Investir dans l’Immobilier en Croatie : Guide Expatriés

Publié le 3 novembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Investir dans l’immobilier en Croatie représente une opportunité unique pour les expatriés cherchant à diversifier leur portefeuille tout en bénéficiant de paysages côtiers époustouflants et d’un climat méditerranéen envié.

Avec des prix encore relativement abordables comparés à d’autres destinations européennes, le marché croate offre une multitude de possibilités, allant des appartements modernes à Zagreb aux charmantes villas en pierre sur les îles dalmates.

De plus, le récent développement des infrastructures et l’essor du tourisme ont fait de la Croatie une destination prisée, assurant une rentabilité potentielle attractive pour les investissements locatifs.

Toutefois, pour naviguer efficacement à travers la réglementation et tirer parti des avantages fiscaux disponibles, il est essentiel de bien s’informer sur le cadre légal et économique de cette nation en pleine croissance.

Comprendre le cadre juridique de l’investissement immobilier en Croatie

Cadre juridique de l’investissement immobilier en Croatie

Lois régissant l’achat par des expatriés et restrictions

• Les citoyens de l’UE/EEE peuvent acquérir la majorité des biens résidentiels et commerciaux en Croatie, dans les mêmes conditions que les Croates, mais ne peuvent pas acheter de terres agricoles ou forestières.
• Les ressortissants hors UE doivent obtenir une autorisation préalable du Ministère de la Justice, sous réserve du principe de réciprocité : un citoyen croate doit pouvoir acheter un bien immobilier dans le pays d’origine de l’acheteur dans des conditions similaires.
• Les sociétés étrangères peuvent acquérir des biens immobiliers, souvent sans restriction, mais il est recommandé de consulter un avocat local pour la procédure.
• Certaines catégories de biens (agricoles, forêts) sont soumises à des restrictions plus strictes pour les étrangers, sauf acquisition via une société croate.

Nationalité / Statut	Procédure d’achat	Restrictions principales
Citoyens UE/EEE	Procédure simplifiée	Pas d’achat de terres agricoles ou forêts
Citoyens pays tiers (hors UE)	Autorisation du Ministère requise	Accord de réciprocité obligatoire
Sociétés étrangères	Achat via société locale possible	Procédure différente, conseils requis

Étapes légales de l’achat immobilier

1. Vérification de l’éligibilité (références à la nationalité et aux accords de réciprocité)
2. Obtention de l’autorisation du Ministère de la Justice pour les non-UE (si nécessaire)
3. Signature d’un contrat préliminaire et versement d’un acompte (généralement 10%)
4. Vérification du statut juridique du bien : consulter le cadastre pour s’assurer que le bien est libre de dettes ou de charges
5. Signature de l’acte de vente devant un notaire (obligatoire)
6. Inscription de la propriété auprès du cadastre croate pour officialiser le transfert
7. Paiement de la taxe sur la transaction immobilière (voir ci-dessous)

Obligations fiscales et frais légaux

• Taxe de transfert immobilier : 3 % de la valeur du bien, à payer par l’acheteur
• Frais de notaire : variables selon la valeur du bien et la complexité de la transaction
• Frais d’avocat (recommandé mais non obligatoire)
• Frais d’inscription au cadastre
• Ouverture d’un compte bancaire local recommandée pour faciliter les transactions

Protections juridiques pour l’acheteur

• Obligation de vérifier que le vendeur est bien le propriétaire enregistré et que le bien est libre de toute dette ou hypothèque
• La législation croate impose que tout transfert de propriété soit enregistré au cadastre, garantissant la sécurité juridique de l’acquéreur
• Intervention obligatoire d’un notaire pour authentifier la transaction et prévenir les fraudes

Accords bilatéraux et influence sur le processus d’achat

• Le principe de réciprocité s’applique pour les ressortissants hors UE : la Croatie doit avoir un accord en vigueur avec le pays d’origine de l’acheteur
• Liste des pays avec lesquels la Croatie applique la réciprocité disponible auprès du Ministère de la Justice
• Pour les citoyens américains, la réciprocité dépend de l’État d’origine et doit être vérifiée au cas par cas
• Les citoyens de pays sans accord de réciprocité doivent recourir à la création d’une société croate pour pouvoir investir

Démarches administratives pour l’achat d’un bien immobilier en tant qu’expatrié

Cadre légal et restrictions pour l’achat immobilier par des étrangers en Croatie

Les citoyens de l’UE/EEE bénéficient d’un accès quasi-identique à celui des Croates pour l’achat de biens immobiliers résidentiels (appartements, maisons, terrains constructibles), à l’exception des terres agricoles et des forêts, qui restent inaccessibles en achat direct.

Les citoyens hors UE/EEE doivent :

• Obtenir l’accord préalable du ministère de la Justice croate.
• Vérifier l’existence d’un accord de réciprocité entre la Croatie et leur pays d’origine.
• Respecter le moratoire sur l’achat de terres agricoles et de forêts (seule exception : via une société enregistrée en Croatie).

Type de bien	Citoyens UE/EEE	Citoyens hors UE/EEE
Appartements, maisons	Oui	Oui, sous conditions
Terrains constructibles	Oui	Oui, sous conditions
Terres agricoles/forêts	Non	Non

Étapes juridiques pour finaliser l’achat

1. Obtention du numéro d’identification fiscale croate (OIB) : indispensable pour toute opération immobilière.
2. Recherche et sélection du bien.
3. Signature d’un avant-contrat (dépôt d’environ 10 % du prix).
4. Vérification juridique du titre de propriété par un avocat local (propriété, absence de dettes, enregistrement au cadastre).
5. Signature du contrat de vente devant notaire.
6. Demande d’autorisation d’achat (pour les non-UE/EEE) auprès du ministère de la Justice.
7. Paiement du solde et des taxes associées.
8. Enregistrement du transfert de propriété au registre foncier.
9. Obtention du certificat de propriété (vlasnički list).

Documents requis

• Passeport ou pièce d’identité
• OIB (numéro fiscal croate)
• Contrat de vente notarié
• Preuve de paiement (acompte, solde, taxes)
• Accord préalable du ministère de la Justice (pour non-UE/EEE)
• Preuve de citoyenneté/résidence
• Déclaration de vente du vendeur
• Preuve de financement (relevé bancaire, attestation de fonds)

Taxes, impôts et frais associés

Frais ou taxe	Montant ou taux
Taxe de transfert immobilier	3 % de la valeur (revente)
TVA (nouvelles constructions)	25 % (inclus dans le prix)
Honoraires juridiques (avocat)	1–1,5 % du prix du bien
Honoraires de notaire	500 €–1 000 €
Commission d’agent immobilier	3 % (partagé ou acheteur)
Taxe annuelle sur la propriété	Faible, dépend de la commune
Taxe sur revenus locatifs	Forfait 10 % + surtaxes

Des frais de traduction certifiée peuvent s’ajouter si les documents ne sont pas en croate.

Conseils pratiques pour expatriés

• Collaborer avec un avocat local spécialisé en droit immobilier pour sécuriser la transaction et s’assurer de la conformité des documents.
• Vérifier systématiquement l’identité du vendeur et l’absence de dettes ou de charges sur le bien.
• Préférer les biens déjà enregistrés au cadastre pour simplifier le transfert de propriété.
• Ouvrir un compte bancaire croate pour faciliter les paiements locaux et la gestion des taxes.
• Anticiper des délais plus longs pour les non-UE/EEE (2 à 4 mois contre 30 à 45 jours pour les ressortissants UE).
• Se renseigner sur les spécificités fiscales locales, notamment en cas de location du bien.

À retenir :
L’achat immobilier en Croatie pour les expatriés est possible mais très encadré.
Un accompagnement professionnel (avocat, notaire, agent accrédité) et une vérification rigoureuse des titres et de la conformité sont essentiels pour éviter tout litige et garantir la validité de la transaction.

Stratégies de financement international et implications fiscales pour les non-résidents

Sources de financement pour expatriés souhaitant investir dans l’immobilier en Croatie

Option de financement	Avantages	Inconvénients
Prêt bancaire dans le pays d’origine	Conditions connues, rapidité, gestion facilitée, stabilité de la monnaie, taux souvent plus bas	Souvent nécessite une garantie sur un bien existant dans le pays d’origine, accès réservé aux emprunteurs solvables
Prêt bancaire en Croatie	Possible pour les non-résidents, accès direct au marché local	Accès restrictif, exigences élevées (apport élevé, revenus stables), taux parfois plus élevés, complexité administrative
Banques internationales	Peut faciliter l’accès au crédit pour expatriés ayant déjà des liens bancaires internationaux	Souvent conditionné à l’ouverture d’un compte local ou à des garanties spécifiques
Fonds d’investissement	Mutualisation du risque, gestion professionnelle, accès à des projets d’envergure	Frais de gestion, moins de contrôle direct, rendement variable
Partenariats	Partage du risque, complémentarité de compétences et de capitaux	Complexité juridique, nécessité d’une bonne entente contractuelle
Financement participatif (crowdfunding)	Accès à des projets sans mise initiale importante, diversification possible	Risque de projet, rendement incertain, cadre légal parfois moins protecteur
Financement personnel (fonds propres)	Rapidité, liberté d’action, aucune dette	Mobilisation de liquidités importantes, perte d’opportunité d’effet de levier

Avantages et inconvénients des principales options

• Prêt bancaire dans le pays d’origine : solution privilégiée par la majorité des expatriés européens, car elle permet d’éviter les complexités juridiques et bancaires locales, tout en bénéficiant de taux attractifs et d’une monnaie stable. Un bien immobilier dans le pays d’origine sert souvent de garantie.
• Prêt bancaire en Croatie : possible mais difficile d’accès pour les non-résidents. Les banques croates exigent généralement un apport conséquent et la stabilité des revenus. Les taux d’intérêt sont parfois plus élevés que dans d’autres pays de l’UE.
• Fonds d’investissement et crowdfunding : adaptés aux investisseurs souhaitant diversifier leur portefeuille sans gérer directement un bien. Toutefois, le contrôle est limité et les risques spécifiques aux projets doivent être évalués.
• Partenariats : utiles pour mutualiser les ressources et partager les risques, mais nécessitent une structure contractuelle robuste et une confiance entre partenaires.
• Financement personnel : utilisé par les investisseurs disposant de liquidités, ce qui simplifie l’acquisition mais limite la capacité à investir sur plusieurs projets simultanément.

Implications fiscales pour les non-résidents en Croatie

Opération	Régime fiscal croate
Achat	Taxe d’acquisition immobilière : 3 % du prix d’achat, à régler après enregistrement du bien
Possession	Pas de taxe foncière annuelle pour la résidence principale. Pour les résidences secondaires : taxe communale de 0,50 à 2 €/m²/an selon la commune
Revenus locatifs	Imposables en Croatie. Déclaration obligatoire, taux variables selon le régime fiscal retenu
Vente	Plus-value imposable si le bien est revendu moins de 2 ans après l’achat (sauf exceptions). Exonération possible si le bien a été détenu plus de 2 ans et n’a pas été loué durant cette période

– Absence de droits de succession pour les enfants et conjoints en ligne directe.

Conventions fiscales bilatérales

• La Croatie a signé des conventions fiscales avec de nombreux pays européens et extra-européens pour éviter la double imposition.
• Ces conventions déterminent quel pays a le droit de taxer les revenus (par exemple, loyers et plus-values) tirés de biens immobiliers situés en Croatie.
• Selon la plupart des conventions, l’imposition principale des revenus immobiliers se fait dans le pays où se situe le bien (ici, la Croatie). Le pays de résidence fiscale de l’expatrié peut également imposer ces revenus, mais doit accorder un crédit d’impôt ou une exonération pour éviter la double imposition.

Conseils pratiques pour optimiser la fiscalité

• Se renseigner précisément sur la convention fiscale entre la Croatie et son pays de résidence fiscale pour anticiper la fiscalité sur les revenus locatifs et les plus-values.
• Constituer un dossier fiscal précis et conserver tous les justificatifs d’acquisition, de frais, et de revenus.
• Envisager la détention du bien via une structure adaptée (personnelle ou société) selon la stratégie patrimoniale et fiscale.
• Prendre en compte les frais de notaire, d’enregistrement et les taxes locales dans le calcul de rentabilité de l’opération immobilière.
• Consulter systématiquement un conseiller fiscal spécialisé en fiscalité internationale pour optimiser la structure de détention et la déclaration des revenus, et pour anticiper tout changement réglementaire.

Important : La fiscalité immobilière internationale est complexe. L’accompagnement d’un professionnel maîtrisant à la fois la législation croate et celle du pays de résidence de l’expatrié est indispensable pour éviter les erreurs coûteuses et sécuriser l’investissement.