Immobilier : Bahreïn vs pays voisins – Comparatif d’achat

Publié le 8 août 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Investir dans l’immobilier : Bahreïn face à ses voisins du Golfe

Investir dans l’immobilier est une décision cruciale qui mérite une étude minutieuse des différentes options disponibles, surtout dans une région aussi dynamique que le Golfe. Cet article se penche sur un comparatif incisif entre l’acquisition de biens immobiliers à Bahreïn et dans ses pays voisins, afin de vous guider dans un choix à la fois stratégique et judicieux.

En valorisant à la fois les atouts économiques et les attraits culturels de Bahreïn par rapport à ses voisins, nous examinerons les tendances du marché immobilier, les opportunités de croissance ainsi que les facteurs de risque à prendre en compte.

Que vous soyez investisseur aguerri ou néophyte intéressé par la région, ce guide vous fournira les insights nécessaires pour naviguer dans le paysage immobilier complexe de cette région en pleine expansion.

Positionner Bahreïn sur le marché immobilier régional

Le marché immobilier à Bahreïn connaît une croissance continue, avec une valeur estimée à 77,33 milliards USD en 2025 et un taux de croissance annuel prévu de 3,30 % entre 2025 et 2029. Cette dynamique est soutenue par des politiques gouvernementales favorables telles que la diversification économique, le développement de nouvelles zones industrielles et l’introduction du Golden Visa pour attirer les investisseurs étrangers.

Principales tendances récentes :

• Augmentation de l’offre : nouveaux projets résidentiels (ex. : Sitra Housing).
• Croissance démographique et afflux d’expatriés favorisant la demande.
• Amélioration de l’accessibilité financière pour les acheteurs locaux et étrangers.
• Stimulation du marché par des mesures telles que le Golden Visa.

Données chiffrées (Bahreïn) :

Indicateur	Valeur / Évolution
Valeur du marché en 2025	77,33 milliards USD
Taux de croissance annuelle	3,30 % (prévision jusqu’à 2029)
Croissance PIB	+2,1 % en 2024
Prix appartements haut-de-gamme	+1,4 % sur un an
Types recherchés	Appartements haut-de-gamme Villas familiales Propriétés locatives modernes

Comparaison régionale :

Pays	Croissance marché (%)	Politiques gouvernementales	Prix moyen villa ($)	Taux d’occupation (%)
Bahreïn	~3.3/an	Golden Visa Zones industrielles Diversification économique Projets résidentiels subventionnés	Hausse modérée	Stable à élevé
Emirats arabes unis (Dubai)		Résidence longue durée Droits élargis aux expatriés	$32.2 Mds ventes villas H1/25
Arabie Saoudite		Forte stimulation via Vision2030 Mega-projets NEOM

Avantages spécifiques à Bahreïn :

• Procédures administratives simplifiées pour les investisseurs étrangers.
• Coût d’entrée inférieur comparé aux EAU ou Qatar.
• Accès facilité au financement bancaire local.

Défis pour acheteurs/investisseurs :

• Marché moins liquide que Dubaï ou Riyad.
• Risques liés à la taille limitée du marché local.
• Concurrence accrue sur certains segments haut-de-gamme.

Types de propriétés les plus recherchées :

• Appartements modernes dans quartiers prisés (Seef, Juffair).
• Villas familiales proches des infrastructures scolaires/internationales.
• Immeubles multifonctionnels adaptés au télétravail et aux nouveaux modes de vie.

Perspectives futures & compétitivité régionale :

Bahreïn mise sur le développement durable (projets verts), l’innovation immobilière et la création d’infrastructures logistiques majeures (nouvel aéroport). La stabilité politique relative ainsi qu’une fiscalité avantageuse renforcent sa compétitivité comme destination alternative dans le Golfe persique pour les investissements immobiliers orientés rendement locatif stable ou capitalisation long terme.

À retenir :

Le secteur immobilier bahreïni poursuit sa modernisation grâce à une politique active d’ouverture envers les investisseurs internationaux tout en restant attractif par ses prix maîtrisés ; son potentiel repose principalement sur la diversification des actifs proposés ainsi que sa capacité à répondre rapidement aux évolutions démographiques et technologiques régionales.

Analyse des avantages fiscaux à Bahreïn par rapport aux pays voisins

Le système fiscal de Bahreïn se distingue par l’absence d’impôt sur le revenu personnel pour les résidents et les expatriés. À ce jour, aucun impôt direct sur le revenu des personnes physiques n’est appliqué, ce qui représente un avantage significatif pour les particuliers et les investisseurs immobiliers. Toutefois, des évolutions récentes incluent l’introduction d’une taxe sur la valeur ajoutée (TVA) à 10 % et la mise en œuvre d’une taxe minimale sur les grandes multinationales à compter de 2025, sans impact pour la majorité des particuliers et investisseurs immobiliers locaux.

Tableau comparatif des principaux impôts applicables à Bahreïn et ses voisins

Pays	Impôt sur le revenu des personnes physiques	TVA (%)	Impôts fonciers résidentiels	Impôts fonciers commerciaux	Taxation des propriétés étrangères
Bahreïn	Aucun	10	Aucun	Aucun	Aucun
Arabie Saoudite	Aucun	15	Taxe sur la terre non développée (White Land Tax)	Taxe sur la terre non développée	Restrictions sur la propriété étrangère, taxe sur certaines acquisitions
Émirats Arabes Unis	Aucun	5	Frais municipaux variables	Frais municipaux, parfois taxe foncière	Droit de propriété limité à certaines zones, frais de transfert
Qatar	Aucun	5	Aucun (mais frais d’enregistrement)	Aucun (mais frais d’enregistrement)	Restrictions, frais d’enregistrement supérieurs pour les étrangers
Koweït	Aucun	Pas encore en vigueur (prévu)	Aucun	Aucun	Restrictions sur la propriété étrangère

Détails du système fiscal à Bahreïn :

• Impôt sur le revenu des personnes physiques : Aucun impôt sur les salaires ou les revenus des particuliers.
• Impôt sur les sociétés : Une taxe sur les grandes entreprises (multinationales, chiffre d’affaires global > 750 M€) sera appliquée dès 2025 à un taux effectif de 15 %, en conformité avec les règles de l’OCDE. Cette taxe n’affecte pas la majorité des sociétés locales ou des investisseurs immobiliers privés.
• TVA : Introduite à 5 % en 2019, portée à 10 % en 2022. La TVA s’applique à la plupart des biens et services, y compris les transactions immobilières commerciales, mais les ventes de propriétés résidentielles neuves ou d’occasion sont généralement exonérées.
• Impôts fonciers : Aucun impôt foncier sur les propriétés résidentielles ou commerciales. Aucun prélèvement récurrent sur la détention ou la possession de biens immobiliers.
• Taxation des investisseurs étrangers : Pas de taxe spécifique ni de restriction majeure à la propriété immobilière pour les étrangers dans les zones autorisées.

Comparaison avec les voisins :

Arabie Saoudite applique une TVA plus élevée (15 %), une taxe sur les terrains non développés, et impose des limitations et taxes sur la propriété étrangère.

Émirats Arabes Unis imposent des frais municipaux sur l’immobilier, une TVA à 5 %, et limitent la propriété étrangère à certaines zones désignées.

Qatar n’a pas encore de TVA, mais des frais d’enregistrement sont exigés, particulièrement élevés pour les étrangers, et la propriété immobilière étrangère reste restreinte à certains quartiers.

Koweït prévoit d’introduire la TVA mais n’impose pas d’impôt foncier ; cependant, la propriété étrangère y est très limitée.

Liste des implications pour les investisseurs immobiliers à Bahreïn :

• Absence d’impôt sur le revenu et de taxe foncière : Maximisation du rendement locatif net, absence de charges récurrentes sur la propriété.
• TVA limitée sur l’immobilier résidentiel : Les transactions immobilières résidentielles sont souvent exonérées de TVA, réduisant le coût d’acquisition et de détention.
• Stabilité réglementaire : Les règles fiscales sont considérées comme stables et prévisibles, renforçant la confiance des investisseurs.
• Accessibilité pour les étrangers : La possibilité pour les investisseurs étrangers d’acquérir des biens dans des zones désignées sans taxe supplémentaire favorise l’attractivité du marché.

Statistiques et impacts économiques :

Le secteur immobilier a représenté environ 5,4 % du PIB de Bahreïn en 2023, avec une croissance annuelle supérieure à 4 % malgré le contexte régional.

Les flux d’investissement direct étranger dans l’immobilier ont augmenté de plus de 20 % entre 2022 et 2024, portés par l’absence de fiscalité directe sur la propriété.

Témoignages d’experts :

“L’absence d’impôt sur le revenu et de taxe foncière récurrente à Bahreïn offre un rendement net supérieur pour les investisseurs immobiliers, en particulier comparé à ses voisins du Golfe.”

“La simplicité du régime fiscal bahreïni, combinée à l’accès au marché pour les étrangers, fait de Bahreïn une destination de choix pour la diversification patrimoniale dans la région.”

À retenir :

Bahreïn se démarque par une fiscalité ultra-compétitive sur l’immobilier : pas d’impôt sur le revenu, pas de taxe foncière, TVA limitée. Ces conditions favorisent un rendement net élevé et une attractivité accrue pour les investisseurs locaux et internationaux.

Comparaison des réglementations immobilières entre Bahreïn et ses voisins

Aspects fondamentaux des réglementations immobilières à Bahreïn

• Propriété étrangère : Les étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers en pleine propriété uniquement dans certaines zones désignées (ex. Juffair, Îles Amwaj, Seef). En dehors de ces zones, ils ne peuvent qu’accéder à la location longue durée (jusqu’à 99 ans). Les Bahreïniens n’ont aucune restriction d’achat.
• Cadre législatif : La Loi n°27 de 2017 encadre l’ensemble du secteur immobilier et a instauré la Real Estate Regulatory Authority (RERA), qui supervise transactions, gestion et régulation du secteur. Le Survey and Land Registration Bureau (SLRB) s’occupe de l’enregistrement foncier.
• Incitations fiscales : Bahreïn ne prélève pas d’impôt sur le revenu ou sur les plus-values immobilières pour les personnes physiques. Cependant, certains frais administratifs existent lors de l’enregistrement des transactions.
• Nouveautés récentes :
  • Adoption en janvier 2025 de la Loi sur le timeshare qui encadre strictement ce type d’activités touristiques par un système de licences délivrées par la Bahrain Tourism and Exhibitions Authority (BTEA).
  • Renforcement du système numérique pour accélérer et sécuriser les transactions foncières.

Catégorie	Bahreïn
Propriété étrangère	Limitée à certaines zones désignées
Fiscalité	Pas d’impôt sur le revenu ni plus-value
Organisme clé	RERA & SLRB
Modifications récentes	Loi Timeshare 2025 ; digitalisation

Comparaison avec les pays voisins

Critère	Arabie saoudite	Qatar	Émirats arabes unis
Propriété étrangère	Accès limité ; autorisé dans certains projets spécifiques depuis Vision 2030	Achat possible dans quelques « freehold zones » comme The Pearl ou Lusail	Pleine propriété possible pour étrangers dans nombreuses freehold areas à Dubaï/Abu Dhabi
Incitations fiscales	Exonération fiscale limitée ; TVA introduite récemment	Absence d’impôts personnels directs	Pas d’impôt sur revenu ni plus-value
Organisme régulateur	Ministry of Housing/Real Estate General Authority	Ministry of Justice/RERA Qatar	Dubai Land Department/RERA UAE
Changements récents	Ouverture accrue aux investisseurs étrangers depuis Vision 2030	Simplification administrative post-Coupe du Monde FIFA; visas investisseur élargis	Élargissement des « freehold areas » et visas long terme (« Golden Visa »)

Exemples concrets récents et impacts

• À Bahreïn, la modernisation législative avec la loi Timeshare a renforcé l’encadrement des investissements touristiques tout en protégeant mieux investisseurs et consommateurs. La digitalisation accélérée facilite aussi les acquisitions.
• En Arabie saoudite, le programme Vision 2030 a permis une ouverture sans précédent aux capitaux étrangers via certains projets phares comme NEOM ou The Red Sea Project — auparavant fermés aux non-saoudiens.
• Au Qatar, après la Coupe du Monde FIFA 2022, plusieurs facilités ont été ajoutées pour octroyer des permis de résidence permanente liés à l’investissement immobilier dans certaines zones stratégiques.
• Aux Émirats arabes unis, Dubaï continue d’élargir ses « freehold areas » ainsi que ses visas long terme liés à l’immobilier (« Golden Visa »), dynamisant fortement son marché auprès des expatriés fortunés.

Avantages et inconvénients selon chaque marché

• Bahreïn
  • + Marché accessible via politiques attractives pour expatriés ;
  • + Cadastre moderne/digitalisé facilitant sécurité juridique ;
  • − Restrictions géographiques fortes limitant choix ;
  • − Taille relativement réduite du marché.
• Arabie saoudite
  • + Potentiel important grâce au développement économique rapide ;
  • + Grands projets innovants ouverts aux investissements internationaux ;
  • − Procédures parfois lourdes/adaptations législatives en cours ;
  • − Limites persistantes hors grands développements officiels.
• Qatar
  • + Zones franches modernes très attractives fiscalement ;
  • + Processus administratif simplifié post-Coupe du Monde;
  • − Marché moins vaste que Dubaï / choix limités hors Doha ;
• Émirats arabes unis
  • + Large éventail géographique pour achats libres;
  • + Nombreuses incitations : absence totale impôts directs/personnels + visa résidentiel associé;
  • − Volatilité potentielle liée à spéculation internationale élevée;

Perspectives

Pour investisseurs étrangers, Dubaï reste le leader régional par souplesse réglementaire/fiscalité attractive. Bahreïn progresse grâce à sa stabilité institutionnelle mais demeure sélectif quant au zonage. L’Arabie saoudite attire désormais via ses mégaprojets mais reste sujette à adaptation progressive. Le Qatar joue une carte intermédiaire avec peu de restrictions mais une offre concentrée autour de grands pôles urbains structurants.

Tendances actuelles du marché immobilier à Bahreïn et dans les pays voisins

Analyse détaillée des tendances du marché immobilier à Bahreïn et comparaison régionale

Tendances actuelles à Bahreïn

• Croissance soutenue du marché : Le marché immobilier de Bahreïn est estimé à 77,33 milliards USD pour la fin 2025, avec un taux de croissance annuel de 3,3 % attendu jusqu’en 2029. Le secteur résidentiel représente 279,82 millions USD en 2025, avec un taux de croissance annuel composé (TCAC) de 6,11 % de 2019 à 2033.
• Prix et transactions : Les prix des appartements haut de gamme ont augmenté de 1,4 % sur un an, tandis que les prix des villas sont restés relativement stables. On observe une hausse du volume des transactions, soutenue par l’arrivée de nouveaux projets résidentiels et un afflux d’acheteurs expatriés.
• Préférences des acheteurs :
  • Forte demande pour les logements durables et les bâtiments éco-responsables.
  • Intégration croissante de la domotique et des technologies de maison intelligente.
  • Popularité des communautés intégrées et des espaces de coliving.
• Offre : L’offre s’accroît grâce à de grands projets publics (ex : Sitra Housing Project) et à la multiplication des quartiers planifiés.
• Facteurs de soutien :
  • Croissance démographique et politique d’urbanisation.
  • Politiques gouvernementales favorables (ex : Golden Visa pour investisseurs étrangers).
  • Diversification économique, développement de zones industrielles, et tourisme en expansion.

Comparaison avec les pays voisins

Pays	Prix moyen (2025)	Évolution des prix	Volume transactions	Préférences acheteurs	Politique logement & facteurs macro
Bahreïn	$279 820 (résidentiel)	+1,4 % (appartements), stable (villas)	Hausse régulière	Logements durables, smart homes, communautés intégrées	Golden Visa, stabilité politique, diversification économie
Émirats Arabes Unis (Dubai)	$32,2 milliards (valeur ventes villas S1 2025)	+65 % (valeur villas)	+55 % (volume villas)	Villas, luxe, investissement locatif	Forte ouverture aux étrangers, investissements massifs, stabilité
Arabie Saoudite	Données non précisées ici	Hausse modérée (certaines villes)	Croissance dans les villes secondaires	Logement abordable, nouvelles villes (NEOM, Qiddiya)	Réformes Vision 2030, ouverture progressive aux étrangers
Qatar	Tendance modérée, stabilisation post-Coupe du Monde	Léger recul après 2022, stabilisation	Légère baisse	Appartements urbains, investissement locatif	Forte intervention de l’État, incitations pour investisseurs étrangers

Similitudes régionales

– Croissance tirée par la diversification économique, la stabilité politique relative et les politiques attractives pour les investisseurs étrangers.
– Accent sur les logements innovants, durables et intégrant la technologie.
– Hausse de l’offre dans les segments moyen et haut de gamme.

Différences notables

– Dubaï surpasse la région en volumes et en valeur de transactions, avec une dynamique spéculative plus marquée.
– Bahreïn reste plus abordable, attire une clientèle en quête de stabilité et de rentabilité long terme.
– Arabie Saoudite mise sur de nouveaux projets urbains d’envergure et cible la population locale et régionale.
– Qatar connaît une normalisation après un pic lié à la Coupe du Monde.

Facteurs macro-économiques et politiques

– Stabilité politique : Bahreïn, comme les EAU, bénéficie d’un environnement stable, essentiel pour la confiance des investisseurs.
– Politiques de logement : Programmes publics et incitations fiscales soutiennent la demande locale et étrangère.
– Investissements étrangers : Les régimes de visas prolongés (Golden Visa à Bahreïn, long-term residency aux EAU) facilitent l’accès à la propriété pour les non-résidents.
– Diversification économique : Le développement de secteurs non-pétroliers (industrie, finance, tourisme) alimente la demande immobilière.

Perspectives d’experts et prévisions

– Les experts anticipent une poursuite de la croissance à Bahreïn, portée par la demande des expatriés et la multiplication des projets résidentiels et d’infrastructures.
– Les prix devraient rester stables, avec une légère hausse dans les segments innovants (smart homes, écoquartiers).
– À Dubaï, la volatilité pourrait rester élevée, mais la demande internationale soutient le marché de luxe.
– En Arabie Saoudite, l’offre va continuer à croître avec les grands projets urbains ; la rentabilité locative est en amélioration.
– Les marchés de la région sont perçus comme résilients face aux incertitudes mondiales, mais sensibles aux politiques de taux d’intérêt et à la conjoncture pétrolière.

Influence sur la décision d’achat à Bahreïn

– Atouts Bahreïn :
– Marché plus accessible que Dubaï ou Doha.
– Bonne stabilité, fiscalité modérée, rendement locatif attractif.
– Forte orientation vers la durabilité et la technologie.
– Limites :
– Moins de spéculation et de croissance explosive que Dubaï.
– Volume de transactions inférieur aux grands voisins.

Résumé des critères de choix

Critère	Bahreïn	EAU (Dubaï)	Arabie Saoudite	Qatar
Accessibilité prix	++	—	+	+
Stabilité politique	++	++	+	++
Potentiel croissance	+	++	+	+
Rendement locatif	++	++	+	+
Innovation / durabilité	++	++	+	+
Facilité d’investissement étranger	++	++	+	+

Points importants à retenir

– Bahreïn attire pour sa stabilité, ses prix abordables et ses perspectives à long terme, notamment pour les investisseurs recherchant un environnement moins spéculatif et plus durable.
– Dubaï reste le marché phare pour les volumes et la spéculation rapide, mais avec une volatilité plus forte.
– Arabie Saoudite et Qatar offrent des opportunités à plus long terme, axées sur le développement urbain et la réforme structurelle.

Bahreïn offre, en 2025, un marché immobilier en croissance stable, soutenu par des politiques favorables, une demande étrangère croissante et un positionnement attractif par rapport à ses voisins, notamment pour les investisseurs à la recherche de stabilité et d’innovation.