Propriété étrangère Au Portugal : Réglementations Clés

Publié le 6 mars 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Le Portugal continue d’attirer de nombreux investisseurs étrangers grâce à son cadre réglementaire favorable et sa qualité de vie exceptionnelle. Cet article explore les aspects essentiels de l’acquisition immobilière au Portugal pour les non-résidents, en mettant en lumière les opportunités et les points de vigilance à connaître en 2025.

Un accès facilité à la propriété pour les étrangers

Contrairement à certains pays européens, le Portugal offre un cadre juridique particulièrement ouvert aux investisseurs étrangers souhaitant acquérir des biens immobiliers. Aucune restriction majeure ne s’applique aux non-résidents, qu’ils soient originaires de l’Union européenne ou de pays tiers.

Les principaux avantages pour les acheteurs étrangers sont :

• La possibilité d’acheter tous types de biens (résidentiels, commerciaux, terrains) sans limitation
• L’absence de quota ou de surface maximale imposée
• Pas d’obligation de résidence ou d’obtention préalable d’un permis de séjour
• Le droit d’acheter en nom propre ou via une société étrangère

Cette ouverture du marché immobilier portugais aux capitaux étrangers s’inscrit dans une volonté politique de dynamiser l’économie et d’attirer de nouveaux résidents. Toutefois, certaines règles spécifiques encadrent ces investissements.

Les étapes clés pour concrétiser votre projet immobilier

Le processus d’acquisition immobilière au Portugal suit plusieurs étapes bien définies, qu’il est important de connaître pour mener à bien son projet :

1. La promesse d’achat (Contrato de Promessa de Compra e Venda) Ce document préliminaire engage les deux parties et s’accompagne généralement du versement d’un acompte (signal) de 10 à 30% du prix de vente.

2. L’obtention du Numéro Fiscal de Contribuinte (NIF) Indispensable pour toute transaction immobilière au Portugal, ce numéro d’identification fiscale peut être obtenu auprès des services fiscaux ou via un représentant fiscal pour les non-résidents.

3. L’ouverture d’un compte bancaire portugais Bien que non obligatoire, cela facilite grandement les transactions et le paiement des impôts locaux.

4. La vérification des documents et du bien Un avocat local pourra effectuer les due diligences nécessaires (vérification du titre de propriété, des hypothèques éventuelles, de la conformité urbanistique, etc.).

5. La signature de l’acte authentique (Escritura Pública) Réalisée devant notaire, cette étape finalise le transfert de propriété et s’accompagne du paiement du solde du prix et des frais associés.

6. L’enregistrement de la propriété L’acte doit être enregistré auprès du bureau du registre foncier (Conservatória do Registo Predial) pour officialiser le changement de propriétaire.

Vos droits et devoirs en tant que propriétaire étranger

L’acquisition d’un bien immobilier au Portugal confère aux propriétaires étrangers les mêmes droits et obligations que les résidents locaux. Voici les principaux points à retenir :

Droits :

• Pleine propriété du bien, incluant le droit de le louer, le vendre ou le transmettre
• Protection juridique équivalente à celle des citoyens portugais
• Possibilité de demander un permis de séjour pour investissement (Golden Visa) sous certaines conditions
• Accès aux mêmes avantages fiscaux que les résidents pour certains types d’investissements (réhabilitation urbaine, etc.)

Obligations :

• Paiement de l’Impôt Municipal sur les Immeubles (IMI) : taxe foncière annuelle variant de 0,3% à 0,45% de la valeur fiscale du bien
• Déclaration des revenus locatifs éventuels et paiement de l’impôt correspondant (taux fixe de 28% pour les non-résidents)
• Respect des règles d’urbanisme et d’entretien du bien
• Obligation de déclarer le bien dans son pays d’origine selon la législation applicable

Il est important de noter que depuis 2024, le régime fiscal avantageux des Résidents Non Habituels (RNH) n’est plus accessible aux nouveaux arrivants. Toutefois, d’autres opportunités d’optimisation fiscale demeurent, notamment pour les investissements dans certaines zones prioritaires ou dans la rénovation urbaine.

Stratégies gagnantes pour réussir votre investissement

Pour maximiser les chances de succès de votre projet immobilier au Portugal, voici quelques conseils essentiels :

1. Définissez clairement vos objectifs Résidence secondaire, investissement locatif, préparation de la retraite… Chaque projet nécessite une approche spécifique en termes de localisation, de type de bien et de financement.

2. Étudiez le marché local Les prix et les perspectives de rentabilité varient considérablement selon les régions. Lisbonne, Porto et l’Algarve restent les zones les plus prisées, mais d’autres marchés émergents comme la côte d’Argent offrent de belles opportunités.

3. Anticipez la fiscalité globale Prenez en compte non seulement la fiscalité portugaise, mais aussi les implications dans votre pays de résidence, notamment en termes d’imposition des revenus locatifs et des plus-values.

4. Explorez les programmes d’incitation Bien que le Golden Visa soit désormais restreint, d’autres dispositifs comme le programme de réhabilitation urbaine peuvent offrir des avantages fiscaux intéressants.

5. Constituez une équipe locale de confiance Avocat, agent immobilier, gestionnaire de bien… Ces professionnels seront vos alliés pour naviguer dans le marché local et gérer votre investissement à distance.

6. Pensez à long terme Le marché immobilier portugais a connu une forte croissance ces dernières années. Bien que les perspectives restent positives, adoptez une vision à long terme pour absorber d’éventuelles fluctuations du marché.

Conclusion : Le Portugal, une terre d’opportunités pour les investisseurs avisés

Le Portugal continue d’offrir un cadre attractif pour les investisseurs immobiliers étrangers en 2025. Avec ses procédures d’acquisition simplifiées, sa fiscalité globalement avantageuse et sa qualité de vie reconnue, le pays se positionne comme une destination de choix pour diversifier son patrimoine immobilier.

Toutefois, comme pour tout investissement à l’étranger, une préparation minutieuse et un accompagnement professionnel sont essentiels pour naviguer dans les spécificités du marché local et optimiser son projet sur le long terme.