Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le Nicaragua s’est imposé ces dernières années comme l’un des marchés immobiliers les plus attractifs d’Amérique centrale, non seulement grâce à ses prix encore abordables et à son potentiel de croissance, mais aussi en raison d’un environnement fiscal particulièrement favorable. Entre régime territorial, impôt foncier modéré, incitations sectorielles très généreuses et dispositifs pensés pour les retraités et les investisseurs étrangers, le pays offre un ensemble d’outils qui peuvent transformer un simple achat en véritable stratégie patrimoniale.
Les investisseurs immobiliers, résidents ou non-résidents, peuvent bénéficier de plusieurs avantages fiscaux au Nicaragua. Comprendre ces règles est essentiel pour sécuriser son projet, optimiser les rendements nets et structurer intelligemment ses acquisitions.
Un régime territorial : la clé de voûte de l’attractivité fiscale
Le premier avantage, souvent méconnu, tient à la philosophie même du système fiscal nicaraguayen. Le pays applique un régime territorial : seules les revenus ayant leur source au Nicaragua sont imposables localement. Les revenus générés à l’étranger, qu’il s’agisse de loyers, dividendes, plus-values, salaires ou pensions, ne sont pas soumis à l’impôt nicaraguayen.
Un investisseur s’installant au Nicaragua n’est imposé localement que sur les revenus générés dans le pays. Les revenus de source étrangère (comme ceux provenant d’investissements à l’étranger) ne sont pas imposables. Le pays ne prélève ni impôt sur la fortune, ni impôt spécifique sur les donations ou les successions. Seuls les héritages peuvent être soumis à une légère taxation, qualifiée de « gains occasionnels ».
Autre conséquence importante : le pays n’ayant signé aucun accord de non-double imposition, il ne prévoit pas non plus de crédits d’impôt pour des taxes payées à l’étranger. En pratique, cela signifie que la charge globale de l’investisseur dépendra surtout du traitement fiscal dans son pays d’origine. Mais du point de vue du Nicaragua, la règle est simple : seul ce qui est gagné sur le territoire est taxé.
Pour les investisseurs immobiliers internationaux, cela ouvre la porte à des stratégies où le Nicaragua devient à la fois une base de vie et un centre d’investissement immobilier local, sans alourdir la fiscalité sur les revenus générés ailleurs.
Fiscalité des loyers : une imposition claire et souvent modérée
La location est l’un des moteurs majeurs de la rentabilité immobilière. Au Nicaragua, le traitement fiscal des loyers dépend surtout du statut du propriétaire : résident fiscal ou non-résident.
Non-résidents : une retenue libératoire simple à gérer
Pour les particuliers non-résidents qui louent un bien au Nicaragua, l’impôt prend la forme d’une retenue à la source à taux fixe de 15 %, considérée comme définitive. La spécificité intéressante réside dans le calcul de l’assiette imposable : la loi prévoit une déduction forfaitaire automatique au titre des charges, sans nécessité de les justifier.
Pour les biens bâtis, seulement 70 % du loyer brut sont soumis à l’impôt, les 30 % restants étant présumés couvrir les dépenses.
On peut représenter ce mécanisme de façon synthétique :
| Type de bien loué | Statut du bailleur | Base imposable sur le loyer brut | Taux de retenue | Taux effectif approximatif |
|---|---|---|---|---|
| Bien bâti (maison, appart.) | Particulier non-résident | 70 % | 15 % | 10,5 % |
| Terrain nu | Particulier non-résident | 80 % | 15 % | 12 % |
Pour un investisseur étranger qui perçoit par exemple 1 500, 6 000 ou 12 000 dollars par mois de loyers sur un appartement, le taux effectif ressort à environ 10,5 % sur le loyer brut, un niveau très compétitif à l’échelle régionale.
Résidents : intégration dans le barème progressif
Pour les personnes considérées comme résidentes fiscales, les revenus locatifs sont intégrés aux autres revenus et imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, dont le taux marginal peut atteindre 30 %. Toutefois, le cadre est plus souple que pour un non-résident, puisque certaines charges réelles peuvent être déduites, notamment les coûts de maintenance, les frais de gestion ou les intérêts d’emprunt liés à un bien mis en location.
L’investisseur a le choix entre rester non-résident pour bénéficier d’une retenue à la source simple et prévisible, ou devenir résident pour optimiser sa situation globale via la déductibilité des charges et la territorialité des autres revenus.
Plus-values immobilières : des taux attractifs et des subtilités à maîtriser
La fiscalité des plus-values est un point central pour tout investisseur envisageant la revente à moyen ou long terme. Au Nicaragua, les gains tirés de la cession d’un bien immobilier sont taxés, mais à des niveaux souvent attractifs, surtout via une structure sociétaire.
Calcul de la plus-value imposable
La plus-value est définie comme la différence entre la valeur de transmission (prix de vente retenu fiscalement) et le coût d’acquisition documenté. Ce coût d’acquisition comprend le prix payé initialement, les dépenses d’amélioration et certains frais pris en compte (frais juridiques, commissions, etc.).
Lorsque le propriétaire ne peut pas prouver ses coûts, la loi prévoit un mécanisme de substitution : l’assiette imposable peut alors être fixée à 60 % du prix de vente. Ce dispositif évite une taxation sur 100 % du produit de la cession en l’absence de justificatifs, tout en incitant à conserver une documentation rigoureuse.
Le prix retenu pour le calcul est systématiquement le plus élevé entre le prix inscrit dans l’acte de vente notarié et la valeur cadastrale officielle. Il est important de noter que les réévaluations cadastrales effectuées par les municipalités peuvent augmenter cette base de calcul.
Taux applicables et distinction personne physique / société
Au niveau des taux, plusieurs régimes coexistent. De manière générale, le taux standard sur les plus-values et revenus de capital est d’environ 15 %. Mais dans la pratique, les personnes physiques peuvent se voir appliquer une fiscalité plus lourde, puisque les plus-values sont, pour elles, assimilées à des revenus ordinaires et soumis au barème pouvant monter jusqu’à 30 % si elles sont traitées dans ce cadre.
C’est là qu’intervient l’un des leviers fiscaux les plus puissants pour les investisseurs : la détention via une société nicaraguayenne. En logeant le bien dans une structure corporate, la plus-value est en principe taxée à un taux forfaitaire de 15 % côté société, contre une charge potentiellement plus élevée pour une détention en direct par une personne physique fortement imposée.
Le schéma comparatif présenté dans l’article met en évidence l’écart ou la différence discutée dans le contenu. Il sert d’outil visuel pour faciliter la compréhension des disparités ou des contrastes analysés.
| Mode de détention du bien | Traitement de la plus-value | Taux indicatif |
|---|---|---|
| Propriété directe par une personne physique | Plus-value traitée comme revenu ordinaire (barème jusqu’à 30 %) ou taux standard de capital | Jusqu’à 30 % |
| Propriété via une société nicaraguayenne | Plus-value soumise à un taux forfaitaire sur les gains de capital | Environ 15 % |
Pour les non-résidents, un mécanisme de retenue à la source sur la plus-value est également prévu, avec un taux de 10 % sur le gain déclaré dans certaines configurations. De plus, pour les biens soumis à enregistrement public (tous les immeubles), la loi prévoit des retenues définitives allant de 1 % à 7 % en fonction de la valeur du bien.
Attention aux pratiques administratives
Il est signalé que, dans la pratique, l’administration applique parfois ces taux de 1 % à 7 % non pas sur la plus-value nette, mais sur le prix total de vente. Cette interprétation peut conduire à des paiements d’impôt supérieurs à ce que prévoit l’esprit de la loi. Dans ces situations, le contribuable dispose de recours pour demander le remboursement des sommes versées en trop, avec un délai de prescription de quatre ans.
Pour un investisseur conséquent, il est donc essentiel de s’entourer de conseils locaux compétents afin de sécuriser le traitement de la plus-value et de vérifier que les retenues appliquées correspondent bien à la base imposable réelle.
Coûts de transaction et impôts à l’achat : un cadre prévisible
Même si les économies d’impôt se jouent surtout sur la détention et la revente, les taxes et frais dus lors de l’acquisition ont un impact direct sur le rendement d’un projet. Le Nicaragua a l’avantage d’offrir une structure relativement simple et stable.
Lors de l’achat d’un bien immobilier, plusieurs charges se cumulent, dont les principales sont les suivantes :
| Poste de coût à l’achat | Assiette | Fourchette indicative | Payeur habituel |
|---|---|---|---|
| Taxe de transfert de propriété | Valeur déclarée du bien | 1 % à 4 % (4 % courant) | Acheteur |
| Droit d’enregistrement au registre public | Valeur déclarée du bien | 1 % | Acheteur |
| Honoraires de notaire (acte de vente) | Prix d’achat | 1,5 % à 2 % | Acheteur |
| Honoraires juridiques (représentation, vérifs.) | Prix d’achat | 1 % à 2 % | Acheteur |
| Commission d’agent immobilier | Prix de vente | 4 % à 10 % | Vendeur |
En agrégant ces éléments, les coûts initiaux pour l’acheteur se situent généralement entre 7,5 % et 9 % du prix d’acquisition. Pour un bien à 100 000 dollars, il faut donc prévoir un budget additionnel de l’ordre de 7 500 à 9 000 dollars uniquement pour taxes et frais.
Ce surcoût d’entrée peut sembler significatif, mais il doit être mis en perspective avec les faibles coûts de détention annuelle et la fiscalité modérée sur les revenus et les plus-values, qui, sur la durée, compensent largement ces frais de transaction.
Un impôt foncier (IBI) particulièrement avantageux
L’un des atouts les plus visibles du Nicaragua pour les investisseurs immobiliers tient à l’extrême modération de l’impôt foncier annuel, appelé IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Cet impôt est de compétence municipale, mais son mode de calcul est encadré au niveau national.
Le taux nominal est de 1 %, mais il s’applique non pas à la valeur de marché du bien, mais à 80 % de la valeur cadastrale, cette dernière étant généralement inférieure au prix réel. Autrement dit, l’assiette fiscale est réduite d’emblée par rapport à la valeur économique du patrimoine.
Montant fixe déduit de la valeur cadastrale avant l’application du taux d’imposition à Managua.
– les propriétés urbaines dont la valeur cadastrale est inférieure à 40 000 dollars ;
– les propriétés rurales de petite taille (jusqu’à environ 2,4 acres pour le résidentiel) ;
– les terrains agricoles jusqu’à 51 acres.
L’impact de cette fiscalité foncière sur le coût de détention est très nettement inférieur à celui observé dans de nombreux pays occidentaux. Les estimations montrent que, en incluant l’IBI et quelques frais municipaux de services (de l’ordre de 50 à 100 dollars par an), le coût annuel de propriété se situe généralement entre 0,4 % et 1,1 % du prix d’achat du bien.
C’est le montant annuel en dollars des charges liées à la propriété pour un investissement immobilier de 100 000 dollars au Nicaragua, ce qui en fait l’un des pays où la détention est la moins coûteuse.
Le calendrier de paiement est aussi favorable. L’IBI est dû en deux échéances : 50 % entre janvier et mars, et le solde avant le 30 juin. Si le propriétaire règle l’intégralité de l’impôt durant le premier trimestre, il bénéficie d’une remise de 10 % sur le montant total. Autrement dit, en payant tôt, l’investisseur réduit encore davantage un imôt déjà très modéré.
Détention via une société nicaraguayenne : un levier fiscal et patrimonial
Au-delà des taux eux-mêmes, la façon d’organiser la détention des actifs joue un rôle central. Au Nicaragua, la possession de biens immobiliers par le biais d’une société locale est une pratique fréquente, qui peut être particulièrement judicieuse pour les investisseurs étrangers.
La première raison est fiscale : comme indiqué, la détention en société permet de bénéficier d’un taux de plus-value d’environ 15 %, là où une personne physique fortement imposée risque de voir ses gains intégrés à un barème pouvant aller jusqu’à 30 %. Sur une opération de revente significative, l’écart se chiffre rapidement en dizaines de milliers de dollars.
La détention d’un bien via une société offre une flexibilité accrue pour sa transmission ou sa cession (par exemple, en vendant les parts sociales plutôt que l’immeuble), simplifiant ainsi les successions et facilitant l’entrée de nouveaux partenaires. Cette structure peut également permettre, dans le respect de la loi, de contourner certaines contraintes liées à la détention directe, notamment près des frontières internationales, tout en réduisant les frictions administratives.
Sur le plan fiscal, il faut néanmoins garder à l’esprit que les sociétés sont soumises à un impôt sur les sociétés à 30 % sur le bénéfice net. Elles sont en outre assujetties à un impôt minimum définitif calculé sur le chiffre d’affaires brut, à un taux compris entre 1 % et 3 %. L’entreprise doit s’acquitter du montant le plus élevé entre ces deux calculs, ce qui assure à l’État un niveau minimal de recettes.
Les structures nouvellement créées bénéficient d’une exonération de l’impôt minimum sur leurs trois premiers exercices fiscaux. Par ailleurs, les dépenses courantes liées à l’activité (frais de gestion, charges financières, taxes municipales, entretien) sont déductibles pour le calcul de l’assiette imposable.
En résumé, pour des projets d’envergure ou pour des investisseurs qui anticipent des plus-values importantes à terme, la création d’une société nicaraguayenne apparaît comme un outil central d’optimisation.
Incitations sectorielles : tourisme, zones franches et énergies renouvelables
Au-delà de la fiscalité de droit commun, le Nicaragua a construit tout un arsenal d’incitations fiscales ciblées, dont certaines sont particulièrement intéressantes pour l’immobilier, notamment dans le secteur touristique.
Nombre maximal d’années d’exonération fiscale pour les projets touristiques éligibles.
Les sociétés opérant dans les zones franches bénéficient elles aussi d’un environnement ultra favorable : dix ans d’exonération totale d’impôt sur le revenu, prolongeables pour dix années supplémentaires, puis une réduction de 60 % de l’impôt au-delà de cette période. Elles sont également exonérées de TVA, de droits de douane sur les importations, de taxes municipales et parfois même d’impôt sur la transmission immobilière lorsque les opérations restent confinées à la zone franche.
Pour les investissements dans des infrastructures comme les fermes solaires ou les parcs éoliens, des exemptions d’impôt sur le revenu sont accordées pendant sept ans, et des exonérations de TVA et de droits de douane sur les équipements s’appliquent sur une période de dix ans. Ces mesures créent une structure de coûts significativement allégée pour les investisseurs.
Le point commun de ces dispositifs est qu’ils peuvent se cumuler avec la logique territoriale de la fiscalité nicaraguayenne : un investisseur peut ainsi profiter d’exonérations sur ses activités locales tout en restant non imposé sur ses revenus étrangers.
Statut de retraité et résidence : un combo puissant pour l’investisseur particulier
Le Nicaragua conçoit explicitement son droit fiscal comme un outil d’attraction de populations à fort pouvoir d’achat, notamment les retraités étrangers. Le régime de résidence pour retraités prévoit plusieurs avantages concrets qui intéressent directement les investisseurs immobiliers privés.
Les acheteurs qui obtiennent un statut de pensionado peuvent importer jusqu’à 20 000 dollars de biens ménagers (meubles, électroménager, etc.) en franchise de droits de douane. Ils ont aussi la possibilité d’introduire un véhicule exempt de droits et taxes à l’entrée, puis de le revendre au bout de cinq ans sans payer de taxe sur la consommation. Enfin, ils peuvent acheter jusqu’à 50 000 dollars de matériaux de construction sans acquitter de TVA.
Un retraité construisant une villa pour la louer une partie de l’année peut équiper entièrement son bien et financer les travaux en bénéficiant de coûts fiscaux très réduits. Ces avantages cumulés peuvent représenter des économies de plusieurs milliers, voire dizaines de milliers de dollars sur son projet.
Surtout, ces résidents restent pleinement bénéficiaires du régime territorial. Tant qu’ils structurent correctement leurs flux financiers (en recevant leurs pensions et revenus étrangers sur un compte bancaire personnel et en documentant la source de ces revenus), ils ne sont pas imposés au Nicaragua sur ces ressources. Le pays devient alors une base de vie fiscalement très douce, tout en offrant un environnement légal protecteur pour les investissements immobiliers.
Droits de propriété et cadre légal : sécurité et égalité de traitement
Un avantage souvent négligé, mais essentiel, est l’égalité de traitement entre étrangers et nationaux en matière de propriété. La Constitution nicaraguayenne et la loi sur l’investissement étranger assurent aux investisseurs internationaux les mêmes droits que ceux dont bénéficient les citoyens, en ce qui concerne l’achat, la détention et la cession de biens immobiliers. Aucune surtaxe spécifique n’est appliquée sur la base de la nationalité ou du lieu de résidence.
L’acquisition de terrains par des étrangers est strictement réglementée dans une bande de 5 km le long des frontières avec le Costa Rica et le Honduras pour des raisons de sécurité nationale. Dans ces zones, l’accès direct à la propriété peut être limité ou soumis à des règles particulières. En pratique, des structures via des sociétés nicaraguayennes ou des autorisations spécifiques peuvent être utilisées pour des projets à proximité, sous le contrôle des autorités compétentes.
Sur le littoral, la réglementation prévoit que les 50 premiers mètres à partir de la ligne de haute mer font partie du domaine public et ne peuvent faire l’objet d’une appropriation privée. Les projets en bord de mer requièrent parfois des autorisations additionnelles ou des attestations spécifiques de non-objection, surtout sur des terrains historiquement publics.
L’histoire foncière du pays, marquée par des réformes agraires successives, rend impératif un examen approfondi des titres. Il est recommandé de procéder à une recherche de titres sur au moins une dizaine d’années, de vérifier l’absence de charges et, dans la mesure du possible, de souscrire une assurance titre. Ces précautions, plus juridiques que fiscales, conditionnent la sécurité de l’investissement.
Rentabilité nette et contexte de marché : quand la fiscalité amplifie le potentiel
La fiscalité, aussi favorable soit-elle, ne peut à elle seule compenser un marché peu dynamique. Or les données macroéconomiques et sectorielles vont, pour le moment, dans le sens du Nicaragua.
Le pays est le plus vaste d’Amérique centrale et compte environ 6,8 millions d’habitants. Les flux d’investissements directs étrangers ont progressé, atteignant près de 1,842 milliard de dollars sur une année récente, soit une hausse de plus de 25 % par rapport à l’exercice précédent. Le marché immobilier, lui, est annoncé en croissance d’environ 4,9 % par an jusqu’en 2029, avec un volume projeté conséquent.
Le coût de la vie et d’acquisition de biens est généralement plus bas qu’au Costa Rica ou au Panama. Les propriétés en bord de mer sont souvent sous-évaluées, offrant un potentiel de plus-value. Des villes comme Granada et León, avec une communauté d’expatriés en croissance, assurent une demande locative stable pour l’immobilier de moyenne et haute gamme.
Dans ce contexte, l’architecture fiscale nicaraguayenne joue un rôle d’amplificateur de rentabilité :
Panorama des principaux bénéfices fiscaux offerts aux investisseurs, contribuant à une rentabilité optimisée.
Les revenus locatifs sont soumis à des taux effectifs d’imposition modérés, un avantage particulièrement marqué pour les investisseurs non-résidents.
La fiscalité sur les plus-values immobilières peut être avantageusement structurée, notamment par le recours à des véhicules corporatifs adaptés.
Les charges annuelles comme l’IBI (impôt foncier) et les services municipaux figurent parmi les plus bas de la région, préservant la rentabilité nette.
Des programmes d’incitation dans des secteurs clés (tourisme, zones franches, énergies renouvelables) peuvent conduire à une suppression totale de l’impôt sur plusieurs années.
Pour un investisseur qui sait combiner judicieusement ces différents éléments – choix de la structure de détention, statut de résidence, type de projet, localisation – le Nicaragua se transforme en un terrain de jeu particulièrement séduisant.
Conclusion : un arsenal d’avantages à manier avec rigueur
Les avantages fiscaux pour les investisseurs immobiliers au Nicaragua ne tiennent pas à un seul dispositif miracle, mais à la superposition d’un ensemble de règles cohérentes : régime territorial, absence d’impôt sur les revenus étrangers, fiscalité modérée des loyers, impôt foncier léger, plus-values gérables, incitations généreuses pour certains secteurs, statut attractif pour les retraités et égalité de droits entre étrangers et nationaux.
Cette combinaison permet de concevoir des stratégies patrimoniales où le rendement net, après impôts et charges, reste élevé tout en bénéficiant d’un cadre juridique formalisé par plusieurs lois sur l’investissement étranger et la stabilité fiscale.
Pour concrétiser et sécuriser les avantages fiscaux, une approche professionnelle est indispensable. Face aux pratiques parfois divergentes de l’administration fiscale, à la complexité de l’historique foncier et aux subtilités des incitations sectorielles, le recours à des experts locaux (avocats, fiscalistes, notaires) est impératif. C’est la condition pour transformer un avantage théorique en un gain concret, durable et sécurisé.
Dans un monde où nombreux sont les pays qui durcissent leur fiscalité sur le patrimoine et la propriété, le Nicaragua se distingue encore comme l’un des rares marchés où l’immobilier peut être au cœur d’une stratégie d’optimisation fiscale internationale, à condition de respecter les règles du jeu et de maîtriser les outils mis à la disposition des investisseurs.
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