Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le Monténégro, petit pays des Balkans bordé par la mer Adriatique, attire de plus en plus d’investisseurs étrangers grâce à son cadre idyllique, son coût de la vie abordable et ses opportunités immobilières intéressantes. Que vous rêviez d’une maison de vacances sur la côte ou d’un investissement locatif dans la capitale Podgorica, voici tout ce que vous devez savoir sur le processus d’achat immobilier au Monténégro en tant qu’étranger.
Un marché immobilier ouvert aux étrangers
Bonne nouvelle : le Monténégro autorise les étrangers à acheter des biens immobiliers en toute propriété. Contrairement à certains pays qui imposent des restrictions, le marché immobilier monténégrin est totalement ouvert aux investisseurs internationaux. Vous pouvez donc acquérir un appartement, une maison ou même un terrain en votre nom propre, sans passer par une société locale.
Cette politique d’ouverture s’inscrit dans la volonté du gouvernement d’attirer les investissements étrangers pour dynamiser l’économie du pays. Le Monténégro mise notamment sur le développement du tourisme de luxe, avec la construction de complexes hôteliers haut de gamme sur la côte adriatique.
L’achat d’un bien immobilier peut même vous ouvrir la voie à l’obtention d’un permis de séjour au Monténégro. En effet, les propriétaires étrangers peuvent demander un titre de séjour temporaire, renouvelable chaque année. C’est un atout non négligeable si vous envisagez de passer du temps dans le pays.
Bon à savoir :
Les étrangers peuvent acheter librement des biens immobiliers au Monténégro et obtenir un permis de séjour temporaire en tant que propriétaires.
Les étapes clés de l’achat immobilier
Le processus d’achat au Monténégro comporte plusieurs étapes importantes :
1. La recherche du bien
Commencez par définir vos critères (type de bien, localisation, budget) et faites appel à une agence immobilière locale pour vous aider dans vos recherches. Il est fortement recommandé de travailler avec un agent parlant anglais ou français pour faciliter la communication.
2. La visite et la négociation
Une fois que vous avez repéré un bien intéressant, organisez une visite sur place. N’hésitez pas à négocier le prix, surtout si des travaux sont à prévoir. Au Monténégro, il est courant de négocier entre 5 et 10% du prix affiché.
3. La signature du compromis de vente
Si vous êtes décidé, vous signerez un compromis de vente (predugovor) avec le vendeur. Ce document fixe les conditions de la vente et prévoit généralement le versement d’un acompte de 10% du prix.
4. Les vérifications juridiques
Faites appel à un avocat local pour effectuer toutes les vérifications nécessaires sur le bien : titre de propriété, hypothèques éventuelles, conformité urbanistique, etc. Cette étape est cruciale pour sécuriser votre achat.
5. La signature de l’acte de vente
L’acte de vente définitif (kupoprodajni ugovor) est signé devant un notaire monténégrin. Le solde du prix est versé à ce moment-là. Le notaire se chargera ensuite d’enregistrer le transfert de propriété auprès du cadastre.
6. L’obtention du titre de propriété
Quelques semaines après la signature, vous recevrez votre titre de propriété officiel (list nepokretnosti) qui confirme que vous êtes bien le nouveau propriétaire du bien.
Bon à savoir :
Le processus d'achat prend généralement entre 1 et 3 mois au Monténégro. Il est recommandé de faire appel à des professionnels locaux (agent immobilier, avocat, notaire) pour vous accompagner.
Les documents indispensables pour acheter
Pour mener à bien votre acquisition immobilière au Monténégro, vous devrez fournir plusieurs documents :
- Passeport en cours de validité
- Numéro d’identification fiscale monténégrin (PIB)
- Justificatif de domicile dans votre pays d’origine
- Relevés bancaires prouvant l’origine des fonds
- Procuration si vous ne pouvez pas être présent pour la signature
Le numéro d’identification fiscale (PIB) est particulièrement important. Il est obligatoire pour toute transaction immobilière au Monténégro. Vous pouvez l’obtenir facilement auprès de l’administration fiscale locale en fournissant votre passeport et une copie du compromis de vente.
Tous les documents étrangers devront être traduits en monténégrin par un traducteur assermenté et certifiés par apostille. Prévoyez donc un délai supplémentaire pour ces formalités administratives.
Bon à savoir :
Le numéro d'identification fiscale monténégrin (PIB) est indispensable pour acheter un bien immobilier dans le pays. Vous pouvez l'obtenir rapidement auprès de l'administration fiscale locale.
La fiscalité immobilière au Monténégro
Le régime fiscal monténégrin est globalement avantageux pour les investisseurs étrangers. Voici les principaux impôts à connaître :
Taxe sur l’achat immobilier
Lors de l’acquisition, vous devrez vous acquitter d’une taxe de transfert de propriété de 3% du prix d’achat. Cette taxe est due par l’acheteur et doit être payée dans les 15 jours suivant la signature de l’acte de vente.
Taxe foncière annuelle
En tant que propriétaire, vous serez redevable d’une taxe foncière annuelle dont le taux varie entre 0,25% et 1% de la valeur du bien, selon les municipalités. Les résidences secondaires sont généralement taxées au taux le plus élevé.
Impôt sur les revenus locatifs
Si vous mettez votre bien en location, les revenus locatifs seront imposés au taux de 9%. C’est l’un des taux les plus bas d’Europe, ce qui rend l’investissement locatif particulièrement attractif au Monténégro.
Plus-value immobilière
En cas de revente, la plus-value réalisée est imposée au taux de 9%. Cependant, si vous avez détenu le bien pendant plus de 3 ans, vous bénéficiez d’une exonération totale.
Fiscalité internationale
Le Monténégro a signé des conventions fiscales avec de nombreux pays, dont la France, pour éviter la double imposition. Vérifiez auprès d’un conseiller fiscal les implications dans votre pays de résidence.
Bon à savoir :
La fiscalité immobilière au Monténégro est globalement avantageuse, avec des taux d'imposition bas et des exonérations intéressantes pour les investisseurs de long terme.
Les règles spécifiques pour les étrangers
Bien que le marché immobilier soit ouvert aux étrangers, quelques règles spécifiques s’appliquent :
Restriction sur l’achat de terrains agricoles
Les étrangers ne peuvent pas acheter directement des terrains agricoles au Monténégro. Pour contourner cette restriction, il est possible de créer une société monténégrine qui pourra alors acquérir le terrain.
Autorisation pour les biens historiques
L’achat d’un bien classé monument historique nécessite une autorisation préalable du ministère de la Culture. Le processus peut prendre plusieurs mois.
Limite sur la superficie des terrains
Les étrangers peuvent acheter des terrains constructibles, mais la superficie est limitée à 5 000 m² par personne. Pour acquérir une plus grande surface, il faudra là aussi passer par une société locale.
Obligation de déclaration
Tout achat immobilier par un étranger doit être déclaré à la Banque centrale du Monténégro dans un délai de 30 jours. Cette formalité est généralement effectuée par le notaire.
Bon à savoir :
Bien que le marché soit ouvert aux étrangers, certaines restrictions s'appliquent, notamment pour l'achat de terrains agricoles ou de grande superficie. La création d'une société locale peut permettre de contourner ces limitations.
Les zones les plus prisées pour investir
Le marché immobilier monténégrin offre des opportunités variées selon vos objectifs d’investissement :
La côte adriatique
C’est la zone la plus prisée, notamment pour les résidences secondaires et l’investissement touristique. Les villes de Budva, Kotor et Tivat attirent particulièrement les acheteurs étrangers avec leurs plages, leur patrimoine historique et leurs marinas de luxe.
La capitale Podgorica
Le marché de la capitale est dynamique, porté par une demande locative soutenue. C’est un bon choix pour un investissement locatif de long terme, avec des rendements attractifs.
Les stations de ski
Les stations comme Kolašin ou Žabljak offrent des opportunités intéressantes pour l’investissement touristique, avec un potentiel de développement important.
Les villes secondaires
Des villes comme Bar ou Herceg Novi proposent des prix plus abordables tout en offrant un bon potentiel de plus-value à moyen terme.
Bon à savoir :
La côte adriatique reste la zone la plus prisée des investisseurs étrangers, mais d'autres régions comme la capitale Podgorica ou les stations de ski offrent également des opportunités intéressantes.
Les pièges à éviter
Malgré un cadre globalement favorable, quelques points de vigilance s’imposent :
Vérifier soigneusement les titres de propriété
Le cadastre monténégrin n’est pas toujours à jour, en particulier dans les zones rurales. Une vérification approfondie des titres de propriété est indispensable pour éviter les mauvaises surprises.
Attention aux constructions illégales
De nombreuses constructions ont été réalisées sans permis, notamment sur la côte. Assurez-vous de la conformité du bien avant d’acheter pour éviter tout problème futur.
Ne pas négliger l’état du bien
Beaucoup de biens nécessitent des travaux importants. Faites réaliser un diagnostic technique complet et intégrez le coût des travaux dans votre budget.
Se méfier des offres trop alléchantes
Certains vendeurs peuvent être tentés de sous-déclarer le prix de vente pour réduire les taxes. C’est illégal et risqué pour l’acheteur en cas de revente.
Bon à savoir :
Une due diligence approfondie est essentielle avant tout achat immobilier au Monténégro. Faites-vous accompagner par des professionnels locaux de confiance pour sécuriser votre investissement.
Perspectives du marché immobilier monténégrin
Le marché immobilier du Monténégro offre des perspectives intéressantes pour les années à venir :
Un marché en croissance
Les prix de l’immobilier ont augmenté en moyenne de 5 à 7% par an ces dernières années, avec des pics à 10-15% dans les zones les plus prisées comme Budva ou Tivat. Cette tendance devrait se poursuivre, portée par la demande étrangère et le développement touristique du pays.
Des rendements locatifs attractifs
Les rendements locatifs bruts peuvent atteindre 6 à 8% dans les grandes villes, et jusqu’à 10-12% pour la location saisonnière sur la côte. C’est nettement supérieur à ce qu’on peut trouver dans la plupart des pays d’Europe occidentale.
Un potentiel de développement important
Le Monténégro mise sur le tourisme haut de gamme pour se développer. De nombreux projets d’envergure sont en cours, comme le complexe de Porto Montenegro à Tivat ou le futur resort One&Only Portonovi. Ces développements devraient tirer le marché immobilier vers le haut.
L’adhésion à l’UE en ligne de mire
Le Monténégro est candidat à l’adhésion à l’Union européenne, avec un objectif d’intégration à l’horizon 2025-2027. Cette perspective est un facteur de stabilité et pourrait encore renforcer l’attractivité du pays pour les investisseurs étrangers.
Bon à savoir :
Le marché immobilier monténégrin offre un bon potentiel de plus-value à moyen terme, porté par le développement touristique du pays et la perspective d'adhésion à l'UE. Les rendements locatifs sont particulièrement attractifs par rapport à d'autres destinations européennes.
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