Investir dans l’immobilier à l’étranger quand on vit en Allemagne

Publié le 7 janvier 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

S’installer en Allemagne change souvent la façon dont on pense logement et patrimoine. Dans un pays où la location longue durée est la norme et où moins de la moitié des habitants sont propriétaires, la question se pose rapidement pour les expatriés : faut‑il acheter, où, comment, avec quel cadre juridique et fiscal, et avec quelles particularités par rapport à la France ou à d’autres pays ?

Comprendre le marché immobilier en Allemagne

L’Allemagne est la première puissance économique de l’Union européenne et l’une des économies les plus stables au monde. Cette solidité se reflète dans son marché immobilier : globalement, les prix évoluent de façon lente mais régulière, avec une forte transparence des données et un cadre juridique très protecteur.

Contrairement à la France, où la propriété est majoritaire, la culture allemande est profondément locative. Environ 40 à 49 % seulement des ménages sont propriétaires, alors qu’on dépasse 60 % en France. Dans les grandes villes comme Berlin, la part de locataires dépasse même 80 %, et le taux de propriétaires tombe autour de 15 %. Pour un investisseur, cela signifie deux choses : une demande locative structurellement élevée, mais aussi un droit des locataires très protecteur et des rendements plutôt modérés.

Un déficit chronique de logements

L’un des moteurs essentiels du marché allemand, surtout pour un expatrié qui veut investir, reste le déséquilibre entre offre et demande. Dans les grandes villes, les taux de vacance sont souvent inférieurs à 1 %, la population augmente (notamment par l’immigration) et la construction neuve ne suit pas. Le gouvernement avait fixé un objectif de 400 000 logements neufs par an ; on en a construit environ 250 000 récemment, alors qu’il en faudrait plus de 320 000 chaque année jusqu’en 2030.

Stabilité, transparence et protection juridique

Pour un investisseur étranger, l’Allemagne coche plusieurs cases importantes : sécurité juridique, transparence des prix, absence de restrictions pour les non‑résidents et absence d’impôt sur la fortune. Le droit immobilier est très détaillé, les transactions sont systématiquement passées devant notaire et inscrites au registre foncier (Grundbuch). Le notaire est neutre et vérifie la légalité de l’opération, même si, point essentiel, il ne défend pas vos intérêts comme le ferait un notaire « de famille » en France ; son rôle est d’assurer la conformité à la loi, pas de négocier pour vous.

Enfin, l’argument fiscal est loin d’être anecdotique : exonération totale de la plus‑value sur une revente après dix ans de détention (pour un particulier), impôts fonciers faibles et aucune taxe d’habitation. Pour un investisseur expatrié, l’ensemble forme un environnement plutôt attrayant, à condition d’en maîtriser les codes.

Où investir quand on vit en Allemagne ?

La première décision structurante consiste à choisir la ville, puis le type de quartier. L’Allemagne est un pays très polycentrique : plusieurs métropoles ont leur propre marché, leur propre structure économique et leur propre dynamique de prix.

Panorama des grandes villes

Le tableau ci‑dessous permet de comparer rapidement quelques unes des principales destinations citées dans les études récentes.

Ville	Prix moyen au m² (centre)	Rendement locatif brut estimé	Profil du marché
Berlin	5 500 – 7 000 €	3 – 4,5 %	Croissance, forte demande locative
Munich	8 500 – 11 500 €	2,5 – 3,5 %	Marché premium, très cher
Francfort	6 500 – 8 500 €	3 – 4,5 %	Pôle financier, expatriés
Hambourg	5 500 – 7 500 €	3 – 4 %	Port, familles, stabilité
Leipzig	2 500 – 4 000 €	4 – 5,5 %	Yields plus élevés, marché en essor

Les fourchettes de prix sont indicatives et varient fortement selon les quartiers, l’état du bien (Altbau ou Neubau) et la qualité de la copropriété.

Berlin, la grande capitale encore sous‑cotée

Pour un expatrié, Berlin est souvent le point de départ logique : ville internationale, forte communauté étrangère, usage courant de l’anglais, marché locatif extrêmement dynamique. Les prix moyens au mètre carré restent inférieurs à ceux de Paris, Munich ou Francfort, tout en ayant triplé en une décennie.

Pour un investisseur expatrié, Berlin offre un compromis intéressant entre potentiel de valorisation à long terme et demande locative quasi garantie, notamment dans certains quartiers :

Quartier berlinois	Profil locatif et investissement
Mitte	Hypercentre, clientèle internationale, plutôt orienté valorisation que rendement immédiat
Friedrichshain‑Kreuzberg	Jeune, créatif, très forte demande, faible vacance, bon rendement locatif
Neukölln (nord)	Quartier en mutation, encore abordable, très prisé des étudiants et freelances
Charlottenburg‑Wilmersdorf	Résidentiel « classique », familles et expatriés francophones, marché stable
Lichtenberg / Alt‑Hohenschönhausen	Quartiers de l’est, encore en rattrapage, adaptés aux investisseurs « volume »

Ajouter à cela que plus de 80 % des habitants de la ville sont locataires et que le taux d’occupation dépasse 98 %, et l’on comprend pourquoi la capitale reste une cible privilégiée des expatriés acheteurs.

Munich, la valeur refuge chère

Munich illustre le marché premium allemand : ville très riche, chômage faible, forte présence industrielle (BMW, Siemens, Audi) et numérique. Les prix de l’immobilier y sont les plus élevés du pays, avec des moyennes supérieures à 10 000 € le mètre carré en centre‑ville. Pour un expatrié, cela signifie qu’un achat à Munich relève davantage d’une stratégie de préservation de capital que de rendement.

Francfort, Hambourg, Leipzig et les autres

Francfort concentre banques, sièges d’entreprises et institutions européennes. La demande en logements pour cadres et expatriés y est forte, ce qui rend les loyers élevés mais réguliers. Hambourg, grande ville portuaire, attire plutôt les familles et les professions tertiaires, avec un marché résidentiel stable et relativement cher.

À l’autre extrémité du spectre, Leipzig ou Dresde offrent des prix encore bas pour une grande ville européenne et des rendements supérieurs à la moyenne, souvent au‑delà de 4 %. Le revers de la médaille : une liquidité moindre (revente parfois plus longue) et un tissu économique encore en rattrapage par rapport aux grandes métropoles de l’ouest.

Pour un expatrié, la vraie question est donc moins « quelle ville est la meilleure ? » que « quel couple risque/rendement, quelle stratégie (résidence principale ou investissement locatif pur) et quel horizon de détention » l’on vise.

Peut‑on acheter en tant qu’étranger en Allemagne ?

L’une des particularités attractives de l’Allemagne est l’absence de restrictions à l’achat pour les étrangers, qu’ils soient européens ou non. Il n’existe ni quota, ni obligation de résidence, ni exigence de visa particulier pour devenir propriétaire.

Concrètement, un expatrié peut acheter :

– en son nom propre ;

– à plusieurs (y compris sans lien de parenté) en indivision ;

– via une société ou une structure de type SCI ou GmbH.

Autre point juridique important : par défaut, c’est le droit allemand qui s’applique à la transaction. Il est théoriquement possible de choisir une autre loi (par exemple le droit français) si le vendeur y consent, mais cela augmente souvent les frais de notaire et complique la procédure ; en pratique, la quasi‑totalité des ventes sont conclues en droit allemand.

Comment se déroule l’achat d’un bien en Allemagne ?

Même pour un expatrié déjà installé sur place, le processus d’acquisition diffère sensiblement des usages français. Il est entièrement régi par le droit du pays où se trouve le bien : en Allemagne, tout se passe en allemand, chez un notaire allemand, avec une structure de contrat et des délais bien spécifiques.

Les grandes étapes

Le cheminement type ressemble à ceci :

1. Définition du budget global (prix d’achat + frais annexes + éventuels travaux) 2. Pré‑accord de financement auprès d’une banque 3. Recherche du bien (portails, agences, ventes de particulier à particulier) 4. Visites et, si nécessaire, expertise technique (Gutachter) 5. Offre d’achat et éventuelle réservation du bien 6. Rédaction du projet d’acte par le notaire 7. Signature de l’acte de vente (Kaufvertrag) 8. Paiement du prix, paiement de la taxe de mutation 9. Inscription au registre foncier (Grundbuch) et remise des clés

La phase de financement : un point clé pour les expatriés

En Allemagne, les contrats de vente n’intègrent généralement pas de clause suspensive d’obtention de crédit. Si vous signez et que la banque se rétracte, vous restez tenu d’acheter, sauf si une clause ad hoc a été expressément négociée et acceptée par le vendeur et le notaire. C’est la raison pour laquelle les conseils convergent : il faut travailler son financement avant de faire une offre ferme.

Pour un expatrié, cela signifie : s’adapter à une nouvelle culture, entamer des démarches administratives, créer un nouveau réseau social, faire face à des défis linguistiques, et gérer la distance avec la famille et les amis.

– obtenir un accord de principe (Finanzierungsbestätigung) avant de s’engager ;

– vérifier sa « Bonität », c’est‑à‑dire son score de crédit SCHUFA ;

– préparer les justificatifs de revenus, de résidence et d’épargne bien en amont.

Rôle et choix du notaire

Le recours à un notaire est obligatoire. C’est souvent l’acheteur qui le choisit, mais dans les grandes villes les agences travaillent avec des études qu’elles connaissent bien. Le notaire :

Ses honoraires sont strictement encadrés par la loi (GNotKG) et se situent globalement autour de 1 à 1,5 % du prix, auxquels s’ajoutent les frais de registre foncier (environ 0,7 à 1 %).

L’inscription au Grundbuch : le vrai transfert de propriété

En Allemagne, vous ne devenez pas propriétaire le jour de la signature chez le notaire, mais le jour où votre nom est inscrit au registre foncier. Entre les deux :

– le notaire fait inscrire une pré‑notation (Auflassungsvormerkung) pour bloquer la vente et éviter une double cession ;

– vous réglez le prix au vendeur (en général 4 à 6 semaines après la signature) ;

– vous payez la taxe de mutation à l’administration.

La remise des clés intervient souvent 4 à 8 semaines après l’acte, une fois le paiement confirmé. L’inscription définitive peut prendre encore quelques semaines. Pour un expatrié, il faut donc anticiper une chronologie plus étalée qu’en France.

Combien coûte réellement un achat en Allemagne ?

L’un des pièges classiques pour les expatriés est de sous‑estimer le poids des « Nebenkosten », ces coûts annexes qui viennent s’ajouter au prix d’achat. Ils se situent en moyenne entre 10 et 12 % du prix, parfois davantage selon le Land et l’agence.

Structure type des frais d’acquisition

Le tableau suivant résume, à titre indicatif, les principaux postes :

Poste de coût	Ordre de grandeur
Taxe de mutation (Grunderwerbsteuer)	3,5 % à 6,5 % du prix selon le Land
Honoraires du notaire	1 % à 1,5 %
Frais d’inscription au Grundbuch	0,7 % à 1,2 %
Commission d’agence (Maklercourtage)	3 % à 7 % (en général partagée)
Divers (expertise, traduction, etc.)	Montant variable

La taxe de mutation varie sensiblement selon la région : 3,5 % en Bavière ou en Saxe, 6 % à Berlin, 6,5 % dans certains Länder comme la Thuringe ou le Schleswig‑Holstein. La commission d’agence est encadrée depuis 2021 pour l’immobilier résidentiel : elle est en principe partagée entre vendeur et acheteur, chacun supportant 50 % de la somme convenue, qui oscille souvent autour de 3 à 6 % + TVA au total.

Les coûts récurrents : taxes, charges, entretien

Une fois propriétaire, vous êtes confronté à plusieurs postes réguliers :

Pour un logement de 100 m², il est réaliste de prévoir plusieurs centaines d’euros par mois en charges et entretien, en plus des remboursements de crédit.

Comment se financer en Allemagne en tant qu’expatrié ?

La structure des prêts immobiliers allemands diffère de celle que connaissent beaucoup de francophones. L’élément central est la durée de fixation du taux (Zinsbindung) : on fige le taux pour 5, 10, 15 ou 20 ans, mais cela ne correspond pas toujours à la durée totale de remboursement.

Fonctionnement des crédits immobiliers allemands

Lorsqu’une banque allemande accorde un prêt, elle :

– fixe un taux effectif global (Effektivzins) incluant intérêts, frais, assurance obligatoire le cas échéant ;

– définit un taux d’amortissement annuel (Tilgung) souvent initialement faible (1 à 2 %), que l’on peut augmenter pour réduire la durée ;

– verrouille le taux sur une période donnée (par exemple 10 ans) au terme de laquelle le capital restant dû doit être refinancé ou remboursé.

Conditions typiques pour un expatrié

Les conditions de financement varient fortement selon que vous êtes résident en Allemagne ou non.

Pour un expatrié déjà résident avec revenus locaux :

– financement possible jusqu’à 100 % du prix d’achat (hors frais) pour les dossiers très solides ;

– contributions personnelles généralement attendues : au moins 10 à 20 % pour couvrir les frais d’achat et rassurer la banque ;

– taux d’intérêt parmi les plus attractifs d’Europe, souvent entre 1,4 % et 2,5 % pour les meilleurs profils sur des périodes de taux fixes courtes ou moyennes (dans un contexte de taux bas, hors épisodes de remontée forte).

Pour un expatrié non‑résident ou dont les revenus restent à l’étranger :

– banques plus restrictives, financement limité en général à 60–70 % du prix ;

– exigence de fonds propres de 30 à 40 %, parfois davantage ;

– analyse plus serrée de la stabilité des revenus et du risque de change si ceux‑ci ne sont pas en euros.

Alternatives pour les expatriés français

Un expatrié français qui conserve un patrimoine en France peut aussi recourir à un montage de type prêt de trésorerie hypothécaire : une banque française accorde un crédit en se garantissant sur un bien détenu en France (sans hypothèque existante), jusqu’à 50–70 % de sa valeur. Les fonds peuvent ensuite servir à acheter en Allemagne au comptant, ce qui simplifie parfois la négociation sur place.

Cette approche impose toutefois de bien mesurer le risque global d’endettement et l’impact d’un levier simultané sur deux pays.

Importance du pré‑accord et du conseil

Pour un expatrié, le plus sûr reste de se faire accompagner par :

– un courtier ou conseiller financier connaissant les dossiers d’expatriés ;

– un Steuerberater (conseiller fiscal) pour calibrer les déductions futures (intérêts, amortissement) ;

– et, si besoin, une agence spécialisée dans l’accompagnement des francophones en Allemagne.

Un pré‑accord de financement, fourni par la banque avant même de trouver le bien, renforce considérablement votre crédibilité auprès des vendeurs, qui savent alors que vous ne signerez pas « à l’aveugle ».

Fiscalité : un cadre souvent favorable aux investisseurs

L’un des grands atouts de l’investissement immobilier en Allemagne, pour un expatrié, reste la combinaison de deux éléments : la déductibilité très large des charges et la fameuse exonération de plus‑value après dix ans de détention.

Impôts sur les loyers perçus en Allemagne

Les loyers tirés d’un bien situé en Allemagne sont imposables en Allemagne, même si vous restez résident fiscal français. Cette règle découle de la convention fiscale franco‑allemande, qui attribue au pays de situation de l’immeuble le droit principal d’imposer les revenus fonciers. En pratique :

– vous déclarez ces loyers dans une déclaration allemande (catégorie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) ;

– le revenu net, après déduction des charges, intègre votre base imposable allemande et est taxé au barème progressif (14 à 45 %, plus solidarité) ;

– vous déclarez aussi ces loyers en France, mais vous bénéficiez d’un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt français qui aurait été dû sur ces mêmes revenus, ce qui évite la double imposition.

La grande différence avec la France tient à l’ampleur des charges déductibles. En Allemagne, on peut imputer notamment :

– les intérêts d’emprunt ;

– la taxe de mutation (répartie sur la durée d’amortissement) ;

– les honoraires de notaire et d’agence liés à l’acquisition (via l’amortissement) ;

– les travaux d’entretien et de rénovation ;

– les primes d’assurance, les frais de gestion, la taxe foncière ;

– et surtout l’amortissement du bâtiment, en règle générale à 2 % par an sur 50 ans (plus dans certains cas pour le neuf ou des immeubles éligibles à une sur‑amortissement).

Dans de nombreux montages, l’ensemble de ces déductions crée un déficit foncier durant les premières années d’exploitation, déficit qui peut être imputé sur les autres revenus imposables en Allemagne, y compris les salaires. Un foyer très imposé peut ainsi récupérer jusqu’à près de la moitié du déficit sous forme de réduction ou de remboursement d’impôt.

Exonération de la plus‑value après dix ans

Autre particularité extrêmement favorable : si un particulier revend son bien après plus de dix ans de détention, la plus‑value est exonérée d’impôt en Allemagne. Cette durée peut même être réduite à deux ans si le bien a servi de résidence principale pendant cette période.

– un éventuel « bonus fiscal » lié aux premières années de location (déficit imputable) ;

– puis une sortie totalement neutre fiscalement au bout de dix ans, côté allemand.

Niveau global d’imposition

Les études montrent qu’avec un ou deux biens bien calibrés, le taux effectif d’imposition sur les revenus locatifs en Allemagne peut souvent tomber en dessous de 10 %, voire être nul temporairement grâce aux amortissements.

Ajoutez à cela :

– l’absence de taxe d’habitation ;

– des taxes foncières en général bien inférieures à celles pratiquées en France ;

– l’absence d’impôt sur la fortune au niveau fédéral .

Pour un expatrié souhaitant bâtir un patrimoine locatif à long terme, ce cadre fiscal fait partie des arguments majeurs en faveur de l’Allemagne.

Louer en Allemagne : un marché dynamique mais très encadré

Investir en Allemagne, ce n’est pas seulement acheter : c’est aussi accepter de jouer avec des règles du jeu très protectrices pour les locataires. Le droit locatif allemand, inscrit dans le Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), est considéré comme l’un des plus détaillés d’Europe.

Contrats de location et sécurité du locataire

Dans la pratique, la quasi‑totalité des logements sont loués avec un contrat écrit (Mietvertrag). La durée indéterminée est la norme ; les baux à durée déterminée n’étant valables que dans des cas précis et correctement motivés. Le locataire peut en principe résilier avec un préavis de trois mois sans justification, alors que le propriétaire doit, lui, avancer un motif légitime (besoin personnel, gros travaux, manquements graves du locataire, etc.) et respecter un préavis qui s’allonge avec l’ancienneté du locataire.

Les augmentations de loyer sont strictement encadrées :

Les contrats peuvent aussi prévoir une indexation sur l’indice des prix (Indexmiete) ou une progression graduée (Staffelmiete), mais dans tous les cas la liberté du bailleur est loin d’être totale.

Pour un investisseur expatrié, cela signifie que l’on ne peut pas bâtir un business plan sur des hypothèses de hausses de loyer massives à court terme. Le rendement se pense davantage sur la durée, à partir d’une combinaison de revenus stables et de valorisation du bien.

Caution, charges et entretien

Le dépôt de garantie (Kaution) est plafonné à trois mois de loyer hors charges (Kaltmiete), versé en général en plusieurs fois au début du bail et placé par le propriétaire sur un compte ségrégué et rémunéré. Il ne peut être utilisé qu’en fin de bail pour compenser des loyers impayés, des dégradations ou un solde de charges.

L’entretien courant et les grosses réparations incombent en principe au propriétaire, même si les contrats peuvent mettre à la charge du locataire certaines « petites réparations » sous conditions strictes. Là encore, le cadre juridique laisse une marge de manœuvre limitée à l’investisseur : mieux vaut intégrer le coût réel de la maintenance dans vos projections plutôt que d’espérer le transférer massivement au locataire.

Stratégies d’investissement pour expatriés en Allemagne

Une fois le cadre économique, juridique et fiscal posé, reste à construire une stratégie adaptée à votre profil. Quelques grandes approches se dessinent.

Résidence principale vs investissement locatif pur

Pour un expatrié qui prévoit de rester plusieurs années en Allemagne, l’achat de la résidence principale peut avoir du sens, surtout dans un contexte de loyers en hausse et de marché relativement stable. Les avantages :

– protection contre les augmentations de loyer ;

– possibilité d’amortir les frais d’achat sur la durée de séjour si celui‑ci dépasse trois ans ;

– éventuelle exonération de plus‑value en cas de revente après deux ans d’occupation comme résidence principale.

L’inconvénient réside dans le manque de flexibilité : si vous devez quitter l’Allemagne plus tôt que prévu, vous vous trouverez face à un arbitrage entre vendre peut‑être trop tôt (avant que la valorisation ait compensé les frais d’acquisition) ou louer à distance, avec les contraintes de gestion que cela implique.

À l’inverse, un investissement locatif pur, pensé dès le départ comme tel, peut :

Ancien vs neuf, centre‑ville vs périphérie

Un autre choix structurant concerne le type de bien et sa localisation :

– les appartements anciens (Altbau) en centre‑ville offrent souvent un bon potentiel de plus‑value et une demande soutenue, mais des loyers parfois encadrés à des niveaux inférieurs au marché, ce qui réduit le rendement immédiat ;

– les constructions neuves (Neubau) affichent des prix d’achat plus élevés mais une meilleure performance énergétique et, dans certains cas, une moindre exposition aux plafonnements de loyer, avec des loyers plus élevés possibles ;

– les périphéries bien desservies peuvent offrir un meilleur rapport prix/loyer que l’hypercentre, au prix d’une clientèle un peu différente et parfois d’une liquidité moindre à la revente.

Diversifier et garder des liquidités

De nombreux experts insistent sur un point souvent négligé par les expatriés : ne pas immobiliser l’intégralité de son capital dans une seule résidence principale. La combinaison idéale, pour beaucoup de situations, reste :

– un niveau raisonnable de fonds propres dans un ou deux biens judicieusement choisis ;

– une réserve de liquidités suffisante pour faire face à des travaux, des périodes de vacance locative, un changement professionnel ou familial ;

– des placements complémentaires (assurance retraite allemande, fonds, etc.) pour ne pas dépendre exclusivement de la pierre.

L’immobilier allemand offre un cadre sûr et lisible, mais ce n’est pas un substitut à une stratégie patrimoniale globale.

Les erreurs fréquentes des expatriés… et comment les éviter

Plusieurs années de retours de terrain sur les projets d’expatriés amènent à identifier quelques erreurs récurrentes :

La parade passe par une préparation rigoureuse : simulation de tous les coûts sur la durée (crédit, charges, entretien, fiscalité), validation du financement en amont, recours à des professionnels (notaire, avocat, conseiller fiscal, agence spécialisée), et acceptation de l’idée qu’un bon investissement en Allemagne est souvent un investissement « ennuyeux » : peu spectaculaire à court terme, mais très fiable sur le long terme.

En résumé

Pour un expatrié installé en Allemagne, investir dans l’immobilier local n’est ni une évidence automatique, ni une aventure hasardeuse. C’est un choix à poser au croisement de plusieurs paramètres :

Bien préparé, assorti d’un accompagnement adapté et pensé sur un horizon d’au moins une décennie, un investissement immobilier en Allemagne peut devenir un pilier solide de la stratégie patrimoniale d’un expatrié. Il ne s’agit pas de rechercher un « coup » spéculatif, mais de s’appuyer sur ce que l’Allemagne offre de plus caractéristique : de la sécurité, de la structure et une croissance fiable dans la durée.

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