Hébergement touristique à Bahreïn : Démarches & Régulations

Publié le 16 septembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Au cœur du golfe Persique, Bahreïn séduit par ses paysages mêlant modernité et tradition, attirant chaque année un flux croissant de touristes avides de découvrir ses trésors cachés. Pour les investisseurs et entrepreneurs souhaitant profiter de cette opportunité, comprendre les démarches essentielles pour établir un hébergement touristique sur cette île est crucial.

Cet article met en lumière les réglementations incontournables à respecter, les permis nécessaires, ainsi que les étapes pour naviguer avec succès dans le cadre juridique bahreïni, offrant ainsi un guide précieux pour transformer votre projet de rêve en réalité dans cet écrin éblouissant du Moyen-Orient.

Comprendre les réglementations touristiques à Bahreïn

Principales réglementations touristiques à Bahreïn concernant l’hébergement

Les établissements d’hébergement touristique à Bahreïn sont soumis à des réglementations strictes encadrant leur exploitation, visant à garantir la sécurité des clients, le respect de normes fiscales et la légalité des activités de location.

Permis et autorisations nécessaires

• Tout établissement hôtelier (hôtel, appart-hôtel, guesthouse) doit obtenir une licence délivrée par l’Autorité du Tourisme de Bahreïn avant toute ouverture au public.
• Les exploitants doivent également enregistrer leur activité auprès du ministère du Commerce et respecter les procédures commerciales classiques (immatriculation fiscale, déclaration d’activité).
• Pour les locations de courte durée ou hébergements non traditionnels (type Airbnb), une autorisation spécifique peut être exigée selon le type d’immeuble ou la zone urbaine concernée. L’absence de cette autorisation expose le loueur à des sanctions administratives.

Normes de sécurité

• Les établissements doivent se conformer aux normes locales en matière d’incendie : présence obligatoire d’alarmes incendie fonctionnelles, extincteurs aux normes internationales, évacuations clairement signalées.
• Un contrôle régulier est assuré par les autorités compétentes pour vérifier la conformité aux exigences sanitaires (hygiène alimentaire pour restauration sur place), ainsi qu’à la sûreté générale.
• Certaines catégories d’hébergements doivent mettre en place un registre client permettant une traçabilité pour des raisons sécuritaires.

Réglementations fiscales

• Les hébergements touristiques sont soumis à une TVA standard actuellement fixée à 10% sur l’hébergement et certains services associés.
• Obligation de délivrer une facture conforme incluant toutes taxes applicables pour chaque transaction avec un client.
• Déclaration régulière auprès des services fiscaux bahreïniens ; défaut ou retard dans ces déclarations expose l’exploitant à pénalités financières voire fermeture administrative temporaire.

Type d’établissement	Licence requise	Normes sécurité obligatoires	Régime fiscal applicable
Hôtel classique	Oui	Très strictes	TVA 10%
Appart-hôtel	Oui	Strictes	TVA 10%
Guesthouse	Oui	Adaptées au nombre de chambres	TVA 10%
Location courte durée	Souvent oui	Variables selon bâtiment	TVA si activité pro

Législation spécifique sur locations courtes durées / hébergements non traditionnels

• Une réglementation locale peut limiter ou interdire les locations meublées dans certaines zones résidentielles afin de protéger le voisinage contre les nuisances sonores ou le tourisme excessif.
• Toute location sans licence appropriée est considérée comme illégale : cela concerne aussi bien les plateformes internationales que la sous-location entre particuliers.

Implications pratiques pour les touristes

Obligation pour tout visiteur étranger séjournant dans un établissement commercialisé légalement que ce dernier procède systématiquement au recueil/contrôle du passeport dès l’arrivée (enregistrement police).

Certains logements proposés via plateformes numériques peuvent ne pas être agréés : cela expose le touriste au risque d’annulation soudaine voire expulsion immédiate sans recours possible en cas de contrôle administratif.

• Enregistrement obligatoire du voyageur par l’hôtelier
• Paiement systématique des taxes incluses dans le prix affiché
• Risque accru lors du choix d’un logement non déclaré

Tout manquement aux obligations légales (absence de permis/licence valide, défauts graves constatés lors des contrôles sanitaires/sécurité) expose l’exploitant :

• À des amendes substantielles, pouvant dépasser plusieurs milliers dinars bahreïniens
• À la fermeture administrative immédiate, temporaire puis définitive en cas de récidive
• Au signalement auprès des autorités compétentes qui peuvent engager une procédure judiciaire

Pour les touristes ayant réservé auprès d’établissements illégaux :

• Risque immédiat d’annulation forcée, sans remboursement garanti
• Possibilité rare mais existante d’expulsion rapide hors territoire

Les démarches pour louer un hébergement à l’année

Pour louer un hébergement à l’année à Bahreïn, il est essentiel de respecter les réglementations locales et de suivre une procédure administrative structurée. Voici les points clés à connaître et les démarches à accomplir :

Documents nécessaires pour la location longue durée

• Copie du passeport (locataire)
• Permis de résidence (CPR) ou preuve de demande en cours
• Preuve d’emploi ou de revenu (attestation, fiches de paie)
• Parfois : chèques postdatés couvrant la durée du bail
• Dépôt de garantie (habituellement 1 à 2 mois de loyer)
• Pour certains profils, un garant local ou une caution bancaire peut être exigé

Étapes administratives à suivre

1. Recherche et sélection du bien
   • Vérifier si le bien se situe dans une zone accessible aux étrangers (zones freehold : Juffair, Îles Amwaj, Seef)
2. Négociation et rédaction du contrat de location
   • Contrat rédigé en arabe (accompagné d’une traduction en anglais)
   • Contrat doit inclure : identification des parties, description détaillée du bien, montant du loyer, durée, conditions de paiement, modalités de dépôt de garantie, charges, révision annuelle, clauses de résiliation
3. Vérification des documents
   • S’assurer de l’authenticité des titres de propriété, de l’enregistrement du bien, et de la solvabilité du bailleur (via un agent immobilier ou un avocat)
4. Signature et enregistrement du bail
   • Le contrat doit être enregistré auprès du Survey and Land Registration Bureau (SLRB) ou via un agent agréé par la Real Estate Regulatory Authority (RERA)
5. Obtention/renouvellement du permis de résidence
   • Pour les étrangers, un visa de résidence valide est généralement requis pour louer à long terme. Le contrat de bail enregistré peut être demandé lors de la demande ou du renouvellement du permis de résidence

Obligations fiscales et réglementaires pour les propriétaires

Obligation	Détail
Déclaration des revenus	Les loyers perçus doivent être déclarés selon la réglementation fiscale locale
Respect des normes	Le logement doit être conforme aux normes en vigueur (sécurité, salubrité, équipements)
Enregistrement du contrat	Obligatoire pour la protection juridique des deux parties

Droits et responsabilités

Partie	Droits principaux	Responsabilités principales
Locataire	Logement sûr, restitution du dépôt, préavis	Payer le loyer, entretien courant, respect du bien
Propriétaire	Percevoir le loyer, restitution du bien en état	Réparations majeures, conformité du bien, diagnostics

Conseils pratiques pour une transaction sécurisée

• Vérifier l’authenticité de tous les documents (contrat, titre de propriété, identité du bailleur)
• Passer par un agent immobilier agréé ou consulter un avocat local spécialisé avant signature
• Privilégier les paiements traçables (virement bancaire, chèques)
• Exiger un état des lieux contradictoire à l’entrée et à la sortie
• S’assurer que le contrat mentionne clairement les conditions de résiliation anticipée, de restitution du dépôt, et les charges incluses/non incluses

Pour toute transaction immobilière à Bahreïn, il est fortement conseillé de consulter un professionnel du droit local afin de garantir la conformité du contrat et la protection des intérêts de chaque partie.

Résumé des démarches

• Rassembler les documents requis
• Vérifier la conformité du bien et du contrat
• Enregistrer le bail auprès des autorités compétentes
• Obtenir ou renouveler le visa/résidence si nécessaire
• Respecter les obligations fiscales et contractuelles

La vigilance et l’accompagnement par un professionnel sont les meilleures garanties pour sécuriser une location longue durée à Bahreïn.

Considérations spécifiques pour les expatriés loueurs

Réglementations spécifiques à suivre par les expatriés loueurs à Bahreïn :

• Enregistrement du bien : Tout expatrié louant un bien à usage touristique doit obligatoirement enregistrer son activité auprès des autorités locales compétentes et créer une entité juridique (SARL, société par actions ou succursale). L’inscription s’effectue via le portail officiel Sijilat.
• Obtention de licence commerciale : Une licence délivrée par le ministère de l’Industrie, du Commerce et du Tourisme est indispensable pour toute activité de location meublée à court terme.
• Respect des restrictions géographiques : Les expatriés ne peuvent acheter des biens qu’en pleine propriété dans des zones spécifiquement désignées (ex. : Juffair, Amwaj Islands, Seef). Hors de ces zones, seuls des droits d’usage à long terme (jusqu’à 99 ans) sont possibles.
• Autorisations spécifiques selon le type de bien : Certaines copropriétés ou quartiers imposent des restrictions sur la location saisonnière, voire l’interdisent complètement.
• Contrats clairs et conformité réglementaire : Les contrats de location doivent stipuler clairement la durée et le caractère meublé de la location, en respectant les règles locales du voisinage (calme nocturne, sécurité, etc.).

Exigence	Détail / Spécificité
Enregistrement légal	Entité juridique + inscription sur Sijilat
Licence commerciale	Obligatoire, délivrée par le ministère compétent
Restrictions géographiques	Zones libres uniquement pour acquisition en pleine propriété
Restrictions de copropriété	Règlements internes pouvant limiter la location saisonnière
Contrat de location	Durée, conditions, affichage des autorisations/licences obligatoires

Documents administratifs nécessaires pour devenir propriétaire ou gestionnaire :

• Titre de propriété (preuve d’achat)
• Justificatifs d’enregistrement auprès du Survey and Land Registration Bureau (SLRB)
• Licence commerciale valide
• Attestation d’assurance du bien
• Justificatifs financiers (pour certains statuts de résidence)
• Vérification des antécédents judiciaires (pour les étrangers)
• Respect des règlements de copropriété si applicable

Restrictions sur le type de propriétés pouvant être louées :

• Seules les propriétés situées dans les zones de propriété libre sont accessibles en pleine propriété aux expatriés.
• Hors zones libres, seule la location à long terme (jusqu’à 99 ans) est autorisée.
• Certaines copropriétés et quartiers résidentiels peuvent interdire ou limiter la location touristique par leur règlement interne.

Déclaration de revenus et taxation :

• Il n’existe ni taxe foncière ni impôt sur la propriété à Bahreïn.
• Les revenus locatifs peuvent toutefois être soumis à des prélèvements selon la situation personnelle du propriétaire.
• Obligation de collecte et de reversement d’une éventuelle taxe touristique locale, si applicable.
• Absence de différence de traitement fiscal significative entre résidents et non-résidents concernant la détention de biens immobiliers.

Comparaison des réglementations : expatriés vs résidents locaux

Aspect	Expatriés	Résidents locaux
Zones d’achat	Uniquement zones libres	Accès national
Acquisition en pleine propriété	Oui (zones libres)	Oui
Restrictions de location	Plus strictes (zones, copropriété)	Moins de restrictions
Fiscalité	Identique	Identique

Implications en cas de non-respect des règles :

• Amendes administratives
• Suspension temporaire ou interdiction définitive d’exercer l’activité locative
• Risque de poursuites judiciaires
• Perte de licence commerciale ou de droits d’usage sur le bien

Ressources pour se conformer aux règlements :

• Avocats spécialisés en droit immobilier à Bahreïn
• Agences de gestion immobilière locales expérimentées dans l’accompagnement des expatriés
• Conseillers juridiques bilingues
• Sites officiels gouvernementaux (Sijilat, ministère du Tourisme, RERA)
• Notaires agréés pour l’enregistrement des transactions

Conseils sur la location saisonnière à Bahreïn

Exigences légales et licences pour la location saisonnière à Bahreïn

• Enregistrement obligatoire : Tout propriétaire souhaitant proposer une location saisonnière doit obtenir une licence spécifique auprès des autorités compétentes (ministère du Tourisme ou municipalité). Un numéro d’enregistrement unique est exigé pour publier une annonce en ligne ou hors ligne.
• Respect du zonage : Certaines zones résidentielles peuvent restreindre ou interdire la location de courte durée. Il est impératif de vérifier la compatibilité de l’usage locatif avec le règlement de copropriété et les règles locales.
• Obligations fiscales : Les revenus issus de la location saisonnière doivent être déclarés. Des taxes spécifiques s’appliquent, selon la nature du bien et sa localisation.
• Normes de sécurité : Les logements doivent répondre à des exigences minimales en matière de sécurité (détecteurs de fumée, issues de secours, etc.).

Zones populaires pour la location saisonnière à Bahreïn

Zone	Atouts principaux	Types de logements recherchés
Manama	Proximité des centres commerciaux, sites culturels	Appartements modernes, studios, villas
Amwaj Islands	Plages, ambiance internationale, restaurants	Appartements avec vue mer, penthouses
Juffair	Vie nocturne, expatriés, proximité des attractions	Studios, appartements meublés
Seef	Quartier d’affaires, centres commerciaux	Appartements haut de gamme
Adliya	Quartier artistique, cafés, restaurants	Lofts, petites maisons de ville

Fixation des tarifs selon la saisonnalité et les événements

• Haute saison : Les tarifs augmentent lors des périodes touristiques (hiver, vacances scolaires internationales, festivals locaux).
• Basse saison : Réduction des prix pour stimuler la demande.
• Événements majeurs : Ajustement à la hausse lors du Grand Prix de F1, festivals culturels, salons internationaux.
• Surveillance des prix concurrents : Analyser les tarifs des biens similaires dans le quartier pour rester compétitif.

Conseils pour présenter et promouvoir une annonce

• Rédiger une description détaillée et honnête, mettant en avant les points forts (vue, équipements, localisation).
• Utiliser des photos de haute qualité, bien éclairées, qui montrent chaque pièce et les extérieurs.
• Mettre à jour régulièrement le calendrier de disponibilité et répondre rapidement aux demandes.
• Recueillir et valoriser les avis positifs des précédents locataires.
• Mettre en avant les équipements appréciés (Wi-Fi rapide, parking, piscine, proximité des attractions).

Sites de diffusion pour toucher une clientèle internationale

• Airbnb
• Booking.com
• Vrbo
• Expedia
• TripAdvisor

Plateformes locales ou régionales spécialisées dans le Golfe peuvent également accroître la visibilité auprès des voyageurs de la région.

Résumé visuel des étapes clés

Étape	Action recommandée
Vérifier la légalité	Consulter la municipalité et les règles de copropriété
Obtenir la licence	S’enregistrer auprès des autorités compétentes
Préparer le logement	Respecter les normes de sécurité et de confort
Fixer les tarifs	Ajuster selon la saison et les événements locaux
Publier l’annonce	Utiliser des plateformes internationales et locales
Optimiser la présentation	Photos professionnelles, descriptions précises
Gérer les réservations	Réactivité et gestion efficace du calendrier