Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le Monténégro, joyau des Balkans niché entre mer et montagnes, connaît une véritable métamorphose de son marché immobilier sous l’impulsion d’un tourisme en pleine expansion. Ce petit pays de moins de 700 000 habitants attire de plus en plus de visiteurs séduits par ses paysages à couper le souffle, son riche patrimoine historique et ses prix encore abordables. Cette affluence croissante a des répercussions majeures sur le secteur de l’immobilier, créant de nouvelles opportunités mais aussi des défis pour les investisseurs et les résidents locaux.
L’attrait touristique du Monténégro ne cesse de croître, avec une augmentation spectaculaire du nombre de visiteurs ces dernières années. En 2024, le pays a accueilli plus de 2,5 millions de touristes, soit une hausse de 15% par rapport à l’année précédente. Cette croissance soutenue du tourisme a un impact direct et significatif sur le marché immobilier local, transformant certaines régions en véritables eldorados pour les investisseurs étrangers et stimulant le développement de nouvelles infrastructures touristiques.
Les hotspots touristiques qui font vibrer le marché immobilier
Le tourisme au Monténégro se concentre principalement sur la côte adriatique, où se trouvent les destinations les plus prisées du pays. Ces zones attirent non seulement les touristes mais aussi les investisseurs immobiliers, créant une dynamique unique sur le marché.
La baie de Kotor, joyau du patrimoine mondial
La baie de Kotor, inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO, est sans conteste la star incontestée du tourisme monténégrin. Cette région pittoresque, souvent comparée aux fjords norvégiens, attire des millions de visiteurs chaque année. L’engouement pour Kotor et ses environs a propulsé le marché immobilier local à des sommets inédits. Les prix des biens immobiliers dans la vieille ville de Kotor et les villages environnants comme Dobrota ont connu une hausse vertigineuse, atteignant parfois 5 000 euros le mètre carré pour les propriétés les plus prisées avec vue sur la baie.
Budva, la perle de l’Adriatique
Budva, surnommée la « Miami des Balkans », est la destination phare du tourisme balnéaire au Monténégro. Avec ses plages de sable fin, sa vie nocturne animée et sa vieille ville médiévale, Budva attire une clientèle diverse, des fêtards aux familles en quête de détente. Le marché immobilier de Budva reflète cette popularité, avec des prix qui ont grimpé en flèche ces dernières années. Les appartements en bord de mer peuvent facilement se négocier autour de 3 000 à 4 000 euros le mètre carré, tandis que les villas de luxe atteignent des sommets vertigineux.
Tivat et Porto Montenegro, le nouveau Saint-Tropez
Tivat, autrefois une modeste ville côtière, s’est métamorphosée en une destination de luxe grâce au développement de Porto Montenegro, un complexe nautique et résidentiel haut de gamme. Ce projet pharaonique a attiré une clientèle fortunée et internationale, transformant radicalement le paysage immobilier local. Les appartements dans Porto Montenegro se vendent à des prix dépassant souvent les 10 000 euros le mètre carré, faisant de cette zone l’une des plus chères du pays.
Bon à savoir :
Les zones côtières comme Kotor, Budva et Tivat concentrent l'essentiel de l'activité touristique et immobilière du Monténégro. Ces régions offrent les meilleures perspectives de rentabilité pour les investisseurs, mais aussi les prix les plus élevés.
La flambée des prix immobiliers : aubaine ou menace ?
L’afflux massif de touristes et d’investisseurs étrangers a eu un impact considérable sur les prix de l’immobilier au Monténégro, particulièrement dans les zones touristiques les plus prisées.
Une croissance fulgurante des prix
Depuis 2015, les prix de l’immobilier dans les régions côtières du Monténégro ont connu une augmentation moyenne de 50 à 100%, selon les zones. Cette hausse spectaculaire s’explique par plusieurs facteurs :
- La demande croissante de biens immobiliers de la part des investisseurs étrangers
- Le développement de projets immobiliers de luxe attirant une clientèle fortunée
- L’amélioration des infrastructures touristiques et de transport
- La perspective d’une adhésion future à l’Union européenne, qui renforce l’attractivité du pays
À titre d’exemple, le prix moyen d’un appartement à Budva est passé de 1 500 euros le mètre carré en 2015 à plus de 3 000 euros en 2025, soit une augmentation de 100% en dix ans.
Les conséquences pour le marché local
Cette flambée des prix a des répercussions importantes sur le marché immobilier local :
- Opportunités d’investissement pour les propriétaires et investisseurs existants
- Difficulté croissante pour les résidents locaux d’accéder à la propriété
- Risque de création de « bulles immobilières » dans certaines zones très prisées
- Développement d’un marché immobilier à deux vitesses entre les zones touristiques et l’intérieur du pays
La réponse des autorités
Face à cette situation, le gouvernement monténégrin a mis en place plusieurs mesures pour tenter de réguler le marché :
- Introduction de restrictions sur l’achat de terrains par des étrangers dans certaines zones sensibles
- Mise en place de programmes de logements abordables pour les résidents locaux
- Renforcement des contrôles sur les constructions illégales, particulièrement dans les zones côtières
Bon à savoir :
La hausse des prix immobiliers au Monténégro offre des opportunités intéressantes pour les investisseurs, mais elle soulève également des défis en termes d'accessibilité au logement pour la population locale. Une approche équilibrée est nécessaire pour garantir un développement durable du marché.
Le boom de l’investissement locatif : une manne pour les propriétaires
L’essor du tourisme au Monténégro a créé un terreau fertile pour l’investissement locatif, offrant des perspectives de rentabilité alléchantes pour les propriétaires avisés.
Un marché locatif saisonnier florissant
La forte affluence touristique pendant la saison estivale, qui s’étend généralement de mai à septembre, génère une demande importante pour les locations de courte durée. Cette dynamique a conduit de nombreux propriétaires à se tourner vers la location saisonnière, souvent plus rentable que la location à l’année. Dans les zones les plus prisées comme Budva ou Kotor, il n’est pas rare de voir des taux d’occupation supérieurs à 80% pendant la haute saison, avec des tarifs journaliers pouvant atteindre 150 à 300 euros pour un appartement de deux chambres bien situé.
L’émergence des plateformes de location en ligne
L’essor des plateformes de location en ligne comme Airbnb ou Booking.com a considérablement facilité la mise en location des biens immobiliers pour les touristes. En 2024, on comptait plus de 25 000 annonces actives sur Airbnb au Monténégro, dont près de 70% concentrées sur la côte adriatique. Cette prolifération des locations de courte durée a eu un impact significatif sur le marché immobilier local, incitant de nombreux investisseurs à acquérir des biens dans le but spécifique de les louer aux touristes.
Des rendements locatifs attractifs
Les rendements locatifs dans les zones touristiques du Monténégro sont parmi les plus élevés d’Europe. Selon les données de 2024, les propriétaires peuvent espérer des rendements bruts annuels allant de 6 à 10% dans les meilleures localisations, avec des pics pouvant atteindre 15% pour les biens les plus prisés. Ces chiffres attractifs s’expliquent par la combinaison de prix d’achat encore relativement abordables et de tarifs de location élevés pendant la saison touristique.
Les défis de l’investissement locatif
Malgré ces perspectives alléchantes, l’investissement locatif au Monténégro comporte aussi son lot de défis :
- La forte saisonnalité du tourisme, qui peut laisser les biens inoccupés une grande partie de l’année
- La concurrence croissante, avec l’arrivée de nombreux investisseurs sur le marché
- Les coûts de gestion et d’entretien, particulièrement pour les propriétaires non-résidents
- Les réglementations locales de plus en plus strictes concernant les locations de courte durée
Bon à savoir :
L'investissement locatif au Monténégro offre des perspectives de rentabilité attractives, particulièrement dans les zones touristiques côtières. Cependant, une bonne connaissance du marché local et une gestion efficace sont essentielles pour maximiser les rendements et faire face aux défis spécifiques de ce type d'investissement.
L’émergence de nouveaux pôles d’attraction touristique et immobilière
Si la côte adriatique reste le cœur battant du tourisme monténégrin, de nouvelles régions émergent progressivement sur la carte touristique et immobilière du pays, offrant des opportunités intéressantes pour les investisseurs visionnaires.
Le nord montagneux : un potentiel inexploité
Les régions montagneuses du nord du Monténégro, longtemps restées dans l’ombre des destinations côtières, commencent à attirer l’attention des touristes et des investisseurs. Des stations de ski comme Kolašin 1450 et Žabljak, situées respectivement dans les massifs de Bjelasica et du Durmitor, connaissent un développement rapide. Le gouvernement monténégrin a lancé en 2023 un plan ambitieux visant à investir plus de 300 millions d’euros dans le développement des infrastructures touristiques de ces régions d’ici 2030.
Cette nouvelle dynamique se reflète déjà sur le marché immobilier local. À Kolašin, par exemple, les prix des appartements ont augmenté de 30% entre 2020 et 2025, passant d’une moyenne de 1 000 euros à 1 300 euros le mètre carré. Les investisseurs y voient une opportunité d’acquérir des biens à des prix encore abordables dans des zones à fort potentiel de croissance.
Le tourisme rural et écologique : une nouvelle niche
Le Monténégro mise également sur le développement du tourisme rural et écologique pour diversifier son offre et attirer une clientèle en quête d’authenticité. Des régions comme le parc national de Biogradska Gora ou la vallée de la Tara voient fleurir des projets d’éco-lodges et de gîtes ruraux. Cette tendance ouvre de nouvelles perspectives pour l’investissement immobilier dans des zones jusqu’alors peu touchées par le tourisme de masse.
En 2024, le nombre de nuitées dans les hébergements ruraux a augmenté de 25% par rapport à l’année précédente, témoignant de l’intérêt croissant pour ce type de tourisme. Les prix de l’immobilier dans ces régions restent relativement bas, avec des maisons traditionnelles pouvant être acquises à partir de 50 000 euros, offrant un potentiel de plus-value intéressant à moyen terme.
Les villes historiques de l’intérieur
Des villes historiques comme Cetinje, ancienne capitale royale, ou Nikšić, deuxième ville du pays, commencent également à attirer l’attention des investisseurs immobiliers. Ces villes bénéficient d’un riche patrimoine culturel et d’une atmosphère authentique qui séduisent de plus en plus de visiteurs en quête d’expériences hors des sentiers battus.
À Cetinje, le prix moyen des appartements a augmenté de 15% entre 2020 et 2025, passant de 800 à 920 euros le mètre carré. Bien que ces chiffres restent modestes comparés à ceux de la côte, ils témoignent d’une dynamique positive qui pourrait s’accentuer dans les années à venir avec le développement des infrastructures touristiques et l’amélioration de l’accessibilité de ces régions.
Bon à savoir :
L'émergence de nouvelles destinations touristiques au Monténégro offre des opportunités d'investissement intéressantes dans des régions encore peu exploitées. Les investisseurs avisés peuvent bénéficier de prix d'entrée attractifs et d'un potentiel de croissance important à moyen et long terme.
Les défis et opportunités pour l’avenir du marché immobilier monténégrin
Le marché immobilier du Monténégro, porté par l’essor du tourisme, se trouve à un tournant de son développement. Si les perspectives restent globalement positives, plusieurs défis et opportunités se profilent à l’horizon.
Le défi de la durabilité
L’un des principaux enjeux pour l’avenir du marché immobilier monténégrin est de concilier développement touristique et préservation de l’environnement. Le pays, qui se positionne comme une destination écotouristique, doit veiller à ce que la croissance immobilière ne se fasse pas au détriment de ses atouts naturels.
Le gouvernement a mis en place en 2024 une nouvelle réglementation imposant des normes environnementales strictes pour les nouveaux projets immobiliers dans les zones côtières et montagneuses. Cette initiative, bien qu’elle puisse ralentir certains développements à court terme, devrait contribuer à préserver l’attractivité du Monténégro sur le long terme et à attirer des investisseurs sensibles aux enjeux de durabilité.
L’opportunité de la digitalisation
La digitalisation du secteur immobilier offre de nouvelles opportunités pour le marché monténégrin. L’adoption croissante des technologies comme la réalité virtuelle pour les visites à distance ou les contrats intelligents basés sur la blockchain pourrait faciliter les transactions internationales et attirer davantage d’investisseurs étrangers.
En 2024, le Monténégro a lancé une plateforme nationale de cadastre numérique, simplifiant considérablement les procédures d’enregistrement des biens immobiliers. Cette initiative devrait contribuer à accroître la transparence du marché et à rassurer les investisseurs internationaux.
Le défi de la saisonnalité
La forte saisonnalité du tourisme monténégrin reste un défi majeur pour le marché immobilier, particulièrement dans les zones côtières. Les efforts pour développer le tourisme hors saison, notamment à travers la promotion du tourisme de santé et de bien-être, pourraient avoir un impact positif sur le marché immobilier en permettant une meilleure rentabilité des investissements locatifs tout au long de l’année.
L’opportunité de l’intégration européenne
La perspective d’une adhésion future du Monténégro à l’Union européenne continue d’influencer positivement le marché immobilier. Bien que le processus d’adhésion ait connu des ralentissements, les progrès réalisés dans les négociations renforcent la confiance des investisseurs internationaux.
L’harmonisation progressive de la législation monténégrine avec les normes européennes, notamment en matière de droits de propriété et de régulation du marché immobilier, devrait contribuer à sécuriser davantage les investissements étrangers dans le pays.
Bon à savoir :
Le marché immobilier monténégrin, bien que prometteur, fait face à des défis importants en termes de durabilité et de saisonnalité. Les investisseurs doivent rester attentifs à ces enjeux tout en sachant saisir les opportunités offertes par la digitalisation et les perspectives d'intégration européenne.
Conclusion : Un marché dynamique aux multiples facettes
L’impact du tourisme sur le marché immobilier du Monténégro est indéniable et multiforme. De la flambée des prix dans les zones côtières prisées à l’émergence de nouvelles destinations d’investissement dans l’arrière-pays, le paysage immobilier du pays se transforme rapidement sous l’impulsion d’un secteur touristique en pleine expansion.
Pour les investisseurs, le Monténégro offre un cocktail attrayant de prix encore relativement abordables, de rendements locatifs potentiellement élevés et de perspectives de plus-value intéressantes à moyen et long terme. Cependant, comme tout marché en développement rapide, il comporte aussi ses risques et ses défis, notamment en termes de régulation, de durabilité et de gestion de la saisonnalité.
La clé du succès pour les investisseurs souhaitant se positionner sur ce marché réside dans une compréhension fine des dynamiques locales, une vision à long terme et une capacité à anticiper les évolutions futures du tourisme et de l’économie monténégrine. Que ce soit dans les hotspots établis de la côte adriatique ou dans les régions émergentes de l’intérieur du pays, le Monténégro continue d’offrir des opportunités intéressantes pour les investisseurs avisés.
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Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
