Investir Immobilier à Saint-Kitts-et-Nevis pour Expatriés

Publié le 6 novembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Nichée au cœur des Caraïbes, la fédération de Saint-Kitts-et-Nevis émerge comme une destination attrayante pour les investisseurs immobiliers internationaux, notamment les expatriés à la recherche de nouvelles opportunités. Avec ses plages immaculées, son climat tropical et son régime fiscal favorable, cet archipel offre un cadre idyllique pour l’achat de propriétés.

Que ce soit pour y vivre, générer des revenus locatifs ou diversifier votre portefeuille, il est crucial de comprendre les spécificités du marché local et les démarches à suivre. Cet article explore les astuces essentielles pour naviguer avec succès dans l’acquisition d’un bien à Saint-Kitts-et-Nevis, des avantages juridiques aux considérations culturelles, afin d’éclairer votre décision d’investissement.

Comprendre les lois immobilières pour expatriés à Saint-Kitts-et-Nevis

Aperçu des règles générales encadrant l’achat immobilier par des expatriés à Saint-Kitts-et-Nevis :

• Les non-citoyens (expatriés, entreprises étrangères) doivent impérativement obtenir une Licence d’Achat Immobilière (« Alien Landholding License ») pour acquérir des terres ou propriétés.
• Un expatrié ne peut détenir de terres sans licence, sous peine de confiscation au profit de l’État.
• Certaines exceptions existent pour la location ou l’acquisition temporaire (jusqu’à cinq acres pour usage personnel ou professionnel).

Processus d’obtention de la Licence d’Achat Immobilière (« Alien Landholding License »)

1. Préparation des documents requis :
   • Copie du passeport ou pièce d’identité
   • Certificat de police original
   • Lettre de référence bancaire
   • Description légale du terrain
   • Copie du plan cadastral
   • Pour les sociétés : statuts, mémorandum, articles d’association, description légale de la société
   • Lettre de motivation
2. Soumission de la demande :
   • Dépôt auprès du Ministère du Développement Durable, éventuellement via un prestataire local.
3. Frais associés :
   • 10% de la valeur du bien (prix d’achat)
   • Honoraires éventuels du prestataire local
4. Délais de traitement :
   • Environ 3 mois pour l’obtention de la licence
5. Conditions d’éligibilité :
   • Pas de casier judiciaire
   • Justification de fonds et de provenance
   • Identification précise de la propriété visée

Étape	Détails principaux
Documents à fournir	Identité, police, banque, plans, société
Frais	10% du prix du bien (+ prestataire local)
Délais	~3 mois
Conditions d’éligibilité	Casier vierge, fonds, propriété ciblée

Restrictions géographiques et sur les types de propriétés

Dans la South East Peninsula (Paroisse de St George, Basseterre), exemption possible si l’achat ne dépasse pas 2 acres et concerne la construction de villas ou résidences individuelles.

Certaines zones peuvent être réservées ou soumises à conditions spécifiques selon le plan d’aménagement local.

Fiscalité immobilière pour expatriés

• Taxes foncières : variables selon la localisation et la taille du bien.
• Droits de transfert de propriété : généralement autour de 10% du prix de vente (inclut la licence).
• Incitations fiscales :
  • Exonération de la taxe de licence pour l’achat de biens existants approuvés avant certaines dates.
  • Exonération de droits de douane sur les matériaux de construction pour primo-accédants.

Type de taxe/frais	Montant ou %	Particularités
Licence d’achat (Alien Landholding)	10% du prix du bien	Possible exonération
Droits de transfert	~10% du prix du bien	Souvent inclus dans licence
Taxes foncières annuelles	Variables	Selon zone et usage
Exonérations douanières	Matériaux de construction	Pour primo-accédants

Conseils pratiques pour faciliter l’achat immobilier

Engager un agent immobilier qualifié :

• Rechercher des agents accrédités par la chambre immobilière locale ou recommandés par des notaires.
• Vérifier l’expérience avec les transactions internationales et la connaissance des réglementations locales.

Faire appel à un avocat spécialisé :

• Choisir un cabinet juridique reconnu à Saint-Kitts-et-Nevis, de préférence spécialisé en droit immobilier et fiscalité internationale.
• Demander un devis détaillé et vérifier la transparence des honoraires.

Ressources locales utiles :

• Chambre immobilière locale (pour listes d’agents agréés)
• Ministère du Développement Durable (pour le suivi des licences)
• Commissions financières et juridiques locales (pour conseils réglementaires et fiscaux)
• Banques locales (pour lettres de référence et ouverture de comptes)

Recommandations pour réussir votre achat :

• Comparer plusieurs agents et avocats avant de s’engager.
• Prévoir des copies certifiées conformes de tous les documents.
• Se renseigner sur les délais administratifs, qui peuvent varier selon la période.
• Prendre contact avec les autorités compétentes pour valider l’admissibilité de la propriété visée et anticiper d’éventuelles restrictions.
• Consulter des experts locaux pour optimiser la fiscalité et éviter les pièges administratifs.

Important :
L’acquisition immobilière à Saint-Kitts-et-Nevis par des expatriés est strictement encadrée ; une préparation rigoureuse et l’assistance de professionnels locaux sont vivement recommandées pour sécuriser et accélérer le processus.

Démarches administratives et réglementations pour l’achat immobilier par des étrangers

Pour acquérir un bien immobilier à Saint-Kitts-et-Nevis en tant qu’étranger non-résident, il est nécessaire d’obtenir une licence de propriété foncière pour étranger. Cette licence représente généralement 10% de la valeur du bien.

Documents requis pour la licence :

• Passeport valide
• Preuve de fonds (justification de l’origine des fonds)
• Casier judiciaire vierge
• Documents relatifs à la transaction immobilière (contrat de vente, détails du bien)
• Formulaires administratifs fournis par le gouvernement

Délais à prévoir :

• Préparation et dépôt du dossier : 1 à 2 mois
• Examen et délivrance de la licence : environ 3 à 4 mois
• Délai total jusqu’à la finalisation de l’achat : généralement 4 à 7 mois

Tableau récapitulatif des taxes et frais associés à l’achat immobilier :

Nature du frais	Montant approximatif	Détails
Licence de propriété foncière	10 % de la valeur du bien	Pour les non-résidents
Frais de notaire	1 % à 2 % du prix d’achat	Variable selon le notaire
Taxes de transfert	6 % à 10 % du prix d’achat	Selon le type de propriété
Frais juridiques	1 % à 2 % du prix d’achat	Recommandé
Dépôt/acompte	10 % à 20 % du prix d’achat	Lors de la signature du contrat
Frais de due diligence	7 500 $ US (citoyenneté par investissement)	Pour le programme CBI

Réglementations spécifiques :

• Les étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers, mais certains quartiers ou propriétés peuvent être réservés aux investissements approuvés par le gouvernement (notamment dans le cadre du programme de citoyenneté par investissement).
• Les projets immobiliers admissibles à la citoyenneté sont principalement des résidences privées, hôtels, villas et résidences en copropriété approuvés.
• Pour les propriétés en dehors du programme CBI, il peut y avoir des restrictions ou des exigences supplémentaires, notamment en matière de revente ou de location.

Options de financement pour étrangers :

• Les banques locales offrent parfois des prêts hypothécaires aux étrangers, mais l’accès reste limité et souvent conditionné à une mise de fonds importante (généralement 30 à 50 % du prix d’achat).
• La plupart des acquisitions sont réalisées via des fonds propres.
• Il est possible d’utiliser des établissements financiers internationaux ou des structures offshore pour sécuriser le financement.

Impact du Programme de Citoyenneté par Investissement (CBI) :

• L’achat d’un bien immobilier approuvé d’une valeur minimale de 400 000 $ US (copropriété) ou 800 000 $ US (résidence unifamiliale) donne droit à la demande de citoyenneté pour l’acheteur et sa famille.
• Le programme impose des frais gouvernementaux fixes, des frais de due diligence, et nécessite la sélection de propriétés pré-approuvées.
• La revente du bien n’est possible qu’au bout de 7 ans pour conserver la citoyenneté.
• L’inclusion des membres de la famille est possible moyennant des frais supplémentaires.

Liste des points clés à retenir :

• Licence obligatoire pour acquérir un bien en tant qu’étranger
• Taxes et frais à anticiper (notaire, transfert, dépôt, due diligence)
• Accès limité à certains quartiers et types de propriétés
• Financement bancaire local possible mais restreint
• Programme CBI très structurant pour les investisseurs étrangers
• Assistance juridique locale essentielle pour sécuriser l’achat

Stratégies de financement et implications fiscales pour les non-résidents

Options de financement disponibles pour les non-résidents à Saint-Kitts-et-Nevis

Les non-résidents peuvent financer l’achat immobilier principalement via deux canaux :

• Institutions financières locales : Certaines banques locales proposent des prêts hypothécaires aux expatriés, mais l’accès reste limité et souvent conditionné à des garanties substantielles et à un apport personnel élevé (généralement supérieur à 30 % du prix du bien).
• Institutions internationales : Des banques internationales et des intermédiaires spécialisés en financement offshore offrent des solutions plus flexibles, souvent en devises étrangères, avec des taux d’intérêt variables selon le profil du demandeur et la durée d’amortissement (de 10 à 25 ans).
• Financement direct par le programme de citoyenneté : Il est possible d’investir dans des biens immobiliers approuvés sans recours à l’emprunt, en utilisant des fonds propres, ce qui simplifie l’accès à la citoyenneté.

Institution	Type de prêt	Taux d’intérêt	Apport minimum	Durée d’amortissement
Banque locale	Hypothécaire	6-9 %	≥30 %	10-20 ans
Banque offshore	Hypothécaire/Refinance	5-7 %	≥20 %	10-25 ans
Programme CBI	Investissement direct	N/A	100 %	N/A

Conditions d’éligibilité et documents requis

• Être majeur (plus de 18 ans)
• Justifier la légalité des fonds investis
• Présenter un casier judiciaire vierge
• Fournir des preuves d’identité, de résidence et de solvabilité
• Documents typiques : passeport, preuves de revenus, relevés bancaires, acte de naissance, attestations fiscales

Avantages spécifiques offerts par certaines banques :

• Accompagnement personnalisé pour investisseurs étrangers
• Possibilité de prêt en devises étrangères
• Accès à des services de gestion de patrimoine et conseils fiscaux
• Délais de traitement accélérés pour dossiers d’expatriés

Implications fiscales liées à l’achat immobilier pour les non-résidents

• Taxes de transfert de propriété : Souvent autour de 10 % du montant de la transaction, à la charge de l’acheteur ou du vendeur selon le type de bien
• Taxes foncières : Faibles, généralement moins de 1 % par an de la valeur cadastrale du bien
• Autres impôts :
  • Absence d’impôts sur les plus-values immobilières
  • Pas d’impôts sur la fortune, les successions ou les donations pour les non-résidents
  • Revenus locatifs généralement non taxés localement pour les non-résidents

Type d’impôt	Taux / Montant	Applicabilité
Transfert propriété	~10 %	Acheteur/Vendeur
Taxe foncière	<1 % par an	Propriétaire

Optimiser son investissement immobilier en tant qu’expatrié à Saint-Kitts-et-Nevis

Avantages fiscaux et lois pour les investisseurs immobiliers à Saint-Kitts-et-Nevis

• Absence d’impôt sur le revenu des personnes physiques : Aucun impôt sur les revenus, y compris les revenus locatifs, plus-values, dividendes, successions, donations ou fortune.
• Aucune taxe sur les plus-values immobilières : Les expatriés et résidents fiscaux ne paient pas de taxe sur les gains en capital réalisés lors de la revente de biens immobiliers.
• Aucune taxe de succession ou de donation : Transmission du patrimoine facilitée.
• Statut de résident fiscal : Obtenu par présence physique ou par l’obtention de la citoyenneté par investissement, ce qui permet de bénéficier pleinement de ces exemptions.
• Double imposition : Saint-Kitts-et-Nevis n’a pas de convention de double imposition avec de nombreux pays, mais l’absence de fiscalité locale limite les risques de double taxation.

Programme de citoyenneté par investissement

Option d’investissement	Montant minimum	Durée de détention	Particularités
Donation (Fonds d’État)	250 000 $	N/A	Pour le demandeur principal + 3 personnes à charge. Frais additionnels selon la composition familiale.
Projet à bénéfice public	250 000 $	N/A	Projet approuvé par l’État.
Immobilier approuvé (condo/part)	325 000 $	7 ans	Investissement dans un projet validé par le gouvernement. Possibilité de revente après la période.
Maison privée	600 000 $	7 ans	Résidence individuelle.

Critères d’éligibilité principaux :

• Âge minimum : 18 ans
• Casier judiciaire vierge
• Dossier complet en anglais
• Passage d’une interview obligatoire (présentiel ou virtuel)
• Diligence raisonnable et paiement de frais annexes

Avantages :

• Accès sans visa à plus de 150 pays
• Transmission de la citoyenneté aux générations futures
• Processus sécurisé grâce à la législation sur le séquestre (protection des fonds déposés)
• Possibilité d’investir conjointement (famille, partenaires)

Zones géographiques attractives pour l’investissement immobilier

Zone/Projet	Île	Atouts principaux
Christophe Harbour	Saint-Kitts	Développement haut de gamme, marina, forte demande locative saisonnière, infrastructures modernes
Kittitian Hill	Saint-Kitts	Resort éco-luxe, proximité golf, demande touristique élevée
Calypso Bay Resort, Ocean’s Edge	Saint-Kitts	Résidences balnéaires, accès plage, fort potentiel de valorisation
Four Seasons Resort Estates	Nevis	Prestations de luxe, clientèle internationale, gestion locative professionnelle
Nelson’s Spring, Zenith Nevis	Nevis	Villas et maisons haut de gamme, environnement naturel préservé, attrait pour locations saisonnières

Facteurs à considérer :

• Forte demande en location courte durée de novembre à avril (haute saison touristique)
• Développement d’infrastructures hôtelières et de loisirs, notamment sur la côte sud de Saint-Kitts et autour des complexes de Nevis
• Stabilité politique, sécurité juridique, et climat d’investissement favorable

Astuces pour maximiser le retour sur investissement immobilier

• Privilégier les propriétés approuvées par le gouvernement pour l’éligibilité à la citoyenneté et la revente facilitée.
• Opter pour des résidences de type condo ou des villas dans des resorts bénéficiant de la gestion locative (rentabilité et entretien simplifiés).
• Analyser les tendances du marché local : les prix de l’immobilier connaissent une croissance annuelle moyenne de 4 %.
• Profiter de la demande saisonnière en location courte durée (tourisme international, clientèle haut de gamme).
• Minimiser les coûts de gestion en passant par des opérateurs professionnels intégrés aux complexes.
• Veiller à la qualité de la construction et à la proximité des infrastructures (marinas, golfs, plages, restaurants).

Conseils sur le financement immobilier

• Accès au crédit local limité pour les étrangers : la plupart des achats se font comptant.
• Certains promoteurs proposent des plans de paiement échelonné, mais le financement bancaire reste rare pour les non-résidents.
• Prévoir les frais annexes : frais de notaire, droits de mutation, frais de diligence raisonnable, frais gouvernementaux.
• Bien vérifier la conformité du projet immobilier (seuls les biens approuvés par l’État donnent accès à la citoyenneté et sont éligibles à la revente dans ce cadre).
• Anticiper les délais de traitement administratifs et le séquestre des fonds pour sécuriser la transaction.

À retenir :
Saint-Kitts-et-Nevis constitue une destination phare pour l’investissement immobilier grâce à un environnement fiscal très attractif, un programme de citoyenneté robuste, et un marché immobilier dynamique axé sur le tourisme haut de gamme.