Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans l’immobilier à Bahreïn
Investir dans l’immobilier à Bahreïn, véritable carrefour économique du Moyen-Orient, peut sembler attrayant, mais comprendre les lois et régulations spécifiques à ce marché dynamique est essentiel pour éviter des écueils coûteux.
Avec une législation évolutive visant à encourager les investissements étrangers tout en protégeant les intérêts locaux, Bahreïn offre un cadre unique où les droits d’achat pour les expatriés, les taxes, et les formalités juridiques jouent un rôle crucial.
De la distinction entre zones libres et celles réservées aux nationaux aux subtilités des contrats de location, une compréhension approfondie de cette réglementation complexe est indispensable pour tirer pleinement parti des opportunités qu’offre ce secteur en pleine expansion.
Bon à savoir :
Bahreïn a mis en place des zones spécifiques où les expatriés peuvent acheter des biens immobiliers sans restriction, ce qui facilite grandement l’investissement étranger.
Pour plus d’informations sur les opportunités d’investissement immobilier à Bahreïn, contactez-nous dès aujourd’hui.
Investir à Bahreïn : les droits des étrangers en immobilier
Les étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers à Bahreïn, sous certaines conditions strictement encadrées par la loi.
Zones autorisées à l’achat étranger :
- L’acquisition directe en pleine propriété est limitée aux zones de propriété libre désignées, notamment :
- Juffair
- Îles Amwaj
- Quartier Seef
Ces zones sont ouvertes aux investissements résidentiels, commerciaux et d’investissement.
| Type de bien | Accès pour les étrangers | Observations |
|---|---|---|
| Appartements | Oui | Dans les zones libres |
| Villas | Oui | Principalement Amwaj |
| Locaux commerciaux | Oui | Quartiers d’affaires |
| Terrains | Oui (zones libres) | Usage résidentiel/commercial |
| Propriétés hors zone libre | Non | Location possible jusqu’à 99 ans |
Démarches administratives spécifiques :
- Enregistrement obligatoire de la transaction auprès du Survey and Land Registration Bureau (SLRB).
- Paiement des frais de transfert et respect des obligations locales (entretien du bien).
- Obtention éventuelle d’un visa ou permis spécial si le montant investi permet une demande de résidence par investissement immobilier.
- La transaction doit être supervisée par un notaire agréé et respecter les directives édictées par l’Autorité de Régulation Immobilière (RERA).
Étapes principales pour acheter un bien immobilier :
- Sélection du bien dans une zone autorisée.
- Signature d’un contrat préliminaire avec le vendeur/promoteur.
- Vérification légale et due diligence via RERA/SLRB.
- Dépôt du dossier complet auprès du SLRB pour enregistrement officiel.
- Paiement intégral, obtention du titre foncier définitif.
Protection juridique et implications fiscales :
La loi n°27/2017 structure la propriété étrangère, remplaçant les anciennes réglementations ; elle vise à protéger tant l’investisseur que l’ordre public national.
Les droits sont garantis contractuellement ; recours possibles devant les juridictions bahreïniennes en cas de litige ou expropriation injustifiée.
Fiscalité avantageuse : pas d’impôt sur le revenu foncier ni sur la plus-value immobilière à ce jour pour les particuliers non-résidents ; toutefois, certains frais locaux s’appliquent lors des transactions.
Restrictions post-acquisition :
La revente est libre dans la plupart des cas mais demeure conditionnée au respect des mêmes règles que lors de l’achat initial (acheteurs étrangers = uniquement zones désignées).
Le transfert ou héritage est généralement permis selon le droit commun bahreïnien, sous réserve que le bénéficiaire remplisse également les critères applicables aux acheteurs étrangers.
Aucun droit automatique au séjour permanent sans démarche supplémentaire même après achat ; cependant, certains seuils d’investissement permettent une résidence temporaire renouvelable liée au maintien du bien immobilier détenu.
⚠️ Les investisseurs doivent donc anticiper ces restrictions avant tout engagement afin d’assurer sécurité juridique et pérennité patrimoniale attachée à leur acquisition immobilière à Bahreïn.
Bon à savoir :
À Bahreïn, les étrangers peuvent investir dans des biens immobiliers résidentiels et commerciaux, principalement dans des zones désignées telles que Amwaj Islands, Reef Island, et Seef District. Les types de biens accessibles incluent des appartements et des terrains, avec la possibilité d’engager des projets pour fins résidentielles ou commerciales. Pour acheter un bien, les investisseurs étrangers doivent souvent obtenir un visa de résidence ou un permis spécial, et il est crucial de suivre les démarches administratives locales, incluant l’enregistrement auprès des autorités. Les droits des investisseurs étrangers sont protégés par des lois garantissant une certaine stabilité légale, bien qu’il soit impératif de comprendre les implications fiscales et juridiques locales. Concernant les restrictions post-achat, les investisseurs doivent être attentifs aux contraintes sur la revente, l’héritage et le transfert de titre, car ces aspects peuvent comporter des régulations spécifiques, limitant par exemple les transferts de propriété à d’autres étrangers.
Les piliers juridiques de l’immobilier à Bahreïn
Principaux piliers juridiques régissant l’immobilier à Bahreïn
- Loi n° 27 de 2017 : Ce texte constitue le socle du cadre juridique immobilier actuel à Bahreïn, remplaçant les législations antérieures. Il encadre les transactions, la propriété, la gestion et la régulation du secteur.
- Zones de propriété libre : Les étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers en pleine propriété, mais uniquement dans des zones désignées comme Juffair, les Îles Amwaj, et le quartier Seef. En dehors de ces zones, seule la location à long terme (jusqu’à 99 ans) est autorisée pour les non-ressortissants.
- Organisation de la propriété immobilière (Real Estate Regulatory Authority, RERA) : Cette entité publique supervise l’ensemble du secteur, incluant les transactions, la régulation des courtiers, l’évaluation et la gestion immobilière.
- Survey and Land Registration Bureau (SLRB) : Bureau chargé de l’enregistrement des transactions et de la tenue du cadastre.
Régulations sur l’acquisition par des étrangers
| Catégorie | Bahreïniens | Étrangers (hors zones désignées) | Étrangers (zones désignées) |
| Achat | Partout | Non autorisé | Autorisé, pleine propriété |
| Location | Sans limite | Jusqu’à 99 ans | Sans limite dans la zone |
| Exemples de zones | N/A | N/A | Juffair, Îles Amwaj, Seef |
Rôles des autorités gouvernementales
- RERA : Régulation, surveillance, délivrance de licences aux promoteurs et courtiers, élaboration des normes sectorielles.
- SLRB : Enregistrement des actes, gestion des archives foncières.
- Ministère de la Justice : Supervision des contentieux immobiliers et de la protection juridique des transactions.
Protection des droits des acheteurs et des vendeurs
- Procédures d’enregistrement strictes : Toute transaction doit être enregistrée auprès du SLRB pour garantir la sécurité juridique.
- Obligation de transparence : Les promoteurs doivent divulguer l’ensemble des informations pertinentes (plans, permis, conformité, charges).
- Mécanismes de résolution des litiges : RERA et les tribunaux spécialisés interviennent en cas de conflit entre parties.
Législation sur les baux et locations
- Durée maximale pour les étrangers : 99 ans hors zones désignées.
- Respect du contrat écrit : Le bail doit préciser la durée, le loyer, les obligations des parties et les conditions de résiliation.
- Protection des locataires : Les locataires bénéficient d’une certaine stabilité, notamment en matière de renouvellement de bail et de plafonnement des hausses de loyers dans certains cas.
Exemples récents d’applications légales et impact sur le marché
- Digitalisation des procédures : Depuis 2024, l’enregistrement des transactions immobilières et des baux est désormais possible en ligne via la plateforme officielle, réduisant les délais de traitement et augmentant la transparence.
- Expansion des zones libres : En 2025, le gouvernement a élargi les zones où les étrangers peuvent acheter, ce qui a entraîné une hausse des investissements internationaux dans le résidentiel haut de gamme et le segment locatif.
- Renforcement des contrôles sur les courtiers : Des campagnes récentes ont conduit à la radiation de plusieurs agences non conformes, renforçant la confiance des investisseurs.
Résumé visuel
| Pilier | Contenu clé |
| Loi n° 27/2017 | Cadre général, droits et obligations, création de la RERA |
| Zones libres | Pleine propriété pour étrangers, zones spécifiques |
| Autorités | RERA (régulation), SLRB (enregistrement), Justice (litiges) |
| Protection | Procédures d’enregistrement, transparence, résolution des litiges |
| Baux/locations | Durée max 99 ans hors zones libres, protection des droits contractuels |
| Actualités | Digitalisation, élargissement des zones libres, contrôle accru des professionnels |
Bon à savoir :
À Bahreïn, les lois foncières sont régies par le Code civil qui établit la propriété immobilière et réglemente les transactions immobilières, avec une attention particulière sur les acquisitions par les étrangers, autorisées uniquement dans certaines zones désignées comme Amwaj Islands ou Reef Island. Le Real Estate Regulatory Authority (RERA) supervise les transactions et assure la conformité aux lois, protégeant ainsi les droits des acheteurs et des vendeurs. Des régulations spécifiques, comme la loi sur les baux de 2014, encadrent les baux résidentiels et commerciaux, stipulant des obligations claires pour les locataires et propriétaires. Une application récente de ces lois a été l’introduction de RERA, qui a renforcé la transparence du marché et augmenté la confiance des investisseurs. Les tribunaux bahreïni, eux, restent un recours pour les litiges, garantissant les droits légaux de toutes les parties impliquées.
Fiscalité et réglementation pour les propriétaires à Bahreïn
Fiscalité applicable aux propriétaires immobiliers à Bahreïn
- Aucune taxe foncière ni taxe sur la propriété n’est prélevée à Bahreïn, que ce soit pour les résidents ou les non-résidents.
- Absence d’impôt sur les plus-values immobilières : la revente d’un bien n’entraîne pas d’imposition sur la plus-value.
- Aucune taxe locale ou prélèvement récurrent lié à la détention d’un bien immobilier pour les particuliers.
Exemptions et avantages fiscaux
- Régime fiscal zéro pour la grande majorité des particuliers et des sociétés, hors secteur pétrolier.
- Les non-résidents bénéficient des mêmes conditions que les résidents : aucune taxe sur la propriété ou la détention immobilière.
- Possibilité pour les étrangers propriétaires d’obtenir un permis de séjour d’auto-parrainage si la valeur du bien dépasse un certain seuil, sans incidence fiscale supplémentaire.
Réglementations spécifiques pour les propriétaires
- La propriété étrangère est autorisée uniquement dans des zones désignées (ex. : îles Amwaj, Durrat Al Bahreïn, Seef).
- Respect des normes de construction : il faut obtenir un permis de construire auprès des autorités municipales avant tout projet de construction ou de rénovation.
- Conformité aux normes de sécurité : les bâtiments doivent répondre aux exigences locales en matière de sécurité incendie, d’accessibilité et d’hygiène.
- Restrictions de location : il existe des règles spécifiques encadrant la location (durée des baux, obligations contractuelles, dépôt de garantie, etc.).
| Réglementation | Détail |
|---|---|
| Permis de construire | Obligatoire avant tout travaux importants ou nouvelle construction. |
| Zones d’achat | Limitées pour les étrangers : uniquement certaines zones approuvées. |
| Normes de sécurité | Respect des standards locaux imposé (sécurité incendie, conformité électrique, etc.). |
| Restrictions de location | Encadrement contractuel, obligations de maintenance et respect du droit des locataires. |
Démarches administratives et autorités compétentes
- Direction de la municipalité et de l’urbanisme : délivrance des permis de construire et contrôle de la conformité.
- Ministère de la Justice et des Affaires islamiques : enregistrement des transactions immobilières.
- Autorités de zone franche : validation des acquisitions immobilières par des étrangers.
- Pour l’obtention ou le renouvellement d’un titre de propriété, il est nécessaire de présenter : preuve d’achat, vérification des antécédents judiciaires (pour les étrangers), attestation d’assurance, justificatifs financiers pour certains statuts de résidence.
- Obligation de respect des règlements de copropriété (si applicable dans les zones résidentielles collectives).
À retenir
Aucune taxe foncière ni impôt sur la propriété n’est exigé à Bahreïn. Les propriétaires, qu’ils soient résidents ou non, bénéficient d’un environnement fiscal extrêmement favorable, sous réserve de la stricte conformité aux réglementations locales de construction, de sécurité et d’enregistrement.
Liste des principales démarches pour rester en conformité
- Vérifier l’éligibilité de la zone d’achat pour les étrangers.
- Obtenir tous les permis nécessaires avant travaux.
- S’assurer du respect des normes de sécurité et d’urbanisme.
- Enregistrer chaque transaction immobilière auprès des autorités compétentes.
- Respecter les règles encadrant la location et la gestion locative.
Bon à savoir :
À Bahreïn, les propriétaires immobiliers bénéficient d’un régime fiscal avantageux, car il n’existe ni taxe sur la propriété ni taxe foncière. Cependant, les revenus locatifs peuvent être soumis à des prélèvements selon la situation personnelle du propriétaire. Il n’y a pas de différence de traitement fiscal significative entre résidents et non-résidents concernant la détention de biens immobiliers. Les propriétaires doivent respecter des réglementations strictes, notamment les normes de construction et de sécurité imposées par le Ministère des Travaux Publics et des Urbanisations. Les restrictions de location ciblent principalement les zones résidentielles autorisées et les types d’occupation. Les démarches administratives requièrent fréquemment la coordination avec les autorités municipales pour obtenir les permis nécessaires, comme les certificats d’occupation. Pour assurer leur conformité, les propriétaires gagneraient à se tenir informés des mises à jour législatives et pourraient envisager de consulter des experts locaux.
Évolutions récentes des régulations immobilières bahreïnies
Principales réformes récentes du secteur immobilier à Bahreïn
- Élargissement des zones de propriété libre : De nouvelles zones ont été ouvertes où les investisseurs étrangers peuvent acheter des biens immobiliers en pleine propriété, alors qu’auparavant ces droits étaient limités à quelques quartiers spécifiques. Cela élargit le choix pour les expatriés et stimule l’investissement international.
- Clarté juridique accrue et droits de propriété renforcés : Les lois ont été modifiées pour assurer une plus grande sécurité juridique aux investisseurs, notamment sur la question de la pleine propriété dans certaines zones et la protection contre l’expropriation arbitraire.
- Exonération fiscale sur les revenus locatifs : Les revenus provenant de la location immobilière sont désormais exonérés d’impôts dans plusieurs cas, ce qui renforce l’attractivité du marché local pour les investisseurs privés et institutionnels.
- Programmes favorisant le logement abordable (ex. Mazaya Finance) : Pour répondre à une demande croissante de logements accessibles financièrement, le gouvernement a soutenu des projets dédiés au logement social et mis en place des programmes d’aide au financement pour les résidents locaux.
| Réforme principale | Année d’introduction | Impact direct |
|---|---|---|
| Ouverture élargie aux investissements étrangers | Depuis 2016 | + Accès facilité à la pleine propriété |
| Expansion des “freehold areas” | 2024–2025 | + Plus d’options pour expatriés/investisseurs |
| Exonération fiscale sur loyers | 2023–2025 | + Rendement net accru |
| Programmes logements abordables | Depuis 2019 | + Offre accrue; prix mieux contenus |
Effets sur le marché immobilier local
- Hausse du nombre de transactions immobilières (+5 % en 2023)
- Stimulation notable du segment locatif (la population expatriée représente plus de 70 % du marché locatif)
- Développement accéléré des appartements destinés aux familles CCG (Conseil de Coopération du Golfe) ainsi que montée en puissance du secteur santé/bien-être
- Les grands projets urbains comme Bahreïn Bay ou King Hamad Causeway transforment durablement l’attractivité résidentielle
Enjeux régionaux & contexte législatif
Bahreïn s’aligne avec ses voisins (Dubaï, Abou Dhabi) mais se distingue par :
- Un coût d’entrée nettement inférieur
- Une politique pro-investisseur sans taxe directe sur la plupart des revenus immobiliers
- Une transition vers un urbanisme intelligent (“smart city”) tout en préservant une réglementation claire
Ces évolutions répondent aussi à une tendance régionale visant à attirer capitaux étrangers tout en évitant la spéculation excessive observée ailleurs dans le Golfe.
Tendances futures attendues
- Nouvelle expansion possible des zones libres (“freehold”)
- Accentuation sur l’immobilier durable/écologique afin d’attirer investisseurs européens et asiatiques sensibles aux critères ESG
- Renforcement probable des protections juridiques autour de la transparence contractuelle
- Maintien ou extension temporaire des incitations fiscales
Le cadre réglementaire bahreïni devrait donc continuer sa modernisation rapide tout en cherchant un équilibre entre ouverture internationale, stabilité sociale locale et attractivité économique.
Bon à savoir :
Les récentes réformes des régulations immobilières au Bahreïn incluent l’introduction de la loi sur la copropriété en 2020, visant à renforcer la transparence et la protection des acheteurs en réglementant les droits et obligations des copropriétaires. En parallèle, la mise à jour de la loi sur l’enregistrement foncier a simplifié les procédures d’enregistrement, favorisant ainsi un climat d’investissement plus attractif. Ces réformes s’inscrivent dans des efforts plus larges pour diversifier l’économie du pays en ligne avec le Plan de Développement Economique Vision 2030. Cela a conduit à un regain d’intérêt des investisseurs locaux et internationaux, tout en posant un cadre pour une plus grande stabilité et croissance du marché immobilier. À l’avenir, il est attendu que le gouvernement continue d’introduire des régulations favorisant des pratiques durables et numériques dans le secteur, suivant la tendance régionale vers des environnements de plus en plus digitalisés et respectueux de l’environnement.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
