Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Dans le paysage fiscal et immobilier complexe de l’Andorre, comprendre le rôle des notaires et les mécanismes entourant les frais de notaire est essentiel pour quiconque souhaite naviguer en toute confiance dans le marché immobilier de la principauté.
Ces professionnels du droit jouent un rôle crucial dans la validation des transactions immobilières, garantissant que les processus sont effectués avec la transparence et l’intégrité requises par la loi andorrane. Toutefois, les coûts associés à leurs services peuvent parfois sembler opaques pour les étrangers peu familiers avec le système local.
Ce guide a pour objectif de démystifier ces aspects cruciaux, en fournissant des informations claires et détaillées sur les frais et les services notariaux, pour vous aider à anticiper les dépenses potentielles et à optimiser vos démarches administratives en Andorre.
Comprendre le rôle du notaire dans l’achat immobilier en Andorre
Le notaire en Andorre joue un rôle central et obligatoire lors de toute transaction immobilière. Il est le garant de la légalité, de la transparence et de la sécurité juridique du processus d’achat.
Principales responsabilités du notaire :
- Vérification minutieuse de l’identité des parties et de leur capacité juridique.
- Contrôle approfondi des titres de propriété, certificats d’habitabilité et autres documents officiels afin d’éviter tout risque lié à des vices cachés ou hypothèques non déclarées.
- Rédaction, supervision et authentification du compromis (contrat préliminaire) puis préparation et signature devant lui-même du contrat définitif (acte authentique).
- Explication claire aux parties des obligations contractuelles, des conséquences juridiques ainsi que des éventuelles restrictions légales concernant le bien.
- Protection impartiale des intérêts aussi bien du vendeur que de l’acheteur : le notaire n’est pas un représentant mais un officier public indépendant.
- Dépôt officiel auprès du registre foncier andorran pour garantir la publication opposable à tous.
Procédures spécifiques en Andorre :
- Signature d’un contrat de réservation entre acheteur et vendeur avec versement d’un acompte validant l’intention.
- Ouverture obligatoire d’un compte bancaire local pour effectuer les paiements.
- Constitution par le notaire du dossier complet incluant toutes pièces justificatives exigées par la loi andorrane (autorisation pour investisseurs étrangers si nécessaire).
- Vérification stricte par le notaire :
- Conformité cadastrale,
- Situation fiscale,
- Certificat municipal d’habitabilité remis obligatoirement par le vendeur,
- Absence d’inscription ou charge affectant le bien.
- Signature finale chez l’un des quatre notaires officiels andorrans ; versement simultané du solde convenu.
Tableau comparatif : Rôle spécifique en Andorre vs autres juridictions
| Pays | Mandat légal obligatoire | Nombre limité/notaires | Contrôle conformité habitation | Dépôt acte au registre foncier |
|---|---|---|---|---|
| Andorre | Oui | 4 | Oui | Obligatoire |
| France | Oui | Non limité | Non systématique | Obligatoire |
| Espagne | Oui | Non limité | Variable selon région | Obligatoire |
Calculs & perception des frais notariales :
Les frais sont réglementés : généralement 1% fixe sur le prix final ou selon une tranche forfaitaire + une part variable calculée sur la valeur déclarée dans l’acte authentique.
À ces honoraires s’ajoute une taxe locale dite ITP (Impost Tax Patrimoni) équivalente à 4% : versée directement via chèque bancaire lors de la signature chez le notaire, répartie entre gouvernement national et commune locale.
Liste récapitulative – étapes supervisées par le notaire :
- Préparation dossier légal
- Vérifications juridiques & fiscales
- Rédaction compromis puis acte définitif
- Organisation rendez-vous officiel
- Encaissement frais & taxes
- Dépôt au registre foncier
Le rôle impartial, strictement encadré légalement, distingue fortement les pratiques notariales andorranes qui privilégient sécurité maximale tant pour vendeurs qu’acheteurs dans chaque transaction immobilière.
Bon à savoir :
En Andorre, le notaire joue un rôle crucial dans l’achat immobilier, garantissant la légalité de la transaction et protégeant les intérêts des parties. Il vérifie la conformité des documents, s’assurant que les ventes respectent le cadre légal local. Dès le compromis de vente, le notaire supervise le processus, jusqu’à l’acte définitif, en vérifiant les titres de propriété et les éventuelles hypothèques. Comparé à d’autres juridictions, en Andorre, le notaire a la tâche particulière de rédiger l’acte authentique, qui est obligatoire pour que la vente soit valide. Concernant les frais, le notaire calcule ceux-ci selon un barème progressif basé sur la valeur du bien, les percevant lors de la signature de l’acte. Ainsi, choisir un notaire compétent et bien informé des spécificités andorranes est essentiel pour sécuriser son investissement immobilier.
Décomposition des frais de notaire pour un achat en Andorre
La décomposition des frais de notaire lors d’un achat immobilier en Andorre inclut plusieurs éléments principaux, chacun ayant ses propres modalités de calcul.
| Éléments | Mode de calcul | Caractère (fixe/variable) |
| Honoraires du notaire | 1 % du prix d’achat ou 0,1 % + forfait fixe (600–1500 €) | Variable selon la valeur du bien + part fixe |
| Droits d’enregistrement (ITP) | 4 % du prix d’achat; parfois répartis entre gouvernement et commune (ex : 1 % gouvernement + 3 % commune) | Variable selon la valeur du bien et la commune |
| Frais annexes/dossier/formalités | Généralement inclus dans le forfait notarial ou facturés en sus pour démarches spécifiques | Fixes ou variables selon le dossier |
Exemple chiffré pour un achat typique à Andorre :
- Prix d’acquisition : 400 000 €
- Honoraires de notaire :
- Calculés à 1 % → 4 000 €
ou
- Forfait fixe (1000 €) + 0,1 % → (400,000 times 0{,}001 =) 400 €, soit total 1400 € - Droits d’enregistrement ITP :
- Calculés à 4 % → (400,000 times 0{,}04 =) 16 000 € - Frais annexes/dossier :
- Forfait administratif estimé entre 500 € et 1500 €, selon les formalités
Total estimatif des frais (scénario classique avec honoraires à 1%)
Honoraires de notaire : ≈ 4 000 € ITP : ≈ 16 000 € Frais annexes/dossier : ≈ 800 € Total approximatif ≈ 20 800 €
Variations possibles selon la région ou le type de bien :
- Le taux communal peut varier pour l’ITP local mais reste généralement fixé au maximum autorisé par les communes.
- Pour certains achats spécifiques (résidence principale premier achat), des exonérations partielles existent sur l’ITP.
- Les biens atypiques comme locaux commerciaux ou terrains peuvent impliquer des formalités supplémentaires.
Éléments à vérifier lors de la revue des frais notariaux avant signature :
- La ventilation précise entre honoraires fixes et variables
- L’application correcte du taux ITP local/gouvernemental
- La présence éventuelle de frais exceptionnels liés aux démarches administratives spéciales (géomètre, urbanisme)
- Les exonérations applicables en fonction du type d’achat
Vérifiez que chaque poste est clairement détaillé dans le projet d’acte ; n’hésitez pas à demander un devis précis au préalable. Une analyse fiscale personnalisée permet souvent une optimisation légale des montants dus.
Bon à savoir :
En Andorre, les frais de notaire pour un achat immobilier se composent principalement des droits d’enregistrement, qui représentent environ 0,5 % de la valeur de la propriété, ainsi que des honoraires du notaire, généralement situés entre 0,1 % et 0,4 % de cette même valeur. À cela s’ajoutent des frais annexes, tels que les frais de dossier et de formalités administratives, qui peuvent varier entre quelques centaines et mille euros selon la complexité de l’opération. Par exemple, pour un bien de 300 000 euros, les droits d’enregistrement seraient de 1 500 euros et les honoraires du notaire environ 900 euros. Il est important de noter que ces frais peuvent légèrement varier selon la localisation et le type de bien, mais aussi selon les politiques des démarches administratives propres à chaque commune. Avant la finalisation d’un achat, il est crucial de demander un détail précis des frais pour éviter les mauvaises surprises et de vérifier les éventuelles variations spécifiques qui pourraient s’appliquer, notamment pour les biens de luxe ou situés dans des zones touristiques prisées.
Identifier les coûts cachés associés à l’achat immobilier en Andorre
Frais d’enregistrement foncier
L’Andorre applique des frais d’enregistrement d’environ 1 à 1,5 % du prix d’achat du bien immobilier, auxquels s’ajoutent les frais de notaire (600 à 1 200 € selon la complexité de l’acte).
Ces frais peuvent varier en fonction de la paroisse (commune) où se situe le bien et du type de propriété (maison individuelle, appartement, local commercial).
Depuis avril 2025, une taxe additionnelle progressive (de 3 à 10 % pour les non-résidents, selon le nombre et la catégorie de biens achetés) s’applique, en particulier pour les investissements étrangers et les achats multiples.
Frais de courtage immobilier
Les honoraires d’agence immobilière en Andorre varient généralement entre 5 et 10 % du prix de vente.
Ces frais sont souvent à la charge du vendeur, mais il est important de vérifier ce point dans le mandat de vente ou d’achat.
Taxes annuelles sur la propriété
Il n’existe pas de taxe foncière traditionnelle ni de taxe d’habitation en Andorre.
Certaines communes prélèvent une redevance locale symbolique, généralement inférieure à 200 € par an, pour financer les services publics (voirie, ordures ménagères…).
Exemple : pour une villa de 800 000 €, la taxe locale peut être inférieure à 150 € par an.
Assurance habitation
La souscription d’une assurance habitation est fortement recommandée, voire exigée par les banques en cas de financement par crédit.
Le coût dépend de la surface, de la localisation, du type de bien et des garanties choisies : en moyenne entre 150 et 350 € par an pour un appartement standard.
Les exigences minimales incluent généralement la couverture des risques d’incendie, dégâts des eaux, responsabilité civile, et parfois les risques naturels propres à la région montagneuse.
Frais de maintenance ou de copropriété
Pour les appartements en immeuble ou les résidences avec services, il existe des charges de copropriété (entretien des parties communes, ascenseur, chauffage collectif, etc.).
Ces frais varient selon la taille de l’immeuble et les équipements : environ 40 à 120 € par mois pour un appartement standard.
Pour une villa, les coûts d’entretien (jardin, déneigement, voirie) sont à la charge exclusive du propriétaire.
Coûts de traduction de documents
Le catalan est la langue officielle : certains documents légaux ou notariés doivent être rédigés ou traduits en catalan.
Les frais de traduction certifiée varient, généralement entre 30 et 60 € par page pour les documents officiels.
Conseils pratiques pour anticiper et gérer les coûts cachés
- Demander un devis détaillé à chaque étape (notaire, agence, traducteur, syndicat de copropriété).
- Comparer les offres d’assurance et vérifier les exclusions de garantie spécifiques à la région.
- Prévoir un budget annuel pour les charges locales et d’entretien, même si elles sont faibles par rapport à d’autres pays.
- Vérifier auprès de la mairie (commune) les éventuelles taxes ou redevances spécifiques applicables à la localisation.
- Anticiper les évolutions législatives : certaines taxes ou obligations peuvent changer rapidement, notamment pour les étrangers.
- Négocier les honoraires d’agence lorsque cela est possible, surtout en cas d’achat sans recours à un prêt bancaire.
- Prendre en compte les frais de gestion si le bien est destiné à la location saisonnière (gestion locative, nettoyage, fiscalité).
| Poste de dépense | Montant indicatif | Variation selon le bien/localisation |
|---|---|---|
| Frais d’enregistrement | 1 à 1,5 % du prix d’achat | Paroisse, type de bien |
| Taxe additionnelle (non-résidents) | 3 à 10 % du prix d’achat | Nombre/type de biens |
| Honoraires d’agence immobilière | 5 à 10 % du prix de vente | Mandat de vente, négociation |
| Redevance locale annuelle | ≤ 200 € / an | Paroisse (commune) |
| Assurance habitation | 150 à 350 € / an | Surface, garanties, localisation |
| Charges de copropriété | 40 à 120 € / mois | Immeuble, équipements |
| Traduction de documents | 30 à 60 € / page | Volume, urgence, type de document |
Bon à savoir :
Lors de l’achat immobilier en Andorre, il est crucial de prendre en compte des coûts cachés tels que les frais d’enregistrement foncier, qui peuvent varier selon la localisation et le type de bien, dépassant parfois les frais typiques de 1 à 2 % du prix d’achat. Les frais de courtage sont également à prévoir, la commission typique étant d’environ 3 à 5 % du prix de vente. Les taxes annuelles sur la propriété varient significativement selon les municipalités, et il est recommandé de vérifier les taux spécifiques à chaque zone. L’assurance habitation peut engendrer des coûts additionnels, et en fonction des exigences régionales, il est conseillé de choisir une couverture adaptée. Pour les appartements, des frais de maintenance ou de copropriété peuvent s’ajouter, souvent calculés sur une base mensuelle. De plus, les services de traduction pour les documents légaux, nécessaires en raison de la langue officielle, peuvent représenter un coût supplémentaire. Pour gérer ces dépenses, anticiper les différents frais dès le début du projet est essentiel, et consulter un agent immobilier local ou un notaire peut s’avérer utile pour mieux prévoir et lisser ces dépenses inattendues.
Étapes du processus légal pour un achat immobilier en Andorre
Premières démarches : recherche, sélection et négociation
- Rechercher une propriété adaptée à ses besoins en passant par des agences immobilières locales, plateformes spécialisées ou contacts directs.
- Sélectionner le bien en tenant compte de l’emplacement, du prix, du potentiel locatif et des caractéristiques juridiques.
- Négocier le prix et les conditions d’achat avec le vendeur. En Andorre, la négociation est courante, surtout si le bien présente des spécificités ou nécessite des travaux.
Exemple : Un acquéreur a pu obtenir une réduction de 5 % sur le prix initial après avoir identifié des travaux de rénovation nécessaires dans l’appartement convoité.
Rôle du notaire dans la procédure
- Vérification de la légalité de la propriété (titres de propriété, absence d’hypothèque ou de charges, conformité urbanistique).
- Contrôle des documents requis : autorisation d’investissement étranger pour les non-résidents, documents d’identité, contrat de réservation, etc.
- Sécurisation de la transaction : le notaire rédige les actes, conserve les fonds sur un compte séquestre jusqu’à la signature, et s’assure du respect des obligations légales.
En Andorre, seuls quatre notaires sont habilités à intervenir dans les transactions immobilières. Leur rôle est central et incontournable.
Signature de l’avant-contrat (compromis/comprador)
- Signature d’un contrat de réservation ou compromis de vente (comúnément appelé « comprador »).
- Versement d’un acompte (généralement 5 % à 10 % du prix) qui valide l’option d’achat et retire le bien du marché pour une durée déterminée.
- Clauses habituelles : description du bien, prix, délais, conditions suspensives (obtention de financement, obtention d’autorisation d’investissement étranger pour les non-résidents).
Exemple : Un investisseur étranger signe un comprador avec la clause suspensive d’obtention de l’autorisation d’investissement étranger, protégeant ainsi son acompte en cas de refus administratif.
Obtention du NIE (Numéro d’Identification Étranger)
- En Andorre, le NIE est remplacé par une autorisation d’investissement étranger, obligatoire pour les non-résidents souhaitant acheter un bien.
- Démarches : dépôt d’un dossier auprès du gouvernement andorran, incluant justificatifs d’identité, motivations et détails du bien.
- Ce document est indispensable pour la poursuite de la procédure et doit être obtenu avant la signature de l’acte authentique.
Importance de l’hypothèque et conditions spécifiques
- L’hypothèque en Andorre est possible mais soumise à des conditions strictes : apport personnel élevé (souvent 30 % minimum), solvabilité prouvée, étude approfondie du dossier par la banque andorrane.
- Les non-résidents peuvent rencontrer plus de restrictions ou des taux d’intérêt différents.
Exemple : un résident obtient plus facilement un financement local qu’un non-résident, qui devra parfois solliciter sa banque dans son pays d’origine.
Finalisation de l’achat : signature de l’acte de vente
- Signature de l’acte authentique devant notaire, en présence des deux parties.
- Paiement du solde du prix et remise des clés.
- Le notaire procède au dépôt de l’acte et à la mutation de propriété auprès des registres compétents.
Fiscalité applicable lors de l’achat
| Taxe | Taux/Coût | Remarques |
|---|---|---|
| IGI (Impôt Général Indirect) | 4,5 % du prix d’achat | Payable sur les biens neufs |
| Droits de mutation | 1 à 2,5 % selon la commune | À régler lors de la mutation |
| Taxe foncière annuelle | Variable selon la paroisse | À partir de l’année d’acquisition |
Exemple : pour l’achat d’un appartement de 500 000 €, prévoir environ 25 000 € d’IGI pour un bien neuf, plus les droits de mutation communaux.
Conseils pratiques pour une transaction réussie
- Faire appel à un avocat ou conseiller local spécialisé pour vérifier tous les aspects juridiques et fiscaux.
- Prévoir une expertise technique du bien pour éviter les mauvaises surprises.
- Utiliser les ressources locales (notaires, agences immobilières, services de conciergerie) pour faciliter les démarches administratives.
Astuce : certains acheteurs étrangers gagnent du temps en mandatant une agence de relocation pour l’ensemble du processus, de la recherche du bien à la signature finale.
Spécificités andorranes par rapport à d’autres juridictions
| Andorre | France/Espagne (exemples) |
|---|---|
| Autorisation d’investissement étranger | Pas requise pour les ressortissants EU |
| Peu de notaires (4) | Grand nombre de notaires |
| Fiscalité avantageuse | Fiscalité plus lourde |
| Procédure centralisée | Procédure parfois plus fragmentée |
Anecdote : Un acquéreur espagnol, surpris par la rapidité de la procédure en Andorre, a finalisé son achat en moins de deux mois grâce à la centralisation des démarches chez le notaire, alors qu’un achat similaire lui aurait pris plus de six mois en Espagne.
L’accompagnement par des experts locaux est vivement recommandé pour sécuriser chaque étape et optimiser l’expérience d’achat immobilier en Andorre.
Bon à savoir :
Lors d’un achat immobilier en Andorre, commencez par cibler la propriété souhaitée et négociez directement avec le vendeur. Le notaire joue un rôle crucial en vérifiant la légalité de la propriété et en sécurisant la transaction. Lors de la signature de l’avant-contrat, ou « comprador », prévoyez d’y inclure des clauses protectrices et un accompte. Obtenez un NIE si nécessaire, indispensable pour s’intégrer dans le système légal andorran. Pour financer votre achat, une hypothèque peut être requise avec des conditions spécifiques comme un taux aux normes andorranes. À la signature de l’acte de vente, le notaire authentifie la transaction, finalisant ainsi l’achat. Préparez-vous à payer l’IGI et des droits de mutation, une spécificité fiscale locale. Pour une transaction fluide, entourez-vous d’experts locaux et comparez avec d’autres juridictions : Andorre offre souvent un cadre plus flexible mais exige une diligence rigoureuse sur certains aspects légaux.
Vous rêvez d’investir dans l’immobilier à l’international mais ne savez pas par où commencer ? Profitez de mon expertise pour naviguer avec aisance dans ce marché dynamique et en pleine expansion. Je vous offre un accompagnement personnalisé pour trouver des opportunités qui répondent à vos besoins et objectifs. N’hésitez pas à me contacter pour transformer vos ambitions immobilières en réalité et maximiser vos investissements grâce à des conseils sur mesure. Ensemble, réalisons vos projets d’envergure !
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
Sur son site cyriljarnias.com, il développe son expertise sur l’immobilier international, la création de société à l’étranger et l’expatriation.
Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
