Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Alors que le marché de l’hébergement évolue rapidement, de nombreux propriétaires en République Dominicaine se demandent s’il est plus rentable de louer leur propriété via Airbnb ou d’opter pour une location longue durée.
Cette analyse, axée sur les principales villes du pays, explore les facteurs clés de rentabilité, tels que les taux d’occupation, les fluctuations saisonnières et les coûts cachés, permettant ainsi aux investisseurs de prendre des décisions éclairées en fonction de leur localisation.
Avec la montée en puissance de l’économie collaborative, Airbnb offre une flexibilité imbattable, mais les locations traditionnelles continuent de séduire par leur stabilité financière.
Cette étude compare des données concrètes pour offrir un aperçu des stratégies d’investissement les plus lucratives dans un contexte économique dynamique et en pleine expansion.
Analyse du rendement de la location saisonnière en République Dominicaine
La comparaison des taux d’occupation et du rendement locatif en République Dominicaine révèle des disparités importantes selon le modèle de location, la ville et la saison touristique.
| Ville | Taux d’occupation Airbnb (%) | Taux d’occupation longue durée (%) |
| Punta Cana / Bavaro | 65–75 | 85–95 |
| Las Terrenas | 60–70 | 80–90 |
| Saint-Domingue | 55–65 | 90–98 |
| Sosua / Cabarete | 60–70 | 85–95 |
- Les locations Airbnb affichent un taux d’occupation moyen de 60 à 75 % dans les zones balnéaires, avec une forte dépendance à la saison touristique.
- Les locations longue durée bénéficient généralement d’un taux supérieur (80 à 98 %) en zone urbaine ou résidentielle, porté par la demande locale (expatriés, étudiants).
Revenus mensuels et annuels moyens :
| Type de location | Revenus mensuels (USD) | Revenus annuels (USD) |
| Airbnb (Punta Cana) | $1,200 – $2,500 | $14,000 – $28,000 |
| Longue durée | $700 – $1,100 | $8,400 – $13,200 |
- La location saisonnière permet souvent un rendement brut annuel compris entre 10% et 15%, contre environ 6% à 8% pour la longue durée dans les villes majeures.
Facteurs influençant la rentabilité des locations saisonnières :
- Saisonnalité touristique : Le pic se situe entre décembre et avril ainsi qu’en juillet/août. Les prix augmentent jusqu’à +40 % pendant ces périodes.
- Localisation : Les zones touristiques comme Punta Cana ou Las Terrenas génèrent plus de revenus mais subissent une plus grande volatilité.
- Vacances internationales : L’afflux de touristes étrangers provoque une hausse significative du taux d’occupation Airbnb lors des fêtes mondiales ou vacances scolaires étrangères.
Impact du marché touristique local et international :
- L’arrivée record de plus de 7 millions de visiteurs internationaux par an stimule fortement le marché Airbnb dans les stations balnéaires.
- La croissance annuelle du tourisme (+15%) entraîne une demande accrue sur le court terme mais expose aussi les propriétaires aux aléas économiques mondiaux ou aux crises sanitaires.
Variations saisonnières des prix :
- Pendant l’hiver européen/nord-américain et durant l’été caribéen : augmentation marquée des tarifs journaliers (+30 à +50 %).
- Basse saison (mai/juin ; septembre/octobre) : baisse significative pouvant atteindre -20 % sur les revenus locatifs mensuels.
Stratégies pour maximiser le rendement en location saisonnière versus longue durée :
- Ajustement dynamique des prix selon l’offre/demande via plateformes spécialisées
- Investissement dans services hôteliers intégrés (conciergerie/ménage)
- Promotion ciblée sur marchés internationaux
- Flexibilité contractuelle permettant adaptation rapide aux variations touristiques
Avantages & inconvénients
| Location Saisonnière (Airbnb) | Location Longue Durée | |
| Rendement élevé possible | Stabilité du revenu | |
| Forte dépendance au tourisme | Moins exposée aux fluctuations touristiques | |
| Gestion logistique complexe | Gestion simplifiée | |
| Réglementation évolutive | Encadrement juridique stable |
Points importants à retenir :
La rentabilité supérieure observée pour les locations Airbnb repose largement sur l’attractivité internationale croissante du pays. Toutefois cette stratégie exige adaptabilité face aux variations soudaines du marché touristique mondial. À l’inverse le modèle longue durée offre davantage de sécurité financière mais limite potentiellement le retour sur investissement.
Bon à savoir :
En République Dominicaine, les taux d’occupation pour les locations Airbnb varient généralement entre 55% et 75% selon la ville et la saison, tandis que les locations longue durée affichent une occupation stable autour de 80% à 98%. Les revenus mensuels moyens en saisonnière peuvent atteindre 2 500 USD, surpassant souvent ceux des locations longue durée qui avoisinent 1 100 USD. La rentabilité est fortement influencée par la saison touristique haute (notamment décembre à avril). Les tarifs attractifs proposés pendant les vacances et les fluctuations du marché international impactent la demande. Des stratégies flexibles comme des ajustements tarifaires en basse saison sont cruciales pour maintenir le taux d’occupation, notamment dans des destinations prisées comme Punta Cana qui attirent plus de visiteurs, ce qui entraîne des variations de prix notables. Les propriétaires ont le pouvoir d’ajuster fréquemment leurs tarifs mais doivent assumer des frais supplémentaires. En revanche, la location longue durée offre une stabilité financière avec moins de gestion quotidienne, bien que le potentiel de revenu soit inférieur.
Comparatif des revenus Airbnb et location longue durée par ville
| Ville | Revenus mensuels Airbnb (2024-2025) | Revenus annuels Airbnb | Taux d’occupation Airbnb | Tarif journalier moyen (ADR) Airbnb | Saison haute | Revenus mensuels location longue durée* | Revenus annuels location longue durée* |
| Saint-Domingue | 1 037 $ | 12 000 $ | 53 % | 65 $ | Avril | ~600–900 $ | ~7 200–10 800 $ |
| Punta Cana | 1 616 $ | 19 000 $ | 49 % | 114 $ | Février | ~850–1 300 $ | ~10 200–15 600$ |
| Santiago de los Caballeros (estimation) | 450–700$ | ~5 400–8 400$ |
* Les revenus de la location longue durée sont des fourchettes indicatives, variant selon le quartier, l’état du bien et le type de logement.
Principaux facteurs influençant les revenus
- Saisonnalité :
– Les locations courte durée via Airbnb connaissent une forte saisonnalité à Punta Cana (pic en février, baisse en septembre/octobre), modérée à Saint-Domingue.
– La demande reste plus stable pour la location longue durée. - Type de bien immobilier :
– Les appartements d’une chambre génèrent des revenus moyens inférieurs aux villas ou maisons familiales, mais présentent moins de vacance locative et des frais moindres. - Fluctuations touristiques :
– L’afflux touristique impacte directement les taux d’occupation et tarifs sur Airbnb dans les zones balnéaires comme Punta Cana. À Saint-Domingue, la clientèle est plus diversifiée (tourisme & affaires). - Performance individuelle :
– Les biens haut-de-gamme ou très bien notés peuvent dépasser largement la moyenne (jusqu’à >5 000$/mois pour le top décile à Sosúa).
Coûts annexes spécifiques
Liste des principaux coûts pour chaque mode :
- Location courte durée / Airbnb :
– Frais de gestion/conciergerie : généralement entre 10 % et 20 % du revenu brut
– Entretien/ménage régulier après chaque séjour
– Dépenses accrues en consommables/utilités
– Plateforme : commission (~3%) - Location longue durée :
– Moins d’entretien courant inclus
– Frais d’agence lors du changement de locataire (~un mois de loyer)
Contraintes réglementaires
- En République Dominicaine, le cadre légal pour les locations saisonnières reste peu restrictif (« lenient »), sans interdiction générale ni quotas dans ces villes principales.
- Pour la location longue durée (>12 mois), il existe un encadrement du dépôt garanti par la loi dominicaine ainsi que certaines protections minimales pour le locataire.
Résumé visuel comparatif
Tableau comparatif synthétique :
| Critère | Location courte durée (Airbnb) | Location longue durée |
| Revenus potentiels | Élevés (+30% à +60% vs long terme si bien géré/situé) | Moyens/stables |
| Vacance locative | Forte variabilité saisonnière | Rare si choix judicieux |
| Gestion | Demande temps/organisation ou sous-traitance payante | Gestion simplifiée |
| Réglementation | Laxiste actuellement | Cadre légal classique |
Pour optimiser son rendement locatif en République Dominicaine, il convient donc d’arbitrer entre un potentiel supérieur avec l’Airbnb — au prix d’un investissement personnel ou financier accru — et une stabilité sécurisée par la location classique sur une période annuelle.
Bon à savoir :
À Saint-Domingue, le revenu mensuel moyen pour un appartement en location Airbnb est d’environ 1 200 USD, contre environ 800 USD pour une location longue durée, cependant les frais de gestion et d’entretien pour Airbnb peuvent réduire cet écart. À Punta Cana, la forte affluence touristique permet d’atteindre des revenus d’Airbnb d’environ 1 500 USD par mois, bien que la saisonnalité peut entraîner des fluctuations significatives, par rapport aux 1 000 USD en location longue durée. Santiago de los Caballeros offre des revenus Airbnb d’environ 1 100 USD mensuels, avec des locations longue durée avoisinant les 700 USD par mois, mais les coûts opérationnels peuvent être un facteur décisif. Les maisons génèrent souvent des revenus plus élevés mais nécessitent aussi plus d’entretien. Il est crucial de considérer les réglementations locales en matière de location, qui peuvent influencer la rentabilité et les délais de location longue durée.
Contrats de location en République Dominicaine : implications et bénéfices
Réglementations locales et obligations légales
- Les contrats de location sont régis par la législation dominicaine, applicable aussi bien aux nationaux qu’aux étrangers.
- Deux grands types de contrats :
– Location longue durée (1 à 5 ans ou avec option d’achat) : le bailleur doit fournir un logement conforme, assurer les réparations majeures et garantir la jouissance paisible du locataire.
– Location courte durée (type Airbnb) : soumise à des réglementations spécifiques dans certaines municipalités ; obligation d’obtenir des autorisations spéciales et de respecter des normes strictes d’hygiène et sécurité. - Tous les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le territoire dominicain ; déclaration fiscale obligatoire pour éviter toute sanction.
| Type de contrat | Durée | Obligations principales du propriétaire | Réglementation spécifique |
| Location longue durée | 1 à 5 ans | Logement en bon état, réparations majeures | Contrat écrit fortement recommandé |
| Location courte durée | Nuitées/semaine/mois | Sécurité, hygiène, conformité administrative | Autorisation municipale selon la région |
Il est vivement conseillé de consulter un avocat local spécialisé pour s’assurer que chaque contrat respecte les dernières exigences légales.
Différences entre locations courte durée (Airbnb…) et longue durée
| Critère | Location courte durée (Airbnb…) | Location longue durée |
| Profitabilité | Potentiellement plus élevée | Revenus réguliers mais moindres |
| Flexibilité | Haute (location par nuit/semaine) | Faible à modérée |
| Risque | Plus élevé : vacance locative possible, gestion active nécessaire. Risques réglementaires accrus. | Moins élevé : stabilité des revenus; risque d’impayés ou litiges avec locataires. |
Avantages pour propriétaires/investisseurs
- Location courte durée
– Maximisation du rendement dans les zones touristiques attractives.
– Grande flexibilité pour adapter l’usage du bien selon la saisonnalité ou ses propres besoins.
– Adaptée aux marchés dynamiques comme Punta Cana où l’afflux touristique reste fort. - Location longue durée
– Stabilité financière grâce aux loyers mensuels fixes.
– Gestion simplifiée si confiée à une société spécialisée locale (particulièrement conseillé pour non-résidents).
Impact sur le marché immobilier local & décisions d’investissement
L’essor rapide des locations courtes durées a poussé certaines villes côtières comme Punta Cana ou Las Terrenas à renforcer leur réglementation afin de protéger le secteur hôtelier traditionnel tout en garantissant une qualité minimale des hébergements proposés. À Santo Domingo et Santiago, la demande résidentielle reste forte : ces marchés privilégient souvent la location longue due au dynamisme économique local.
Liste d’effets principaux :
- Hausse globale des prix immobiliers dans les pôles touristiques sous l’effet combiné de l’investissement étranger et du développement Airbnb
- Professionnalisation croissante du secteur immobilier : digitalisation accrue, contrôles renforcés
- Diversification stratégique : certains investisseurs choisissent une stratégie hybride mêlant location saisonnière pendant la haute saison touristique puis bascule vers un bail classique hors saison
Avant tout investissement locatif en République Dominicaine – surtout via plateformes numériques – il est essentiel de s’informer régulièrement sur l’évolution locale des règlements municipaux ainsi que sur les implications fiscales.
Bon à savoir :
En République Dominicaine, les contrats de location sont encadrés par la loi 431, qui régit les obligations des propriétaires et locataires, avec des distinctions notables entre les locations courtes via Airbnb et les baux longue durée. Les locations courte durée offrent une flexibilité accrue et des rendements potentiellement plus élevés, surtout dans des villes touristiques comme Punta Cana, mais elles nécessitent une gestion active et sont soumises à des taxes spécifiques. À l’inverse, les locations longue durée, populaires à Santo Domingo et Santiago, assurent une rentabilité plus stable et moindre risque de vacance locative, bien que moins profitables en termes de revenu mensuel. Pour les investisseurs, comprendre ces aspects est crucial, car les préférences locales influencent fortement la demande et les prix de l’immobilier, dictant ainsi la meilleure stratégie d’exploitation selon les caractéristiques de chaque ville.
Découvrez dès maintenant les opportunités uniques que réserve l’immobilier international et laissez-moi vous guider à travers ce marché en constante évolution. Avec mon expertise et ma connaissance approfondie du secteur, je suis à votre disposition pour élaborer une stratégie personnalisée qui répondra à vos objectifs d’investissement. N’hésitez pas à me contacter pour discuter de vos projets et obtenir des conseils sur mesure qui feront toute la différence.
Contrats de location en République Dominicaine : implications et bénéfices
Réglementations locales et obligations légales
Les contrats de location sont régis par la législation dominicaine, applicable aussi bien aux nationaux qu’aux étrangers.
- Deux grands types de contrats :
- Location longue durée (1 à 5 ans ou avec option d’achat) : le bailleur doit fournir un logement conforme, assurer les réparations majeures et garantir la jouissance paisible du locataire.
- Location courte durée (type Airbnb) : soumise à des réglementations spécifiques dans certaines municipalités ; obligation d’obtenir des autorisations spéciales et de respecter des normes strictes d’hygiène et sécurité.
- Tous les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le territoire dominicain ; déclaration fiscale obligatoire pour éviter toute sanction.
| Type de contrat | Durée | Obligations principales du propriétaire | Réglementation spécifique |
|---|---|---|---|
| Location longue durée | 1 à 5 ans | Logement en bon état, réparations majeures | Contrat écrit fortement recommandé |
| Location courte durée | Nuitées/semaine/mois | Sécurité, hygiène, conformité administrative | Autorisation municipale selon la région |
Il est vivement conseillé de consulter un avocat local spécialisé pour s’assurer que chaque contrat respecte les dernières exigences légales.
Différences entre locations courte durée (Airbnb…) et longue durée
| Critère | Location courte durée (Airbnb…) | Location longue durée |
|---|---|---|
| Profitabilité | Potentiellement plus élevée | Revenus réguliers mais moindres |
| Flexibilité | Haute (location par nuit/semaine) | Faible à modérée |
| Risque | Plus élevé : vacance locative possible, gestion active nécessaire. Risques réglementaires accrus. | Moins élevé : stabilité des revenus; risque d’impayés ou litiges avec locataires. |
Avantages pour propriétaires/investisseurs
- Location courte durée
- Maximisation du rendement dans les zones touristiques attractives.
- Grande flexibilité pour adapter l’usage du bien selon la saisonnalité ou ses propres besoins.
- Adaptée aux marchés dynamiques comme Punta Cana où l’afflux touristique reste fort.
- Location longue durée
- Stabilité financière grâce aux loyers mensuels fixes.
- Gestion simplifiée si confiée à une société spécialisée locale (particulièrement conseillé pour non-résidents).
Impact sur le marché immobilier local & décisions d’investissement
L’essor rapide des locations courtes durées a poussé certaines villes côtières comme Punta Cana ou Las Terrenas à renforcer leur réglementation afin de protéger le secteur hôtelier traditionnel tout en garantissant une qualité minimale des hébergements proposés.
À Santo Domingo et Santiago, la demande résidentielle reste forte : ces marchés privilégient souvent la location longue due au dynamisme économique local.
- Hausse globale des prix immobiliers dans les pôles touristiques sous l’effet combiné de l’investissement étranger et du développement Airbnb
- Professionnalisation croissante du secteur immobilier : digitalisation accrue, contrôles renforcés
- Diversification stratégique : certains investisseurs choisissent une stratégie hybride mêlant location saisonnière pendant la haute saison touristique puis bascule vers un bail classique hors saison
Avant tout investissement locatif en République Dominicaine – surtout via plateformes numériques – il est essentiel de s’informer régulièrement sur l’évolution locale des règlements municipaux ainsi que sur les implications fiscales.
Bon à savoir :
En République Dominicaine, les contrats de location sont encadrés par la loi 431, qui régit les obligations des propriétaires et locataires, avec des distinctions notables entre les locations courtes via Airbnb et les baux longue durée. Les locations courte durée offrent une flexibilité accrue et des rendements potentiellement plus élevés, surtout dans des villes touristiques comme Punta Cana, mais elles nécessitent une gestion active et sont soumises à des taxes spécifiques. À l’inverse, les locations longue durée, populaires à Santo Domingo et Santiago, assurent une rentabilité plus stable et moindre risque de vacance locative, bien que moins profitables en termes de revenu mensuel. Pour les investisseurs, comprendre ces aspects est crucial, car les préférences locales influencent fortement la demande et les prix de l’immobilier, dictant ainsi la meilleure stratégie d’exploitation selon les caractéristiques de chaque ville.
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Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
Sur son site cyriljarnias.com, il développe son expertise sur l’immobilier international, la création de société à l’étranger et l’expatriation.
Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
