Achat Immobilier pour Étrangers en Australie

Publié le 25 novembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Naviguer dans le processus d’achat immobilier en Australie peut paraître complexe, surtout pour les étrangers désireux d’investir dans ce marché dynamique et prometteur. Comprendre les réglementations gouvernementales spécifiques aux non-résidents, ainsi que les démarches administratives à suivre, est essentiel pour éviter des complications potentielles. Dans cet article, nous vous guiderons à travers les étapes cruciales, des autorités régulatrices clés jusqu’aux astuces pour maximiser vos opportunités d’achat, afin de vous assurer une expérience d’acquisition harmonieuse et réussie dans ce pays aux vastes paysages et villes innovantes.

Comprendre les régulations et obligations pour acheter en Australie

Principales régulations et obligations légales pour l’achat immobilier par des étrangers en Australie :

• Toute acquisition par un étranger est soumise à l’obtention préalable d’une autorisation du Foreign Investment Review Board (FIRB). Cette démarche est obligatoire pour les non-résidents et la plupart des résidents temporaires.
• L’achat immobilier par un étranger est strictement encadré par la loi australienne sur les acquisitions et rachats étrangers de 1975 (FATA).
• Le non-respect des règles FIRB expose à des sanctions financières importantes, voire à la revente forcée du bien.

Tableau récapitulatif : catégories d’acheteurs étrangers, biens autorisés et restrictions

Catégorie d’acheteur	Biens autorisés	Restrictions principales
Non-résident	Logements neufs, terrains à bâtir	Interdit sur l’ancien (logement établi) sauf exceptions (ex. Integrated Tourism Resort)
Résident temporaire	Logements neufs, certains biens anciens	Revente obligatoire en quittant l’Australie, usage comme résidence principale
Entreprise étrangère	Immobilier commercial	Contrôle FIRB, restrictions selon secteur et taille de l’investissement
Résident permanent	Pas de restriction spécifique (traité comme citoyen australien)	–

Types de propriétés accessibles et restrictions :

• Logements neufs : accessibles à tous les étrangers, sous réserve de l’autorisation FIRB.
• Logements anciens : en général interdits aux non-résidents, sauf rares exceptions (ex : certains complexes touristiques ou autorisation spéciale).
• Terrains à bâtir : accessibles si le projet prévoit une construction nouvelle dans un délai déterminé.
• Immobilier commercial : soumis à l’approbation FIRB, les règles varient selon la valeur du bien et le secteur d’activité.

Autorisations et procédures FIRB :

• Dépôt d’une demande en ligne sur le site officiel du FIRB.
• Paiement d’une taxe de demande FIRB dont le montant varie selon la valeur du bien (de 4 000 AUD à 150 000 AUD ou plus en 2025).
• Attente de l’accord FIRB avant toute signature définitive ou transfert de propriété.

Taxes et frais additionnels :

• Frais de demande FIRB : obligatoires, non remboursables.
• Droits de timbre (Stamp Duty) : applicables à tous les achats immobiliers, avec souvent une surtaxe pour les non-résidents (Foreign Purchaser Surcharge), dont le taux et les modalités varient selon les États australiens.
• Autres frais : frais juridiques, frais de transfert de propriété, éventuellement taxe sur la vacance du logement pour les biens non occupés.

Résumé des étapes-clés pour l’acheteur étranger :

• Vérifier l’éligibilité du bien souhaité (neuf, terrain, usage commercial…).
• Obtenir la pré-approbation FIRB.
• Signer un contrat de vente sous condition suspensive d’obtention FIRB.
• Régler les taxes et droits applicables.
• Finaliser la transaction avec l’appui d’un professionnel (avocat ou agent immobilier agréé).
• Respecter les obligations post-achat (notamment en cas de location ou revente).

Importance de l’accompagnement professionnel :

L’acquisition immobilière en Australie comporte de nombreuses spécificités réglementaires et fiscales.

L’intervention d’un avocat spécialisé ou d’un agent immobilier agréé est indispensable pour :

• Vérifier la conformité de la transaction.
• Sécuriser la rédaction des contrats.
• Optimiser la fiscalité et anticiper les éventuelles obligations de revente ou de déclaration.

Un accompagnement professionnel permet d’éviter des sanctions financières ou des litiges, et garantit le respect des lois locales à chaque étape du processus.

À retenir : Toute acquisition par un étranger en Australie nécessite une autorisation FIRB, des taxes spécifiques et un respect strict des restrictions sur les types de biens accessibles. L’accompagnement par un professionnel est fortement conseillé pour sécuriser l’opération et rester conforme à la législation australienne.

Explorer la fiscalité internationale : ce que les acheteurs étrangers doivent savoir

Lors de l’acquisition d’une propriété en Australie, les acheteurs étrangers font face à une série de taxes spécifiques et de démarches réglementaires. Ces éléments ont un impact direct sur le coût total d’acquisition, la rentabilité de l’investissement et les obligations administratives à respecter.

Principales taxes à prendre en compte

Taxe / Impôt	Description	Taux/Exemples pour étrangers	Particularités
Stamp Duty (droit de timbre)	Taxe sur l’achat, variable selon l’État et la valeur du bien	+7% à +8% de surcharge dans certains États	Surcharge pour acheteurs étrangers
FIRB Application Fee	Fraîs de dossier pour autorisation d’achat par un étranger	4 000 à 150 000 AUD selon la valeur du bien	Aucune exonération
Land Tax (taxe foncière)	Taxe annuelle sur la valeur du terrain	Surtaxes possibles selon l’État	Majoration pour non-résidents
Capital Gains Tax (CGT)	Taxe sur la plus-value à la revente	Taux plus élevés pour non-résidents	Pas d’exonération résidence principale
Goods and Services Tax (GST)	Taxe sur la valeur ajoutée pour certains biens immobiliers neufs	10% sur les nouvelles constructions	Généralement non applicable à l’ancien

Stamp Duty et surcharges pour étrangers

• Stamp Duty est une taxe obligatoire lors de l’achat, calculée sur la valeur du bien, variant de 2,5 % à plus de 5 % selon l’État.
• Les acheteurs étrangers paient une surcharge supplémentaire (« Foreign Buyer Surcharge »), généralement entre 7 % et 8 % du prix du bien, en plus du droit de timbre standard.
• Exemple réel : Pour un bien d’une valeur de 1 million AUD en Nouvelle-Galles du Sud, un acheteur étranger paiera environ 40 000 AUD de droit de timbre standard + 80 000 AUD de surcharge, soit un total de 120 000 AUD.

Rôle du Foreign Investment Review Board (FIRB)

• Toute acquisition immobilière par un non-résident doit être approuvée par le FIRB.
• Le processus implique une demande officielle avec des frais pouvant aller de 4 000 AUD (pour les biens de faible valeur) à 150 000 AUD (pour les biens de valeur élevée).
• L’approbation FIRB est obligatoire, sans exemption possible pour les étrangers, et doit être obtenue avant la finalisation de l’achat.

Goods and Services Tax (GST)

GST (10 %) s’applique principalement aux achats de biens immobiliers neufs ou de terrains à bâtir.

Généralement non applicable à l’immobilier ancien, mais il est essentiel de vérifier la nature du bien pour éviter toute surprise budgétaire.

Capital Gains Tax (CGT) lors de la revente

• Les non-résidents sont soumis à la CGT sur la totalité de la plus-value réalisée lors de la revente.
• Les exonérations prévues pour la résidence principale ne s’appliquent pas aux investisseurs étrangers.
• À la revente d’un bien valant plus de 750 000 AUD, l’acheteur doit prélever et reverser à l’administration fiscale 12,5 % du prix de vente au titre du « foreign resident capital gains withholding ».

Exemple d’impact budgétaire

Supposons l’achat d’un appartement neuf à Melbourne (Victoria) pour 1,5 million AUD :

• Droit de timbre standard : ~55 000 AUD
• Surcharge acheteur étranger : ~120 000 AUD (8 %)
• Fraîs FIRB : 27 100 AUD (pour cette tranche de prix)
• GST (si applicable, bien neuf) : 150 000 AUD (10 %)
• Total taxes et frais initiaux (hors frais annexes, hors land tax) : 352 100 AUD

À la revente, une plus-value de 300 000 AUD générera une CGT calculée selon le statut de non-résident, sans abattement sur durée de détention.

Obligations déclaratives et de paiement

• Numéro fiscal australien (TFN) obligatoire pour toute déclaration de revenus fonciers ou de plus-value.
• Déclaration annuelle des revenus locatifs et des plus-values auprès de l’ATO (Australian Taxation Office).
• Preuve de provenance des fonds exigée par les banques et l’administration.

Conventions fiscales internationales

• L’Australie a signé de nombreuses conventions fiscales bilatérales pour éviter la double imposition des revenus fonciers et des plus-values.
• Selon le pays de résidence fiscale, ces conventions peuvent permettre un crédit d’impôt ou une exonération partielle sur les impôts payés en Australie.
• Il est crucial de consulter la convention fiscale spécifique entre l’Australie et son pays d’origine.

Conseils pratiques pour optimiser sa situation fiscale

• Se faire accompagner par un fiscaliste spécialisé en fiscalité internationale australienne.
• Vérifier l’éligibilité aux conventions fiscales et anticiper les obligations dans son pays d’origine.
• Planifier la structure d’acquisition (personne physique, société, trust) en fonction des objectifs patrimoniaux et de transmission.
• Anticiper les taxes à la revente et prévoir la trésorerie nécessaire pour le prélèvement à la source de la CGT.
• Éviter les pièges courants : absence d’approbation FIRB, mauvaise évaluation des surcharges, non-déclaration des revenus fonciers ou des plus-values.

À retenir

L’acquisition d’un bien immobilier en Australie par un étranger implique des surcoûts fiscaux importants, des démarches administratives strictes et des obligations déclaratives renforcées. Une préparation minutieuse et un accompagnement professionnel sont essentiels pour sécuriser et optimiser son investissement.

Les documents incontournables pour acquérir un bien immobilier en Australie

Documents essentiels à préparer pour l’achat immobilier en Australie par un étranger :

Document	Rôle / Utilité	Remarques
Passeport valide / Identification nationale	Vérification d’identité de l’acheteur	Nécessaire pour toutes les démarches et signatures
Approbation FIRB (Foreign Investment Review Board)	Autorisation d’achat pour les non-résidents et étrangers	Demande à déposer et à obtenir avant signature définitive, clause suspensive à intégrer dans le contrat
Preuve de financement / d’épargne	Justifie la capacité d’achat (relevés bancaires, preuve de dépôt, attestations de fonds)	Exigée par les banques et les autorités
Preuve de revenu / emploi	Évaluation de la solvabilité pour obtention d’un prêt	Contrats de travail, bulletins de salaire, déclarations fiscales
Rapport de crédit	Évaluation du risque emprunteur	Souvent demandé par les banques, si disponible dans le pays d’origine
Contrat de vente	Formalise l’accord entre vendeur et acheteur, fixe conditions et délais	Doit inclure une clause « sous réserve d’approbation FIRB »
Certificat de titre (« Title Deed »)	Atteste de la propriété et du transfert légal	Remis à l’issue de la transaction
Déclarations fiscales (directes et indirectes)	Obligations fiscales liées à l’achat, notamment le « stamp duty » et autres taxes locales	Varient selon l’État/territoire

Étapes clés et points d’attention :

Vérification préalable par un avocat spécialisé :

• Indispensable pour valider la conformité des documents contractuels et la légalité de la transaction
• L’avocat s’assure de la présence de toutes les clauses essentielles (conditions suspensives, délais, conformité FIRB, absence de charges sur le bien)
• Il vérifie les particularités locales (règles spécifiques à chaque État/territoire australien)

Respect des délais :

• Les documents doivent être déposés dans les délais impartis (par exemple, la soumission à la FIRB et la réponse avant la conclusion de la vente)
• Le non-respect de ces délais peut entraîner l’annulation de la vente ou des pénalités financières

Différences selon les États ou territoires australiens :

État/Territoire	Spécificités documentaires et fiscales
Nouvelle-Galles du Sud (NSW)	Stamp duty propre, délais de cooling-off, exigences de divulgation spécifiques
Victoria (VIC)	Déclarations fiscales différentes, obligations de divulgation
Queensland (QLD)	Procédures de dépôt et titres différents, délais de règlement
Australie-Occidentale (WA)	Système d’enregistrement distinct, particularités sur la propriété foncière

Liste des documents à préparer :

• Passeport valide ou pièce d’identité nationale
• Approbation FIRB
• Preuve de financement (relevés bancaires, attestations de fonds)
• Preuve de revenu et rapport de crédit (si demande de prêt)
• Contrat de vente avec clauses suspensives appropriées
• Certificat de titre (remis au terme de la vente)
• Déclarations fiscales et preuve de paiement du « stamp duty »
• Justificatif d’adresse
• Tax File Number (TFN) australien ou preuve de demande (recommandé)

Bonnes pratiques :

• Toujours demander une traduction certifiée des documents si ceux-ci ne sont pas en anglais
• Conserver des copies numériques et physiques de tous les documents soumis
• Anticiper les délais de réponse des autorités (FIRB, banques, avocats) pour planifier l’achat sans précipitation

Propriété immobilière en Australie : les étrangers peuvent-ils acheter ?

L’achat de biens immobiliers par des étrangers en Australie est strictement encadré par la loi et soumis à des restrictions importantes, notamment depuis l’entrée en vigueur d’une interdiction temporaire sur l’achat de logements existants par des non-résidents (avril 2025 à mars 2027).

Principales lois et régulations

• L’achat de biens immobiliers par des étrangers est régi par la Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975 (FATA), qui vise à canaliser l’investissement vers la construction de nouveaux logements et à éviter la spéculation sur les biens existants.
• Les étrangers non-résidents ne peuvent pas acheter des propriétés résidentielles existantes (appartements ou maisons déjà construits et occupés), sauf rares exceptions.
• Depuis avril 2025, cette interdiction est totale et s’applique au moins jusqu’en mars 2027, sous peine de sanctions sévères (amendes, emprisonnement, confiscation des plus-values).

Rôle de la Foreign Investment Review Board (FIRB)

• La FIRB est l’organisme australien chargé d’examiner et d’approuver les demandes d’investissement immobilier des étrangers.
• Toute acquisition résidentielle par un non-résident ou un résident temporaire est soumise à une demande préalable auprès de la FIRB.
• La demande doit être déposée et approuvée avant la signature définitive de l’acte d’achat ; le contrat doit contenir une clause suspensive conditionnée à cette approbation.

Types de propriétés accessibles aux étrangers

Type de propriété	Non-résidents	Résidents temporaires (visa >12 mois)	Résidents permanents
Propriété neuve	Oui	Oui	Oui
Terrain non bâti (à bâtir)	Oui (avec obligation de construction rapide)	Oui	Oui
Propriété existante	Non (sauf exceptions)*	Oui (si résidence principale, avec obligation de revente après départ)	Oui

*Exceptions : transformation significative du bien, redéveloppement, ou circonstances spéciales (rares).

Taxes et frais supplémentaires pour investisseurs étrangers

• Frais FIRB : de 4 000 à 150 000 AUD selon la valeur du bien.
• Surcharge sur les droits de mutation (stamp duty) : chaque État applique une surtaxe spécifique pour les étrangers (de 7 à 8 % en moyenne).
• Land Tax Surcharge : certains États imposent une surtaxe annuelle sur la détention de biens immobiliers par des étrangers.
• Acomptes : les étrangers doivent généralement verser un acompte de 20 à 30 % du prix d’achat.
• Preuve des fonds : obligation de démontrer que les fonds proviennent des ressources propres de l’acheteur.

Étapes administratives et financières

1. Vérification de l’éligibilité et choix du type de bien autorisé.
2. Demande d’approbation FIRB, paiement de la taxe correspondante.
3. Négociation et signature du contrat de vente, avec clause suspensive « Purchase conditional upon FIRB Approval ».
4. Paiement de l’acompte sur un compte australien.
5. Paiement du stamp duty (et surcharges), finalisation du financement auprès d’une banque (prêts souvent plus restrictifs pour les étrangers).
6. Finalisation de l’acte de propriété (settlement), enregistrement du transfert auprès de l’administration foncière locale.

Exemple récent

Entre avril 2025 et mars 2027, tout achat de logement résidentiel existant par des étrangers non-résidents est interdit en Australie.

Un investisseur étranger souhaitant acquérir un appartement déjà construit à Sydney en 2025 a vu sa demande rejetée par la FIRB, conformément à la nouvelle loi. Il a pu, en revanche, investir dans un programme immobilier neuf, sous réserve de l’approbation FIRB, du paiement de la surcharge de stamp duty et du respect de l’obligation de construction.

À retenir :

• Seules les propriétés neuves, en construction ou les terrains à bâtir sont généralement accessibles aux étrangers.
• L’approbation FIRB est obligatoire et coûteuse.
• Les procédures, taxes et restrictions varient selon l’État australien et le statut du demandeur.
• Toute infraction est lourdement sanctionnée.

Important :
Toute tentative d'achat illégal expose l'investisseur à des amendes élevées, des peines de prison et la confiscation des profits.