Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acheter un hôtel en Finlande : Checklist complète
Acheter un hôtel en Finlande peut s’avérer être une aventure passionnante et lucrative, à condition d’être bien préparé. Ce guide vous propose une checklist complète pour vous accompagner dans cette démarche, en mettant en lumière les aspects essentiels à considérer.
De la compréhension du marché immobilier finlandais aux particularités des législations locales en passant par les subtilités du financement, chaque étape est cruciale pour le succès de votre projet.
Profitez des paysages époustouflants du pays, des aurores boréales à couper le souffle et d’une industrie touristique florissante, tandis que cette checklist vous guide dans chaque décision stratégique, garantissant ainsi une acquisition réussie qui répond à vos objectifs d’investissement.
Bon à savoir :
La Finlande offre des paysages uniques et une industrie touristique en pleine croissance, ce qui en fait un lieu idéal pour investir dans l’hôtellerie.
Aperçu du marché hôtelier en Finlande
Le marché hôtelier finlandais connaît une croissance soutenue en 2025, portée par la reprise du tourisme international et une demande intérieure stable. La Finlande a enregistré 1,47 million de nuitées en avril 2025, dont 1,15 million de voyageurs domestiques et 310 000 visiteurs internationaux, soit une hausse de 3 % par rapport à 2024. Les nuitées des touristes étrangers ont progressé de 14 % sur un an, confirmant la dynamique de reprise.
Statistiques récentes (2024-2025)
| Indicateur | Valeur (2024/2025) |
| Nombre d’établissements touristiques | 1 364 (décembre 2024) |
| Nombre de chambres à Helsinki | 13 000 (octobre 2024) |
| Taux d’occupation moyen (mai 2025) | 53 % |
| Prix moyen chambre (juin 2025) | 126,34 € |
| Nuitées totales (avril 2025) | 1,47 million |
| Croissance nuitées étrangères (avril 2025) | +14 % |
Régions à forte concentration touristique
- Uusimaa (Helsinki et sa région) : 490 000 nuitées en avril 2025, soit la région la plus fréquentée, avec une forte proportion de visiteurs internationaux et un parc hôtelier en expansion.
- Laponie : 210 000 nuitées, dont une hausse de 20 % des visiteurs étrangers, grâce à l’attrait du tourisme nature et hivernal. Les tarifs moyens y sont les plus élevés (140 €/nuit), reflet d’une forte demande saisonnière.
Facteurs influençant la demande
- Tourisme intérieur : Représente la majorité des nuitées, avec une demande stable.
- Tourisme international : En forte progression, notamment grâce aux marchés suédois, allemand et américain.
- Événements saisonniers : La haute saison en Laponie (hiver) et à Helsinki (été, événements culturels) génère des pics de fréquentation.
- Politiques gouvernementales : Soutien au secteur hôtelier via des mesures de promotion du tourisme durable et des incitations à l’investissement.
Profil des investisseurs et stratégies d’acquisition
- Investisseurs typiques :
- Fonds immobiliers nordiques et internationaux.
- Groupes hôteliers européens.
- Investisseurs institutionnels cherchant une diversification stable.
- Stratégies d’acquisition :
- Ciblage des établissements dans les grandes villes et pôles touristiques (Helsinki, Laponie).
- Priorité aux actifs neufs ou rénovés, axés sur la durabilité énergétique.
- Recherche de partenariats avec des opérateurs locaux ou internationaux pour optimiser l’occupation et la rentabilité.
Projections et tendances économiques
La croissance du secteur devrait se poursuivre, portée par la hausse attendue du tourisme international et le développement de nouvelles capacités hôtelières, notamment à Helsinki et en Laponie. Les politiques publiques privilégient l’essor du tourisme durable et la montée en gamme des établissements, renforçant l’attractivité du marché pour les investisseurs à long terme.
Résumé clé
La Finlande confirme sa place de destination touristique dynamique en Europe du Nord, avec une croissance solide du secteur hôtelier, une offre concentrée dans les régions d’Helsinki et de Laponie, et un marché attractif pour les investisseurs institutionnels misant sur la stabilité et l’innovation.
Bon à savoir :
Le marché hôtelier en Finlande connaît actuellement une croissance modérée avec un taux de croissance annuel moyen de 2,5% ces dernières années, selon les dernières études de marché. Avec plus de 1 500 établissements, les villes comme Helsinki, Rovaniemi, et Turku concentrent une grande partie de l’offre, grâce à leur fort attrait touristique et à des infrastructures bien développées. Le tourisme intérieur, largement promu par des politiques gouvernementales favorables, et un tourisme international croissant provenant d’Asie et d’Europe, notamment pendant les saisons hivernales ponctuées de festivals liés à Noël et les aurores boréales, ont un impact notable sur la demande. Les investisseurs typiques sont souvent des groupes internationaux et locaux, qui se concentrent sur des stratégies d’acquisition axées sur des emplacements premium et la rénovation d’établissements existants. Les récentes projections économiques suggèrent une vigilance face aux fluctuations du marché, mais des opportunités restent possibles grâce à une demande stable et des politiques favorisant le secteur.
Étapes essentielles pour acquérir un hôtel en Finlande
1. Recherche préliminaire et étude du marché hôtelier finlandais
- Analyser la demande touristique locale et saisonnière, la typologie des clientèles (affaires, loisirs, tourisme international) et la concurrence existante.
- Évaluer la croissance du marché, la rentabilité moyenne du secteur hôtelier et les tendances (digitalisation, durabilité, préférences culturelles).
- Examiner les opportunités d’investissement via des méthodes traditionnelles ou innovantes comme le crowdfunding immobilier.
2. Critères de sélection : emplacement et type d’hôtel
- Choisir un emplacement stratégique : centre-ville, proximité des transports, pôles touristiques ou économiques.
- Déterminer le type d’hôtel : hôtel indépendant, chaîne, boutique-hôtel, appart’hôtel, auberge, etc.
- Prendre en compte la qualité de l’infrastructure, l’état du bâtiment et le potentiel d’évolution (rénovation, agrandissement).
| Critère de sélection | Importance |
|---|---|
| Emplacement | Proximité des attractions, transports, quartiers d’affaires |
| Typologie clientèle | Affaires, loisirs, groupes, tourisme international |
| Potentiel d’évolution | Possibilités d’agrandissement, rénovation, diversification de l’offre |
| Respect des normes | Sécurité, accessibilité, environnement, hygiène |
3. Diligence raisonnable et vérifications préalables
- Vérifier la légalité du bien : titre de propriété, absence d’hypothèques ou de litiges en cours.
- Examiner les contrats liés à l’exploitation : maintenance, personnel, fournisseurs, partenaires commerciaux.
- S’assurer que toutes les autorisations et permis d’exploitation sont à jour.
4. Démarches administratives et légales
- Pour les étrangers, vérifier la nécessité d’autorisations spécifiques (surtout hors UE/EEE).
- Obtenir un numéro d’identification personnel finlandais (obligatoire pour les formalités notariales).
- Passer par un notaire pour la signature de l’acte d’achat et l’enregistrement de la transaction.
- Respecter les réglementations nationales et locales : sécurité incendie, accessibilité, normes sanitaires, classement hôtelier.
5. Licences et permis à obtenir
- Licence d’exploitation hôtelière.
- Permis de restauration ou de débit de boissons si services associés.
- Respect des obligations en matière de sécurité, d’hygiène, d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite.
6. Financement et négociation d’achat
- Prévoir un apport personnel (généralement 10 à 30 % du prix d’acquisition).
- Solliciter un financement bancaire local (les banques finlandaises financent souvent jusqu’à 70-80 % du montant).
- Préparer un dossier solide : business plan, étude de marché, projections financières.
- Négocier le prix d’achat, les modalités de paiement et les éventuelles clauses suspensives.
- Considérer le recours au crowdfunding immobilier comme levier complémentaire.
7. Aspects culturels et linguistiques
- La langue principale des démarches est le finnois ; l’anglais est couramment utilisé dans le secteur hôtelier, mais certains documents officiels restent en finnois ou suédois.
- Prendre en compte les attentes locales en matière d’hospitalité, de gestion du personnel et de service client.
- S’entourer de professionnels locaux (avocat, notaire, comptable, expert en hôtellerie) pour faciliter les démarches.
8. Réglementations spécifiques à la Finlande
- Obligation de respecter les normes strictes en matière d’écologie et de développement durable.
- Réglementations sur la gestion des déchets, l’énergie et l’eau.
- Obligations en matière de sécurité incendie et d’accessibilité universelle.
Liste des documents et démarches clés :
- Analyse de rentabilité et étude de marché
- Vérification du titre de propriété et des contrats associés
- Obtention d’un numéro d’identification finlandais
- Ouverture d’un compte bancaire local
- Signature notariale de l’acte d’achat
- Demande de licences et permis d’exploitation
- Montage du dossier de financement
- Respect des normes et réglementations locales
Bon à savoir :
Pour acquérir un hôtel en Finlande, commencez par une analyse approfondie du marché hôtelier local pour identifier les tendances et opportunités. Évaluez l’emplacement en tenant compte de l’accessibilité, de la proximité des attractions touristiques et de la clientèle cible. Assurez-vous que l’achat est conforme aux réglementations locales, incluant l’obtention de toutes les licences et permis nécessaires. Familiarisez-vous avec les aspects culturels et linguistiques, car le finnois et le suédois sont les langues officielles. Pour le financement, explorez les options de crédit local telles que les banques finlandaises, et envisagez de faire appel à un avocat local pour naviguer dans les aspects juridiques et contractuels. Durant la négociation, considérez les subtilités culturelles finlandaises, et sachez que la transparence et l’honnêteté sont des valeurs appréciées.
Points de vigilance particuliers :
- Marché saisonnier avec forte variation d’occupation selon la période de l’année.
- Processus administratif exigeant et documentation souvent en finnois.
- Importance de l’intégration des normes environnementales et de sécurité.
L’importance de la due diligence dans l’immobilier hôtelier
La due diligence dans l’immobilier hôtelier est un processus d’analyse approfondie visant à sécuriser et optimiser l’investissement. Elle permet d’identifier les risques, de valider la conformité légale et réglementaire, et d’évaluer le potentiel financier de l’hôtel avant toute acquisition.
Objectifs principaux :
Évaluation de la viabilité financière :
- Analyse des bilans comptables, résultats financiers, flux de trésorerie.
- Vérification des obligations fiscales (TVA, IS) pour éviter tout risque de redressement ou dettes cachées.
- Contrôle du chiffre d’affaires déclaré pour garantir la sincérité des comptes.
Analyse des données de marché locales :
- Étude du taux d’occupation moyen sur le secteur.
- Comparaison avec les performances concurrentes (ADR – Average Daily Rate, RevPAR).
- Identification des tendances touristiques en Finlande et anticipation sur les projections futures.
Examen légal et réglementaire en Finlande :
- Vérification du respect des normes urbanistiques locales et nationales.
- Contrôle du titre foncier auprès du registre immobilier finlandais.
- Validation que toutes les autorisations administratives nécessaires sont obtenues (licences hôtelières, sécurité incendie…).
Risques potentiels liés à une due diligence insuffisante :
- Découverte post-acquisition de litiges juridiques non réglés ou servitudes grevant le bien
- Existence d’hypothèques cachées ou défauts dans la chaîne de propriété
- Non-conformité aux normes sanitaires ou sécuritaires entraînant fermeture administrative
- Surévaluation manifeste du potentiel économique conduisant à une rentabilité inférieure aux prévisions
| Exemple concret | Description |
|---|---|
| Inspection technique | Audit structurel complet : état général bâtiment, installations électriques/plomberie/chauffage |
| Vérification titres propriété | Contrôle absence hypothèques/servitudes ; validité documents cadastraux |
| Évaluation réputation | Analyse avis clients en ligne; historique gestion ; étude partenariats commerciaux |
| Potentiel revenu | Simulation projections financières selon différents scénarios |
Conseils pratiques pour acheteurs en Finlande :
Avant l’acquisition :
- S’appuyer sur un cabinet juridique local spécialisé dans le droit immobilier finlandais
- Faire réaliser un audit technique par un ingénieur indépendant accrédité
- Mandater un expert-comptable pour analyser bilans financiers et impôts antérieurs
Pendant le processus :
- Demander tous documents relatifs au titre foncier auprès du registre immobilier national (« Maanmittauslaitos »)
- Consulter la municipalité locale concernant permis requis (rénovation/extension/exploitation)
Après acquisition potentielle :
Prévoir audits réguliers post-acquisition afin d’anticiper toute évolution réglementaire
Ressources/Consultants spécialisés recommandés :
- Avocats spécialisés en droit immobilier finlandais
- Cabinets techniques agréés pour inspection bâtiment
- Experts-comptables locaux ayant expérience hôtellerie
- Agences immobilières internationales actives sur le marché hôtelier nordique
Bon à savoir :
La due diligence dans l’immobilier hôtelier en Finlande est essentielle pour garantir un achat sécurisé et viable. Elle vise à évaluer la viabilité financière de l’hôtel, analyser les données de marché locales, et examiner les aspects légaux finlandais. Les risques liés à un achat sans due diligence incluent la découverte de problèmes structurels coûteux, des litiges sur les droits de propriété, ou une méconnaissance des obligations réglementaires locales.
⚠️ Ne jamais omettre l’étape due diligence sous peine d’exposer votre investissement à des risques majeurs !
Analyse du secteur touristique en Finlande et son impact sur l’hôtellerie
L’évolution du secteur touristique en Finlande se caractérise par une croissance soutenue, une diversification de l’offre et une attention accrue à la durabilité et à l’expérience client.
Principales tendances et statistiques récentes :
- Les arrivées de touristes ont atteint en moyenne 191 494 par mois entre 1995 et 2025, avec un pic historique de 423 155 en juillet 2017. Après le choc de la pandémie (3 596 arrivées en avril 2020), la reprise a été progressive, atteignant 209 597 arrivées en mai 2025, contre 148 904 en avril.
- En 2023, le pays a enregistré 23 millions de nuitées, soit une hausse de 4 % par rapport à l’année précédente. La croissance la plus forte concerne les touristes étrangers (+16 %), tandis que le marché domestique reste stable.
- Le secteur a connu un ralentissement au printemps 2025 : 5 millions de voyages de loisirs domestiques avec nuitées de janvier à avril, en baisse d’un cinquième par rapport à la même période de 2024. Les voyages à l’étranger et les nuitées payantes ont également diminué.
| Année | Arrivées touristes/mois | Nuitées totales (millions) | Nuitées étrangères (millions) |
|---|---|---|---|
| 2017 (juillet) | 423 155 | — | — |
| 2019 | — | — | 7,0 |
| 2023 | — | 23,0 | — |
| Mai 2025 | 209 597 | — | — |
Impact sur le marché de l’hôtellerie :
- Le taux d’occupation affiche des variations saisonnières marquées, avec des pics en été (notamment juillet-août) et en hiver dans les régions arctiques, en lien avec les attractions telles que les aurores boréales et les marchés de Noël.
- Les régions les plus attractives sont la Laponie (hiver, tourisme nature et expériences arctiques), Helsinki et sa région métropolitaine (affaires, culture, événements), les lacs et la côte (été, tourisme de plein air).
- En 2023, un tiers des nuitées était généré par la clientèle internationale, ce qui rend le secteur sensible aux fluctuations des marchés émetteurs et aux politiques de visas.
Influence des événements internationaux et des politiques gouvernementales :
- Les événements internationaux majeurs (congrès, foires, manifestations sportives) stimulent la demande hôtelière, notamment à Helsinki et dans les grandes villes.
- Les politiques gouvernementales favorisent le développement durable, l’amélioration des infrastructures et la promotion de la Finlande comme destination sûre et innovante. La Finlande figure régulièrement parmi les pays les plus sûrs du monde, ce qui renforce son attractivité auprès des touristes internationaux.
- Les investissements publics et privés dans l’hôtellerie (rénovation, digitalisation, hébergements alternatifs) renforcent la compétitivité du secteur.
Exemples concrets et études de cas :
- Le succès des villages de vacances en Laponie illustre la capacité du secteur à capitaliser sur la demande internationale pour des expériences « nature » et « authentiques ». Les hôtels de verre pour observer les aurores boréales affichent souvent complet en hiver.
- La stabilité du tourisme d’affaires à Helsinki, même en période de baisse des voyages de loisirs, montre l’importance de la diversification de la clientèle pour la rentabilité hôtelière.
- Les défis incluent la dépendance à la saisonnalité, la pression sur les ressources locales et la nécessité d’adapter l’offre aux nouvelles attentes (écoresponsabilité, digitalisation, personnalisation des services).
Opportunités et défis pour l’investissement hôtelier :
- Opportunités : marché en croissance, forte attractivité internationale, environnement sûr, soutien public à l’innovation, diversification régionale.
- Défis : saisonnalité, concurrence accrue dans certaines régions, sensibilité aux crises internationales, adaptation aux nouvelles exigences écologiques et technologiques.
Informations essentielles pour l’achat d’un hôtel en Finlande :
- Privilégier les régions à forte attractivité saisonnière (Laponie, Helsinki) ou en développement touristique.
- Anticiper les variations de taux d’occupation selon la saison et diversifier la clientèle (loisirs, affaires, marchés internationaux).
- Intégrer des critères de durabilité et d’innovation pour répondre aux attentes des clients et aux exigences réglementaires.
- Surveiller les politiques publiques et les tendances internationales pouvant impacter les flux touristiques (visas, promotion, sécurité).
À retenir :
Le marché hôtelier finlandais offre des perspectives solides, notamment dans les zones à forte attractivité saisonnière et auprès de clientèles internationales. Une veille active sur les tendances, les politiques et les attentes des voyageurs est indispensable pour optimiser l’investissement.
Bon à savoir :
Le tourisme en Finlande, en plein essor grâce à la nature sauvage et les aurores boréales, influence directement le taux d’occupation hôtelier qui oscille entre 60% en hiver et 80% lors des étés au sud du pays, comme à Helsinki. Les régions de Laponie sont particulièrement populaires durant la saison des neiges, accentuant la variation saisonnière et mettant au défi la gestion hôtelière hors saison. Les manifestations culturelles, comme le Festival du film du Nord et des initiatives gouvernantes écologiques, stimulent également l’afflux de visiteurs. En 2022, une étude montrait une augmentation de 5% de la demande pour les éco-hôtels, soulignant l’attrait croissant pour le tourisme durable. Pour l’acheteur potentiel, l’intégration de services sur mesure, adaptés aux besoins saisonniers et aux préférences écologiques des touristes, représente une stratégie d’investissement avisée dans ce contexte dynamique.
Découvrez les opportunités incroyables du marché immobilier international grâce à mon expertise inégalée! Que vous cherchiez un investissement rentable ou la maison de vos rêves à l’étranger, je suis là pour vous accompagner à chaque étape du processus. Bénéficiez de conseils personnalisés et d’une connaissance approfondie des tendances globales. N’hésitez pas à me contacter pour discuter de votre projet et obtenir un accompagnement sur mesure qui répond à vos besoins spécifiques. Ensemble, réalisons vos ambitions immobilières.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
Sur son site cyriljarnias.com, il développe son expertise sur l’immobilier international, la création de société à l’étranger et l’expatriation.
Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
