Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché des résidences secondaires au Nicaragua vit un moment charnière. Entre boom touristique, grands travaux d’infrastructure et prix encore très inférieurs à ceux du Costa Rica ou du Panama, le pays attire de plus en plus de retraités, de nomades digitaux et d’investisseurs en quête d’une maison de vacances au soleil. Mais sous la carte postale, le marché reste complexe, très cash, avec des rendements locatifs contrastés et un cadre juridique à manier avec prudence.
Cet article détaille les dynamiques du marché, les zones les plus recherchées, les niveaux de prix, la fiscalité applicable et les principaux risques à connaître avant d’investir dans une résidence secondaire au Nicaragua.
Un marché immobilier en pleine montée en puissance
Le marché immobilier nicaraguayen traverse une phase de croissance soutenue, particulièrement le long de la côte pacifique sud, cœur du marché des résidences secondaires.
Les données disponibles montrent que le volume des transactions est à des niveaux historiquement élevés ou proches de ces records. Après un creux lié aux événements politiques de 2018–2019, la reprise enclenchée en 2020 s’est poursuivie sans interruption. Entre mi‑2020 et mi‑2025, de nombreux biens ont pris 15 à 30 % de valeur, avec une progression annuelle moyenne estimée entre environ 5 % et 7 %.
Les experts anticipent une hausse cumulée des valeurs immobilières de 25 à 40 % d’ici 2030.
Cette dynamique s’inscrit dans un contexte macroéconomique relativement favorable : croissance du PIB autour de 3–3,5 % par an, inflation revenue à environ 3,5 % (en-dessous de la moyenne sur dix ans), progression régulière des investissements directs étrangers (FDI) et amélioration graduelle de la notation de crédit du pays. En 2022, les IDE ont progressé de 25,3 % pour atteindre près de 1,842 milliard de dollars, avec une part significative orientée vers le tourisme et l’immobilier.
Des prix encore nettement inférieurs à ceux des voisins
Malgré cette hausse, le Nicaragua demeure, de loin, l’un des marchés immobiliers les plus abordables d’Amérique centrale. Les estimations montrent que les prix y sont en moyenne 50 à 70 % plus bas que ceux pratiqués au Costa Rica ou au Panama, alors même que certaines zones offrent un niveau de paysage et de confort comparable.
En 2023‑2025, les valeurs médianes se situent à des niveaux encore attractifs :
| Indicateur (national / grandes zones) | Prix moyen ou médian (USD/m²) | Croissance annuelle estimée |
|---|---|---|
| Prix moyen national appartement | ≈ 1 230 | 5–7 % |
| Prix moyen national maison | ≈ 930 | 4–6 % |
| Managua – appartement médian | ≈ 1 235 | +11 % / an |
| Département de Rivas (côte sud, Emerald Coast) | ≈ 930–1 395 selon le type | +12 % / an (maisons) |
| Granada – maisons coloniales | ≈ 878 | +7 % / an |
| Estelí – maisons | ≈ 679 | +2 % / an |
Pour le marché spécifique des résidences secondaires, la différence avec les marchés concurrents est frappante. Là où un terrain en front de mer peut atteindre 575 000 dollars au Costa Rica, une parcelle de même type au Nicaragua peut encore se négocier autour de 250 000 dollars. Certains lots de plage, achetés 30 000 à 60 000 dollars il y a quelques années, se revendent désormais autour de 250 000 dollars, preuve d’un potentiel d’appréciation déjà bien engagé.
Pourquoi le Nicaragua attire les acheteurs de résidences secondaires
Plusieurs moteurs convergent pour alimenter la demande en maisons de vacances et résidences secondaires.
Un coût de la vie très bas, style de vie confortable
Le premier argument est économique : le coût de la vie au Nicaragua est environ 46 % inférieur à celui du Costa Rica. Un couple peut vivre confortablement avec 1 000 à 2 500 dollars par mois, et une personne seule souvent avec moins de 1 000 dollars. À titre de comparaison, une retraite en Floride dépasse en moyenne les 4 000 dollars mensuels.
Pour les propriétaires de résidences secondaires qui passent seulement une partie de l’année sur place, un budget de 1 500 à 3 000 dollars par mois permet de bénéficier d’un niveau de confort élevé, avec personnel de maison, sorties régulières et loisirs. Les services sont peu coûteux, les produits du quotidien abordables, et la santé publique est décrite comme gratuite et d’un niveau correct, même si, pour des soins complexes, les expatriés se tournent volontiers vers les cliniques privées de Managua ou les pays voisins.
Tourisme en plein essor et montée en gamme
Le tourisme est le grand moteur de fond du marché. Après un record de près de 1,96 million de visiteurs en 2017 puis une phase de repli, la fréquentation s’est redressée. En 2023, le pays a accueilli environ 1,2 million de visiteurs, avec une hausse de 24 % des recettes touristiques sur un an. L’année suivante, de nouveaux records ont été atteints, non seulement en nombre, mais aussi en dépenses par touriste.
Au T3 2024, la dépense quotidienne moyenne par visiteur a augmenté d’environ 9,5%. Les projections prévoient une croissance annuelle du tourisme de 5,9% jusqu’en 2029. Cette croissance est qualitative : l’arrivée de voyageurs au pouvoir d’achat plus élevé, attirés par des offres premium, stimule le développement d’hébergements haut de gamme (villas, condos, résidences avec services).
Dans ce contexte, posséder une maison de vacances sur la côte pacifique sud – que l’on occupe quelques mois par an et que l’on loue le reste du temps – devient un modèle de plus en plus courant.
Cadre fiscal et juridique favorable à la propriété étrangère
Sur le plan juridique, le Nicaragua affiche un discours très ouvert aux investisseurs étrangers. La Constitution (articles 27 et 44) garantit le droit de propriété et l’égalité de traitement entre Nicaraguayens et non‑nationaux. La Loi sur l’Investissement étranger (Loi 344) formalise ces protections et confirme la possibilité pour un étranger d’acheter un bien au même titre qu’un citoyen, sans exigence de résidence ni montant minimum.
Concrètement, un acquéreur étranger peut : acquérir des biens immobiliers, sous réserve des autorisations nécessaires dans certains secteurs stratégiques ; financer l’acquisition par des capitaux internationaux ; et être soumis à des déclarations spécifiques auprès des autorités fiscales françaises.
– acheter en nom propre (pleine propriété)
– ou via une société nicaraguayenne, ce qui permet notamment de bénéficier d’un taux de 15 % sur les gains en capital au lieu de 30 % si la vente est réalisée par une personne physique.
Le Nicaragua applique un système fiscal territorial : seuls les revenus de source nicaraguayenne sont imposés localement. Les revenus perçus à l’étranger (tels que les dividendes ou les loyers) par un résident fiscal nicaraguayen ne sont pas taxés dans le pays. Cette caractéristique peut permettre des stratégies d’optimisation fiscale en combinant une résidence fiscale au Nicaragua avec des structures patrimoniales ou d’investissement établies à l’étranger.
Pour les propriétaires de résidences secondaires, les principaux impôts sont :
| Type de taxe / coût immobilier | Taux indicatif / règle principale |
|---|---|
| Taxe foncière annuelle (IBI) | ≈ 1 % de 80 % de la valeur cadastrale (souvent inférieure au marché) |
| Exonérations IBI | Biens urbains < 40 000 USD ; petites parcelles rurales ; terres agricoles jusqu’à 51 acres |
| Droit de mutation à l’achat | 1–4 % de la valeur déclarée (4 % le plus fréquent) – à la charge de l’acheteur |
| Frais de registre | ≈ 1 % du prix |
| Honoraires d’avocat | 1–2 % du prix |
| Frais de notaire | ≈ 0,5–1,5 % du prix |
| Impôt sur la plus-value (personne physique) | 30 % sur le gain net |
| Impôt sur la plus-value (société nicaraguayenne) | 15 % sur le gain net |
| Impôt sur revenus locatifs non‑résidents | 15 % sur une base imposable forfaitaire (70 % du loyer, 80 % pour terrains nus) |
Au total, les coûts d’acquisition pour l’acheteur (tous frais compris) se situent souvent entre 7,5 % et 9 % du prix. En revanche, les charges annuelles de détention restent modérées, généralement en dessous de 1,1 % de la valeur du bien, ce qui est attractif pour une résidence secondaire détenue sur le long terme.
Programmes de résidence et nomades digitaux
L’achat immobilier peut servir de porte d’entrée vers la résidence légale. Le programme de résidence par investissement impose un seuil compris entre 30 000 et 50 000 dollars selon les sources et le type de projet. Il s’ajoute aux régimes classiques de résident retraité (pensionado, minimum 1 000 dollars de pension mensuelle) ou rentiste (1 250 dollars de revenus passifs).
Ces dispositifs, combinés à l’introduction d’un visa pour nomades digitaux, ont contribué à une hausse estimée de 15 % des réservations d’hébergements de longue durée. Pour le marché des résidences secondaires, cela signifie une base d’occupants potentiels plus large que le simple flux touristique saisonnier.
Les grandes zones de résidences secondaires
Si l’on peut théoriquement acheter une maison de vacances presque partout dans le pays (hors zones frontalières immédiates et bande littorale des 50 premiers mètres), une poignée de régions concentre l’essentiel de la demande étrangère.
San Juan del Sur : la “petite capitale” des résidences de plage
San Juan del Sur est le nom qui revient systématiquement dans les rapports de marché. Cette station balnéaire de la côte pacifique sud, à environ 140 km de Managua, est devenue le principal pôle de résidences secondaires du pays.
Le bourg lui‑même (environ 15 000 habitants) offre une combinaison rare de facteurs : une baie protégée, un éventail de plages environnantes (Remanso, Maderas, La Flor…), un centre animé de restaurants et bars, des services pour expatriés, et même deux écoles internationales (une troisième est en préparation). De nombreux Canadiens, Nord‑Américains et Européens s’y sont installés, souvent en mélangeant vie sur place et retours réguliers au pays d’origine.
Les prix ont connu une évolution en dents de scie. Après avoir grimpé jusqu’en 2017, ils ont chuté d’environ 30 % à la suite des troubles de 2018 et ne sont pas totalement revenus aux niveaux d’avant-crise. Aujourd’hui, le marché est décrit comme stable, en consolidation, avec une perspective de hausse modérée – typiquement 1 à 3 % par an dans les quartiers sur‑offreurs de locations saisonnières, et plus dans les emplacements rares avec vue mer.
Le prix au mètre carré de terrain pour les maisons anciennes dans le centre-ville, soit environ 90 dollars le pied carré.
Le marché locatif y est très actif, notamment en courte durée. Une étude de cas sur un condo à 190 000 dollars en La Talanguera montre bien la logique économique :
| Stratégie de location (La Talanguera – condo 190 000 USD) | Chiffre d’affaires annuel brut estimé | Rendement net estimé |
|---|---|---|
| Location longue durée | 15 600 USD | ≈ 2,8 % |
| Location saisonnière (Airbnb), remise 20 % séjours longs | 26 460 USD | ≈ 5,3 % |
Ces chiffres illustrent la réalité du marché : San Juan del Sur n’est pas, à ce jour, un paradis des cash‑flows. Les rendements restent modestes, surtout après prise en compte des commissions de plateformes (VRBO, Airbnb, etc.), frais de gestion et de maintenance. En revanche, l’optique “maison de vacances + plus‑value à long terme” reste cohérente, surtout comparée aux valorisations de marchés comme le Costa Rica.
Popoyo / Tola et l’Emerald Coast : le paradis des surfeurs qui se structure
Plus au nord, toujours sur la côte pacifique, la région de Tola et plus largement de la Costa Esmeralda (Emerald Coast) est l’autre grand foyer de résidences secondaires.
Popoyo est mondialement réputé pour ses vagues. La zone s’est développée avec des projets résidentiels et hôteliers de luxe (comme Rancho Santana ou Guacalito de la Isla), offrant villas, sécurisation, golf et clubs de plage. Elle attire une clientèle aisée en quête de tranquillité, d’activités de plein air et d’un environnement naturel préservé.
L’accessibilité s’est nettement améliorée avec la mise en service de sections de la nouvelle route côtière (Carretera Costanera). Un tronçon clé a réduit de plus de 30 % le temps de trajet entre Managua et Popoyo. À terme, la Costanera (environ 355 km, de Corinto à San Juan del Sur) devrait connecter plus de 60 plages et dynamiser tout le front de mer pacifique. Le projet, financé à hauteur d’environ 401,5 millions de dollars – principalement par une ligne de crédit de la banque régionale CABEI – est cité par la plupart des acteurs comme le futur accélérateur de la zone.
Cette amélioration des accès s’est déjà traduite par une hausse estimée de 12 % par an des prix dans le département de Rivas (où se situent Tola et San Juan del Sur) pour certains segments de maisons. Dans la seule municipalité de Tola, la plateforme AirROI recense déjà plus de 200 propriétés de location courte durée, avec des revenus mensuels moyens dépassant 2 000 dollars pour les biens les mieux placés.
Granada et León : la résidence secondaire urbaine et coloniale
À l’intérieur des terres, les villes coloniales de Granada et León offrent un autre visage du marché des résidences secondaires.
Granada, au bord du lac Nicaragua, est l’une des plus anciennes villes d’Amérique centrale. Ses maisons coloniales colorées avec patios intérieurs, ses églises et ses rues pavées attirent retraités et expatriés nord‑américains. On estime qu’environ 1 000 expatriés y résident, et que les Américains ont racheté et rénové près de la moitié des demeures coloniales du centre historique.
Description de la ville de Granada
Sur le plan financier, Granada se distingue par des prix encore très bas : de nombreuses maisons coloniales s’affichent sous les 60 000 dollars, avec un prix moyen de l’ordre de 878 dollars le mètre carré. La hausse est régulière, autour de 7 % par an, portée par le tourisme, les projets de rénovation et l’intérêt croissant pour la location de long séjour ou la conversion en guest‑house. Les rendements locatifs bruts y sont estimés entre 5 et 7 %, supérieurs à ceux de la côte sursaturée en locations de courte durée.
León, davantage marqué par son rôle de capitale culturelle et universitaire, suit une trajectoire proche : centre colonial, tourisme en hausse, proximité de plages (Las Peñitas, Poneloya) et valeur encore très compétitive.
Managua : un marché plutôt locatif, mais stratégique pour certains investisseurs
La capitale n’est pas, à proprement parler, un marché de résidences secondaires au sens balnéaire du terme. Managua séduit davantage les acheteurs locaux et les étrangers cherchant un pied‑à‑terre urbain avec de bonnes écoles, des hôpitaux, des centres commerciaux et une connexion rapide vers le reste du pays.
Les prix au mètre carré y sont les plus élevés du pays pour les appartements (environ 1 230–1 235 dollars/m² en moyenne), mais les rendements locatifs bruts sont parmi les meilleurs : 8 à 11 % pour les condos, autour de 8 % pour les maisons. Les quartiers haut de gamme (Mirador de Santo Domingo, Villa Fontana Sur…) voient se multiplier les projets de condominiums et communautés fermées, parfois achetés comme investissement locatif par des Nicaraguayens aisés ou des étrangers souhaitant diversifier leur portefeuille en milieu urbain.
Prix, exemples concrets et dynamique des valeurs
Au‑delà des moyennes, quelques exemples de biens en vente ou vendus permettent de mieux cerner la réalité du marché des résidences secondaires :
| Exemple de bien / localisation | Type de bien | Prix demandé (USD) |
|---|---|---|
| Lot en front de mer (plage, Pacifique) – Nicaragua (générique) | Terrain en bord de plage | ≈ 250 000 |
| Lot équivalent au Costa Rica | Terrain en bord de plage | ≈ 575 000 |
| Lots vue mer à Punta Diamante, Playa Remanso (San Juan del Sur) | 2 terrains | 225 000 |
| Condo 2 ch., La Talanguera (San Juan del Sur) | Appartement en résidence fermée | 190 000 |
| Condo 401C, La Talanguera (San Juan del Sur) | Condo haut de gamme | 475 000 |
| Maison Casa Brisa de Mar, La Talanguera | Villa | 409 000 |
| Villa San Juan | Maison | 200 000 |
| Villa Nacascolo | Maison | 280 000 |
| Maison moderne sur île d’Ometepe | Maison isolée | 299 000 |
| Terrain à La Talanguera (San Juan del Sur) | Lot à bâtir | 60 000 |
| Lot vue mer à Brisas del Pacífico (San Juan del Sur) | Terrain bâtissable | 64 900 |
Ces chiffres confirment une large amplitude de prix : du petit terrain à moins de 70 000 dollars à la villa côtière dépassant 600 000 dollars, en passant par une multitude de condos autour de 150 000–250 000 dollars. Pour un budget qui ne permettrait souvent qu’un simple appartement dans un marché mature, un acheteur peut ici viser une maison de vacances avec piscine et vue mer.
Hausse annuelle maximale attendue des valeurs immobilières dans les zones côtières de Rivas et Tola dans les années à venir.
Rendements locatifs : mirage ou vraie opportunité ?
Pour de nombreux acheteurs, une résidence secondaire n’est pas seulement une maison de famille, c’est aussi un placement censé s’autofinancer au moins partiellement grâce à la location saisonnière ou de longue durée.
Des rendements très variables selon les marchés
Les rendements bruts observés varient fortement d’une zone à l’autre :
| Zone / type de bien | Rendement locatif brut estimé |
|---|---|
| Appartement à Managua | 8–11 % |
| Maison à Managua | ≈ 8 % |
| Maison côtière (Rivas, Tola, Emerald Coast) | 7–10 % (théorique, dépend fortement de l’occupation) |
| Maison/condo colonial à Granada | 5–7 % |
| Condo à San Juan del Sur (cas d’étude) | 2,8 % (long terme) – 5,3 % (Airbnb) |
Dans les zones balnéaires, la montée en puissance des plateformes type Airbnb, VRBO ou KAYAK a entraîné une explosion du nombre de biens proposés. La municipalité de San Juan del Sur compte ainsi plus de 500 locations de courte durée recensées par certains agrégateurs, et Tola près de 300. À l’échelle du pays, on recense environ 4 900 annonces actives, pour un taux d’occupation moyen de l’ordre de 31 %, avec un revenu par chambre disponible (RevPAR) d’environ 30 dollars.
La concurrence étant déjà forte, les nouveaux venus doivent affiner leur stratégie (emplacement, qualité, services, tarification dynamique) pour maintenir des taux d’occupation satisfaisants.
Cas pratique : San Juan del Sur vu par les chiffres
Dans la municipalité de San Juan del Sur, AirROI attribue au marché des locations de courte durée les caractéristiques suivantes :
– environ 560 propriétés actives
– revenu mensuel moyen autour de 1 425 dollars
– tarif journalier moyen ≈ 193 dollars
– taux d’occupation moyen ≈ 32 %
Autrement dit, en dehors des biens d’exception en front de mer ou dans des complexes très recherchés, la rentabilité nette dépasse rarement 5–6 % une fois déduits :
– les commissions de plateformes
– les frais de gestion locale
– l’entretien courant (piscine, jardin, climatisation, etc.)
– les charges et la fiscalité.
Les grandes villas pour groupes ou familles restent prisées, notamment par une clientèle nicaraguayenne aisée en quête d’évasion week-end. Cependant, les projets les plus en vue ne garantissent pas une rentabilité forte et immédiate ; ces investissements sont plutôt considérés comme des achats « lifestyle », où la valeur d’usage prime sur le rendement financier.
Un marché plus favorable à l’appréciation du capital qu’au cash‑flow
Au vu des données, les spécialistes conseillent de considérer le marché des résidences secondaires au Nicaragua d’abord comme un jeu de plus‑value à long terme, plutôt qu’un générateur de trésorerie à court terme. La hausse anticipée des valeurs, combinée à un coût d’entrée encore faible, constitue l’argument principal, plus que des cash‑flows mensuels spectaculaires.
Pour les investisseurs focalisés sur le rendement locatif pur, d’autres marchés – y compris Managua, ou des pays différents – peuvent offrir de meilleures perspectives. En revanche, pour un acheteur qui recherche avant tout un pied‑à‑terre tropical abordable, avec la possibilité de couvrir une part des frais par la location quand il n’est pas sur place et de bénéficier d’une appréciation progressive, le Nicaragua coche de nombreuses cases.
Grands travaux d’infrastructure : ce qui change pour les résidences secondaires
Un des éléments les plus structurants pour l’avenir du marché est le vaste programme d’infrastructures lancé par l’État, souvent en partenariat avec des bailleurs régionaux et la Chine.
La Costanera : la route qui peut tout changer
La Carretera Costanera, ou La Costanera, est un projet de route côtière de 355 km le long du Pacifique, reliant le port nord de Corinto au hub touristique de San Juan del Sur et se prolongeant vers la frontière costaricienne. Son budget global dépasse les 400 millions de dollars, dont près de 382,6 millions financés par le BCIE (CABEI) et environ 19 millions par le gouvernement nicaraguayen. La Chine est pressentie pour financer une deuxième phase dans le cadre d’un accord de libre‑échange.
Détails sur les sections en service et les phases de développement du projet de corridor de transport.
Premier tronçon de 30 km entre El Naranjo et Playa El Remanso, déjà en service.
119 km de Masachapa à El Naranjo, devant être entièrement opérationnelle avant fin 2026.
Ouverture envisagée d’ici la fin de la décennie, avec ajustements de tracé pour réduire les impacts environnementaux.
Les effets attendus sont multiples :
– forte réduction des temps de trajet entre Managua et les plages clés (Popoyo, Remanso, Maderas, etc.)
– meilleure desserte des projets résidentiels et hôtels éloignés
– hausse des valeurs foncières dans les zones longées par l’axe
– apparition de nouvelles localités sur la carte des résidences secondaires, à mesure que l’accès devient plus simple.
La référence la plus fréquemment citée est le développement de la péninsule de Guanacaste au Costa Rica, juste de l’autre côté de la frontière : une fois les routes améliorées, les zones autrefois reculées se sont rapidement transformées en corridors de villas, hôtels et condos.
Autres projets structurants
D’autres chantiers sont à suivre pour les futurs propriétaires de résidences secondaires :
Projets majeurs de développement des réseaux routiers, aériens et de transport en commun pour améliorer la connectivité et la mobilité.
Construction ou modernisation d’environ 4 200 km de routes principales à l’échelle du pays.
Nouvelle route connectant Cárdenas au port de Colón puis à San Carlos, ouvrant un axe plus fluide vers la région du Río San Juan.
Au nord de Managua, conçu pour 3,5 millions de passagers annuels avec deux pistes de 4 000 m. Co‑financé par la Chine pour renforcer la connectivité aérienne.
Projets de BRT visant à fluidifier la circulation dans la capitale et ses accès.
À une échelle plus ciblée, la Banque interaméricaine de développement (BID) finance également un programme de 10 millions de dollars pour améliorer l’offre touristique et le patrimoine à San Juan del Sur et Granada, avec pour objectif d’augmenter la dépense moyenne des visiteurs (de plus de 35 % à San Juan et 25 % à Granada) et de doubler le nombre d’emplois formels liés au tourisme dans ces villes. Là encore, les propriétaires locaux de résidences secondaires – notamment ceux qui opèrent des locations saisonnières – sont des bénéficiaires directs potentiels de cette montée en gamme.
Cadre légal, fiscalité détaillée et procédures d’achat
L’un des points cruciaux pour tout candidat à l’achat est la compréhension du cadre juridique, particulièrement dans un pays qui a connu plusieurs vagues de réformes agraires et de confiscations.
Propriété étrangère : droits, restrictions et zones sensibles
En principe, un étranger peut devenir propriétaire en “pleine propriété” dans les mêmes conditions qu’un Nicaraguayen. Il n’existe pas de montant minimum d’investissement, ni d’obligation de résidence. Il est possible d’acheter en nom propre ou par l’intermédiaire d’une société nicaraguayenne, souvent privilégiée pour des raisons fiscales et de structuration patrimoniale.
Deux grandes catégories de restrictions s’appliquent cependant :
1. Zones frontalières : la loi interdit l’acquisition par des étrangers de terres situées à moins de 5 km des frontières avec le Costa Rica et le Honduras, pour des raisons de sécurité nationale. Entre 5 et 15 km, un permis spécifique est requis. Certains investisseurs contournent cette contrainte en créant une société nicaraguayenne qui détient le bien, mais il s’agit d’un montage à encadrer juridiquement.
Les 50 premiers mètres à partir de la ligne de marée haute sont du domaine public et inaliénables. Les 150 mètres suivants (jusqu’à 200 m) sont soumis à un régime de concessions ou d’autorisations spécifiques. Il est fréquent d’y trouver des biens en « droit de possession » ou sous concession municipale à long terme, notamment sur certaines îles ou le littoral caraïbe. Ces situations présentent un risque plus élevé qu’un titre de propriété classique.
À cela s’ajoutent les zones de propriété communale, notamment sur la côte caraïbe (RACCN, RACCS), où les terres sont gérées collectivement par des communautés indigènes ou afro‑descendantes. Dans ces secteurs, la vente individuelle à des non‑membres est fréquemment contestée.
Risques historiques de titre et contentieux
Le point le plus délicat tient à l’historique de la propriété foncière. Entre 1979 et 1990, le gouvernement sandiniste a exproprié environ 28 000 biens. Nombre de ces dossiers ont été réglés (restitution, compensation, accords), mais des milliers sont encore en discussion, y compris des cas impliquant des citoyens américains indemnisés par Washington.
Les conséquences sur le marché sont importantes :
Dans certains cas, plusieurs personnes prétendent avoir un titre valide sur la même parcelle. Des acheteurs découvrent parfois des années après leur acquisition que leur acte est contesté par un tiers ou par l’État. Les procédures judiciaires peuvent durer des années, dans un contexte où la corruption ou la pression politique rend les décisions difficiles à prévoir. L’exécution des décisions de justice favorables, comme les expulsions, n’est pas toujours garantie sur le terrain. Enfin, des intrusions ou occupations par des squatters ou anciens occupants sont évoquées, avec parfois une réaction limitée des autorités.
Ce passif ne signifie pas qu’il soit impossible d’acheter en sécurité, mais il impose une discipline de due diligence beaucoup plus rigoureuse que dans des marchés plus simples.
Processus d’achat et due diligence recommandée
Le processus standard se déroule en plusieurs étapes et dure, dans le meilleur des cas, 30 à 60 jours pour la signature de l’acte public, plusieurs mois pour l’enregistrement définitif :
1. Recherche et offre : sélection du bien, négociation du prix et des conditions. Un dépôt de 10 à 20 % est habituel lors de la signature de la promesa de venta (promesse de vente / contrat privé).
Procédures essentielles pour sécuriser l’acquisition d’un bien immobilier en Espagne, en vérifiant son historique, son statut juridique et sa conformité.
Vérification approfondie de la chaîne de titres sur au moins 10 ans, idéalement jusqu’en 1979, voire avant 1917 pour les propriétés côtières, afin de repérer toute expropriation ou conflit potentiel.
Obtention d’un document (libertad de gravamen) attestant l’absence d’hypothèques ou de gages sur le bien.
Vérification du plan cadastral à jour et correspondance avec la réalité physique du terrain, incluant une visite sur place et le relevé des bornes.
Obtention d’un certificat de solvabilité municipale et des reçus de taxe foncière prouvant l’absence d’arriérés.
Pour les biens ayant appartenu à l’État ou situés dans certaines zones côtières : obtention de la lettre de non‑objection du Procureur général (Certificación de No Objeción).
3. Acte définitif : signature de l’escritura pública (acte notarié) devant notaire nicaraguayen, en espagnol. L’acheteur peut donner un pouvoir spécial (poder especial) à un avocat pour signer en son nom.
4. Enregistrement : dépôt de l’acte au Registre public de la propriété. Le processus administratif peut prendre plusieurs mois selon la région.
L’usage d’un avocat local expérimenté dans l’immobilier, ainsi que le recours à une assurance‑titre (title insurance) – dont le coût avoisine 0,5–1 % du prix – sont fortement recommandés. Dans les zones balnéaires les plus fréquentées (San Juan del Sur, Tola, Granada), l’usage d’un service d’escrow (compte séquestre) pour les fonds de la transaction s’est développé, même si ce n’est pas encore la norme nationale.
Risques, défis et limites à garder en tête
Malgré les nombreux arguments en faveur du Nicaragua, l’achat d’une résidence secondaire n’y est pas exempt de risques.
Contexte politique et sécurité juridique
Le pays souffre d’une “mauvaise réputation” médiatique selon certains acteurs, qui jugent l’image extérieure injustement détériorée au regard du niveau de sécurité ressenti sur place par de nombreux expatriés. Il n’en reste pas moins que :
– des observateurs internationaux pointent une instabilité politique récurrente et une justice parfois alignée sur le pouvoir
– des manifestations peuvent survenir et dégénérer
– du point de vue de certains pays (États‑Unis notamment), la prudence est de mise, en particulier sur les litiges fonciers, et l’assistance consulaire reste limitée (pas de capacité d’intervention devant les tribunaux nicaraguayens).
Pour un acheteur de résidence secondaire, l’enjeu principal est la sécurité du titre et la possibilité de faire valoir ses droits en cas de conflit, plus que la criminalité de droit commun, qui reste, selon plusieurs classements, relativement contenue par rapport à d’autres pays de la région.
Aléas climatiques et risques naturels
Le Nicaragua est situé sur une zone très exposée :
Nombre d’événements climatiques majeurs (ouragans et tempêtes tropicales) survenus au Nicaragua entre 2008 et 2022, le classant 49e sur 180 au Global Climate Risk Index.
Pour les résidences secondaires en front de mer ou à proximité immédiate, ces facteurs se traduisent par :
– une érosion côtière parfois visible, notamment dans certaines baies
– des primes d’assurance plus élevées pour les maisons littorales
– la nécessité de prévoir des constructions adaptées (élévation, matériaux résistants, systèmes de drainage, etc.).
Marché des locations de vacances saturé sur certaines plages
Le succès d’Airbnb et consorts a un revers : une offre parfois pléthorique de locations de courte durée dans des zones comme San Juan del Sur ou Tola. Avec plus de 4 900 annonces au niveau national, 562 rien que pour la municipalité de San Juan del Sur, et plus de 200 à Tola, la concurrence est rude, surtout en basse saison.
Les conséquences se traduisent par :
Taux d’occupation moyen des biens immobiliers à San Juan del Sur et à l’échelle nationale.
La solution, pour les propriétaires qui veulent malgré tout louer, consiste à se différencier (architecture, décoration, services, piscine, vue panoramique, position centrale ou au contraire isolement assumé) et à adopter des stratégies marketing sophistiquées (photos professionnelles, visites virtuelles, tarification dynamique). Les annonces intégrant des visites 3D enregistrent par exemple 87 % de vues en plus, ce qui se répercute sur les réservations.
Accès au crédit limité et marché très cash
Enfin, le contexte financier local limite l’usage de l’effet de levier. Les crédits hypothécaires pour étrangers sont rares et soumis à des taux élevés (souvent 11 à 15 %), tandis que les montages avec financement vendeur (owner financing) exigent des apports de 20 à 50 % et des durées courtes (2 à 5 ans).
De nombreux acheteurs financent donc leurs achats au comptant, parfois en mobilisant une ligne de crédit hypothécaire (HELOC) sur leur résidence principale dans leur pays d’origine. Or, avec la remontée des taux d’intérêt aux États‑Unis et au Canada (autour de 7 % pour nombre de crédits immobiliers), cette stratégie devient moins attractive. Le marché des résidences secondaires au Nicaragua est ainsi en grande partie un marché de liquidités disponibles, plutôt qu’un terrain de jeu pour l’investisseur très endetté.
Faut‑il acheter une résidence secondaire au Nicaragua ?
À la lumière des données disponibles, le marché des résidences secondaires au Nicaragua présente une combinaison singulière d’atouts et de risques.
Côté positif :
Le marché offre des prix encore très inférieurs aux grandes destinations concurrentes de la région, avec un coût de la vie bas permettant de profiter de sa résidence plusieurs mois par an. Le tourisme est en croissance, attirant une clientèle plus aisée avec une dépense moyenne en hausse. De grands projets d’infrastructures (comme la Costanera, les routes et l’aéroport) pourraient fortement revaloriser certains corridors côtiers. Le cadre fiscal et juridique est officiellement accueillant pour les étrangers, avec la pleine propriété possible, une fiscalité territoriale et des taxes foncières modérées. Le potentiel d’appréciation du capital est estimé entre 25 et 40 % à l’horizon 2030 dans de nombreuses zones.
Côté défi :
– complexité historique des titres fonciers dans certaines régions, nécessitant une due diligence robuste et un accompagnement juridique de qualité
– environnement politique et institutionnel parfois imprévisible
– exposition élevée aux risques climatiques pour les propriétés littorales
– marché des locations de vacances déjà très compétitif sur certaines plages, avec des rendements locatifs parfois décevants
– accès au crédit local difficile et cher, ce qui impose souvent de financer en cash ou via des montages internationaux.
Pour un acheteur qui recherche :
Le Nicaragua présente deux profils d’investissement distincts. Pour une simple maximisation du rendement locatif à court terme, ce n’est probablement pas la meilleure option, sauf peut-être dans certains segments très ciblés du marché de Managua. En revanche, pour l’acquisition d’une résidence secondaire abordable, permettant de séjourner plusieurs mois par an dans un climat tropical (22–30 °C sur la côte et à Granada) avec des activités comme le surf ou la randonnée, et de bénéficier d’une vie communautaire expatriée déjà établie, tout en anticipant une solide appréciation du bien à long terme, le Nicaragua se détache nettement des autres destinations.
Reste que ce marché ne s’aborde ni à la légère ni sur un coup de cœur immobilier en ligne. Il nécessite de visiter, de marcher les terrains, de parler avec les voisins, de consulter plusieurs avocats, de comparer les quartiers et d’intégrer les projets d’infrastructures à venir. Bien préparée, une acquisition peut se révéler être non seulement une belle opportunité financière, mais aussi un choix de vie profondément transformateur.
Vous recherchez de l'immobilier rentable : contactez-nous pour des offres sur mesure.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
Sur son site cyriljarnias.com, il développe son expertise sur l’immobilier international, la création de société à l’étranger et l’expatriation.
Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
