Investir dans l’Immobilier en Roumanie : Guide Expatriés

Publié le 14 septembre 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Investir dans l’immobilier à l’étranger peut s’avérer être une aventure enrichissante, et la Roumanie, avec ses opportunités uniques et en pleine expansion, se présente comme une destination de choix pour les expatriés. Alliant modernité et charme historique, le marché immobilier roumain offre une rentabilité attractive, dans un contexte économique en croissance. Cependant, réussir un tel investissement requiert une compréhension approfondie des nuances législatives et culturelles spécifiques à la région. Ce guide se propose de vous accompagner pas à pas, afin de transformer votre rêve en réalité tangible, tout en minimisant les risques et en maximisant les bénéfices potentiels.

Comprendre le cadre légal de l’immobilier pour expatriés en Roumanie

Lois régissant l’achat de biens immobiliers par des étrangers

Les citoyens étrangers peuvent acheter des biens immobiliers en Roumanie, mais sous certaines conditions.

Il n’existe aucune interdiction pour l’achat d’appartements, de bâtiments commerciaux ou industriels par des étrangers, qui peuvent acquérir ces biens dans les mêmes conditions que les citoyens roumains.

Pour l’achat de terrains :

• Les ressortissants de l’UE, de l’EEE et les personnes morales établies dans ces pays peuvent acheter des terrains uniquement pour la construction de résidences secondaires ou de sièges sociaux secondaires.
• Les citoyens hors UE/EEE peuvent acquérir des terrains via des sociétés roumaines ou sous certaines conditions de réciprocité, conformément aux traités internationaux.

Types de propriétés accessibles aux expatriés

Type de propriété	Expatriés UE/EEE	Expatriés hors UE/EEE	Conditions particulières
Appartement/maison	Oui	Oui	Aucune restriction spécifique
Immeuble commercial	Oui	Oui	Aucune restriction spécifique
Terrain (résidentiel)	Oui	Limité	Usage pour résidence secondaire/seconde
Terrain agricole/forêt	Oui (depuis 2014)	Limite	Selon traités internationaux, réciprocité

Procédures légales lors de l’achat

Documents exigés de l’acheteur :

• Pièce d’identité (passeport)
• Pour les sociétés : documents d’entreprise

Documents obligatoires du vendeur :

• Acte de propriété
• Extrait du registre foncier
• Certificat de performance énergétique

Étapes principales :

• Diligence raisonnable : vérification du registre foncier, des hypothèques, de la conformité des permis de construire et des questions environnementales.
• Demande d’un numéro d’identification fiscale (NIF) à l’Agence Nationale de l’Administration Fiscale pour les étrangers.
• Signature du contrat de vente devant notaire.
• Enregistrement de la transaction au registre foncier.

Démarches administratives pour l’achat immobilier par un expatrié en Roumanie

Étapes principales à suivre :

• Vérifier l’éligibilité à l’achat selon la nationalité (UE, hors UE, personne morale).
• Sélectionner le bien, obtenir les copies de tous les actes (titre de propriété, cadastre, enregistrement foncier, permis de construire, certificat d’urbanisme si nécessaire).
• Effectuer une visite détaillée du bien et un contrôle technique (état général, risques sismiques, conformité cadastrale, paiement des charges, etc.).
• Mandater un avocat spécialisé pour une due diligence : vérification de la situation juridique du bien, absence de dettes, conformité des documents, analyse des risques.
• Signer un compromis de vente chez le notaire, dépôt d’un acompte.
• Signature de l’acte authentique de vente devant notaire.
• Enregistrement du transfert de propriété au livre foncier.
• Déclaration et transfert auprès des services fiscaux (ANAF) et des fournisseurs d’utilités (électricité, gaz, eau).

Documents requis :

• Passeport ou carte d’identité valide.
• Numéro d’identification fiscale roumain (NIF), à obtenir auprès de l’ANAF.
• Dernier titre de propriété du bien.
• Certificat cadastral et extrait du livre foncier.
• Permis de construire et certificat d’urbanisme, si applicables.
• Certificat énergétique du bien.
• Preuves de paiement à jour des charges et factures d’utilités.
• Quittance du syndic.
• Rapport de risque sismique pour les biens anciens.
• Pour les non-résidents : justificatif de provenance des fonds pour la transaction.

Réglementations spécifiques pour étrangers

Nationalité/Statut	Accès à la propriété immobilière	Accès à la propriété foncière (terrain)
Citoyens UE/EEE/Suisse	Oui, sans restriction	Oui, depuis 2012 (hors terres agricoles : 2014)
Citoyens hors UE/EEE/Suisse	Oui, pour les immeubles	Limité, selon accords de réciprocité. Souvent via création d’une société roumaine.
Personnes morales roumaines	Oui	Oui

Note : L’achat de terres agricoles hors agglomération par des étrangers est soumis à la loi 17/2014, avec conditions de préemption, et parfois à des restrictions supplémentaires.

Implications financières de l’achat

Dépense	Montant indicatif
Frais de notaire	1 à 2 % du prix de vente
Commission d’agence immobilière	3 % HT du prix de vente
Taxe de transfert de propriété (impôt local)	0,5 à 3 % du prix selon la valeur et l’ancienneté du bien
Frais d’enregistrement foncier	Environ 0,15 % du prix
Assurance habitation (obligatoire)	Variable selon la surface et le risque sismique
Frais bancaires (si financement)	Frais de dossier, intérêts (taux variables, souvent 5-8 % pour non-résidents)
Autres dépenses	Traductions assermentées, frais d’avocat, frais de traduction et légalisation des documents étrangers

Conseils pratiques pour optimiser la procédure et réduire les coûts

• Comparer les offres d’agences et négocier la commission.
• Mandater un avocat indépendant pour sécuriser la transaction.
• Vérifier la conformité cadastrale et les dettes éventuelles avant tout engagement.
• Prévoir un inventaire écrit et photographique si le bien est vendu meublé.
• Anticiper la demande de NIF et la préparation des documents traduits et légalisés.
• Opter pour un financement local uniquement si les conditions sont favorables, sinon préférer un financement international.
• Négocier le partage des frais de notaire avec le vendeur.
• Utiliser des assureurs locaux pour comparer les tarifs d’assurance habitation.
• Vérifier la situation fiscale du bien auprès de l’ANAF avant la signature.

Ressources locales ou en ligne utiles

• Notaires et avocats spécialisés en droit immobilier.
• Agences immobilières reconnues (Vantage Properties, par exemple).
• Site officiel du cadastre roumain (ANCPI).
• ANAF (Administration fiscale nationale) pour les démarches fiscales.
• Liste officielle des immeubles à risque sismique : www.pmb.ro (Mairie de Bucarest).
• Comparateurs de crédits immobiliers roumains.
• Sites de petites annonces immobilières locales (imobiliare.ro, storia.ro).
• Ambassades et consulats pour assistance administrative des expatriés.

L’accompagnement par un professionnel local (avocat, notaire, conseiller immobilier) est vivement recommandé pour sécuriser la transaction, vérifier la conformité des documents et optimiser les démarches administratives, surtout pour les non-résidents.

Stratégies d’investissement et financement pour expatriés

Options de financement pour expatriés en Roumanie

• Prêts hypothécaires auprès des banques roumaines : Les non-résidents peuvent obtenir des prêts hypothécaires sous réserve de présenter une preuve de revenus stables et parfois de résidence ou d’emploi local.
• Rapport prêt/valeur (LTV) : Généralement jusqu’à 70 % pour les non-résidents, et jusqu’à 80 % pour les résidents.
• Taux d’intérêt (2025) : Entre 6 % et 8 % selon la durée et le profil de l’emprunteur.
• Courtiers spécialisés : Certains courtiers, notamment ceux travaillant avec des expatriés français, proposent des solutions personnalisées, parfois jusqu’à 90 % de financement, moyennant un apport de 10 % et les frais annexes.
• Garanties exigées : Hypothèque sur le bien financé, ouverture de compte bancaire local pour la gestion du prêt et des flux locatifs.

Stratégies d’investissement populaires pour maximiser les rendements

• Acquisition dans les zones urbaines à forte croissance : Bucarest, Cluj-Napoca, Timisoara, Constanța – attractives pour la location à long terme et la valorisation du capital.
• Investissement dans les zones touristiques : Brasov, Sibiu, littoral de la mer Noire, stations de ski – idéales pour la location saisonnière (courte durée).
• Marché locatif étudiant et professionnel : Villes universitaires et hubs technologiques, forte demande en logements meublés.
• Renovation et revente (« flipping ») : Achat de biens à rénover dans des quartiers en mutation.

Spécificités fiscales à considérer

• Imposition sur les revenus locatifs : Revenu net imposé à un taux fixe (environ 10 %), après déduction des charges admissibles.
• Taxe foncière et taxe d’habitation : Variables selon la commune et la valeur cadastrale du bien.
• Plus-value à la revente : Soumise à un impôt (généralement 3 % à 5 %) sur la différence entre le prix d’achat et de vente, avec des exonérations partielles en cas de détention longue.
• Exonérations/incitations : Possibles réductions fiscales pour rénovation de bâtiments historiques ou investissements dans certaines zones prioritaires.
• Numéro d’identification fiscale roumain (NIF) : Obligatoire pour tout achat, à obtenir auprès de l’administration fiscale locale.

Conseils pratiques pour la gestion à distance

• Gestionnaires de biens locaux : Mandater une agence immobilière ou un gestionnaire indépendant pour la gestion locative, la perception des loyers, l’entretien et la gestion des incidents.
• Plateformes en ligne : Utilisation d’outils numériques pour le suivi des loyers, la gestion des contrats et la communication avec les locataires.
• Automatisation bancaire : Mise en place de prélèvements automatiques et de comptes dédiés à la gestion des flux financiers liés à l’investissement.
• Assurance multirisque : Souscription à une assurance couvrant les risques locatifs, les impayés et les dégradations éventuelles.

Ressources et professionnels recommandés

Type de professionnel	Rôle
Avocat spécialisé en immobilier international	Vérification des titres, accompagnement contractuel, gestion des risques juridiques
Notaire public roumain	Authentification de l’acte de vente, enregistrement au registre foncier
Conseiller fiscal/Expert-comptable	Optimisation fiscale, conformité avec la législation roumaine et du pays de résidence
Courtier en crédit immobilier	Recherche et négociation de financements adaptés au profil d’expatrié
Gestionnaire de biens	Gestion quotidienne du bien et des relations locatives
Plateformes spécialisées	Recherche de biens, suivi de performance, gestion administrative à distance

À retenir :
Veillez à toujours vérifier la législation en vigueur, à anticiper les délais administratifs et à privilégier l’accompagnement par des professionnels bilingues connaissant les spécificités du marché roumain et les attentes des expatriés.

Fiscalité et optimisation de patrimoine immobilier en Roumanie

Le système fiscal roumain applicable aux biens immobiliers repose sur une combinaison d’impôts nationaux et de taxes locales, avec des taux différenciés selon la nature du bien et le statut du propriétaire. Les principaux types de taxes incluent :

• Impôt foncier : s’applique aux bâtiments résidentiels (0,1 % minimum) et non-résidentiels (0,5 % minimum), calculé sur la valeur imposable déterminée par les autorités locales.
• Taxe sur les terrains : varie selon la localisation (urbain/rural), l’usage cadastral et la surface ; chaque mairie fixe ses propres barèmes.
• Impôt sur les revenus locatifs : environ 10 %, imposé après abattement ou déductions spécifiques selon le mode de détention.
• Taxe lors des cessions immobilières : 3 % si le bien est détenu moins de 3 ans ; 1 % au-delà.

Type d’imposition	Taux actuel (2025)	Observations principales
Bâtiment résidentiel	dès 0,1 %	Uniformisé pour résidents/non-résidents
Bâtiment non-résidentiel	dès 0,5 %	Idem
Revenus locatifs direct	~10 %	Imposé après abattement forfaitaire
Revenus via société SRL	1–3 % du CA	Micro-entreprise : charges déductibles
Plus-value immobilière	~3–6 %	Selon durée de détention

Depuis janvier 2025 :

• La distinction entre personnes physiques et morales pour l’application des taux a été supprimée.
• La notion de bâtiment à usage mixte n’existe plus.

Pour les expatriés ou non-résidents :

• Les mêmes taux s’appliquent que pour les résidents roumains en ce qui concerne l’impôt foncier et les transactions.
• Il n’existe pas actuellement d’abattements spécifiques liés au statut d’expatrié dans le cadre national. Toutefois, certaines mairies proposent des exonérations ponctuelles pour seniors (>65 ans), invalides ou associations reconnues.

La fiscalité locale peut fortement varier :

• Les valeurs imposables sont fixées chaque année par chaque autorité municipale en fonction du marché local.
• Par exemple, Bucarest applique généralement une taxe plus élevée qu’une commune rurale équivalente.

Stratégies d’optimisation fiscale courantes

Utilisation d’une structure juridique adaptée

• Investir via une micro-société SRL permet un taux réduit sur le chiffre d’affaires généré par la location (entre 1 % et 3 %), avec possibilité de déduire certaines charges.

Exploiter les régimes locaux favorables

• Certaines régions offrent ponctuellement des exonérations fiscales ciblées (rénovation énergétique subventionnée localement).

Autres dispositifs/avantages possibles

• Exonération locale possible pour rénovations énergétiques
• Déduction partielle/abattement sous conditions rares
• Crédit/paiement différé en cas de difficulté avérée

Réformes fiscales récentes / à venir

Mesure clé	Date entrée en vigueur
Suppression abattement loyers	Janvier 2024
Uniformisation des catégories	Janvier 2025
Révision constructions spéciales (« GEO no.21/2025 »)	Avril 2025

Recommandations pratiques pour expatriés/investisseurs étrangers

• Vérifier annuellement auprès des mairies locales toute évolution réglementaire affectant votre bien immobilier
• Privilégier l’investissement via structure SRL lorsque possible afin d’optimiser charges/déductions
• Remplir scrupuleusement toutes obligations déclaratives avant échéances officielles sous peine d’amende
• Se renseigner activement sur toute incitation régionale temporaire liée à l’énergie ou à la rénovation

Il est vivement conseillé aux investisseurs étrangers et expatriés souhaitant maximiser leur rendement tout en restant conformes aux lois fiscales roumaines de consulter un expert fiscal local régulièrement. Cela permet notamment de bénéficier pleinement des dispositifs évolutifs tout en évitant erreurs courantes liées à la fiscalité internationale.