Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acheter, construire ou louer un bien immobilier au Nicaragua peut sembler simple au premier regard. Dans les faits, le pays combine un cadre juridique relativement protecteur sur le papier, une histoire foncière compliquée, des contraintes spécifiques sur les zones côtières et frontalières, et une administration parfois imprévisible. Pour un investisseur étranger comme pour un Nicaraguayen, connaître les règles du jeu est donc essentiel avant de signer la moindre promesse de vente.
L’acquisition immobilière au Nicaragua est régie par un cadre constitutionnel spécifique, avec des droits pour les étrangers, mais aussi des zones restreintes. Les étapes clés incluent l’enregistrement de la propriété, la fiscalité, les règles de construction, de location et d’héritage. Il est crucial de prendre en compte les risques historiques liés aux titres de propriété et de se conformer aux dispositifs anti-blanchiment.
Un cadre juridique de type civiliste, protecteur… en théorie
Le droit immobilier nicaraguayen s’inscrit dans une tradition de droit civil, largement influencée par le Code Napoléon et le droit espagnol. La base juridique est la Constitution de 1987 (amendée par la suite), complétée par un ensemble de lois spécialisées.
Trois articles de la Constitution garantissent et protègent le droit à la propriété privée pour les nationaux et les étrangers.
Autour de ce socle constitutionnel, plusieurs textes structurent le paysage immobilier :
| Domaine | Texte principal | Rôle |
|---|---|---|
| Propriété privée, contrats, successions | Code civil du Nicaragua | Régit la propriété, les transferts, les baux, l’héritage |
| Enregistrement foncier | Loi n° 277 (1997) – Loi pour l’enregistrement des biens immobiliers | Cadre du registre de la propriété |
| Réforme agraire | Loi n° 509 (1981) | Redistribution des terres rurales, source de nombreux conflits de titres |
| Investissement étranger | Loi 344 (ancien cadre) et nouvelle loi n° 1240 | Protection des investisseurs étrangers, égalité de traitement |
| Propriété côtière | Loi 702 (2007) et Loi de Costas (2009) | Statut du littoral, accès public, concessions |
| Zones frontalières | Loi des frontières (2010) | Restrictions à la propriété étrangère près des frontières |
| Location, relations bailleur/locataire | Code civil + Loi sur le logement | Encadrement des baux, expulsions |
| Courtage immobilier | Loi 1129 et règlementation ultérieure | Licence obligatoire des agences et courtiers |
En pratique, le problème majeur n’est pas l’absence de loi, mais la faiblesse de l’État de droit. Les rapports internationaux et les mises en garde de l’ambassade des États‑Unis évoquent une justice lente, parfois sujette à la corruption et aux pressions politiques, une administration changeant régulièrement les exigences de procédure et une protection imparfaite des droits réels, notamment dans les litiges fonciers.
Qui fait quoi ? Les institutions clés de l’immobilier
Avant de se plonger dans les règles de propriété, il est utile de savoir à quelles portes frapper. Le paysage institutionnel est dense :
| Institution | Compétence principale |
|---|---|
| Direction générale du Registre de la propriété et des hypothèques | Tient le Registre public des biens immobiliers et des hypothèques |
| Registre public de la propriété | Inscription des ventes, hypothèques, baux, servitudes |
| Cadastre / INETER | Plan cadastral officiel, limites de parcelles, base fiscale pour l’impôt foncier |
| Municipalités (Alcaldías) | Urbanisme, permis de construire, solvabilité municipale, taxe foncière |
| MARENA | Permis environnementaux, études d’impact |
| Ministère de l’Infrastructure et des Transports | Normes nationales de construction, code parasismique |
| INVUR | Licence des agences et courtiers immobiliers |
| MIFIC | Supervision du courtage, enregistrement des investissements étrangers (RUIE) |
| DGI | Administration fiscale nationale (impôts sur le revenu, TVA, etc.) |
| UAF | Lutte contre le blanchiment, contrôle de l’origine des fonds |
| PGR (Procureur général) | Délivre les certificats de non‑objection pour certaines propriétés à risque |
Comprendre ces acteurs est crucial, car une partie des délais et des risques tient à la coordination, parfois laborieuse, entre registres, cadastre, municipalités et autorités nationales.
Les droits de propriété : un étranger est‑il vraiment traité comme un Nicaraguayen ?
En principe, la réponse est oui. La Constitution (art. 27) et la Loi sur l’investissement étranger (Loi 344, puis Loi n° 1240) posent le principe d’égalité de traitement : un étranger peut détenir un bien en pleine propriété (fee simple) dans les mêmes conditions qu’un citoyen. Il n’existe pas de seuil minimal d’investissement pour acheter un bien, et aucune obligation de résidence ou de partenaire local pour figurer sur le titre.
Un étranger peut donc : faire des démarches administratives, ouvrir un compte bancaire, travailler sous certaines conditions, et bénéficier de droits sociaux.
– acheter en son nom propre ;
– acquérir via une société nicaraguayenne (Sociedad Anónima, par exemple) ;
– dans certains montages, détenir via une entité étrangère (LLC, trust, etc.), sous réserve d’une structuration correcte côté nicaraguayen.
Cette structure est souvent privilégiée pour les grands projets immobiliers ou pour les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité, notamment sur les plus-values, et faciliter la transmission de leur patrimoine.
Quand la loi change pour les investisseurs étrangers
Un élément récent à prendre en compte : la nouvelle Loi n° 1240 sur l’investissement étranger. Elle crée notamment un Registre unique des investissements étrangers (RUIE) géré par le MIFIC. Les investissements réalisés via des sociétés doivent y être inscrits, sous peine de non‑conformité. En revanche, un étranger qui détient simplement une maison à titre personnel, sans activité commerciale, n’est pas concerné par cette obligation.
Les investissements corporatifs existants disposent d’un délai (120 jours à compter de mi‑2025) pour se mettre en règle. Là encore, l’accompagnement par un cabinet d’avocats local est indispensable.
Les grandes exceptions : frontières, côtes, communautés indigènes
Derrière le principe de libre propriété, plusieurs zones font l’objet de régimes d’exception. Les ignorer est l’un des plus grands risques pour un acheteur étranger.
Les zones frontalières : ce que dit la Border Law
La loi sur les frontières de 2010 interdit ou restreint la propriété étrangère dans une bande de 5 kilomètres le long des frontières avec le Costa Rica et le Honduras, officiellement pour des raisons de sécurité nationale. Selon certaines sources, une limite de 50 kilomètres est aussi évoquée dans d’autres textes ou contextes, ce qui ajoute de la confusion.
Dans la pratique :
– dans les 5 premiers kilomètres, un étranger ne peut normalement pas détenir la pleine propriété en son nom ;
– entre 5 et 15 km, il est parfois possible d’acheter sous réserve d’un permis spécial ou d’une dispense, délivrés au terme d’une procédure pouvant prendre de un à deux ans ;
– une solution fréquente consiste à constituer une société nicaraguayenne qui détient le bien.
Les montages visant à contourner ces restrictions doivent être examinés au cas par cas, car la validité de la structure peut être contestée si l’intention d’éluder la loi est évidente.
Le littoral sous haute surveillance : la Coastal Law
Le Nicaragua a adopté en 2009 une loi de Costas qui clarifie le statut des zones côtières, après plusieurs années de blocage de projets touristiques. Les règles principales sont structurantes pour tout projet près de la mer ou de certains lacs :
La loi définit clairement la zone du domaine public maritime et lacustre. La bande entre la marée basse et la marée haute, plus 50 mètres vers l’intérieur, est un domaine public inaliénable avec un droit d’usage pour tous. Entre 50 et 200 mètres au-delà de la laisse de haute mer, les terrains peuvent être privés ou faire l’objet de concessions municipales ou régionales. Les droits acquis avant la loi (titres, permis) sont généralement respectés. La loi s’applique aussi aux rives des grands lacs, certains lacs artificiels, lagunes et îles habitées, où la bande de domaine public est de 5 mètres à partir de la rive.
Pour les acheteurs étrangers, plusieurs conséquences pratiques :
Il est impossible d’acheter un terrain ‘jusqu’à la mer’, la propriété commençant au minimum à 50 mètres de la ligne de marée haute. De nombreux biens situés entre 50 et 200 mètres de la côte sont détenus sous concession et non en pleine propriété. Pour ces propriétés, notamment si elles étaient historiquement publiques ou agricoles, l’obtention d’un certificat de non-objection du Procureur général est souvent une exigence cruciale.
Les concessions, très utilisées sur la côte Pacifique, obéissent à un régime spécifique.
Titre privé ou concession : deux réalités très différentes
On distingue grosso modo deux types de situations dans les zones 50–200 m :
| Type de droit | Caractéristiques principales |
|---|---|
| Propriété titrée (pleine propriété) | Titre enregistré au registre public ; peut être vendue, hypothéquée, transmise par héritage, sous réserve des lois générales ; plus rare et plus chère que la concession |
| Concession | Bail accordé par la municipalité ou le conseil régional, en général pour 20 ans renouvelables (jusqu’à 59 ou 99 ans pour de grands projets) ; obligation de démarrer une activité sous 90 jours et de ne pas laisser le terrain inoccupé plus d’un an ; redevance annuelle ; impossible à sous‑louer ou céder sans autorisation ; révocable en cas de non‑respect des conditions ou de non‑paiement |
Les étrangers doivent, pour les concessions, passer par une société nicaraguayenne. Avant de s’engager, il faut analyser très finement les clauses de la concession, les conditions de renouvellement et les risques de révocation.
Terres indigènes : droits collectifs et forte insécurité juridique
Dans certaines régions, en particulier sur la côte caraïbe, les terres appartiennent à des communautés indigènes et sont régies par un cadre spécifique. Ces terres sont généralement inaliénables : on ne peut pas en devenir propriétaire au sens classique. On peut parfois obtenir des droits d’usage ou des concessions négociées avec les conseils communautaires.
Outre le fait que ces droits restent précaires, les conflits sont difficiles à trancher et les autorités centrales interviennent peu. Pour un investisseur étranger, il s’agit d’une zone à risque élevé, qui demande une expertise juridique et politique très spécialisée.
L’héritage d’une réforme agraire explosive : la question des titres
Tout acheteur sérieux au Nicaragua se heurte rapidement à une réalité : l’histoire foncière du pays est chaotique. Entre 1979 et 1990, le gouvernement sandiniste a exproprié environ 28 000 propriétés, essentiellement au profit de coopératives, de paysans ou d’organismes publics. Une partie de ces biens a été ultérieurement privatisée, parfois plusieurs fois, via diverses lois (notamment les lois 85, 86 et 88 de 1990).
Dans de nombreuses zones urbaines et rurales, la chaîne de titres est embrouillée, avec plusieurs personnes ou entités revendiquant le même terrain. Au début des années 1990, près de 40 % des ménages étaient concernés par des conflits de possession ou de titre. Aujourd’hui, la justice foncière reste engorgée, les décisions des tribunaux sont inégalement appliquées et de nouveaux litiges continuent de surgir régulièrement.
C’est pour cette raison que, pour certains types de biens, un certificat de non‑objection de la PGR est exigé : il vise à vérifier que l’État n’a pas de revendication pendante sur le bien, et qu’il n’entre pas dans les catégories sensibles (biens de l’État, anciennes coopératives, titres complémentaires, titres issus de la réforme agraire). L’obtention de ce certificat peut prendre des mois et coûter autour de 1 000 dollars, généralement à la charge du vendeur, mais il réduit le risque de voir surgir une réclamation étatique plus tard.
Processus d’achat et enregistrement : ce qui se passe vraiment entre la promesse et le registre
Sur le papier, acheter un bien au Nicaragua suit une séquence relativement classique : offre, promesse de vente, due diligence, signature de l’acte public, enregistrement. Dans la pratique, les délais et complications tiennent souvent à la vérification des titres et aux interactions avec les institutions.
La chronologie typique se présente ainsi :
1. Négociation et offre L’acheteur émet une offre écrite, souvent accompagnée d’un petit dépôt de garantie (quelques centaines ou milliers de dollars), généralement remboursable tant que le contrat n’est pas signé.
2. Promesa de Venta (promesse de vente) Un contrat privé, en espagnol, est signé entre vendeur et acheteur. Il fixe le prix, les modalités de paiement, les conditions suspensives (obtention de certificats, résultat de la due diligence, etc.) et prévoit le versement d’un acompte non remboursable (souvent 10 %).
3. Due diligence juridique et cadastrale C’est l’étape cruciale, menée par un avocat nicaraguayen indépendant de l’agent immobilier. Elle doit comprendre au minimum :
| Vérification | Détail |
|---|---|
| Chaîne de titres | Remontée sur au moins 10 ans, souvent jusqu’en 1979 ; pour les biens côtiers, recommandation d’aller avant 1917 |
| Libertad de Gravamen | Certificat de non‑hypothèque et non‑affectation, valable 30 jours |
| Solvencia Municipal | Certificat de solvabilité municipale, incluant souvent le formulaire SISCA, attestant que la taxe foncière (IBI) est à jour |
| Plan cadastral (Plano) | Conformité du plan, vérification avec le cadastre et inspection physique des limites |
| Historique public | Recherches sur d’éventuelles revendications de l’État, statut de réforme agraire, propriété antérieure par coopérative, etc. |
| Certificats spéciaux | Certificat de non‑objection pour les biens à risque (côtiers, étatiques, coopératives, lois 85/86/88, titres complémentaires) |
Il est indispensable que l’acheteur participe au moins à la visite physique du terrain, pour confronter la description cadastrale à la réalité (bornes, accès, servitudes, squatteurs éventuels).
L’acte de vente définitif, ou Escritura Pública, doit être signé devant un notaire nicaraguayen après une due diligence satisfaisante. L’acte doit être rédigé en espagnol pour être juridiquement valide. Un acheteur étranger peut se faire représenter par un ‘Poder Especial’ (pouvoir spécial) strictement limité à cette transaction, ce qui est recommandé pour éviter les risques liés à un pouvoir général.
5. Paiement et fiscalité Le paiement final est généralement effectué via un compte séquestre ou un compte bancaire nicaraguayen, ce qui facilite les contrôles AML. Les taxes de transfert et frais de registre sont payés à ce stade.
6. Enregistrement L’acte est présenté au Registre public, qui procède à son inscription. Le transfert de propriété est juridiquement acquis au moment de la signature, mais l’inscription au registre est indispensable pour opposer ce droit aux tiers. L’enregistrement peut prendre de quelques semaines à plusieurs mois, parfois jusqu’à un an dans des cas complexes.
Globalement, la période entre signature de la promesse et clôture tourne autour de 30 à 45 jours, mais le processus complet avec enregistrement peut s’étendre sur 6 à 12 mois lorsque des certificats spéciaux sont nécessaires.
Fiscalité immobilière : ce que coûte vraiment un bien au Nicaragua
Pour juger de la rentabilité d’un investissement, il faut intégrer non seulement le prix d’achat, mais aussi les taxes de transfert, les honoraires, l’impôt foncier annuel et la fiscalité sur les loyers et plus‑values.
À l’achat : transfert, enregistrement et honoraires
Le principal impôt à l’acquisition est la taxe de transfert de propriété. Elle est calculée sur la valeur déclarée ou la valeur cadastrale, selon la plus élevée. Les chiffres varient selon les sources, mais on retrouve deux grandes grilles :
– un taux fixe de 4 % de la valeur (pratique courante dans de nombreuses transactions) ;
– ou un barème progressif, de 1 % pour les biens de moins de 50 000 $ jusqu’à 7 % au‑delà de 500 000 $.
S’y ajoutent :
| Poste | Montant indicatif | Supporté par |
|---|---|---|
| Taxe de transfert | 1–4 % (voire jusqu’à 7 % pour les biens très chers) | Acheteur |
| Frais d’enregistrement au Registre public | Environ 1 % (souvent plafonné à 1 000 $) | Acheteur |
| Honoraires d’avocat | 1–2 % du prix | Acheteur |
| Honoraires du notaire | 0,5–2 % du prix | Acheteur |
| Assurance‑titre (optionnelle mais recommandée) | Environ 0,5–1 % de la valeur assurée | Acheteur |
| Commission d’agence immobilière | 5–10 % du prix | Vendeur (en général) |
| Taxes municipales additionnelles (selon commune) | Environ 1 % dans certaines municipalités comme San Juan del Sur ou Tola | Acheteur |
Au total, un acheteur doit prévoir entre 7,5 % et 9 % de frais et taxes sur le prix d’acquisition dans de nombreux cas, et plus encore pour des biens haut de gamme soumis aux taux supérieurs.
Chaque année : l’impôt foncier (IBI)
L’Impuesto de Bienes Inmuebles est un impôt municipal sur la propriété. Son taux standard est de 1 %, appliqué non pas sur la valeur de marché, mais sur 80 % de la valeur cadastrale, généralement inférieure à la valeur réelle. À Managua, une franchise fixe (environ 40 000 córdobas) est déduite avant application du taux.
Le paiement de l’impôt s’effectue en deux tranches au cours de l’année suivant celle de l’imposition. Un paiement unique et anticipé au premier trimestre offre une remise de 10 %. En cas de retard, des pénalités municipales sont appliquées. Un défaut de paiement prolongé peut entraîner le blocage de l’obtention du certificat de solvabilité municipale, document essentiel pour la vente d’un bien ou pour certaines procédures administratives.
Il existe néanmoins de nombreuses exonérations : petits biens urbains en dessous d’un certain seuil, parcelles rurales limitées, exploitations agricoles jusqu’à environ 51 acres, communautés indigènes, certaines institutions éducatives ou à but non lucratif, entreprises touristiques bénéficiant de la loi 306, etc. Dans la pratique, dans les petites municipalités qui manquent de moyens techniques et d’un cadastre à jour, la perception de l’IBI reste irrégulière, au point que le paiement de l’impôt foncier est parfois décrit comme quasi volontaire.
Revenus locatifs et plus‑values : la facture fiscale
Pour un investisseur qui loue ou revend son bien, deux fiscalités entrent en jeu : l’impôt sur le revenu pour les loyers, et l’impôt sur les gains en capital.
Informations et procédures essentielles concernant la gestion locative et le paiement des loyers.
Déclarez vos revenus locatifs et gérez vos quittances de loyer en ligne via votre espace personnel.
Configurez le prélèvement automatique pour le paiement de votre loyer et consultez votre historique.
Renseignez-vous sur les aides financières (APL, ALS) et effectuez les démarches de demande.
Consultez les règles et le calculateur pour la révision annuelle du loyer selon l’IRL.
Procédures à suivre en cas de retard de paiement et solutions pour les loyers impayés.
Gérez l’état des lieux d’entrée et de sortie, ainsi que le dépôt de garantie.
– les résidents voient leurs revenus fonciers intégrés dans l’impôt sur le revenu, à des taux progressifs allant jusqu’à 30 % ;
– les non‑résidents sont soumis à une retenue à la source définitive, en général 15 % sur une base imposable égale à 70 % du loyer brut (80 % pour les terrains nus), le reste étant réputé couvrir les charges sans possibilité de déduction supplémentaire.
Pour les plus‑values à la revente :
– une société paie en principe 15 % sur la plus‑value, ce qui rend la détention corporative attractive ;
– un individu peut être taxé jusqu’à 30 % ; certaines sources mentionnent même des taux pouvant atteindre 35,5 % selon les barèmes.
Enfin, la TVA de 15 % s’applique sur les prestations de services, y compris les commissions d’agences immobilières, qui doivent répercuter et déclarer cette TVA au DGI.
Construction et urbanisme : permis obligatoires, contrôles inégaux
Construire ou rénover au Nicaragua suppose de passer par la case permis, même si, sur le terrain, l’application des règles est loin d’être homogène.
Le schéma général est le suivant :
La municipalité, via son service d’urbanisme, est l’autorité principale pour délivrer les permis. Le projet doit impérativement respecter les plans de zonage locaux (usage, densité, hauteur, reculs) et les règles nationales de construction (parasismique notamment). Selon sa nature et son emplacement, d’autres autorisations peuvent être requises, comme un permis environnemental du MARENA ou un avis des ministères de l’Énergie et des Mines.
Les documents typiquement exigés pour un permis comprennent :
– titre de propriété enregistré et à jour ;
– plan cadastral validé par le cadastre ;
– certificat de solvabilité municipale ;
– permis d’usage du sol (certificat de zonage) ;
– permis environnemental ou plan de gestion environnementale ;
– plans architecturaux ;
– budget détaillé de la construction.
Les frais de permis sont en général proportionnels au budget des travaux, autour de 1 % (2 % par exemple à San Juan del Sur). Pour certains types de projets (entrepôts, immeubles importants), des études de sol sont obligatoires, notamment en raison du risque sismique.
Les inspections municipales pendant la construction, bien que prévues par la loi, sont d’intensité très variable. Dans certaines zones, le contrôle se concentre principalement sur l’étude des plans avant l’obtention du permis, rendant les visites sur le chantier peu fréquentes. Par conséquent, la qualité finale de la construction repose essentiellement sur le professionnalisme et le sérieux de l’architecte, de l’ingénieur et de l’entreprise de bâtiment sélectionnés.
Construire sans permis, ou en s’écartant des plans approuvés, expose à des sanctions lourdes : amendes pouvant aller de 10 % à 100 % de la valeur du permis, suspension des travaux, voire démolition de ce qui a été édifié.
Location : un droit des baux très ancien, et globalement favorable aux bailleurs
Les relations bailleur‑locataire sont principalement régies par le Code civil, dont les dispositions sur les baux n’ont pratiquement pas été modifiées depuis plus d’un siècle, complétées par la Loi sur le logement. Le système est souvent décrit comme plutôt favorable aux propriétaires.
Durée, forme et contenu du bail
Le bail peut être conclu sous seing privé pour des durées allant jusqu’à quatre ans. Au‑delà, il doit prendre la forme d’un acte public devant notaire. La durée maximale généralement admise est de dix ans, sauf pour certains baux agricoles spéciaux qui peuvent aller jusqu’à vingt ans.
Le contrat est en pratique toujours rédigé en espagnol. Il est fortement recommandé de détailler :
– la durée et les conditions de renouvellement ;
– le montant du loyer et les modalités de révision ;
– la répartition des charges (eau, électricité, entretien, taxe municipale, etc.) ;
– les règles de sous‑location, d’occupation, d’usage (résidentiel, commercial) ;
– les causes de résiliation anticipée.
Les loyers sont librement négociés, même si, dans certaines zones, des pratiques locales ou de possibles régulations peuvent encadrer les hausses annuelles.
Dépôt de garantie et état des lieux
Le droit nicaraguayen ne fixe pas de règles strictes sur le dépôt de garantie. La pratique courante varie entre un et deux mois de loyer. Le contrat précise en général que le dépôt peut servir à régler des arriérés de charges ou à couvrir des dégâts au‑delà de l’usure normale.
Le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie dans un délai raisonnable, généralement fixé à 30 jours après le départ du locataire. En cas de retenue partielle, il est obligé de fournir un détail écrit des réparations et de leurs coûts. Il ne peut pas imputer au locataire l’usure normale du logement due au temps.
Droits des locataires et des bailleurs
Les locataires ont droit à un logement habitable, conforme aux normes de sécurité et de santé (installation électrique et sanitaire correctes, etc.), au respect de leur vie privée (le propriétaire ne peut entrer sans préavis raisonnable, typiquement 24 h, sauf urgence) et à la protection contre les expulsions arbitraires. Une expulsion nécessite une cause légale (non‑paiement, violation grave du contrat, activités illicites, destruction du bien…) et un jugement.
Les bailleurs ont le droit de percevoir leurs loyers, de sélectionner leurs locataires sur des critères objectifs (sans discrimination), de définir les règles internes et de demander l’expulsion en cas de manquement contractuel. Ils doivent maintenir le bien en état d’habitabilité et réaliser les réparations structurelles nécessaires.
Le contentieux locatif passe par les tribunaux civils, avec les lenteurs que cela implique. Mediation et arbitrage sont possibles, mais peu institutionnalisés.
Héritage et planification successorale : pourquoi faire un testament nicaraguayen
La mort du propriétaire soulève immédiatement la question de la succession et du transfert des biens immobiliers à ses héritiers. Le Nicaragua applique les principes du Code civil : les successions peuvent être testamentaires ou ab intestat (sans testament). Lorsqu’une personne meurt sans testament, la loi désigne un ordre d’héritiers : d’abord les descendants (enfants, biologiques ou adoptés), puis les ascendants (parents), ensuite les collatéraux (frères, cousins), puis le conjoint survivant, et à défaut de tout héritier, la municipalité.
Le système successoral français repose sur la réserve héréditaire, une part minimale de l’héritage réservée à certains proches (enfants, conjoint). Cette part est protégée et ne peut être supprimée par testament, sauf en cas de motifs graves prévus par la loi (comme l’abandon ou un comportement gravement fautif). Le conjoint survivant bénéficie notamment d’une portion matrimoniale, souvent équivalente à un quart de la succession, destinée à assurer son niveau de vie.
Pour un étranger propriétaire au Nicaragua, il est vivement conseillé de faire établir un testament nicaraguayen, même si un testament étranger existe déjà. Un testament notarié local, rédigé en espagnol, détaillant clairement les biens (avec leurs références cadastrales et d’enregistrement) simplifie énormément le transfert. Les testaments passés devant un notaire nicaraguayen ont valeur d’acte public et ne nécessitent pas de procédure d’homologation complexe.
En l’absence de testament, la procédure de déclaration d’héritiers devant le tribunal civil est nécessaire. Elle peut durer de plusieurs mois à plus d’un an, et pendant cette période, les procurations antérieures expirent, risquant ainsi de bloquer des ventes de biens déjà planifiées.
Un point important : il n’existe pas de mécanisme de « joint tenancy with right of survivorship » comme dans les systèmes anglo‑saxons. Si deux conjoints sont co‑propriétaires et que l’un décède, la part du défunt ne passe pas automatiquement au survivant ; elle entre dans la succession selon les règles légales ou testamentaires. D’où l’importance d’une bonne planification patrimoniale et, souvent, de structures sociétaires adaptées.
Fiscalement, il n’y a pas, à proprement parler, d’« impôt sur les successions » autonome, mais les transmissions peuvent être imposées comme gains occasionnels ou soumis à des barèmes spécifiques selon la valeur transmise. Là encore, le montage choisi (personne physique vs société) fait une différence notable.
Lutte contre le blanchiment : la nouvelle donne pour les transactions
Comme beaucoup de pays, le Nicaragua a renforcé ces dernières années ses dispositifs de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme. L’UAF veille à la traçabilité des flux financiers, et le secteur immobilier est considéré comme sensible.
Concrètement, cela signifie que : la mise en œuvre de ces mesures sera essentielle pour atteindre nos objectifs.
Les agences immobilières doivent être licenciées par l’INVUR, déclarer la TVA et appliquer les procédures KYC. Les investisseurs doivent justifier l’origine de leurs fonds par des documents officiels. Les paiements importants doivent transiter par le système bancaire nicaraguayen et certaines opérations peuvent être signalées à l’UAF.
Pour un acheteur étranger, cela se traduit par une paperasserie plus lourde, mais aussi par un certain assainissement du marché formel. Travailler avec des agences et cabinets d’avocats qui maîtrisent bien ces règles permet d’éviter les blocages de dernière minute.
Un marché attractif mais risqué : comment se protéger en pratique
Le Nicaragua attire des investisseurs pour plusieurs raisons : prix largement inférieurs à ceux du Costa Rica voisin, potentiel touristique croissant, projections de croissance du marché immobilier autour de 4,9 % par an jusqu’en 2029, afflux d’IDE en hausse (environ 1,842 milliard de dollars, +25,3 % sur une période récente), rendements locatifs intéressants dans des villes comme Managua ou dans les projets balnéaires. Des régions comme Granada, San Juan del Sur, Tola (Emerald Coast), León ou les villes montagnardes d’Estelí et Matagalpa sont devenues des pôles d’attraction pour les expatriés.
Mais ces opportunités s’accompagnent de risques spécifiques :
L’acquisition de biens peut être entravée par des titres de propriété incertains (réforme agraire, littoral), des conflits avec d’anciens propriétaires ou occupants, et une justice civile lente. De plus, les risques de squat, les difficultés d’expulsion et l’exposition aux catastrophes naturelles dans un parc immobilier aux normes parfois non respectées constituent des menaces importantes.
Pour limiter ces risques, les bonnes pratiques suivantes s’imposent :
Pour sécuriser votre investissement immobilier au Nicaragua, il est recommandé : d’engager votre propre avocat nicaraguayen spécialisé en droit immobilier, indépendant de celui de l’autre partie ; d’exiger une due diligence approfondie, notamment la vérification des titres de propriété, sans exception ; de privilégier les biens pour lesquels un certificat de non-objection est déjà obtenu ou dont l’obtention est une condition suspensive du contrat ; d’utiliser un compte séquestre et de conserver toutes les preuves de paiement ; de souscrire une assurance-titre auprès d’un assureur reconnu ; de s’assurer que l’agence immobilière est licenciée par l’INVUR et conforme aux obligations de lutte anti-blanchiment (AML) et fiscales ; et, pour un projet de construction, de choisir des architectes et constructeurs expérimentés, de vérifier leurs réalisations antérieures et de recourir à un ingénieur ou inspecteur indépendant.
Conclusion : un pays où il faut d’abord investir dans le juridique
Les lois et régulations immobilières au Nicaragua offrent, sur le papier, un niveau de protection respectable, y compris pour les étrangers, avec un cadre constitutionnel clair, une reconnaissance de la propriété privée et des instruments modernes comme l’assurance‑titre, les registres publics et un arsenal anti‑blanchiment renforcé.
L’achat de terrain au Nicaragua présente des opportunités, mais comporte des risques non négligeables liés à l’histoire des expropriations sandinistes, à une certaine fragilité institutionnelle, à la complexité des régimes juridiques côtiers et frontaliers, ainsi qu’à une application inégale des règles d’urbanisme. Une préparation minutieuse du projet est donc essentielle.
Pour un investisseur ou un retraité attiré par les plages du Pacifique, les ruelles coloniales de Granada ou les montagnes fraîches du nord, la règle d’or est simple : avant d’investir dans la pierre, il faut investir dans le droit. C’est en comprenant précisément les lois et régulations immobilières du Nicaragua, et en s’entourant de professionnels compétents, que l’on transforme un pari risqué en projet pérenne.
Vous recherchez de l'immobilier rentable : contactez-nous pour des offres sur mesure.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
Sur son site cyriljarnias.com, il développe son expertise sur l’immobilier international, la création de société à l’étranger et l’expatriation.
Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
