réalité.

Les enjeux de l’investissement immobilier au Nicaragua pour expatriés

Les facteurs économiques et politiques actuels influencent fortement l’investissement immobilier au Nicaragua.

Stabilité économique :

• Le pays affiche une démographie dynamique avec un taux de fertilité élevé, favorisant une croissance de la population et une demande immobilière croissante.
• Malgré des prix ayant chuté après les élections de 2018, le marché s’est stabilisé et reste bien plus abordable que des destinations voisines comme le Costa Rica, offrant un potentiel de plus-value à long terme.
• Le coût de la vie y demeure très attractif pour les expatriés et les retraités.

Régulations locales et politiques fiscales :

• La nouvelle Loi sur l’Investissement Étranger (2025) facilite l’investissement et renforce les droits des investisseurs étrangers.
• Les étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers en leur nom propre ou par l’intermédiaire d’une société.
• Des incitations fiscales existent pour les investisseurs, notamment dans les secteurs du tourisme et de la location saisonnière.
• Le processus d’achat immobilier est relativement simple, mais il est conseillé de s’appuyer sur des professionnels locaux pour garantir la sécurité juridique et éviter les pièges administratifs.

Sécurité juridique :

• Les droits fonciers des étrangers sont protégés par la loi.
• L’accès à la résidence par investissement est possible, avec des options pour investisseurs, retraités ou rentiers, et peut ouvrir la voie à la citoyenneté.

Avantages pour les expatriés :

• Prix d’achat compétitifs par rapport à d’autres marchés d’Amérique centrale.
• Possibilité de rendement locatif via le boom touristique.
• Processus d’achat accessible, avec accompagnement possible par des agences spécialisées.
• Possibilité de résidence et avantages fiscaux.

Risques potentiels pour les expatriés :

• Rendements locatifs parfois moins élevés que dans d’autres pays, le marché étant plus orienté vers la plus-value à long terme.
• Stabilité politique à surveiller, surtout lors des périodes électorales.
• Nécessité d’une due diligence stricte sur la propriété et le titre foncier pour garantir la sécurité juridique.

Régions les plus prisées par les investisseurs étrangers :

Région	Atouts principaux	Type de propriétés recherchées
San Juan del Sur	Plages, vie nocturne, tourisme	Appartements, villas, maisons de plage
Tola / Emerald Coast	Golf, resorts, surf, expatriés	Lots, maisons modernes, condos
Granada	Patrimoine colonial, culture	Maisons coloniales, appartements

Types de propriétés attirant les expatriés :

• Villas et maisons de plage
• Appartements urbains ou touristiques
• Maisons coloniales restaurées
• Terrains pour projets résidentiels ou commerciaux

Tendances du marché immobilier local et mondial :

• Augmentation de la demande étrangère, notamment des Nord-Américains et Européens cherchant à télétravailler ou s’expatrier.
• Le marché reste orienté vers la capitalisation à long terme, avec une montée progressive des prix dans les zones touristiques et stratégiques.
• La construction de nouveaux logements et infrastructures (hôtels, resorts, condos) s’accélère dans les zones prisées.
• L’écart de prix avec le Costa Rica et le Panama tend à se réduire, favorisant l’investissement avant une éventuelle hausse plus marquée.

Principaux avantages :

✅ Prix abordables et croissance attendue du marché

✅ Droit de propriété garanti pour les étrangers

✅ Processus d’achat facilité et options de résidence par investissement

✅ Forte attractivité touristique et qualité de vie

Risques à surveiller :

⚠️ Rendements locatifs parfois limités

⚠️ Nécessité de vigilance sur la sécurité juridique

⚠️ Volatilité politique à surveiller

En résumé, le Nicaragua offre de solides opportunités immobilières pour les expatriés, à condition de bien s’informer et de s’entourer d’experts locaux.

Comprendre les cadres juridiques et administratifs pour acheter un bien immobilier

Législation et réglementations sur l’acquisition immobilière par des étrangers au Nicaragua

Les étrangers, y compris les expatriés, peuvent acquérir des biens immobiliers au Nicaragua avec des restrictions limitées. Ils ont accès à la plupart des types de propriétés, y compris maisons, appartements, terrains, locaux commerciaux et propriétés agricoles.

Les principales limitations concernent :

• L’achat de terrains situés à moins de 5 kilomètres des frontières internationales, interdit sans permis spécial
• Les propriétés en bord de mer (moins de 50 mètres de la marque de marée haute) sont soumises à des réglementations particulières et sont souvent considérées comme des « terrains municipaux » ; leur acquisition directe peut être limitée ou soumise à des conditions spécifiques

Types de biens accessibles aux expatriés

• Maisons individuelles
• Appartements
• Terrains (hors zones frontalières et littorales réglementées)
• Propriétés agricoles
• Locaux commerciaux

Restrictions principales

• Terrains frontaliers (5 km des frontières) : interdits sans permis
• Zones côtières (50 m de la marée haute) : réglementées
• Propriétés militaires ou stratégiques : interdites

Droits de propriété et sécurité juridique

Les étrangers bénéficient des mêmes droits de propriété que les nationaux, sous réserve des restrictions mentionnées. Le système d’enregistrement foncier est considéré comme fiable, avec un registre public centralisé. Il est essentiel de :

• Vérifier l’historique de propriété du bien
• Confirmer l’absence de litiges ou d’hypothèques
• S’assurer que le vendeur a un titre de propriété valide

Frais et taxes liés à l’achat immobilier

Type de frais	Montant approximatif
Taxe de transfert de propriété	1 % de la valeur déclarée
Frais d’enregistrement	0,5 % de la valeur
Impôt sur les gains en capital	Jusqu’à 500 000 USD : 5 % Plus de 500 001 USD : 7 %
Frais de notaire	Variable selon la complexité
Frais d’avocat	Variable, souvent forfaitaire
Commission d’agent immobilier	Souvent 3–5 % du prix de vente

Régimes d’incitation pour investisseurs étrangers

• Création d’une société nicaraguayenne pour investir peut permettre d’obtenir un visa d’investisseur et faciliter la gestion des biens immobiliers
• Investissement minimal requis pour résidence permanente : 30 000 USD dans une entreprise locale (hors simple achat immobilier résidentiel)
• Certains secteurs (agriculture, sylviculture) bénéficient de procédures accélérées pour les visas d’investisseur

Implications fiscales pour les expatriés

• Les revenus locatifs générés au Nicaragua sont imposables localement
• Le taux d’imposition sur les revenus locatifs varie selon le montant perçu et la nature du contrat
• La vente d’un bien immobilier est soumise à une taxe sur la plus-value, calculée sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente, avec application de taux progressifs
• Les propriétaires étrangers doivent s’enregistrer auprès des autorités fiscales et obtenir un numéro d’immatriculation de contribuable (RUC)
• Les charges fiscales locales ne dispensent pas de déclaration dans le pays de résidence fiscale principale de l’expatrié

Liste des étapes essentielles pour l’achat immobilier au Nicaragua

• Vérification des restrictions liées au bien (frontière, littoral, etc.)
• Choix du bien et négociation du prix
• Sélection des professionnels locaux (agent immobilier, avocat, notaire)
• Réalisation du dépôt de garantie
• Signature du contrat devant notaire
• Paiement des frais et taxes
• Enregistrement au registre foncier
• Obtention des documents officiels

À retenir : Acheter un bien au Nicaragua est légalement accessible aux étrangers, sous réserve de quelques restrictions géographiques et réglementaires. L’accompagnement professionnel est fortement recommandé pour sécuriser la transaction et respecter les démarches administratives et fiscales.

Stratégies de financement international pour non-résidents

Options de financement ouvertes aux non-résidents pour investir dans l’immobilier au Nicaragua :

• Prêts transfrontaliers : Certains établissements financiers internationaux proposent des prêts immobiliers aux non-résidents, généralement adossés à des garanties solides (bien immobilier à l’étranger, actifs financiers, etc.).
• Financements locaux par des institutions nicaraguayennes : Les banques locales peuvent accorder des prêts hypothécaires, mais cela reste rare pour les non-résidents sans résidence permanente. Ces prêts sont souvent réservés aux expatriés disposant d’un statut de résident ou d’un investissement significatif sur le territoire.
• Prêteurs internationaux : Certains établissements spécialisés dans le financement des expatriés ou des non-résidents peuvent proposer des solutions sur-mesure, mais avec des taux d’intérêt plus élevés et des exigences de garanties renforcées.
• Financement par le propriétaire (owner financing) : Solution flexible où le vendeur finance directement l’acheteur, permettant d’éviter le recours aux banques et de négocier des conditions adaptées à la situation de l’investisseur.

Option de financement	Accessibilité pour non-résidents	Principaux avantages	Limitations principales
Prêts transfrontaliers	Moyenne à faible	Montants importants, flexibilité	Exigences élevées, taux plus élevés
Financement local	Faible à moyenne	Taux parfois compétitifs	Réservé aux résidents ou investisseurs
Prêteurs internationaux	Moyenne	Adapté aux expatriés	Frais et taux plus élevés
Financement par le propriétaire	Bonne	Conditions négociables	Risques sur la sécurité juridique

Critères d’éligibilité généralement requis par les prêteurs :

• Antécédents financiers : Vérification de la stabilité financière, historique de crédit international, absence de défaut de paiement.
• Apport initial : Un apport compris entre 10 % et 40 % du montant de l’investissement est souvent exigé. Plus l’apport est élevé, plus les conditions sont favorables.
• Garanties acceptées : Hypothèque sur le bien, nantissement d’actifs, parfois caution solidaire. Dans le cas du financement par le propriétaire, le vendeur peut conserver le titre de propriété jusqu’au remboursement complet.
• Situation professionnelle : Les banques privilégient les emprunteurs travaillant pour des entreprises reconnues, notamment des multinationales, ou disposant de revenus stables et vérifiables.

Défis spécifiques liés au financement international :

• Taux d’intérêt : Les taux proposés aux non-résidents sont souvent supérieurs à ceux accordés aux résidents, du fait du risque perçu.
• Fluctuations monétaires : Le financement en devise étrangère expose à un risque de change important, pouvant affecter la rentabilité de l’investissement.
• Exigences réglementaires locales : Nécessité de respecter la législation nicaraguayenne sur la propriété foncière (par exemple, restrictions sur l’acquisition de terrains proches des frontières ou en bord de mer), et sur la fiscalité (imposition spécifique pour les non-résidents).

Institutions financières offrant des solutions attractives pour expatriés :

• Banques locales nicaraguayennes : Certaines proposent des prêts hypothécaires aux étrangers, sous réserve d’apport important et de garanties solides.
• Établissements spécialisés internationaux : Certaines banques européennes ou américaines, ainsi que des sociétés de crédit immobilier pour expatriés, proposent des produits dédiés avec des conditions adaptées aux investisseurs étrangers.
• Exemples de produits :
  • Prêt hypothécaire avec apport de 30 % minimum, durée de 10 à 15 ans, taux fixe ou variable.
  • Financement par le propriétaire : échéancier flexible, amortissement sur 30 ans avec paiement forfaitaire anticipé au bout de 5 ou 10 ans.

Conseils pratiques pour maximiser les chances d’obtenir un financement :

• Améliorer son score de crédit international (paiements réguliers, absence d’incidents bancaires).
• Diversifier ses sources de revenus pour rassurer les prêteurs sur la stabilité financière.
• Constituer un apport élevé pour réduire le risque pour le prêteur et accéder à de meilleures conditions.
• S’entourer d’un conseiller financier et juridique spécialisé dans l’investissement international, capable de naviguer dans les réglementations locales et d’optimiser la fiscalité.
• Préparer un dossier complet : justificatifs de revenus, de patrimoine, preuve de stabilité professionnelle, documents d’identité à jour.

Anecdotes et études de cas d’expatriés :

• Un couple d’expatriés canadiens a acquis une villa à San Juan del Sur via un financement par le propriétaire, avec un apport de 35 % et un échéancier sur 7 ans. Ce montage leur a permis de s’installer rapidement sans passer par les banques locales, tout en négociant un taux d’intérêt compétitif.
• Un investisseur français, ne remplissant pas les critères des banques nicaraguayennes, a obtenu un prêt immobilier auprès d’une banque internationale grâce à la mise en garantie d’actifs détenus en Europe, acceptant un taux d’intérêt plus élevé mais sécurisant son projet d’achat d’un appartement à Granada.
• Un entrepreneur américain a réussi à décrocher un financement local après avoir obtenu la résidence d’investisseur en injectant plus de 50 000 $ dans l’immobilier, ce qui a facilité l’accès à des solutions bancaires classiques réservées aux résidents.

Pour réussir un investissement immobilier au Nicaragua en tant que non-résident, il est essentiel de combiner plusieurs stratégies : optimiser son apport, diversifier ses garanties, solliciter l’appui d’experts, et rester flexible quant au choix du mode de financement.

Implications fiscales et gestion du patrimoine immobilier pour expatriés

Les expatriés qui investissent dans l’immobilier au Nicaragua doivent porter une attention particulière aux taxes foncières, aux impôts sur les plus-values, ainsi qu’aux implications de leur résidence fiscale.

Considérations fiscales principales :

• Taxes foncières : Un impôt annuel d’environ 1 % de la valeur fiscale estimée du bien immobilier est exigé. Cette valeur est généralement inférieure à la valeur réelle du marché.
• Impôt sur les plus-values immobilières : Lors de la revente, le taux d’imposition est de 10 % sur les gains réalisés.
• Impôt sur les revenus locatifs :
  • Si le bien est détenu en nom propre, les non-résidents paient environ 15 % sur les revenus locatifs, tandis que les résidents peuvent être imposés jusqu’à 30 %.
  • Si le bien est détenu via une société, le taux est d’environ 30 %, mais de nombreuses déductions fiscales sont possibles.
• Implications de la résidence fiscale : Les résidents fiscaux au Nicaragua sont imposés uniquement sur les revenus générés localement. Il n’y a pas d’imposition sur les revenus mondiaux pour les résidents.

Accords fiscaux bilatéraux :

Le Nicaragua a peu de conventions fiscales bilatéraux avec les grands pays occidentaux, ce qui peut exposer les expatriés à la double imposition sur certains revenus immobiliers.

Il est essentiel de vérifier, pour chaque pays d’origine, l’existence ou l’absence d’accord afin d’éviter une double imposition et de profiter des éventuelles déductions ou crédits d’impôt.

Pays d’origine	Accord fiscal avec le Nicaragua	Impact pour l’expatrié
France	Pas d’accord spécifique	Risque de double imposition, nécessité de planification
USA	Très limité	Déclaration dans les deux pays, attention aux lois FATCA
Canada	Rare	Vérification nécessaire selon situation personnelle

Stratégies de gestion du patrimoine immobilier :

• Structures juridiques :
  • Détention en nom propre : Simplicité, mais moins d’optimisations fiscales.
  • Détention via société locale : Taux d’imposition plus élevé, mais déductions nombreuses (charges, entretien, amortissement).
  • Fonds de fiducie (trusts) : Peu utilisés localement, mais peuvent faciliter la succession et la protection d’actifs dans certains cas.
• Exemple concret :
  • Un investisseur achète un bien à San Juan del Sur via une société locale, déduit les frais d’entretien et les charges salariales, ce qui réduit significativement son impôt sur les revenus locatifs.

Optimisation des revenus locatifs :

• Déductions fiscales possibles : Charges d’entretien, frais de gestion, intérêts d’emprunt, dépenses d’amélioration.
• Location touristique (Airbnb, location saisonnière) : Soumise à déclaration et à la fiscalité locale, mais permet d’optimiser la rentabilité.
• Choisir la bonne structure de détention pour maximiser les déductions et réduire l’imposition.

Approches recommandées :

• Réaliser une analyse préalable avec un avocat local pour choisir la structure de détention la plus adaptée.
• Tenir une comptabilité rigoureuse pour bénéficier des déductions autorisées.
• Évaluer l’impact fiscal dans le pays d’origine et au Nicaragua pour éviter la double imposition.

Importance de la consultation avec des experts :

• Un conseiller fiscal local connaît les spécificités des lois nicaraguayennes et peut orienter sur les meilleures stratégies de gestion et d’optimisation.
• Un expert en gestion de patrimoine international analyse l’exposition globale à la fiscalité, la protection de l’actif et les stratégies de transmission.
• Exemple de cas : Un expatrié français détient un appartement à Granada, le déclare en France, optimise sa fiscalité via une société locale, et s’assure de la conformité grâce à un fiscaliste spécialisé en mobilité internationale.

À retenir :

Une analyse fiscale approfondie et une structuration juridique adaptée sont essentielles pour sécuriser et optimiser un investissement immobilier au Nicaragua, surtout pour les expatriés exposés à la fiscalité internationale.