Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
S’installer en Belgique comme expatrié, y acheter un logement ou simplement y conserver un bien immobilier quand on vit à l’étranger, implique d’entrer dans un système fiscal à la fois complet et parfois déroutant. Entre impôt sur le revenu progressif, surtaxes communales, précompte immobilier (taxe foncière) et nouvelles règles sur les plus-values financières, il est facile de s’y perdre.
Cet article fournit un guide pratique sur l’impôt sur le revenu et la taxe foncière pour les expatriés, basé sur la législation belge actuelle et les projets de réforme en cours. Il vise à offrir des repères clairs et précis, en évitant le jargon technique, tout en présentant les chiffres et mécanismes fiscaux applicables.
Résidence fiscale : la clé de voûte de la fiscalité belge
Avant de parler taux, déductions ou taxe foncière, il faut déterminer si vous êtes considéré comme résident fiscal ou non-résident en Belgique. Tout le reste découle de ce point.
En Belgique, la résidence fiscale ne repose pas sur une seule règle des 183 jours. L’administration regarde surtout où se trouve votre foyer familial (conjoint, partenaire, enfants) et, à défaut, où se situe le centre de vos intérêts économiques, c’est-à-dire l’endroit d’où vous gérez votre patrimoine ou votre activité.
L’inscription au Registre national crée une présomption de résidence fiscale en Belgique. Cette présomption devient irréfragable si la famille vit dans le pays. À l’inverse, une radiation du registre ne suffit pas à prouver la fin de la résidence fiscale si les attaches essentielles avec la Belgique subsistent.
Pour les couples mariés ou cohabitants légaux, la résidence est appréciée conjointement : soit les deux sont résidents, soit les deux sont non-résidents. Les changements de résidence en cours d’année peuvent avoir des effets de proratisation sur certains avantages fiscaux.
En pratique, un séjour continu de 24 mois à l’étranger est souvent considéré comme un minimum pour que l’administration accepte un transfert durable de la résidence du foyer hors de Belgique. Mais cela n’empêche pas qu’un séjour plus court, combiné à des éléments factuels solides (emploi, logement permanent, scolarisation des enfants) dans un autre pays, puisse aussi être retenu, sous contrôle.
Résidents, non-résidents : quels revenus sont imposés ?
Une fois la résidence fiscale tranchée, le champ de l’imposition change radicalement.
Un résident belge est imposé sur l’ensemble de ses revenus mondiaux : salaires, pensions, revenus immobiliers belges et étrangers, dividendes, intérêts, plus-values imposables, etc. Les conventions de non double imposition évitent toutefois que le même revenu soit taxé deux fois, via des mécanismes d’exemption ou de crédit d’impôt.
Un non-résident n’est imposé que sur ses revenus de source belge. Cela inclut notamment :
Pour une personne physique non résidente de Belgique, la loi fiscale belge soumet à l’impôt plusieurs catégories de revenus de source belge. Cela inclut : les rémunérations perçues pour une activité professionnelle exercée physiquement sur le territoire belge ; les pensions dont le débiteur est établi en Belgique ; les revenus issus de biens immobiliers situés en Belgique, tels que les loyers ou la valeur cadastrale des propriétés ; ainsi que certains revenus mobiliers belges, comme les dividendes et les intérêts, dont le traitement fiscal dépend des règles de retenue à la source applicables et des dispositions des conventions fiscales pour éviter la double imposition.
Pour les expatriés qui travaillent en Belgique mais gardent leur famille à l’étranger, la frontière entre résident et non-résident peut être délicate. La Belgique applique la notion « d’employeur économique » et tient compte de la réalité des faits, en ligne avec les commentaires de l’OCDE. D’où l’importance de documenter la situation (contrats, attestations de résidence étrangère, certificats de résidence fiscale).
Barème progressif de l’impôt sur le revenu
L’impôt sur le revenu des personnes physiques est calculé par tranches, à des taux progressifs. Les tranches récentes montrent un barème fortement progressif, avec un taux marginal qui atteint 50 % dès un niveau de revenu relativement modéré au regard de certains pays.
Pour l’année de revenus 2025 (exercice d’imposition 2026), un barème représentatif est le suivant :
| Tranche de revenu net imposable (EUR) | Taux fédéral |
|---|---|
| 0 – 16 320 | 25 % |
| 16 320 – 28 800 | 40 % |
| 28 800 – 49 840 | 45 % |
| Au-delà de 49 840 | 50 % |
Sur ce barème s’appliquent ensuite des réductions, notamment la quotité de revenu exemptée d’impôt, fixée autour de 10 910 € pour l’exercice d’imposition 2026, avec des majorations importantes par enfant à charge. Cette exonération personnelle vient diminuer la base effectivement taxée.
Dans le cadre d’une déclaration d’impôts commune, les revenus professionnels de chaque conjoint sont imposés individuellement. En revanche, les autres revenus (tels que les revenus immobiliers et mobiliers) sont généralement regroupés et déclarés au nom du conjoint qui perçoit les revenus professionnels les plus élevés.
Pour les expatriés, la combinaison du barème progressif, des avantages liés aux enfants et des charges déductibles (cotisations sociales, frais professionnels) peut faire varier fortement l’impôt final. Une simulation régulière via l’outil officiel Tax-Calc, proposé par le SPF Finances, permet de se situer.
Surtaxes locales : communes, non-résidents et réalité du taux effectif
L’impôt calculé au niveau fédéral n’est qu’une partie de la facture. Les communes peuvent ajouter un pourcentage de surtaxe à l’impôt des résidents, qui varie de 0 % à 9 %, avec une moyenne autour de 7 %. À Bruxelles, cette surtaxe est connue sous le nom de supplément IPP ; en pratique, elle fait souvent grimper de manière sensible la charge globale.
Quelques exemples illustrent ces variations :
| Localité (résidents) | Surtaxe IPP annoncée | Commentaire notable |
|---|---|---|
| Ville de Bruxelles | 4,9 % | Taux le plus bas de la Région bruxelloise |
| Etterbeek | ~7 % | Ajustement récent à la baisse de 0,2 point |
| Uccle | ~8 % | Légère diminution après des hausses antérieures |
| Knokke-Heist / Koksijde… | 0 % | Surtaxe nulle, mais taxe communale élevée sur 2ᵉ rés. |
Les non-résidents, eux, ne paient pas de surtaxe communale à proprement parler. À la place, une surtaxe fédérale uniforme de 7 % est appliquée à l’impôt dû. La Cour constitutionnelle a validé ce mécanisme en estimant que les non-résidents bénéficient aussi des services publics qui leur permettent de générer des revenus de source belge.
Pourcentage de surtaxe additionnelle applicable au revenu immobilier belge pour un expatrié propriétaire d’un bien locatif.
La Belgique impose les salaires et traitements de manière large : tout ce qui est perçu en lien avec l’emploi est, en principe, taxable. Cela inclut les avantages en nature (voiture de société, logement, stock-options), les primes, bonus, commissions, indemnités de coût de la vie et autres compléments.
Les cotisations sociales obligatoires prélevées en Belgique ou dans un autre pays sont intégralement déductibles pour le calcul de l’impôt. Pour un employé, la part salariale avoisine 13,07 % du brut, et la part patronale environ 25 %, soit un coût social global de l’ordre de 38 %. S’y ajoute une cotisation spéciale de sécurité sociale à charge du salarié, plafonnée à un peu plus de 700 €, non déductible.
Options pour rester couvert par son système d’origine et éviter les doubles cotisations lors d’une expatriation.
Les expatriés détachés peuvent rester affiliés à la sécurité sociale de leur pays d’origine s’ils sont couverts par un certificat A1 ou un accord bilatéral spécifique.
Exemple : la Belgique a une convention avec les États-Unis pour éviter la double cotisation et permettre de cumuler les périodes d’assurance dans les deux pays.
Un régime spécial pour les travailleurs « inbound »
Depuis 2022, un nouveau régime fiscal a remplacé l’ancien statut des expatriés de 1983. Il vise les cadres, spécialistes et certains chercheurs recrutés à l’étranger ou affectés par un groupe international à un poste en Belgique.
Les conditions d’accès pour les salariés et dirigeants comprennent notamment :
– ne pas avoir été résident fiscal belge ni soumis à l’impôt belge sur les revenus professionnels dans les 60 mois qui précèdent l’arrivée ;
– ne pas avoir résidé dans un rayon de 150 km de la frontière belge pendant cette même période ;
– percevoir un revenu brut annuel minimum, fixé à 75 000 €, avec un projet de baisse à 70 000 € à partir de 2025.
Pour les chercheurs, le seuil de rémunération ne s’applique pas, mais il faut justifier d’un diplôme scientifique précis ou de dix ans d’expérience pertinente, et consacrer au moins 80 % de son temps à la recherche. Les administrateurs de société sont exclus de ce sous-régime chercheurs.
L’intérêt majeur de ce régime pour un expatrié tient au traitement d’une partie de la rémunération comme remboursement de « frais propres à l’employeur ». Une indemnité forfaitaire peut être versée en plus du salaire et être exonérée d’impôt et de cotisations sociales. Initialement fixée à 30 % de la rémunération brute avec un plafond de 90 000 €, cette indemnité devrait être portée à 35 % sans plafond, selon un projet de loi publié à l’été 2025.
Régime fiscal des expatriés
À côté de cette enveloppe, certains frais spécifiques peuvent également être remboursés sans imposition :
– frais de déménagement vers la Belgique ;
– frais d’installation et d’ameublement dans la limite d’environ 1 500 € dans les six premiers mois ;
– frais de scolarité des enfants dans des établissements en Belgique.
Le régime est accordé pour cinq ans, avec une possible prolongation unique de trois ans, pour une durée maximale de huit ans. L’employeur et le salarié doivent introduire une demande électronique dans les trois mois suivant le début des activités en Belgique.
Il est important de noter qu’à la différence de l’ancien régime, les bénéficiaires sont désormais, sauf certificat contraire, considérés comme résidents fiscaux belges. Ils sont donc imposés en principe sur leurs revenus mondiaux, avec application des conventions fiscales.
Revenus mobiliers, plus-values et nouvelle fiscalité des placements
Traditionnellement, la Belgique se distingue par une fiscalité relativement favorable sur les placements privés : intérêts et dividendes sont soumis à un précompte unique, et les plus-values réalisées dans la gestion « normale » d’un patrimoine privé sont en grande partie exonérées. Mais cet environnement évolue.
Les dividendes et intérêts perçus via un établissement financier belge sont généralement soumis à un précompte de 30 %, qui constitue l’impôt définitif. Quelques dérogations existent : par exemple, une franchise d’intérêts sur les comptes d’épargne réglementés (un peu plus de 1 000 € par an, le surplus étant taxé à 15 %), ou une franchise limitée sur une première tranche de dividendes (de l’ordre de 800–900 € par an).
Les revenus mobiliers étrangers doivent être déclarés dans la déclaration annuelle des résidents, avec paiement de l’impôt lors de l’avis d’imposition. Une jurisprudence de l’Union européenne a conduit à supprimer l’ajout de surtaxes communales sur ces revenus étrangers. Dans certains cas, notamment pour des dividendes français, la Cour de cassation belge a admis la possibilité de récupérer une partie de l’impôt étranger pour éviter une retenue excessive.
Une nouvelle taxe sur les plus-values financières
Une réforme d’ampleur est en préparation : une taxe spécifique de 10 % sur les plus-values de certains actifs financiers, réalisée par des particuliers dans le cadre d’une gestion privée normale, doit entrer en vigueur avec effet annoncé au 1ᵉʳ janvier 2026, même si le texte définitif n’est pas encore adopté.
Seraient visés :
– les actions cotées et non cotées, obligations, ETF et parts de fonds d’investissement, instruments du marché monétaire ;
– les dérivés (options, futures, CFD) ;
– certaines assurances-placement (branches 21, 23, 26 et contrats étrangers similaires) hors pension et épargne-retraite ;
– les crypto-actifs, y compris NFT ;
– les devises et l’or d’investissement (les autres métaux précieux physiques seraient exclus).
Seule la plus-value nette annuelle dépassant 10 000 € par contribuable est imposée à 10 %. Les pertes ne peuvent s’imputer que sur les gains de la même catégorie d’actifs et pour la même année ; aucun report des pertes sur les années suivantes n’est autorisé.
Un mécanisme sophistiqué protège les plus-values « historiques » antérieures à la réforme. La valeur de marché au 31 décembre 2025 servirait de nouveau prix d’acquisition. Les gains accumulés avant cette date resteraient, en substance, hors champ de la taxe. Jusqu’au 31 décembre 2030, si le prix d’achat initial est plus élevé que cette valeur de marché de fin 2025, le contribuable pourrait opter pour ce coût historique comme base, sous réserve de justifier ses données.
À partir de 2026, les nouveaux résidents fiscaux belges bénéficient d’un ‘step-up’ : leurs actifs financiers détenus à l’arrivée sont réputés acquis à leur valeur de marché au jour de l’installation. Seules les plus-values réalisées après cette date sont potentiellement imposables. En cas d’arrivée en cours d’année, l’abattement annuel de 10 000 € sur les plus-values est calculé au prorata.
À l’inverse, un départ de Belgique déclencherait une imposition de sortie : les plus-values latentes sur les actifs financiers seraient traitées comme si les titres avaient été vendus à la date de l’émigration, pour la part accumulée depuis 2026. Un mécanisme de report automatique est toutefois prévu en cas de départ vers un pays de l’UE, de l’EEE ou un État lié par une convention de recouvrement et d’échange d’informations. Le report serait conditionné à l’absence de vente des titres dans les 24 mois et à des obligations annuelles de confirmation auprès du fisc belge. Si ces conditions sont remplies, la dette fiscale de sortie s’éteindrait à l’issue des deux ans, ou en cas de retour en Belgique sans cession entre-temps.
Pour les non-résidents, la règle générale resterait l’absence de taxation belge des plus-values financières privées, ce qui est important pour les expatriés qui conservent un compte-titres en Belgique après leur départ, mais ne sont plus résidents.
Impôt sur la propriété : le « précompte immobilier » comme taxe foncière
Pour un expatrié qui achète un logement ou conserve un bien dans le pays, la taxe foncière belge porte le nom de précompte immobilier (en néerlandais onroerende voorheffing). Il s’agit d’un impôt annuel régional, majoré de centimes additionnels provinciaux et communaux, qui s’applique à tous les biens bâtis (maisons, appartements, bureaux, commerces, usines) et non bâtis (terrains, forêts, prairies) ainsi qu’à certains équipements et outillages.
La base d’imposition n’est pas la valeur de marché, mais le revenu cadastral, un loyer net théorique déterminé en référence à la situation de 1975, puis indexé chaque année par un coefficient. Le revenu cadastral indexé est soumis à un pourcentage régional, auquel s’ajoutent les surtaxes locales. Au final, l’impôt effectif représente en général entre 20 % et 50 % du revenu cadastral indexé.
Un aperçu des taux régionaux de base illustre la structure :
| Région | Taux de base sur le revenu cadastral |
|---|---|
| Région flamande | 2,50 % (base, hors contexte sociétés) |
| Région wallonne | 1,25 % |
| Région de Bruxelles-Capitale | 2,25 % |
Sur cette base, les provinces et communes appliquent des « centimes additionnels ». Un exemple concret à Bruxelles montre la dynamique : la commune d’Auderghem est passée de 1 990 à 2 440 centimes additionnels pour 2026, tout en restant la plus basse de la Région ; Uccle a relevé son taux de 2 940 à 3 400 centimes ; Watermael-Boitsfort de 3 090 à 3 390. À l’autre extrémité, Schaerbeek culmine à plus de 4 100 centimes, de même que Saint-Josse.
Certaines communes côtières belges (Knokke-Heist, Koksijde, De Panne) compensent l’absence de surtaxe sur le revenu par une taxe communale élevée sur les résidences secondaires. Ces taxes ont fait l’objet de contentieux, les cours de justice (Cour d’appel de Gand et Cour de cassation) ayant jugé certaines d’entre elles illégales et discriminatoires, permettant ainsi des recours organisés par des associations de propriétaires.
Réductions et exonérations sur le précompte immobilier
Le système prévoit toute une série de réductions et d’exonérations, parfois différentes d’une région à l’autre.
Quelques grandes lignes :
Plusieurs réductions du précompte immobilier sont possibles selon votre situation et la région : une réduction de 25% si votre revenu cadastral total dans la région est ≤ 745€ ; des réductions pour familles avec au moins deux enfants à charge (pourcentage à Bruxelles, montant fixe en Wallonie, barème en Flandre) ; des réductions pour personnes handicapées ou grands invalides de guerre ; une réduction sous conditions pour immeubles inoccupés involontairement et longtemps ; une réduction temporaire (souvent 50% sur 5 ans) pour nouvelles constructions non subsidiées ; et des exonérations ou taux réduits pour biens gérés par des agences immobilières sociales (Wallonie/Bruxelles) ou loués sous conditions en Flandre.
À Bruxelles, une prime forfaitaire dite « Be Home » est versée aux propriétaires occupants, en compensation partielle de la taxe foncière croissante. Ce montant, qui tournait autour de 150–160 € ces dernières années, est crédité directement au contribuable.
Certains biens immobiliers peuvent bénéficier d’une exonération totale d’impôt foncier. Cette mesure s’applique notamment aux lieux de culte, aux écoles, aux hôpitaux, aux missions diplomatiques (sous condition de réciprocité), à certains services publics et aux réserves naturelles.
Qui paie la taxe : propriétaire ou locataire ?
Par principe, c’est la personne qui possède le droit réel principal sur l’immeuble au 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition qui est redevable du précompte immobilier. Dans la pratique, il s’agit généralement du propriétaire, qu’il habite ou non le bien.
Dans les baux d’habitation classiques, il est rare et délicat de contractuellement transférer la taxe au locataire, et cela est en tout cas encadré par la réglementation régionale. Pour les baux commerciaux ou de bureaux, il est plus fréquent que le contrat mette explicitement tout ou partie du précompte immobilier à charge du locataire, mais cette stipulation reste une clause contractuelle entre parties : vis-à-vis du fisc, c’est toujours le titulaire du droit réel qui demeure débiteur.
Pour les expatriés propriétaires qui louent leur bien, il est donc essentiel de bien distinguer la taxe foncière (précompte, payée via un avertissement-extrait de rôle) du traitement de l’impôt sur le revenu immobilier dans la déclaration.
Propriétaire expatrié : imposition des loyers et seuil de 2 500 €
Un point clé pour les non-résidents : tant que les revenus immobiliers belges restent modestes, la déclaration de non-résident n’est pas toujours obligatoire.
Lorsque le bien est loué à des particuliers pour un usage strictement privé, le fisc ne taxe pas le loyer réel, mais le revenu cadastral. Ce revenu est indexé (coefficient 2,2446 pour 2025) puis majoré de 40 %. Le résultat est assimilé à un revenu immobilier net. Tant que ce revenu imposable reste inférieur à 2 500 € par an, et en l’absence d’autres revenus belges, le non-résident est dispensé de dépôt de déclaration. Au-delà, une déclaration à l’impôt des non-résidents est requise.
La formule de contrôle du seuil est utilisée pour déterminer si une valeur dépasse un certain seuil prédéfini. Elle s’applique dans divers contextes, comme la gestion de la qualité, le monitoring de systèmes ou l’analyse de données, pour déclencher des alertes ou des actions correctives lorsque le seuil est franchi.
> Revenu imposable = Revenu cadastral x Coefficient d’indexation x 1,40
Si ce revenu imposable dépasse 2 500 € (ou 5 000 € pour un couple copropriétaire marié ou cohabitant légal), la déclaration belge devient obligatoire, et l’impôt sera calculé aux taux progressifs, majorés de la surtaxe fédérale de 7 % propre aux non-résidents. Les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, précompte immobilier, amortissements) ou une déduction forfaitaire (40 % pour les immeubles bâtis, 10 % pour les terrains) peuvent venir atténuer la base.
Seuil d’imposition du revenu foncier pour un bien loué à une société ou pour une activité professionnelle, calculé sur la base du loyer net.
Une évolution importante complique la vie des non-résidents propriétaires : une interprétation plus stricte des règles étend désormais l’obligation de déclaration. Désormais, tout non-résident qui perçoit un revenu professionnel de source belge, même exonéré par convention (par exemple une pension publique belge non imposable en Belgique), et qui possède un bien immobilier en Belgique, doit déposer une déclaration, quel que soit le montant de revenu immobilier. Le seuil de 2 500 € ne joue plus dans ce cas.
Impôt sur le revenu immobilier des résidents : biens belges et étrangers
Les résidents fiscaux belges doivent déclarer les revenus de tous leurs biens immobiliers, qu’ils soient situés en Belgique ou à l’étranger, à l’exception de la résidence principale occupée par le ménage.
Pour les biens situés en Belgique et non affectés à l’habitation propre, la base d’imposition est le revenu cadastral indexé, majoré de 40 %. Pour les biens situés à l’étranger, le système a été réformé suite aux condamnations de la Cour de justice de l’Union européenne, qui jugeait que la taxation sur la base des loyers réels (pour les biens étrangers) contre un revenu cadastral fictif (pour les biens belges) constituait un frein à la libre circulation des capitaux.
Désormais, un revenu cadastral est également attribué aux biens immobiliers détenus à l’étranger par des résidents. Le calcul repose sur la valeur de marché récente (ou à défaut d’une ancienne valeur) corrigée par un coefficient historique et un pourcentage standard (5,3 %) supposé refléter le rendement net en 1975. Par exemple, un appartement acheté 200 000 € en 2011 à l’étranger pourrait se voir attribuer un revenu cadastral d’environ 800 € après application du coefficient et du pourcentage.
Le revenu cadastral d’un bien immobilier à l’étranger est indexé et taxé comme un bien belge. Cependant, si une convention de double imposition existe avec le pays de situation, celui-ci impose généralement le revenu effectif. La Belgique applique alors une exemption avec réserve de progressivité : le revenu étranger n’est pas imposé en Belgique, mais il est pris en compte pour calculer le taux d’imposition sur les autres revenus. En l’absence de convention, une réduction d’impôt de 50% sur ce revenu est accordée.
Fiscalité des plus-values immobilières
Pour les particuliers qui ne sont pas dans une activité professionnelle immobilière, les plus-values sur immeubles sont, en principe, exonérées, sauf dans quelques cas clairement cadrés.
Les règles peuvent se résumer ainsi :
La vente de votre résidence principale est exonérée si vous l’avez occupée au moins 12 mois, dont 6 dans l’année précédant la vente. Pour un autre immeuble bâti vendu dans les 5 ans suivant l’acquisition, la plus-value est taxée à 16,5% (plus surtaxes). Pour un terrain, la taxation est de 33% si détenu moins de 5 ans, 16,5% entre 5 et 8 ans, et exonérée au-delà de 8 ans (surtaxes applicables). Un taux de 33% peut aussi s’appliquer en cas de spéculation manifeste.
La plus-value taxable est calculée comme la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, majoré de certains frais (droits d’enregistrement, honoraires de notaire, travaux justifiés) et d’un revalorisateur forfaitaire de 5 % par année pleine de détention.
Délai en années pour bénéficier d’une restitution partielle des droits d’enregistrement lors de la revente rapide d’un bien immobilier en Belgique.
Pour les expatriés non-résidents, ces règles s’appliquent aussi pour les plus-values immobilières réalisées sur des biens situés en Belgique. Si l’immeuble correspondait à une résidence principale lorsqu’ils vivaient encore en Belgique et remplissait les conditions de durée d’occupation, la plus-value restera non imposable. Dans les autres cas (par exemple, un appartement d’investissement revendu dans les cinq ans), la Belgique imposera la plus-value selon les taux précités, indépendamment de la résidence fiscale au moment de la vente, sous réserve de ce que prévoit la convention fiscale avec le pays de résidence.
Droits d’enregistrement, TVA et coûts d’acquisition
Outre la taxe foncière et l’imposition des plus-values, l’achat d’un bien immobilier par un expatrié s’accompagne de droits d’enregistrement (ou TVA sur les constructions neuves) et de frais annexes.
Les droits d’enregistrement, payés par l’acheteur, varient par région et selon qu’il s’agit d’une habitation propre unique ou d’un investissement :
| Région | Première habitation propre | Autres biens (investissement, seconde rés.) |
|---|---|---|
| Flandre | 2 % | 12 % |
| Wallonie | 3 % | 12,5 % |
| Bruxelles-Capitale | Exonération partielle sur la première tranche (env. 175–200 k€), sinon 12,5 % | 12,5 % |
En Région bruxelloise, une franchise d’environ 200 000 € sur la base taxable existe pour les primo-acquéreurs qui s’engagent à y établir leur résidence principale pendant une période minimale (2 à 5 ans selon le dispositif). En Flandre et en Wallonie, les taux réduits pour première habitation sont conditionnés au fait de ne pas être déjà propriétaire d’un autre logement, et à l’occupation du bien comme résidence principale dans un délai déterminé.
Pour une construction neuve, la TVA au taux normal de 21% s’applique sur la partie ‘construction’. Le terrain, lui, est soumis aux droits d’enregistrement. Un taux réduit de TVA à 6% peut être appliqué pour certains projets de reconstruction résidentielle destinés à la location de longue durée, sous des conditions strictes : démolition complète et reconstruction, localisation déterminée et affectation exclusive à l’habitation.
À ces taxes s’ajoutent :
– les honoraires de notaire, réglementés et calculés sur une échelle dégressive, de l’ordre de 1–1,5 % du prix ;
– des frais administratifs (environ 1 000 €) ;
– en cas de financement, les droits d’hypothèque (1 % du montant du prêt) et le droit d’inscription hypothécaire (0,3 %).
Pour un expatrié achetant en Belgique, l’ensemble de ces coûts peut représenter facilement entre 13 % et 15 % du prix d’achat dans les régions à forts droits d’enregistrement.
Non-résidents, seuils et obligations déclaratives
Pour un expatrié qui s’installe hors de Belgique mais garde des liens économiques (pension, bien immobilier, participations), les règles de non-résident et les obligations déclaratives méritent une attention particulière.
Un non-résident doit déposer une déclaration de revenus en Belgique s’il a perçu des revenus imposables de source belge au cours de l’année. Le délai de dépôt est généralement plus tardif que pour les résidents, souvent en novembre de l’année suivant celle des revenus. La déclaration peut être effectuée via la plateforme en ligne MyMinfin, après avoir créé les accès nécessaires.
Lorsqu’il est question de lien avec la Belgique uniquement par le biais d’un bien immobilier, deux cas se dessinent :
Si vos revenus immobiliers imposables en Belgique (basés sur le revenu cadastral ou les loyers réels) sont inférieurs à 2 500 € et que vous n’avez aucun autre revenu belge, aucune déclaration n’est requise et seul le précompte immobilier s’applique. Si ce seuil est dépassé ou si vous percevez d’autres revenus professionnels ou une pension de source belge, vous devez obligatoirement déposer une déclaration à l’impôt des non-résidents. Même si une convention fiscale transfère le droit d’imposer à un autre État (entraînant une exonération), ces revenus doivent être déclarés car ils sont pris en compte pour le calcul du taux d’imposition (effet de progression).
L’impôt calculé est ensuite majoré d’une surtaxe fédérale fixe de 7 %, qui se substitue à la surtaxe communale.
L’administration belge se montre de plus en plus attentive aux non-résidents possédant des immeubles en Belgique, notamment dans les régions touristiques et les grandes villes. Les échanges automatiques d’informations et les obligations de déclaration des comptes et structures étrangers, y compris la fameuse Cayman Tax pour certaines constructions juridiques, renforcent cette surveillance.
Stratégies et points de vigilance pour les expatriés
La densité des règles belges sur l’impôt sur le revenu et la taxe foncière peut décourager, mais quelques grandes lignes se dégagent pour les expatriés :
Pour les expatriés en Belgique, il est crucial de clarifier sa résidence fiscale dès l’arrivée, en considérant non seulement le nombre de jours sur le territoire, mais aussi la localisation du foyer familial et le centre des intérêts économiques. Il faut anticiper la nouvelle taxation des plus-values financières prévue pour 2026 en préparant les dates d’acquisition, en restructurant les portefeuilles, en documentant les coûts historiques et en choisissant judicieusement le lieu de conservation des titres. Les nouveaux arrivants peuvent bénéficier du « step-up » de valeur sur les actifs financiers et d’un régime fiscal spécial, sous conditions (rémunération spécifique, absence de liens antérieurs avec la Belgique). Pour les propriétaires, il est essentiel de suivre les évolutions du précompte immobilier, les surtaxes communales et les réductions possibles, de s’assurer que le contrat de bail répartit clairement les charges, et d’envisager des dispositifs comme la gestion via une agence immobilière sociale. Il convient également de surveiller le seuil de 2 500 € de revenus immobiliers imposables pour les non-résidents et la présence de tout autre revenu belge (pension, salaire, honoraires), qui peut déclencher une obligation de déclaration. Enfin, tout investissement immobilier doit intégrer l’ensemble des coûts : droits d’enregistrement, TVA, frais de notaire, droits d’hypothèque, taxe foncière, et la fiscalité potentielle lors de la revente selon la durée de détention.
Pour les expatriés originaires de pays à fiscalité mondiale comme les États-Unis, s’ajoute la nécessité de concilier les règles belges avec celles de l’administration fiscale d’origine, en jouant sur les crédits d’impôt, les exclusions de revenus étrangers et les conventions de sécurité sociale pour éviter les doubles prélèvements.
La Belgique, bien que n’ayant pas d’impôt général sur la fortune, développe une fiscalité plus active du patrimoine (taxe sur les comptes-titres, future imposition des plus-values). Pour les expatriés, il est essentiel de planifier sa fiscalité en amont, d’obtenir des valorisations fiables des titres non cotés avant 2025 et de conserver rigoureusement tous les justificatifs d’investissement.
Un retraité de 62 ans, avec un patrimoine financier supérieur à un million d’euros bien structuré en Europe, souhaitait changer de résidence fiscale vers la Belgique pour optimiser sa charge imposable, diversifier ses investissements et conserver un lien fort avec la France. Budget alloué : 10 000 euros pour un accompagnement complet (conseil fiscal, formalités administratives, délocalisation et structuration patrimoniale), sans vente forcée d’actifs.
Après analyse de plusieurs destinations attractives (Belgique, Grèce, Chypre, Maurice), la stratégie retenue a consisté à cibler la Belgique pour l’absence d’impôt sur la plupart des revenus mobiliers étrangers, son environnement juridique stable, son accès direct au marché UE et une proximité géographique et culturelle forte avec la France. La mission a inclus : audit fiscal pré‑expatriation (exit tax ou non, report d’imposition), obtention de la résidence avec installation en Belgique (bail ou achat), affiliation à la sécurité sociale belge, transfert de résidence bancaire, plan de rupture des liens fiscaux français (183 jours/an hors France, centre d’intérêts économiques), coordination avec réseau local (avocat, fiscaliste, notaire bilingues) et intégration patrimoniale globale (analyse et restructuration ciblée).
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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