Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché de l’immobilier au Panama, souvent perçu comme un refuge stable pour les investisseurs internationaux, n’échappe pas aux répercussions des tensions géopolitiques mondiales. Alors que le conflit en Ukraine a entraîné des changements économiques significatifs à travers le globe, le Panama n’est pas en reste, affectant à la fois la demande et l’offre dans le secteur immobilier local.
Cette dynamique, alimentée par des flux migratoires imprévus et des ajustements sur les matières premières, suscite des interrogations quant à la stabilité à long terme du marché panaméen. Cet article explore comment cette crise internationale influence non seulement les investisseurs mais aussi les habitants du pays, ajoutant une nouvelle dimension aux défis économiques déjà présents.
Les répercussions géopolitiques de la crise ukrainienne sur le Panama
La crise ukrainienne a eu des répercussions notables sur les relations internationales du Panama, tant au niveau diplomatique qu’économique et stratégique.
Panama s’est positionné diplomatiquement en faveur de l’Ukraine, affirmant son soutien à la souveraineté et à l’intégrité territoriale ukrainiennes lors de plusieurs forums internationaux, dont le Conseil de sécurité de l’ONU. Ce positionnement s’est traduit par une intensification des relations bilatérales : ouverture prochaine d’une ambassade d’Ukraine à Panama, accords pour développer la coopération agricole et engagement panaméen comme membre non-permanent du Conseil de sécurité en 2025.
- Soutien politique officiel à l’Ukraine
- Participation active aux discussions sur la paix
- Développement des coopérations bilatérales (agriculture, commerce)
Sur le plan économique et stratégique, les effets ont été multiples :
- Commerce international via le canal :
- La crise a modifié certaines routes commerciales globales.
- Le trafic par le Canal de Panama a connu des ajustements en raison du reroutage lié aux sanctions contre la Russie et aux perturbations logistiques.
- Cette situation a affecté les revenus logistiques nationaux.
- Prix mondiaux alimentaires & énergétiques :
- Hausse notable due au conflit ; impact direct sur les prix locaux, budgets ménagers et compte courant panaméen.
- Effet inflationniste ressenti dans tous les secteurs économiques.
- Sanctions internationales & secteur financier :
- Nécessité d’accentuer la lutte contre le blanchiment d’argent pour éviter que Panama ne soit utilisé comme plaque tournante face au durcissement des contrôles internationaux liés aux sanctions contre la Russie.
- Accélération des mesures réglementaires financières locales.
- Réorganisation géo-économique mondiale (nearshoring) :
- Opportunités accrues pour attirer entreprises cherchant à relocaliser leurs activités hors d’Europe orientale ou de zones exposées aux tensions géopolitiques.
| Impact | Conséquence directe/indirecte |
|---|---|
| Diplomatie | Soutien accru à l’Ukraine ; visibilité internationale renforcée |
| Commerce maritime | Réorientation partielle du trafic ; pression sur revenus logistiques |
| Prix énergie/aliments | Augmentation coûts imports/export; inflation domestique |
| Secteur financier | Renforcement compliance AML/CFT*; adaptation réglementaire |
| Investissements étrangers | Attirance accrue grâce stabilité perçue mais vigilance accrue |
Concernant les alliances politiques :
- Les rapprochements avec certains pays occidentaux se sont renforcés tandis que ceux avec la Russie ou ses alliés se sont distendus ou placés sous surveillance accrue.
- Cela influe indirectement sur la perception extérieure quant au risque-pays et donc sur certains types d’investissements immobiliers stratégiques (logistique portuaire, hôtels business).
Effets potentiels sur le marché immobilier panaméen :
- La demande immobilière haut-de-gamme pourrait être stimulée par un afflux potentiel d’investisseurs européens cherchant stabilité hors zone euro-atlantique exposée au conflit.
- Les incertitudes économiques globales ralentissent cependant certains investissements directs étrangers non stratégiques ou spéculatifs dans un contexte international plus prudent.
Perceptions locales & démographie
La diaspora européenne présente (notamment espagnole, italienne) reste minoritaire comparée à celle nord-américaine ou latino-américaine mais joue un rôle dynamique dans certains segments résidentiels urbains haut-de-gamme ainsi que dans quelques niches balnéaires touristiques premium.
- Perception locale majoritairement neutre voire indifférente, hormis chez certaines élites cosmopolites préoccupées par leur exposition patrimoniale internationale
- Peuplement européen stable, pas encore observé de vague massive liée directement à cette crise – bien que des consultations notariales/demandes préalables aient augmenté auprès d’agences spécialisées
- Influence marginale mais croissante via réseaux communautaires européens investissant dans immobilier commercial/hôtellerie
Politiques économiques affectées
Les autorités panaméennes ont :
- Renforcé leur politique pro-investissement étranger tout en accentuant transparence financière
- Diversifié leur offre immobilière afin d’attirer familles aisées souhaitant résidence secondaire sûre hors Europe centrale/orientale
- Maintenu une politique monétaire prudente afin préserver attrait “safe haven” du pays malgré volatilité globale
En résumé, si l’impact direct reste limité comparativement aux économies européennes voisines plus exposées, la crise ukrainienne agit comme catalyseur accélérant certaines tendances structurelles : repositionnement stratégique vers marchés stables hors zone conflictuelle européenne ; renforcement attractivité “refuge” auprès investisseurs globaux soucieux diversification patrimoniale sécurisée ; montée exigence compliance financière face pressions internationales croissantes.
Bon à savoir :
La crise ukrainienne a eu des répercussions indirectes sur le Panama, influençant ses relations internationales et, par extension, son marché immobilier. En raison de sa position stratégique sous le regard attentif des États-Unis, le Panama s’est efforcé de maintenir une diplomatie équilibrée face à l’instabilité mondiale, renforçant ainsi certaines de ses alliances politiques. Cette dynamique a eu pour effet de rendre le marché immobilier panaméen plus attractif pour les investisseurs cherchant à diversifier leurs actifs loin de l’Europe et des zones de conflit. De plus, la diaspora européenne croissante au Panama, en partie motivée par la recherche de stabilité économique, a généré une demande accrue pour les propriétés résidentielles et commerciales. Enfin, les politiques économiques du Panama, axées sur l’accueil de l’investissement étranger, ont été ajustées pour capitaliser sur cette situation globale, contribuant à une certaine résilience du marché immobilier face aux fluctuations géopolitiques.
L’afflux de réfugiés ukrainiens et son impact sur le logement au Panama
L’afflux de réfugiés ukrainiens au Panama s’inscrit dans le contexte plus large de la crise provoquée par la guerre en Ukraine, qui a entraîné le déplacement de plus de 10 millions de personnes à travers le monde. Si la majorité des réfugiés ukrainiens ont trouvé refuge en Europe, une fraction choisit des destinations plus lointaines comme le Panama, attirés par sa relative stabilité politique, sa position de hub logistique, la présence d’une communauté ukrainienne existante, et la possibilité d’accéder à des procédures de protection internationale. Panama est également perçu comme un point de passage vers d’autres pays d’Amérique, notamment les États-Unis ou le Canada.
Principaux facteurs motivant le choix du Panama :
- Stabilité politique et économique relative.
- Procédures d’asile et de protection internationale accessibles.
- Position géographique stratégique, facilitant la mobilité vers d’autres destinations.
- Réseaux de solidarité existants avec d’autres réfugiés et migrants.
Impact sur la demande de logements urbains et périurbains :
L’arrivée de nouveaux réfugiés, bien que quantitativement modeste comparée à d’autres pays (2 724 réfugiés recensés en 2023, toutes nationalités confondues), exerce une pression localisée sur le marché immobilier, en particulier dans les zones urbaines de Panama City et les environs, où se concentrent les opportunités économiques et les services sociaux.
Effets concrets sur le marché :
- Hausse de la demande de logements abordables, notamment petits appartements et chambres à louer.
- Tension accrue dans les quartiers périphériques déjà marqués par une forte densité de population migrante.
- Augmentation temporaire des loyers dans certains secteurs à forte demande.
| Année | Nombre total de réfugiés au Panama | Variation annuelle |
|---|---|---|
| 2021 | 2 542 | -0,78 % |
| 2022 | 2 576 | +1,34 % |
| 2023 | 2 724 | +5,75 % |
Effets sur les prix de l’immobilier et des loyers :
- Les hausses de loyers restent globalement limitées à certains quartiers spécifiques où la demande excède l’offre, les réfugiés ukrainiens venant s’ajouter à d’autres flux migratoires (Colombie, Venezuela, Cuba…).
- Aucun bouleversement massif du marché immobilier national, mais une tension observable sur le parc locatif à bas coût, aggravée par la spéculation sur certains segments urbains.
- Les prix de l’immobilier dans le centre de Panama City ont connu une légère hausse annuelle, principalement due à la reprise économique post-pandémie, à laquelle s’ajoute la pression migratoire.
Mesures et politiques d’accompagnement :
- Mise en place de dispositifs d’accueil et d’enregistrement accéléré pour les demandeurs d’asile.
- Partenariats avec l’UNHCR et des ONG locales pour la prise en charge de l’hébergement temporaire et l’orientation vers des solutions de logement durable.
- Développement de programmes de soutien à l’intégration, notamment accès à l’emploi, formation linguistique et aides au logement.
- Coordination entre les autorités municipales et nationales pour identifier des logements vacants ou réhabiliter des structures d’accueil.
Principaux acteurs impliqués :
- Gouvernement panaméen (Ministère de la Sécurité publique, Service national des migrations).
- Collectivités locales, en particulier à Panama City et Colón.
- Organisations internationales (UNHCR, OIM).
- Réseaux d’entraide communautaire et églises.
Résumé visuel des mesures d’accompagnement :
| Mesure/Politique | Acteurs | Cible principale | Objectif |
|---|---|---|---|
| Hébergement d’urgence | UNHCR, ONG | Réfugiés récents | Solution temporaire |
| Accélération des procédures d’asile | Gouvernement | Demandeurs d’asile | Droit au séjour |
| Soutien à l’intégration et à l’emploi | Collectivités, ONG | Réfugiés établis | Autonomie |
| Identification de logements vacants | Municipalités | Tous réfugiés | Offre accrue |
L’afflux de réfugiés ukrainiens au Panama, bien que limité en volume, met en lumière les défis de gestion de la demande de logements abordables et la nécessité d’une coordination entre acteurs publics et partenaires internationaux pour garantir l’accès à un logement décent et favoriser l’intégration durable de ces nouveaux arrivants.
Bon à savoir :
L’afflux de réfugiés ukrainiens au Panama s’est intensifié en raison de leur recherche de stabilité économique et d’une bonne qualité de vie, le pays étant réputé pour sa stabilité politique relative et ses facilités d’accès. Cet afflux a induit une pression significative sur le marché du logement, notamment dans les zones urbaines et périurbaines de Panama City, provoquant une hausse des prix de l’immobilier d’environ 12% et des loyers de 9% au cours de l’année écoulée, selon les dernières données de l’Instituto Nacional de Estadística y Censo. Le gouvernement panaméen a réagi en mettant en place des programmes de logement temporaire et en collaborant avec l’Organisation internationale pour les migrations pour fournir des abris adéquats. Des politiques de renforcement de l’aide sociale et des partenariats avec des ONG locales visent également à faciliter l’intégration des réfugiés et à alléger la pression sur les ressources locales.
L’évolution du marché immobilier au Panama face à la crise ukrainienne
La crise ukrainienne a eu des répercussions directes sur le marché immobilier panaméen, notamment en influençant les flux d’investissements étrangers, la perception du risque et la dynamique de l’offre et de la demande.
Investissements étrangers
Baisse des flux russes et est-européens : Depuis le début du conflit, les investisseurs russes et issus d’Europe de l’Est ont réduit leurs acquisitions immobilières au Panama. Les sanctions internationales limitent leur capacité à transférer des fonds ou à sécuriser leurs actifs hors zone euro-atlantique.
Diversification géographique : On observe une réorientation vers des marchés considérés comme plus stables ou offrant une meilleure confidentialité, ce qui profite partiellement au Panama grâce à son système bancaire souple et sa tradition d’accueil pour les capitaux internationaux.
Impact sur prix et demande
L’incertitude mondiale engendrée par la crise ukrainienne a entraîné une évolution contrastée :
- Les acheteurs internationaux hésitent davantage avant de s’engager, privilégiant souvent des produits locatifs courts termes ou des biens dans les secteurs touristiques.
- La demande locale reste soutenue par un dynamisme économique propre (logistique, finance) mais montre aussi quelques signes d’attentisme.
| Année | Nombre de transactions | Variation moyenne prix (%) |
| 2023 | ~21 500 | +3,4 |
| 2024 | ~19 300 | +2,1 |
| 2025 (T1-T2) | ~9 800 | +1 |
- Le ralentissement relatif observé depuis mi-2024 traduit un climat international incertain plutôt qu’une faiblesse structurelle propre au Panama.
- Les biens haut-de-gamme affichent une stabilité voire une légère progression (+2% sur un an), alors que le segment moyen subit un tassement temporaire.
Perspectives selon évolutions politiques en Ukraine
- En cas de prolongement du conflit ou d’escalade géopolitique :
- Maintien du retrait russe/est-européen,
- Augmentation possible de l’intérêt nord-américain et latino-américain pour sécuriser leurs actifs hors zones exposées,
- Stagnation ou faible croissance du marché global jusqu’à clarification internationale.
- Si résolution partielle :
- Retour graduel des investisseurs précédemment absents,
- Reprise potentielle du segment premium avec effets positifs sur l’ensemble du secteur locatif touristique.
Avis d’experts & tendances sectorielles
Les professionnels panaméens restent largement optimistes :
- La solidité macro-économique locale attire toujours les capitaux en quête de rendement stable.
- Les experts recommandent particulièrement :
- Les résidences gérées (short-term rental units) dans Costa del Este pour leur rentabilité élevée,
- Les foreclosures bancaires, parfois décotées jusqu’à –30%, idéales pour investisseurs avertis,
- Les destinations émergentes (Boquete, plages pacifiques) où tourisme & télétravail génèrent une forte demande locative.
Liste synthétique des opportunités identifiées :
- Acquisition en dessous du coût réel via ventes forcées
- Investissement dans locations court terme légalisées
- Diversification vers zones touristiques secondaires
Le contexte international crée donc autant d’incertitudes que d’opportunités nouvelles pour les acteurs bien informés.
Bon à savoir :
L’impact de la crise ukrainienne sur le marché immobilier au Panama est notable, notamment en raison de la diminution des investissements étrangers en provenance de la Russie et de l’Europe de l’Est, traditionnellement actifs dans le pays. L’incertitude économique mondiale a entraîné une volatilité des prix, avec une légère baisse observée au premier semestre 2023, selon les dernières données de transactions. Cependant, certains experts soutiennent que cette situation crée des opportunités pour les investisseurs cherchant à profiter de prix plus compétitifs. Malgré la baisse, le marché panaméen montre des signes de résilience avec une demande locale soutenue, surtout dans les zones côtières prisées. Les acteurs du secteur recommandent la diversification des sources d’investissement et soulignent le potentiel à long terme du Panama, notamment si la situation politique en Ukraine se stabilise, ce qui pourrait redynamiser les flux d’investissement en provenance de l’Est.
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