Investir dans l’Immobilier à Bahreïn: Guide Expatriés

Publié le 16 septembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Dans un monde globalisé où l’exploration de nouveaux horizons est plus accessible que jamais, investir dans l’immobilier à l’international se présente comme une opportunité séduisante, et Bahreïn se distingue particulièrement comme une destination de choix pour les expatriés tels que vous.

Ce petit royaume du Golfe offre un marché immobilier en plein essor avec des conditions favorables qui attirent de plus en plus d’investisseurs étrangers. Avec ses infrastructures modernes, son cadre de vie attrayant et sa culture accueillante, Bahreïn a tout pour séduire les investisseurs désireux de conjuguer plaisir de vivre et perspectives de rentabilité.

Dans ce guide, nous décryptons les raisons pour lesquelles placer ses fonds à Bahreïn pourrait bien être une des décisions les plus judicieuses pour quiconque souhaite diversifier son portefeuille immobilier tout en profitant d’une qualité de vie exceptionnelle.

Considérations légales pour les expatriés investissant à Bahreïn

Lois et régulations locales concernant la propriété étrangère :

• Les expatriés peuvent acquérir des biens immobiliers en pleine propriété uniquement dans des zones de propriété libre désignées.
• Hors de ces zones, seuls des baux de longue durée (jusqu’à 99 ans) sont accessibles aux non-ressortissants.
• La législation pertinente inclut la Loi sur l’enregistrement de la propriété de 2002, avec supervision de la RERA (Real Estate Regulatory Authority) et du SLRB (Survey and Land Registration Bureau).

Types de propriétés accessibles aux expatriés :

Zone désignée (2025)	Caractéristiques principales
Juffair	Quartier urbain prisé, appartements, fort potentiel locatif
Îles Amwaj	Villas et appartements de luxe, plage privée, attractif pour les investisseurs internationaux
Quartier Seef	Secteur d’affaires, condos modernes, centres commerciaux

• Les étrangers peuvent investir dans des biens résidentiels, commerciaux et d’investissement dans ces zones.

Exigences de visa et de résidence :

• L’achat immobilier dans une zone désignée peut permettre d’obtenir un permis de résidence (la durée et les conditions dépendent du montant investi et de la zone).
• Les documents requis incluent un passeport valide, un permis de résidence (CPR), une preuve de capacité financière, un contrat de vente et une attestation de non-hypothèque.

Taxes et impôts sur l’achat et la possession :

Type	Taux ou coût
Frais d’enregistrement	2 % du prix d’achat
Frais notariaux/juridiques	0,5–1 %
Impôt sur les plus-values	Aucun
Impôt annuel sur la propriété	Aucun
Impôt sur les revenus locatifs	Aucun (pour les particuliers)
TVA	5 % (uniquement sur les ventes commerciales neuves ou sur plan)

Bahreïn est considéré comme très favorable fiscalement pour les investisseurs immobiliers étrangers.

Restrictions ou autorisations pour louer ou vendre :

• Les propriétaires étrangers ont le droit de louer, vendre, hypothéquer ou transmettre leur bien dans les zones autorisées.
• Il est recommandé de vérifier les clauses spécifiques du contrat : certaines propriétés peuvent restreindre la revente ou la location à d’autres étrangers, ou imposer des conditions particulières.
• Les responsabilités d’entretien et de charges de copropriété doivent être clarifiées lors de l’achat.

Conseils pratiques pour la sécurité juridique :

Toujours consulter un avocat expérimenté en droit immobilier bahreïnien afin de :

• Vérifier la légalité de la transaction et du titre de propriété.
• Clarifier les responsabilités et charges associées au bien.
• S’assurer que le contrat ne comporte pas de restrictions cachées sur la location ou la revente.
• Éviter les pièges courants (ex. : non-restitution de dépôt, vices cachés, conditions d’annulation).
• Naviguer les recours possibles en cas de litige (tribunaux civils, arbitrage, médiation via la RERA).

Liste des points de vigilance contractuelle :

• Restriction géographique : vérifier l’éligibilité de la zone.
• Conditions de résidence : montant d’investissement requis, durée du visa.
• Liberté de louer/revendre : clauses du contrat à examiner.
• Répartition des charges et responsabilités d’entretien.
• Conditions de restitution du dépôt en cas de non-finalisation.

Démarches administratives pour acquérir une propriété en tant qu’expatrié

Démarches administratives pour l’acquisition d’une propriété à Bahreïn par un expatrié

Types de propriétés accessibles et restrictions

Les expatriés peuvent acheter des biens immobiliers résidentiels uniquement dans certaines zones désignées, appelées « freehold properties ».

Principaux districts ouverts aux étrangers :

• Ahmed Al-Fateh District
• Hoora District
• Bu Ghazal District
• Seef District
• Northern Manama (Diplomatic Area)

Projets immobiliers spécifiques accessibles :

• Durrat Al-Bahrain
• Amwaj Islands
• Dannat Hawar

Type de bien	Accessible aux expatriés ?	Zone géographique
Appartement	Oui	Zones désignées
Villa	Oui	Zones désignées
Terrain résidentiel	Oui	Projets autorisés
Immobilier commercial	Non (règles différentes)	Restrictions fortes

Étapes légales essentielles

1. Choix du bien immobilier dans une zone autorisée.
2. Demande de permis d’achat, incluant généralement :
   • Formulaire officiel d’application.
   • Copie claire du passeport et carte d’identité.
   • Certificat de bonne conduite.
3. Vérification du titre de propriété et valeur officielle indiquée sur le titre (« title deed »).
4. Rédaction et signature du contrat de vente, idéalement assisté par un avocat indépendant.

Processus d’enregistrement

L’acte doit être enregistré auprès des autorités foncières bahreïniennes, qui officialisent la transaction au nom de l’acheteur étranger.

Un notaire ou avocat local peut superviser la conformité légale, vérifier les documents et garantir la sécurité juridique.

Frais supplémentaires et taxes

• Frais d’enregistrement : généralement entre 1% et 2% du prix total du bien.
• Frais juridiques : honoraires fixes ou pourcentage selon le cabinet choisi.
• Absence d’impôt sur le revenu immobilier à Bahreïn, mais des frais administratifs sont appliqués lors des transactions.

Attention : en cas d’achat avec financement bancaire local, un défaut de paiement peut entraîner une interdiction totale temporaire (« travel ban ») de quitter le pays jusqu’au règlement intégral.

Conseils pratiques pour naviguer dans le système juridique bahreïnien

Toujours solliciter les services indépendants d’un avocat spécialisé en droit immobilier local afin d’éviter tout conflit d’intérêt avec l’agent vendeur ou promoteur immobilier.

Vérifier que tous les documents officiels sont traduits en anglais ou français si nécessaire ; faire relire chaque clause contractuelle avant signature définitive.

Il est conseillé de ne jamais se fier exclusivement aux agents immobiliers ou promoteurs concernant les aspects juridiques.

Ressources utiles et agences locales pouvant assister les expatriés

• Cabinet juridique spécialisé en droit immobilier international installé à Manama (liste disponible auprès des ambassades).
• Agence nationale foncière bahreïnienne (« Land Registration Bureau ») pour vérification directe des titres officiels.

Pour toute démarche complexe, contacter directement l’ambassade française ou européenne à Bahreïn afin qu’elle vous oriente vers des professionnels certifiés.

Liste récapitulative :

• Vérifiez que votre achat se situe dans une zone autorisée aux étrangers
• Préparez tous vos documents personnels requis
• Faites-vous accompagner par un avocat indépendant dès la négociation
• Anticipez les frais annexes liés à la transaction
• Gardez toutes traces écrites officielles lors des échanges avec vendeurs/agences

Implications financières et stratégies d’investissement adaptées aux expatriés

L’acquisition de biens immobiliers à Bahreïn par les expatriés présente des implications financières spécifiques, principalement liées à la fiscalité locale favorable et aux frais annexes incontournables.

Coûts potentiels lors d’un achat immobilier :

• Absence d’impôt sur le revenu, sur les plus-values ou de droits de succession pour les particuliers, y compris les expatriés.
• Aucune taxe foncière récurrente n’est appliquée sur la détention de biens immobiliers.
• Taxe municipale : 10 % du loyer mensuel moyen pour tout logement loué par un expatrié. Cette taxe peut être incluse dans le loyer ou payée séparément ; il est essentiel de vérifier ce point avec le propriétaire ou l’agent immobilier.
• Cotisations sociales :
  • Employé expatrié : 1 % du salaire brut (principalement lié à l’assurance chômage et accidents du travail).
  • Employeur : 3 % du salaire brut.
• Frais d’agence immobilière : généralement entre 1 % et 2 % du prix d’achat (variable selon la complexité de la transaction).
• Frais notariaux/administratifs :
  • Frais d’enregistrement foncier et documentation officielle (montant fixe ou proportionnel au prix).

Type de coût	Montant estimatif	Fréquence
Taxe municipale	10 % du loyer mensuel	Mensuelle
Cotisation sociale	Employé : 1 %, employeur : 3 %	Mensuelle
Frais agence	~1–2 % prix achat	Unique
Frais notariés	Variable (~0,5–1 %)	Unique

Conseils pour une gestion financière optimale :

• Profiter pleinement des accords bilatéraux contre la double imposition signés par Bahreïn avec plusieurs pays européens et asiatiques. Cela permet aux investisseurs étrangers d’éviter une taxation multiple sur leurs revenus internationaux.
• Vérifier systématiquement ses obligations fiscales dans son pays d’origine. Les citoyens américains restent imposables aux États-Unis même s’ils investissent depuis Bahreïn — ils peuvent toutefois bénéficier des exonérations telles que le Foreign Earned Income Exclusion.
• Utiliser les services locaux spécialisés en droit immobilier bahreïni afin d’anticiper tous frais cachés liés à l’enregistrement ou au transfert foncier.

Avantages fiscaux & incitations :

Bahreïn se distingue par :

• L’absence générale de fiscalité directe sur le revenu immobilier
• Une fiscalité indirecte limitée (TVA seulement applicable dans certains cas précis)

Certaines zones franches offrent également des avantages spécifiques pour attirer les investissements étrangers, comme des facilités administratives accélérées ou une protection renforcée des droits propriétaires.

Stratégies adaptées pour maximiser rendement/minimiser risque :

Liste des meilleures pratiques :

• Diversification géographique au sein même du marché bahreïni (secteurs résidentiel vs commercial).
  • Exemple: Certains investisseurs combinent logements locatifs haut-de-gamme avec bureaux commerciaux pour réduire leur exposition sectorielle en cas de ralentissement économique local.
• Analyse comparative régulière entre quartiers populaires auprès des expatriés afin d’identifier ceux offrant meilleure valorisation locative/rendement annuel.
  • Exemple: Le quartier diplomatique affiche historiquement une stabilité supérieure grâce à sa demande constante parmi cadres internationaux.
• Compréhension approfondie de la législation locale avant toute acquisition :
  • Restrictions éventuelles selon type/bail/durée
  • Droit préférentiel local versus étranger

Pratique recommandée	Objectif
Diversification portefeuille	Réduire risque sectoriel
Analyse comparative marchés	Optimiser rendement locatif
Conseil juridique spécialisé	Sécuriser conformité réglementaire

Exemples concrets – réussites & défis rencontrés :

Liste illustrant expériences vécues :

• Un investisseur français a réussi à tripler son rendement en diversifiant ses actifs entre résidences meublées destinées aux familles internationales et locaux commerciaux proches du port maritime. Il a pu optimiser ses flux grâce à une bonne maîtrise fiscale locale ainsi qu’une analyse fine du potentiel locatif saisonnier.
• À contrario, un groupe britannique a rencontré un obstacle majeur lors de la revente rapide post-crise sanitaire ; faute d’avoir anticipé certaines restrictions administratives locales liées au transfert propriétaire étranger, ils ont subi un retard important ayant impacté leur trésorerie. La solution fut finalement trouvée via conseil juridique spécialisé qui leur permit régularisation accélérée auprès autorités compétentes.

Solutions face aux obstacles courants :

• S’entourer systématiquement dès le départ d’experts locaux reconnus
• Effectuer due diligence complète avant signature définitive
• Intégrer dans sa stratégie globale toutes contraintes réglementaires propres au statut « expatrié investisseur »

Pour réussir son investissement immobilier en tant qu’expatrié à Bahreïn, il est donc indispensable non seulement de maîtriser tous coûts directs/indirects mais aussi adopter une approche méthodique basée sur diversification intelligente, analyse comparative rigoureuse et accompagnement professionnel spécialisé tout au long du processus.

Aspects fiscaux et options de financement international pour l’immobilier à Bahreïn

Bahreïn propose un régime fiscal particulièrement avantageux pour les investisseurs immobiliers, locaux comme étrangers. Il n’existe aucun impôt sur le revenu des personnes physiques, aucune taxe sur les plus-values immobilières et aucun impôt sur le patrimoine. Cela concerne aussi bien les résidents que les non-résidents. De plus, il n’y a pas de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) pour la plupart des transactions immobilières résidentielles.

Implications fiscales pour les résidents étrangers et expatriés :

• Les expatriés et investisseurs étrangers ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu, ni à des taxes sur les plus-values lors de la revente d’un bien immobilier.
• Il n’existe pas d’impôt sur la fortune immobilière à Bahreïn.
• Les conventions fiscales bilatérales sont limitées, mais la fiscalité domestique étant quasi-nulle pour l’immobilier, le risque de double imposition reste faible. Toutefois, il convient de vérifier la législation fiscale du pays de résidence fiscale de l’investisseur, qui pourrait imposer certains revenus mondiaux.

Options de financement international pour l’immobilier à Bahreïn :

Option de financement	Institutions concernées	Conditions pour expatriés	Taux d’intérêt (indicatif)	Modalités de remboursement
Financement local	Banques bahreïnies, banques islamiques	Souvent réservé aux résidents ou expatriés avec permis de séjour ; apport personnel exigé (généralement 20-30%) ; dossier de solvabilité à fournir	5-7% selon durée et profil	Durée de 5 à 25 ans ; remboursement mensuel fixe ou dégressif
Financement international	Banques internationales actives au Golfe, filiales étrangères	Ouvert aux non-résidents ; dossier de crédit international ; garanties supplémentaires parfois demandées	6-8% ou plus selon risque pays	Durée de 5 à 20 ans ; modalités flexibles mais coût global plus élevé

Avantages et inconvénients du financement local vs international :

Critère	Financement local (Bahreïn)	Financement international
Taux d’intérêt	Généralement plus bas, adaptés au marché local	Souvent plus élevés, liés au risque pays et devise
Conditions d’accès	Plus strictes pour les non-résidents, exigences d’apport élevé	Plus flexible pour non-résidents, garanties accrues
Souplesse	Modalités standardisées, procédures en arabe/anglais	Modalités parfois plus flexibles selon la banque
Risques de change	Faibles (prêts en BHD, monnaie stable et liée au dollar)	Risques de change si prêt dans une autre devise
Délais de traitement	Délais parfois longs, formalités locales	Parfois plus rapides, gestion à distance possible

Conseils sur la gestion des devises lors de transactions immobilières internationales :

• Privilégier les transactions en dinar bahreïni (BHD), qui est stable et arrimé au dollar américain, pour limiter les risques de change.
• En cas de financement en devise étrangère, utiliser des instruments de couverture (forward, options) pour sécuriser le coût d’achat ou de remboursement.
• Comparer le coût total du financement, en tenant compte des frais de change, des commissions bancaires internationales et de la fiscalité applicable dans le pays d’origine.
• Anticiper les transferts internationaux de fonds, en privilégiant des établissements disposant d’une présence locale à Bahreïn pour faciliter les démarches administratives et accélérer les délais de paiement.

À retenir :

L’environnement fiscal de Bahreïn est extrêmement favorable aux investisseurs immobiliers, avec une absence quasi totale d’imposition sur les revenus, les plus-values et le patrimoine. Les options de financement sont variées, mais le choix entre un financement local ou international dépend du statut de résidence, du coût global (intérêts, change) et de la flexibilité souhaitée. La gestion du risque de change est un élément clé pour les transactions internationales.