Lois et Régulations Immobilières en Finlande

Publié le 13 août 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Naviguer dans le marché immobilier en Finlande

Naviguer dans le marché immobilier d’un pays étranger peut être une entreprise complexe, en particulier en Finlande, où les lois et régulations immobilières présentent des spécificités uniques. Comprendre ces législations est crucial non seulement pour les investisseurs internationaux, mais aussi pour ceux qui envisagent d’acheter une résidence à long terme dans ce pays nordique.

Bien que le marché finlandais soit considéré comme transparent et stable, il n’en reste pas moins qu’il est régi par une série de règlements précis qui peuvent influencer l’achat et la gestion de propriétés, notamment en ce qui concerne les droits de propriété, la fiscalité, et les restrictions sur les résidences secondaires.

Cet article se propose de décrypter ces lois essentielles pour vous fournir une base solide et informée, qu’il s’agisse d’un premier investissement ou d’un élargissement de votre portefeuille immobilier en Europe.

Acquisition immobilière par des étrangers : ce qu’il faut savoir

Encadré d’information : Acquisition immobilière par des étrangers en Finlande

Principes généraux

• Les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers en Finlande, mais des conditions spécifiques s’appliquent selon la nationalité.
• Les citoyens de l’UE/EEE n’ont généralement pas de restrictions particulières.
• Les citoyens non-UE et non-EEE doivent obtenir une autorisation du ministère finlandais de la Défense, surtout pour les achats dans certaines zones sensibles (ex. : régions proches d’infrastructures stratégiques ou militaires).

Restrictions et conditions spécifiques

• Depuis 2020, une autorisation préalable est requise pour les ressortissants hors UE/EEE souhaitant acquérir un bien immobilier, notamment dans l’archipel ou à proximité d’institutions étatiques sensibles.
• Sont exemptés :
  • conjoints de citoyens finlandais
  • résidents permanents en Finlande

Exemple récent de changement réglementaire

Date	Mesure réglementaire	Impact
2020	Obligation d’autorisation préalable pour acquéreurs non UE/EEE	Renforcement du contrôle sur les transactions à proximité de sites stratégiques
2023	Projet visant à élargir le contrôle, notamment sur le financement des acquisitions étrangères (contexte sécuritaire accru avec la Russie)	Plus grande vigilance sur certaines nationalités et types d’investissements

Exemple concret : Une tentative récente par un citoyen russe d’acquérir une grande propriété près d’une garnison militaire a illustré l’application renforcée des règles.

Processus juridique et administratif

1. Recherche du bien immobilier (libre pour tous)
2. Vérification du statut juridique du bien
3. Pour les non-résidents hors UE/EEE :
   • Demande officielle auprès du ministère de la Défense si nécessaire
4. Négociation et signature du contrat préliminaire
5. Versement d’un acompte typiquement autour de 3 % du prix convenu
6. Finalisation devant notaire ou agent habilité
7. Enregistrement au registre foncier

Fiscalité applicable aux acheteurs étrangers

Impôt / Taxe	Taux appliqué	Observations principales
Droit de mutation	3 % (immeuble), 1,5 % (actions société)	À payer lors de l’achat, calculé sur le prix total
Taxe foncière annuelle	0,41 % à 2 %	Dépendante des communes
Impôt sur revenus locatifs	35 %	Pour les non-résidents
Impôt sur plus-values	30 % jusqu’à 30 000 €, 34 % au-delà

À noter : L’achat ne confère pas automatiquement un droit au séjour permanent ni aucun avantage migratoire particulier.

Liste récapitulative – Points clés à respecter :

• Vérifier votre statut résidentiel/national avant toute démarche.
• Prévoir une demande officielle si vous êtes hors UE/EEE.
• Respecter scrupuleusement toutes obligations fiscales locales dès l’acquisition effective.
• Prendre conseil auprès d’un professionnel local pour sécuriser chaque étape administrative.

Pour tout investisseur étranger intéressé par le marché finlandais, il est crucial d’anticiper ces démarches ainsi que leur éventuelle évolution réglementaire liée au contexte international actuel.

Principales lois et régulations immobilières en Finlande

Principales lois foncières en Finlande

• Loi sur l’utilisation et la construction du territoire (Land Use and Building Act)
  Régit la planification urbaine, l’utilisation des sols et les permis de construire. Elle impose des obligations strictes en matière de sécurité, de santé publique et de respect de l’environnement.
  Les municipalités jouent un rôle central dans la délivrance des permis, l’approbation des plans d’urbanisme et la surveillance des constructions.
• Loi sur la location foncière (Land Lease Act)
  Organise les relations entre bailleurs et preneurs de terrains, tant pour l’habitat que pour les activités agricoles ou commerciales. Elle détaille les conditions de résiliation, les droits d’usage et les compensations éventuelles.
• Loi sur la copropriété (Housing Companies Act / Loi sur la copropriété immobilière)
  Structure les droits et obligations des copropriétaires, la gestion des immeubles collectifs et la prise de décisions en assemblée générale. Elle précise le rôle du syndic et la répartition des charges.

Régulations relatives à la construction et à la rénovation

• Toute construction ou rénovation significative requiert un permis, délivré par la municipalité.
• Respect obligatoire des normes de sécurité (incendie, accessibilité, stabilité des bâtiments).
• Obligation de conformité environnementale :
  
  • Gestion des déchets de chantier
  • Efficacité énergétique (isolation, matériaux écologiques)
  • Protection contre les risques naturels (inondations, glissements)
• Les chantiers sont soumis à des inspections régulières par les autorités locales.

Implications fiscales des transactions immobilières

Type de bien	Taxe sur transfert de propriété (mutation)	Impôt foncier annuel (fourchette)	Imposition des revenus locatifs
Bien immobilier	4 %	0,6 % à 4 % selon la commune	30 % à 34 % (après déductions)
Actions de sociétés immobilières	1,5 %	0,41 % à 2,0 % (selon décisions locales)	Idem
Premier achat résidence principale	Exonération possible

– Les droits de mutation sont payés lors de l’enregistrement de l’achat.
– Les taux d’imposition foncière varient localement et sont fixés chaque année par les communes.

Droits et obligations des propriétaires et des locataires

Liste des principaux droits et obligations :

Propriétaires :

• Droit de jouir, louer, vendre ou hypothéquer leur bien
• Obligation d’entretien et de conformité aux normes
• Paiement des impôts fonciers et charges de copropriété

Locataires :

• Droit à la jouissance paisible du logement
• Obligation de payer le loyer et d’entretenir le logement
• Respect du règlement intérieur et des voisins

Mise en œuvre des lois et régulations

• Les municipalités gèrent les permis, la planification urbaine et les inspections.
• L’État supervise l’harmonisation des règles à l’échelle nationale, notamment pour les aspects fiscaux et les transactions.
• Les registres fonciers assurent la sécurité juridique des transactions (inscription de la propriété, des hypothèques, des baux).

Réformes récentes ou en discussion

• Modernisation des procédures d’enregistrement foncier (numérisation accrue).
• Discussions sur le renforcement des normes environnementales dans la construction et la rénovation.
• Réformes envisagées concernant la fiscalité immobilière pour favoriser la mobilité résidentielle et la transition énergétique.

À noter :

Certaines restrictions s’appliquent pour l’achat par des non-résidents, notamment pour les citoyens hors UE/EEE (autorisation du ministère de la Défense dans les zones sensibles).
L’accompagnement par un professionnel local est fortement recommandé pour garantir la conformité et la sécurité juridique des transactions.

Comprendre la fiscalité immobilière locale

Système fiscal immobilier en Finlande

Impôt ou taxe	Taux (2024-2025)	Description et exemples concrets
Impôt foncier	Variable selon la commune (0,41 à 6 %)	Prélevé annuellement, fixé localement. Généralement autour de 1 % pour les habitations classiques. Ex : appartement à Helsinki de 300 000 € ≈ 3 000 € d’impôt foncier annuel.
Droits de mutation (varainsiirtovero)	1,5 % (copropriété) / 3 % (immobilier)	Payé lors de l’achat. Ex : maison individuelle de 400 000 € → 12 000 €. Appartement de même valeur → 6 000 €.
Impôt sur les plus-values immobilières	30 % jusqu’à 30 000 € de gain, puis 34 %	S’applique lors de la revente avec plus-value. Ex : achat à 250 000 €, revente à 300 000 € = 50 000 € de gain → 30 % d’impôt soit 15 000 €.
Impôt sur le revenu locatif	Barème progressif de 6 % à 31,25 %	Les revenus locatifs sont ajoutés au revenu global du contribuable et imposés selon le barème général.

Impôt foncier

• Prélevé annuellement par la commune.
• Taux variable : de 0,41 % à 6 % selon la localité, généralement autour de 1 % pour les résidences principales.
• Exemples :
  • Appartement à Helsinki (300 000 €) ≈ 3 000 € d’impôt foncier par an.
  • Les taux sont régulièrement révisés par les municipalités.

Fiscalité sur les plus-values immobilières

Lors de la revente d’un bien, le gain en capital est taxé :

• 30 % jusqu’à 30 000 € de plus-value.
• 34 % au-delà.

Certaines exonérations existent, notamment pour la résidence principale si le bien a été occupé au moins deux ans sans interruption.

Exonérations et réductions d’impôts

• Crédit d’impôt pour travaux de rénovation ou d’amélioration énergétique (“household expense credit”).
• Pour 2025, plafond abaissé à 1 600 € et pourcentage de dépenses créditables réduit.
• Majoration du crédit possible pour le remplacement d’un chauffage au fioul par un système plus écologique.
• Déductions fiscales possibles pour certains travaux de rénovation énergétique ou de construction écologique (isolation, chauffage durable, etc.).
• Certaines aides ou subventions locales peuvent également s’ajouter, selon la commune.

Particularités pour les investisseurs étrangers

• Les non-résidents sont soumis aux mêmes taux d’imposition foncière, de mutation et de plus-values que les résidents.
• Pas de restrictions majeures à l’achat immobilier pour les étrangers.
• Convention de non-double imposition entre la Finlande et de nombreux pays européens, dont la France : imposition partagée pour éviter la double imposition sur les revenus locatifs et plus-values.
• Les revenus issus de sociétés immobilières finlandaises détenues par des non-résidents sont fiscalisés comme des revenus immobiliers.
• Les dividendes versés par une société immobilière finlandaise à une société étrangère (possédant au moins 5 % des parts sur 365 jours) peuvent être exonérés de retenue à la source ; sinon, une retenue à la source de 15 % s’applique.

Facteurs d’influence pour les décisions d’achat

• Forte variabilité des taux d’imposition foncière selon les communes.
• Fiscalité des plus-values relativement élevée.
• Avantages fiscaux pour les rénovations écologiques pouvant améliorer la rentabilité nette.
• Stabilité juridique et absence de discrimination fiscale à l’encontre des investisseurs étrangers, mais nécessité de bien anticiper la fiscalité croisée en cas de non-résidence.
• Volatilité du marché immobilier et différences régionales de prix à prendre en compte lors de l’investissement.

Résumé visuel des crédits d’impôt et exonérations principales :

Nature des travaux ou situation	Crédit ou exonération applicable (2025)
Travaux de rénovation “classique”	Jusqu’à 1 600 € de crédit d’impôt
Remplacement chauffage au fioul	Crédit d’impôt majoré
Résidence principale vendue après 2 ans	Exonération de plus-value
Dépenses écologiques (isolation, énergie)	Déductions spécifiques et aides locales

Droits des propriétaires et évolutions réglementaires

Droits fondamentaux des propriétaires en Finlande

Les propriétaires finlandais disposent de droits essentiels, parmi lesquels :

• droit à la possession et à l’inviolabilité du domicile : ils peuvent décider qui entre chez eux et jouir d’une vie normale dans leur propriété.
• droit d’entretien : le propriétaire est responsable de l’état et de l’entretien du bien immobilier.
• droit de passation ou transmission : les biens peuvent être vendus, transmis par héritage ou donnés librement.

À cela s’ajoutent des obligations spécifiques :

• respecter les règles de copropriété (silence nocturne, usage des espaces communs).
• utiliser le logement selon sa destination prévue (interdiction d’usage commercial pour un bien destiné à l’habitation).

Évolutions réglementaires récentes après 2020

Depuis 2020, plusieurs réformes législatives ont eu un impact sur les droits des propriétaires :

• Clarification du droit coutumier d’accès à la nature (« droit de tout un chacun ») :
  • Les citoyens et visiteurs ont le droit d’accéder librement aux forêts privées pour circuler ou cueillir baies/champignons.
  • Les propriétaires ne peuvent pas interdire ces usages traditionnels ni exiger compensation dans la plupart des cas.

Exemple concret :

Un litige opposant un propriétaire foncier à une personne cueillant des baies a été tranché par la Cour suprême en faveur du droit collectif, confirmant que cette pratique n’est pas sanctionnable.

Contraintes environnementales et urbaines imposées par le gouvernement

Le gouvernement impose plusieurs contraintes pouvant limiter les prérogatives des propriétaires :

• Restrictions environnementales :
  • Protection stricte de certains habitats naturels (zones humides, réserves naturelles), impliquant interdictions ou limitations sur la construction/entretien/modification.
  • Obligation pour le propriétaire de respecter normes écologiques lors de rénovations.
• Contraintes urbaines :
  • Règles locales sur densité urbaine, hauteur maximale des bâtiments ou usage mixte imposées par les municipalités.
  • Plans locaux pouvant limiter la transformation ou division parcellaire.

Protection renforcée des locataires

Les dispositions protectrices envers les locataires influencent fortement les droits du bailleur. Parmi celles-ci :

• Encadrement strict du montant et augmentation loyers
• Procédures légales obligatoires en cas d’expulsion
• Droit au maintien dans les lieux sous certaines conditions

Ces mesures renforcées visent à garantir une sécurité résidentielle élevée pour tous occupants, ce qui peut restreindre temporairement voire durablement certaines décisions relevant normalement du propriétaire.

Pays	Droit coutumier accès nature	Protection locataire	Contraintes environnementales
Finlande	Très étendu	Forte	Élevée
Suède	Similaire	Forte	Importantes
Norvège	Similaire	Forte	Importantes
Danemark	Plus limité	Modérée	Moins contraignantes

En résumé, la Finlande partage avec ses voisins nordiques une tradition forte d’accès collectif aux terres privées mais se distingue parfois par une protection particulièrement avancée tant pour l’environnement que pour ses occupants non-propriétaires.