Investissement Immobilier en Roumanie: Avantages et Restrictions

Publié le 15 septembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

L’investissement immobilier en Roumanie attire de plus en plus d’investisseurs en quête de marchés dynamiques et en croissance rapide. Avec ses avantages fiscaux compétitifs, notamment des exonérations sur les plus-values immobilières et une fiscalité des entreprises favorable, la Roumanie se positionne comme une destination propice pour diversifier ses actifs.

Toutefois, avant de s’engager, il est crucial de comprendre les restrictions spécifiques qui encadrent le secteur, telles que les régulations concernant les acquisitions par des étrangers et les normes de construction rigoureuses. Cet article explore comment tirer parti de ces conditions tout en naviguant prudemment à travers les impératifs légaux qui s’imposent aux investisseurs internationaux.

Avantages fiscaux de l’investissement immobilier en Roumanie

Les investisseurs immobiliers en Roumanie bénéficient de plusieurs avantages fiscaux majeurs, qui renforcent l’attrait du pays par rapport à ses voisins.

Principaux avantages fiscaux pour les investisseurs :

• Exonération ou réduction de certains impôts locaux sur les propriétés, selon leur usage et localisation.
• Taux d’imposition sur les sociétés plafonné à 16 %, ce qui est attractif comparativement aux autres pays de la région.
• Impôt sur le revenu immobilier faible : taux de 10 % jusqu’à un certain seuil, puis 16 %.
• Taxe sur les dividendes et plus-values limitée à 8 %.
• TVA réduite à 5 % pour certaines transactions immobilières résidentielles, sous conditions spécifiques (par exemple, première vente d’un logement neuf répondant à des critères précis). Le taux standard reste fixé à 24 %, mais le mécanisme permet souvent au vendeur ou acheteur d’obtenir un remboursement lors du transfert.
• Aide d’État ciblée pour des projets dans des zones prioritaires ou stratégiques (développement local, création d’emplois).

Avantage fiscal	Roumanie	Bulgarie	Hongrie
Impôt société	16 %	10 %	9 %
TVA transaction immobilière	5 % / 24 %	20 %	27 %
Impôt revenus immobiliers	10–16 %	~10–15 %	~15–22 %
Taxe plus-value/dividende	8 %	~5–10 %	~15 %

La Roumanie se distingue principalement par son taux réduit de TVA applicable aux logements neufs respectant certains critères ainsi que la simplicité relative du régime fiscal appliqué aux entreprises et particuliers.

Exemples spécifiques de mesures favorables :

• Extension récente des incitations fiscales pour entreprises réinvestissant leurs bénéfices dans la rénovation ou création d’actifs productifs.
• Uniformisation du calcul des taxes foncières résidentiels/non-résidentiels peu importe le statut juridique du propriétaire.
• Suppression progressive de certaines contraintes liées au calcul des taxes locales, facilitant l’achat et la gestion multi-usages.

Effets directs sur le rendement :

Ces dispositifs permettent une réduction significative des coûts liés à l’acquisition, détention et revente de biens. Les marges bénéficiaires sont optimisées grâce au faible niveau global d’imposition (sociétés comme particuliers), tandis que la TVA réduite allège fortement la charge fiscale lors des achats résidentiels. L’accès facilité aux programmes gouvernementaux accélère également l’amortissement initial.

Liste synthétique – comment ces avantages influencent le rendement :

• Diminution directe du coût fiscal total annuel
• Augmentation nette du cash-flow disponible
• Valorisation accélérée grâce aux politiques pro-investissement
• Amélioration structurelle du retour sur investissement comparé aux marchés voisins

La combinaison entre taxation modérée, aides ciblées et procédures simplifiées positionne clairement la Roumanie parmi les destinations fiscales préférentielles pour l’investissement immobilier en Europe centrale et orientale.

Restrictions et réglementations pour acheter une maison en Roumanie

Restrictions et réglementations pour les acheteurs étrangers en Roumanie

Différences entre l’achat de terrains et de propriétés bâties

Type de bien	Citoyens UE/EEE/Suisse	Non-UE/non-EEE
Appartement / maison	Achat libre, mêmes droits que les Roumains	Achat libre, mêmes droits que les Roumains
Terrain	Achat autorisé pour résidence secondaire ou siège social secondaire	Achat direct interdit, sauf via société roumaine ou en cas de réciprocité

Les étrangers peuvent acquérir des appartements, maisons et immeubles commerciaux sans restriction, quelle que soit leur nationalité.

L’achat direct de terrains (y compris ceux sous les maisons) est réservé aux citoyens de l’UE/EEE/Suisse pour un usage résidentiel ou de siège social secondaire.

Les ressortissants hors UE/EEE ne peuvent acquérir des terrains qu’indirectement, via la création d’une société roumaine (SRL), ou selon des accords de réciprocité.

Modifications législatives récentes

La loi no. 175/2020 impose des conditions strictes à la vente de terres agricoles hors zone bâtie, notamment le respect du droit de préemption (priorité d’achat) au profit de certains acteurs (fermiers locaux, voisins, État). La non-conformité entraine la nullité du contrat.

D’autres ajustements législatifs récents renforcent les contrôles sur les transactions impliquant des terres agricoles, pour limiter la spéculation et préserver l’intérêt national.

Conditions d’enregistrement immobilier

L’inscription au registre foncier est obligatoire pour sécuriser la propriété.

L’acte de vente doit être authentifié par un notaire roumain.

Pour les étrangers, l’obtention préalable d’un numéro d’identification fiscale roumain (NIF ou CNP pour étrangers) est indispensable.

La procédure peut être menée par procuration via un représentant local.

Limitations géographiques et types de terrains

Terres agricoles : Achat très encadré, priorité donnée aux agriculteurs locaux et entités roumaines. Les étrangers sont soumis à de fortes restrictions.

Zones côtières, frontalières, ou à statut spécial : Possibilité de restrictions supplémentaires, notamment pour des raisons de sécurité nationale ou de protection de l’environnement. Des autorisations administratives spécifiques peuvent être requises.

Documents indispensables pour un achat

Pour l’acheteur :

• Pièce d’identité (passeport)
• Numéro fiscal roumain (NIF/CNP)
• Documents de la société, si achat via une entité juridique

Pour le vendeur :

• Acte de propriété
• Extrait récent du registre foncier
• Certificat de performance énergétique
• Attestations fiscales (absence de dettes)
• Permis de construire, le cas échéant

Taxes et frais liés à l’achat

Nature du coût	Montant / taux (indicatif)
Impôt sur l’achat	0% jusqu’à 450 000 lei, puis 3% au-delà (après abattement)
Frais d’enregistrement foncier	0,15% (personne physique), 0,5% (personne morale), min. 60 lei
Frais de notaire	Variables selon la valeur du bien
Taxe foncière annuelle	0,08% à 0,2% de la valeur imposable
Taxe sur les revenus locatifs	10% après abattement forfaitaire de 40% (effectif ≈ 6%)

À retenir

L’achat d’un bien immobilier bâti est largement ouvert aux étrangers, mais l’achat de terrain est restreint pour les non-Européens.

Les terres agricoles et certaines zones géographiques font l’objet de réglementations spécifiques et de procédures de contrôle renforcées.

La conformité documentaire et l’enregistrement sont essentiels pour sécuriser la propriété.

⚠️ Toute opération doit être précédée d’une vérification minutieuse de la conformité des titres et du respect des procédures légales.

Investir dans les terres agricoles en Roumanie : opportunités et défis

Aspects économiques attractifs de l’investissement dans les terres agricoles en Roumanie

• Coût des terres agricoles
  • Le prix moyen d’un hectare de terre arable en Roumanie était de 8 414 euros en 2023, ce qui reste inférieur à la moyenne européenne de 10 578 euros. Les régions les moins chères, comme le Nord-Est, affichent des prix autour de 7 000 euros/ha, tandis que les zones proches de Bucarest atteignent jusqu’à 12 000 euros/ha.
  • Malgré une hausse significative ces dernières années (jusqu’à +40 % dans certaines régions), la Roumanie demeure compétitive par rapport à d’autres pays européens.
• Climat et potentiel agricole
  • Le climat tempéré-continental de la Roumanie est favorable à une grande diversité de cultures : céréales (blé, maïs), oléagineux (tournesol, colza), fruits, légumes, vignes et élevage.
  • L’amélioration des infrastructures agricoles (irrigation, transport) accentue la productivité et l’attractivité de certaines régions.
• Subventions et soutien de l’Union européenne
  • Les agriculteurs bénéficient des paiements directs de la Politique Agricole Commune (PAC), ainsi que de financements pour le développement rural, l’innovation et la modernisation des exploitations.
  • Ces subventions réduisent les risques et soutiennent la rentabilité, notamment pour les nouveaux investisseurs.
• Croissance du marché agroalimentaire
  • La demande croissante pour les produits agricoles (notamment à l’export) dynamise le secteur. La Roumanie s’affirme comme un acteur clé dans l’approvisionnement du marché européen, avec un intérêt particulier pour les cultures spécialisées (vignes, fruits, légumes).

Tableau comparatif des prix des terres agricoles en 2023

Région	Prix moyen (€/ha)
Bucarest-Ilfov	12 000
Nord-Ouest	7 600
Nord-Est	7 000
Moyenne nationale	8 414
Moyenne européenne	10 578

Opportunités majeures pour les investisseurs

• Accès à une terre agricole de qualité à un prix inférieur à la moyenne de l’UE.
• Potentiel de valorisation avec la montée des prix et l’amélioration des infrastructures.
• Diversité des cultures possibles grâce au climat.
• Soutien financier de l’UE.

Défis et risques associés

• Réglementation et complexité administrative
  • Les procédures d’acquisition de terres peuvent être complexes pour les étrangers : nécessité d’établir une société locale ou de répondre à certaines conditions de résidence.
  • La législation évolue régulièrement, rendant nécessaire une veille juridique attentive.
• Risque de volatilité des prix agricoles
  • Les revenus agricoles restent soumis aux fluctuations des cours mondiaux, aux conditions climatiques et aux politiques de subventions.
• Disparités régionales de productivité
  • Certaines terres, moins fertiles ou mal desservies, affichent des rendements faibles et une rentabilité limitée.

Exemples récents d’investissements réussis

Plusieurs fonds d’investissement européens et sociétés agroalimentaires ont acquis de vastes surfaces ces dernières années, notamment dans les régions de l’Ouest et du Sud-Est, pour développer des cultures spécialisées (vignobles, fruits à noyau, légumes sous serre).

Le dynamisme du secteur logistique autour de Bucarest a également poussé certains investisseurs à valoriser les terres agricoles à proximité de la capitale, profitant de l’essor du marché local et de l’export.

Résumé visuel des points forts et des risques

Points forts	Défis/Risques
Prix attractifs	Procédures administratives complexes
Climat favorable	Volatilité des prix agricoles
Subventions de l’UE	Disparités régionales de productivité
Croissance du marché agroalimentaire	Évolution de la législation foncière
Diversification des cultures

L’investissement dans les terres agricoles en Roumanie combine attractivité du prix, potentiel de valorisation et soutien européen, mais exige une approche rigoureuse face aux défis administratifs et aux risques de marché.