Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Longtemps resté en marge des grands flux de capitaux, le marché de l’immobilier commercial au Nicaragua attire désormais l’attention des investisseurs internationaux. Croissance économique régulière, montée en puissance du tourisme, grands chantiers d’infrastructures, fiscalité attractive et coût du foncier encore bas créent un cocktail rare dans la région. Mais derrière ces perspectives portées par les chiffres, le terrain reste complexe : marché opaque, titres fonciers parfois litigieux, recours limité au crédit bancaire et environnement politique controversé.
Pour investir dans l’immobilier commercial au Nicaragua, il est essentiel d’identifier précisément les opportunités réelles et de mettre en place des stratégies pour atténuer les risques, afin d’éviter les échecs coûteux.
Un marché immobilier commercial en phase d’expansion
L’immobilier commercial au Nicaragua regroupe l’ensemble des biens utilisés à des fins professionnelles : bureaux, locaux de commerce, entrepôts, surfaces industrielles ou ensembles mixtes combinant logements, commerces et loisirs. Ce segment est en pleine phase d’expansion, porté par plusieurs dynamiques convergentes.
Les données de Statista Market Insights indiquent que le marché immobilier global du pays est attendu en croissance d’environ 4,91 % par an jusqu’en 2029, avec une hausse moyenne des prix immobiliers estimée entre 4,9 % et 7 % par an sur les cinq prochaines années. Les projections sont recalibrées deux fois par an à partir de données du FMI, de la Banque mondiale, de l’ONU ou encore d’Eurostat, en intégrant les effets macroéconomiques, y compris ceux de la guerre en Ukraine.
Le PIB du pays s’élève à environ 15 milliards de dollars, reflétant une économie diversifiée.
Cette toile de fond économique se traduit par une demande accrue de surfaces commerciales : bureaux modernes à Managua, centres commerciaux de nouvelle génération, parcs industriels, hôtels, resorts, complexes touristiques, espaces de coworking ou encore immeubles mixtes mêlant bureaux, commerces et résidences.
Un marché largement cash et encore peu structuré
L’un des traits majeurs du marché nicaraguayen est son fonctionnement essentiellement en cash. Entre 80 % et 90 % des acquisitions par des étrangers se font comptant, les prêts bancaires locaux restant très difficiles à obtenir pour les non-résidents (exigence de résidence, revenus locaux, apports de 40–50 % et taux d’intérêt autour de 8–10 %).
L’absence d’un système centralisé de type MLS, des registres publics incomplets et des valeurs de transaction parfois sous-déclarées rendent le marché opaque. Cette situation, caractérisée par des bases de données fragmentaires et des prix officiels souvent éloignés de la réalité, complique l’évaluation des biens et peut allonger les délais de cession. Cependant, elle offre également des marges de négociation aux investisseurs capables de réaliser leurs propres analyses comparatives.
Pour encadrer les prises de décision, les acteurs sérieux recourent à des méthodes internationales d’évaluation – comparaison de ventes, approche par le coût et valorisation par le revenu – et, pour les actifs complexes (centres commerciaux, hôtels, usines), à des experts agréés qui travaillent selon les standards USPAP ou IVS.
Les moteurs de la demande en immobilier commercial
La dynamique de l’immobilier commercial au Nicaragua repose sur trois piliers principaux : la croissance urbaine et la montée d’une classe moyenne, l’essor accéléré du tourisme, et un vaste programme d’infrastructures qui reconfigure les cartes de la localisation.
Urbanisation, classe moyenne et nouveaux modes de travail
L’urbanisation progresse à près de 1,9 % par an, avec une population urbaine appelée à dépasser 58 % de la population totale. Managua, qui regroupe plus d’un million d’habitants, concentre la plupart des nouvelles implantations de bureaux, centres commerciaux, parcs logistiques et ensembles résidentiels sécurisés.
Les entreprises locales et internationales recherchent désormais des bureaux modernes, climatisés, avec fibre optique, parkings, espaces collaboratifs et services sur place. La demande bascule vers des immeubles de standing, avec de meilleurs standards de sécurité et d’ergonomie, pour attirer et fidéliser les talents.
L’essor de la gig economy et du travail à distance stimule le marché des espaces de coworking, particulièrement à Managua et dans les villes touristiques comme Granada ou San Juan del Sur. Ces espaces attirent principalement des freelances, des entrepreneurs du numérique et des nomades digitaux.
Le tourisme comme catalyseur de l’hôtellerie et du commerce
Le tourisme est devenu l’un des moteurs les plus puissants du marché immobilier, notamment commercial. En 2023, le pays a accueilli environ 1,2 million de visiteurs, pour des recettes estimées autour de 1,5 milliard de dollars, soit une hausse de 24 % sur un an. Les projections de la WTTC tablent sur une croissance annuelle proche de 5,9 % du secteur touristique jusqu’en 2029, avec une dépense moyenne quotidienne par touriste en hausse (près de +9,5 % sur certains trimestres récents).
Cette montée en puissance se traduit par un besoin massif de biens immobiliers à usage commercial, en particulier sur les zones littorales du Pacifique et dans les villes coloniales :
– Hôtels, éco-lodges, resorts, condo-hôtels
– Restaurants, bars, cafés, espaces de loisirs
– Boutiques, galeries d’art, concept stores
– Centres de services (tour-opérateurs, surf shops, agences d’excursions)
Les nouveaux projets dans l’hôtellerie et les activités connexes se concentrent principalement dans les villes de San Juan del Sur, Granada et León, ainsi que dans les zones de la Côte Pacifique comme Tola et Popoyo.
Le segment haut de gamme est particulièrement dynamique : la hausse du nombre de visiteurs plus aisés, l’attention de médias internationaux comme Condé Nast Traveler qui a classé la côte pacifique sud parmi les destinations phares de la région, ou encore l’intérêt croissant des retraités nord-américains et européens dopent la demande pour des propriétés premium.
Infrastructures : routes, aéroports et transports urbains
L’État a engagé des investissements lourds dans les infrastructures, dont plusieurs changent radicalement la donne pour les investisseurs immobiliers.
Parmi les projets clés :
| Projet | Description | Impact immobilier principal |
|---|---|---|
| Autoroute côtière (Costanera) | Plus de 400 M$ investis sur la côte Pacifique sud, desservant San Juan del Sur et la région de Popoyo/Tola | Réduction des temps de trajet (>30 %), hausse de l’accessibilité, explosion de la valeur foncière, nouveaux sites pour hôtels, centres commerciaux et complexes mixtes |
| Programme routier national | Environ 4 200 km de routes principales modernisées pour un coût total de ~5,2 Mds $ | Désenclavement de régions rurales, facilitation de l’acheminement logistique, émergence de corridors logistiques et parcs industriels |
| BRT Managua | Plan de 4 corridors de Bus Rapid Transit à l’horizon 2040 | Remodelage des axes de valeur dans la capitale, création de pôles commerciaux autour des stations, augmentation des loyers sur les axes structurants |
| Améliorations régionales | Travaux sur Carretera a Masaya, modernisation de routes vers León et la côte Pacifique | Hausse des prix dans les quartiers auparavant délaissés, opportunités d’achat précoce |
Ces chantiers entraînent une réévaluation rapide des fonciers, en particulier dans les zones touristiques et logistiques. L’autoroute côtière, par exemple, a déjà réduit de plus de 30 % le temps de trajet entre Managua et Popoyo, boostant les transactions et la construction dans cette zone.
Où sont les principales opportunités géographiques ?
Les opportunités dans l’immobilier commercial au Nicaragua se concentrent dans quelques pôles bien identifiés, chacun avec un profil de risque, de rendement et de cycle différent.
Managua : cœur économique et bureaux modernes
Capitale politique et économique, Managua concentre la plupart des sièges sociaux, banques, grandes surfaces et centres commerciaux. C’est ici que la demande de bureaux modernes est la plus forte, alimentée par les secteurs de la finance, des services, des technologies et de la distribution.
On y observe : l’importance de l’observation dans l’étude des comportements.
– Expansion des centres commerciaux et hypermarchés
– Montée des bureaux de classe A/B dans les quartiers aisés (La Colinas, Mirador de Santo Domingo, Villa Fontana Sur)
– Création de pôles commerciaux le long des grands axes (Carretera a Masaya, Carretera a Masatepe, etc.)
Les loyers de bureaux restent compétitifs à l’échelle régionale : certains rapports évoquent des coûts moyens autour de 14–15 dollars/m² pour des bureaux à Managua, bien en deçà de la plupart des capitales voisines. Pour un investisseur, la capitale offre :
– Des flux locatifs relativement stables sur les bureaux et les commerces
– Des projets de redéveloppement et de rénovation possibles à coût de main-d’œuvre réduit
– Une clientèle nationale (banques, assurances, call centers, services) moins dépendante du tourisme saisonnier
Granada et León : tourisme culturel et commerces de centre-ville
Les villes coloniales de Granada et Léon combinent valeur patrimoniale, charme architectural et flux touristiques importants.
Découvrez les secteurs porteurs et les possibilités d’investissement dans la dynamique ville de Grenade.
Capitalisez sur l’afflux touristique constant grâce au patrimoine historique unique, comme l’Alhambra, en développant des hébergements, des restaurants ou des services d’expérience.
Profitez de la renommée internationale de la ville pour l’apprentissage de l’espagnol en créant des écoles, des services aux étudiants ou des programmes culturels.
Établissez des boutiques proposant des produits locaux, de l’artisanat traditionnel ou des souvenirs dans les quartiers commerçants animés.
Intégrez un écosystème en croissance en investissant dans les startups, les services numériques ou en collaborant avec l’Université de Grenade.
Investissez dans l’achat, la rénovation et la location de biens, notamment dans le centre historique très prisé.
Offrez des services de conseil, de traduction, de logistique ou d’événementiel pour soutenir les entreprises locales et internationales.
– Transformation de maisons coloniales en boutique-hôtels, restaurants, bars ou galeries
– Exploitation de locaux commerciaux autour du parc central et de la Calle La Calzada
– Développement de petites résidences touristiques, hostels haut de gamme, espaces de coworking pour expatriés et nomades digitaux
Dans León, la forte présence étudiante (l’université UNAN-León compte plus de 45 000 étudiants) soutient une demande continue pour :
– Logements étudiants, résidences en colocation, petits immeubles de rapport
– Commerces de proximité, cafés, bars, centres de copies et services étudiants
– Petits hôtels et hostels pour les visiteurs attirés par les volcans et la scène culturelle
Les rendements locatifs bruts dans ces villes peuvent se situer, selon les études citées, dans une fourchette de 6 à 10 % pour des actifs bien positionnés, notamment dans les quartiers centraux.
San Juan del Sur, Tola, Popoyo : hôtellerie, retail et complexes mixtes
La côte pacifique sud est l’épicentre du tourisme balnéaire et de surf. San Juan del Sur, Tola et Popoyo affichent :
La zone se caractérise par une forte concentration de villas de luxe, condos, hôtels et resorts. Le marché de la location saisonnière y est très actif, avec plusieurs centaines de propriétés en location de courte durée selon les statistiques les plus récentes. Cependant, on constate un manque relatif de commerces de qualité et de services structurés par rapport à la demande croissante générée par ce développement immobilier.
Dans cette zone, les niches commerciales les plus intéressantes incluent :
– Mini-centres commerciaux ou “plazas” avec supermarché, pharmacie, restauration, services médicaux
– Petits complexes mixtes combinant commerces en rez-de-chaussée et logements touristiques à l’étage
– Hôtels-boutiques ciblant le segment surf / bien-être / éco-tourisme, profitant de la notoriété grandissante de spots comme Popoyo
L’inauguration complète de la nouvelle autoroute côtière et la réouverture annoncée de l’aéroport Costa Esmeralda pour les vols privés devraient accentuer l’arrivée d’une clientèle à fort pouvoir d’achat, ce qui peut accélérer la valorisation des biens commerciaux.
Corn Islands et autres pôles touristiques
Les Corn Islands, la lagune d’Apoyo, Ometepe ou encore certaines zones autour de Masaya se prêtent à des projets plus ciblés :
– Éco-lodges haut de gamme
– Petits hôtels en front de mer
– Centres de plongée, de yoga, de bien-être
– Espaces de restauration et de loisirs
Les expertises disponibles évoquent, pour les Corn Islands, une progression prévisionnelle de 3 à 7 % des prix pour les condos en bord de plage et les villas de luxe sur certaines années, dans un contexte d’offre encore limitée.
Segments porteurs : bureaux, commerce, hôtellerie, industriel
Au-delà de la géographie, il est utile de distinguer les grandes familles d’actifs commerciaux qui offrent, aujourd’hui, un potentiel intéressant.
Bureaux et coworking
À Managua, la première demande concerne les bureaux modernes, sécurisés, avec bonne connectivité et possibilité d’aménagement flexible. Deux tendances se dessinent :
1. Immeubles classiques occupés par des banques, compagnies d’assurance, entreprises de services, call centers ou BPO, souvent sur des baux moyens/longs termes. 2. Espaces de coworking et bureaux partagés, ciblant freelances, petites sociétés tech, cabinets d’architecture, communication, etc.
L’essor du télétravail et des nomades digitaux ouvre également des perspectives dans les villes touristiques : des espaces mixtes “cowork + café + coliving” commencent à apparaître à Granada ou San Juan del Sur.
Commerces et retail moderne
Le marché du retail se modernise rapidement. Le pays comptait récemment plus de 150 supermarchés et plus de 3 500 supérettes et magasins de proximité. Des enseignes comme Walmart (Pali, Maxi-Pali, La Unión, Walmart) ou La Colonia multiplient les ouvertures de nouveaux points de vente.
Pour l’investisseur immobilier, plusieurs leviers existent :
Approches ciblées pour développer des actifs commerciaux performants en capitalisant sur les dynamiques urbaines et de consommation.
Développer ou acquérir des locaux commerciaux sur des sites de premier choix pour attirer des enseignes prestigieuses ou des franchises internationales.
Créer des petites galeries commerciales (strip malls) et des plazas le long des artères connaissant une forte augmentation du trafic automobile.
Investir dans les quartiers périphériques des grandes villes, où la croissance du pouvoir d’achat stimule la demande pour des centres commerciaux de taille moyenne.
Le graphique ci-dessous synthétise la structure des ventes de détail, utile pour mesurer le poids de chaque canal :
| Canal de distribution (détail) | Part estimée dans les ventes de détail (hors taxes) |
|---|---|
| Grandes épiceries / supermarchés locaux | ~35 % |
| Épiceries de quartier / petits commerces | ~31 % |
| E-commerce de détail | ~6 % |
| Commerces de proximité (convenience stores) | ~4 % |
| Hypermarchés | ~2 % |
| Autres formats (marchés, boutiques indépendantes, etc.) | ~22 % |
Cette structure montre à la fois le potentiel des supermarchés (forte présence déjà, mais encore en expansion) et l’espace considérable occupé par les circuits informels, que les projets de retail moderne peuvent progressivement capter.
Hôtellerie, resorts et hébergement touristique
Le secteur le plus évident pour l’immobilier commercial reste l’hôtellerie au sens large :
– Hôtels de ville pour les voyageurs d’affaires à Managua, León, Estelí
– Resorts balnéaires sur la côte Pacifique
– Éco-lodges et boutique-hôtels dans les régions volcaniques, les lacs ou les îles
La combinaison d’une hausse continue du nombre de visiteurs, d’une dépense moyenne par touriste en augmentation et de politiques d’incitation fiscale très généreuses en fait un secteur clé.
Le nouveau cadre législatif pour le tourisme (lois 1210 et 1211) peut offrir à un projet hôtelier approuvé :
Les projets touristiques bénéficient de plusieurs avantages fiscaux : une exonération de l’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 10 ans, une exonération de la TVA et des droits de douane sur les matériaux et équipements pendant la phase d’investissement, ainsi qu’une exonération de la taxe foncière (IBI) jusqu’à 10 ans pour les surfaces exclusivement dédiées au tourisme.
Les montants minimum d’investissement pour accéder à ces avantages varient selon la taille du projet (environ 300 000 dollars pour un grand projet, 50 000 dollars pour une PME touristique), ce qui rend le dispositif accessible non seulement aux chaînes, mais aussi à des investisseurs individuels ou à des clubs deal bien structurés.
Parcs industriels, entrepôts et zones franches
L’immobilier industriel reste moins médiatisé, mais le Nicaragua possède déjà un réseau actif de zones franches (Free Trade Zones) qui accueillent :
– Usines textiles et d’habillement
– Fabricants de faisceaux électriques et composants automobiles
– Centres de services BPO et call centers
Le régime des zones franches peut offrir :
– Exonération d’impôt sur le revenu pendant 10 ans (prolongeable)
– Exonération de droits de douane et TVA sur les machines et intrants
– Exonération de certains impôts municipaux et de taxe sur la cession d’immeubles au sein de la zone
Pour un investisseur immobilier, deux voies se dessinent : développer et louer des bâtiments industriels/logistiques à des opérateurs déjà agréés, ou participer à la création de nouvelles zones franches en partenariat avec des investisseurs industriels et les autorités.
Conditions d’investissement, fiscalité et structures juridiques
Un atout majeur du pays est l’égalité de traitement entre investisseurs nationaux et étrangers. Les non-résidents peuvent détenir des biens commerciaux en pleine propriété, directement ou via une société locale, et rapatrier librement leurs profits, sous réserve du paiement des impôts correspondants.
Propriété, restrictions et structures de détention
En règle générale, un étranger peut acquérir des bureaux, commerces, hôtels, terres agricoles ou terrains à bâtir sans limite de taille, mais deux contraintes géographiques doivent être intégrées :
– Interdiction d’acquérir en direct des terrains dans un rayon de 5 km des frontières internationales
– Restrictions dans la zone des 50 premiers mètres depuis la laisse de haute mer le long des côtes, qui appartiennent au domaine public
Au-delà, et dans la bande de 50 à 200 mètres, des concessions ou autorisations spéciales peuvent être nécessaires, souvent difficiles à obtenir. Sur le plan pratique, beaucoup d’investisseurs choisissent donc des parcelles juste en retrait de la zone publique, permettant l’implantation d’hôtels, restaurants et commerces avec accès à la plage.
Les formes de détention les plus utilisées sont :
– Propriété directe au nom d’une personne physique
– Société anonyme nicaraguayenne (Sociedad Anónima)
– Fiducie (Fideicomiso) pour des montages patrimoniaux ou familiaux complexes
La société anonyme est recommandée pour les actifs commerciaux supérieurs à 200 000 $ ou impliquant plusieurs partenaires. Elle offre une responsabilité limitée, une flexibilité pour la transmission par cession de parts et, dans certains cas, un avantage fiscal (ex. : imposition à 15 % sur la plus-value au niveau de la société, contre un taux plus élevé pour un particulier).
Fiscalité immobilière et avantages sectoriels
Le régime fiscal immobilier combine des taxes locales et des dispositifs d’exonération sectorielle.
Pour un actif commercial standard :
| Type de prélèvement | Base | Taux indicatif |
|---|---|---|
| Taxe foncière (IBI) | Valeur cadastrale (souvent < valeur marché) | Environ 0,25–1 % / an |
| Taxe de transfert | Valeur déclarée ou valeur de référence | 1–4 % en fonction des tranches |
| Impôt sur le revenu (location) | Revenus nets ou base présumée | 15–30 % selon régime et statut |
| Impôt sur la plus-value | Différence entre prix de vente et base fiscale | Pour une société : env. 15 % ; pour un particulier : jusqu’à 30 % |
À ces charges de base s’ajoutent des régimes préférentiels qui peuvent transformer l’équation économique :
Le Maroc offre un cadre fiscal incitatif pour les investisseurs dans des secteurs clés, avec des exonérations sur plusieurs impôts et taxes.
Exonération d’impôt sur le revenu, de TVA, de droits de douane et de taxe foncière pendant plusieurs années pour les projets approuvés.
Exemption quasi totale d’impôts (revenu, immobilier, douane, TVA) pour les entreprises industrielles ou de services installées en free zone.
Exonérations étendues sur les revenus et les importations de matériel pour ces projets.
La combinaison d’un foncier encore abordable, d’un marché en croissance et de ces abattements fiscaux explique les niveaux de rendement théoriques affichés dans certains scénarios : des études évoquent, pour des condos balnéaires ou des maisons coloniales exploités en location touristique, des rendements nets de 6 à 12 % annuels, auxquels s’ajoute une appréciation espérée de 3 à 8 % du capital.
Résidence d’investisseur et autres facilités
L’investissement immobilier peut aussi servir de levier pour l’obtention d’un statut de résident. Un programme de résidence d’investisseur est accessible à partir d’un investissement de l’ordre de 30 000–35 000 dollars dans l’immobilier, une entreprise ou un projet agréé. Ce statut donne accès :
– Au droit de travailler localement
– À une procédure plus simple pour ouvrir des comptes, créer des sociétés, etc.
– À une possible naturalisation après deux ans de résidence permanente, sous conditions
Des statuts spécifiques existent également pour les retraités et rentiers, avec des exigences de revenu mensuel relativement modestes (600 à 750 dollars) et des exonérations sur l’importation de biens personnels ou de véhicules.
Un environnement politique et juridique à manier avec prudence
Les perspectives financières ne doivent pas occulter la réalité d’un environnement politique et juridique complexe. Plusieurs rapports officiels, notamment ceux du Département d’État américain, soulignent les risques liés à la faiblesse de l’État de droit, aux tensions politiques et aux antécédents en matière de propriété.
Risques politiques, expropriations et incertitude réglementaire
Depuis 2018, le pays a traversé une crise sociopolitique marquée par des manifestations, une répression dénoncée par la communauté internationale, et un repli des financements d’institutions multilatérales. Des cas d’expropriations, de confiscations d’actifs de certaines ONG ou chambres de commerce, et de blocages administratifs ont été documentés.
Les investisseurs sont donc confrontés à :
– Une application parfois discrétionnaire des lois fiscales et administratives
– Des risques de redressements fiscaux agressifs (avec saisies d’actifs en cas de non-paiement)
– Un climat politique pouvant évoluer rapidement et affecter les perspectives macroéconomiques
Nombre de propriétés expropriées entre 1979 et 1990, dont une partie fait encore l’objet de contestations.
Marché opaque, titres incertains et importance de la due diligence
L’absence de MLS, le sous-enregistrement des prix réels au registre foncier, la pratique généralisée des “ventes nettes” (où le courtier ajoute sa commission par-dessus le prix souhaité par le vendeur), ou encore les délais aléatoires de traitement des dossiers au registre public imposent une discipline rigoureuse en matière de due diligence.
Un processus de vérification sérieux comprend au minimum :
Avant tout achat immobilier en Espagne, il est crucial de mener des vérifications approfondies. Celles-ci incluent : une recherche de titre sur 30 ans (voire avant 1917 pour les terrains côtiers) ; la vérification de l’absence de charges, hypothèques, occupants sans droit (squatters) ou servitudes cachées ; le contrôle des paiements de taxes municipales, de l’IBI (impôt foncier), et des éventuels arriérés ; la demande de certificats officiels (Libertad de Gravamen pour l’absence d’hypothèques, Solvencia Municipal pour l’absence de dettes locales, plans cadastraux à jour) ; et l’analyse des risques liés aux lois spécifiques (loi sur les côtes, zones à haut risque sismique ou inondable, terres indigènes, anciens titres de réforme agraire).
En pratique, la transaction suit une séquence classique, avec offre, promesse de vente (“Promesa de Compra Venta”), dépôt de 5 à 10 % du prix, signature de l’Escritura Pública devant notaire, puis enregistrement au registre public. Le calendrier complet, de la promesse à l’inscription, peut prendre de 2 à 6 mois.
L’accompagnement par un avocat nicaraguayen expérimenté, habitué aux transactions avec des étrangers, n’est pas un luxe mais une condition sine qua non. Le recours à une police d’assurance-titre, même si certaines exclusions peuvent être larges, constitue un filet de sécurité complémentaire.
Stratégies d’entrée sur le marché commercial
Face à cet environnement contrasté – fort potentiel de rendement mais risques réels – la manière d’entrer sur le marché compte autant que le choix du bien.
Miser sur les zones gagnantes des infrastructures
Une première approche consiste à cibler les localisations directement impactées par les grands travaux en cours ou programmés. L’histoire des marchés immobiliers montre qu’une nouvelle route, un aéroport ou un axe de transport public majeur déclenche souvent :
– Une augmentation rapide des valeurs foncières à proximité
– Une concentration de commerces, hôtels et bureaux autour des nouveaux nœuds
– La possibilité de capter de la plus-value en entrant avant la phase de maturité
Sur le terrain, cela se traduit par des acquisitions ou des développements :
Découvrez les zones à fort potentiel de développement au Nicaragua, idéalement situées pour bénéficier des nouvelles infrastructures de transport.
À proximité des sorties de la nouvelle autoroute côtière dans la région de Tola/Popoyo, offrant un accès privilégié aux plages et au tourisme en croissance.
Le long des axes menant aux futures lignes de BRT (Bus Rapid Transit) à Managua, assurant une excellente connectivité urbaine.
Près des accès aux principaux ports ou zones franches industrielles en expansion, parfaits pour le commerce et la fabrication.
S’adosser aux incitations sectorielles
Une seconde stratégie consiste à structurer les projets pour qu’ils remplissent les critères d’accès aux incitations :
– Conception d’un projet hôtelier ou d’éco-lodge de taille suffisante pour être éligible aux exonérations touristiques
– Implantation d’un entrepôt ou d’une unité de production au sein d’une zone franche, ou création d’une mini-zone franche bourne-outil avec d’autres investisseurs
– Intégration d’éléments de durabilité (énergies renouvelables, construction éco-responsable), parfois assortis d’avantages fiscaux additionnels
L’économie d’un projet peut être significativement améliorée en bénéficiant, par exemple, d’une exonération de l’impôt sur le revenu pendant une période de 10 ans, couplée à la possibilité d’importer du matériel et des mobiliers en franchise de droits et taxes.
Capitaliser sur la forte proportion d’achats cash
Puisque le marché est majoritairement cash et que l’accès au crédit local est limité, les acteurs disposant de liquidités importantes bénéficient d’un avantage compétitif évident :
– Ils peuvent négocier des remises substantielles sur les biens existants, surtout dans les phases de tension politique ou de baisse temporaire de la demande
– Ils se placent en bonne position pour proposer du financement vendeur à des acheteurs secondaires, captant ainsi un rendement complémentaire sur les intérêts
Combiner achat opportuniste d’immeubles commerciaux sous-valorisés avec, à terme, une revente partielle en offrant du crédit vendeur à des conditions attractives peut générer une rentabilité globale supérieure à la seule revalorisation du capital.
Conclusion : un marché prometteur mais réservé aux investisseurs bien préparés
L’immobilier commercial au Nicaragua se trouve à un moment charnière. D’un côté, les chiffres plaident pour un fort potentiel :
– Croissance immobilière projetée autour de 4,9–7 % par an
– Tourisme en expansion continue, avec une dépense moyenne en hausse
– Coût de la vie et du foncier bien en dessous des voisins, en particulier du Costa Rica
– Grands projets d’infrastructures qui reconfigurent la carte des opportunités
– Incitations fiscales robustes dans le tourisme, les zones franches et les secteurs stratégiques
De l’autre, l’investisseur ne peut ignorer :
L’investissement est exposé à la fragilité de l’État de droit et à un historique de litiges fonciers. Le marché est opaque, sans système MLS, rendant difficile l’obtention de comparables fiables. Des risques politiques existent, incluant des cas documentés de confiscations ou de pressions sur des acteurs économiques.
Dans ce contexte, l’immobilier commercial au Nicaragua n’est ni un eldorado facile, ni un territoire à fuir systématiquement. Il s’adresse avant tout à des investisseurs :
Pour réussir dans l’investissement immobilier en France, l’investisseur doit réunir plusieurs qualités et adopter une approche rigoureuse. Il doit être capable de mobiliser des fonds rapidement, en cash ou quasi cash, pour saisir les opportunités. Il doit également être prêt à financer une due diligence exhaustive, couvrant les aspects juridiques, fonciers, fiscaux et environnementaux du bien. S’entourer d’un réseau local solide et fiable (avocats, notaires, courtiers sérieux, fiscalistes) est essentiel pour sécuriser les transactions. Enfin, une grande patience est requise pour naviguer sur un marché où les procédures peuvent être longues et la liquidité parfois limitée.
Pour ceux qui remplissent ces conditions, les zones comme Managua, Granada, León, San Juan del Sur, Tola/Popoyo, les Corn Islands et certains pôles industriels offrent de réelles opportunités dans les bureaux, le retail, l’hôtellerie et l’immobilier logistique. À condition de considérer chaque opération non comme un simple achat de murs, mais comme un projet à part entière, à structurer, sécuriser et piloter dans le temps.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
