Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’archipel de Bahreïn, un carrefour entre tradition et modernité, connaît depuis quelques années une croissance fulgurante de son secteur touristique, attirant non seulement des visiteurs, mais également des investisseurs avides de nouvelles opportunités.
Cette expansion touristique a un effet marquant sur le marché immobilier local, transformant les paysages urbains et influençant les prix et la disponibilité des logements. Des projets ambitieux émergent, cherchant à tirer parti de cette affluence renouvelée, tandis que la demande pour des propriétés de luxe en bord de mer ne cesse de croître.
En explorant à la fois les avantages et les défis de cette dynamique, cet article dévoile comment le tourisme redéfinit les contours économiques et sociaux de Bahreïn.
Les zones touristiques incontournables de Bahreïn
Manama et ses souks
Le centre de Manama, en particulier le Souk de Manama, constitue une destination incontournable pour les visiteurs à la recherche d’authenticité et d’histoire. Ce quartier historique, situé près du Bab Al Bahrain (la porte emblématique du pays), offre un dédale d’allées animées où se mêlent boutiques de bijoux en or, textiles traditionnels, épices rares et souvenirs artisanaux. Les souks sont non seulement un lieu de commerce mais aussi un espace vivant qui témoigne des traditions familiales et culturelles bahreïnies. Cette vitalité attire une clientèle locale comme internationale, ce qui stimule la demande immobilière pour des locaux commerciaux mais aussi pour des hébergements touristiques à proximité immédiate.
| Zone | Attrait touristique principal | Effet sur l’immobilier |
| Manama Souq | Authenticité culturelle, shopping traditionnel | Forte demande commerciale ; hausse des loyers |
Mosquée Al-Fateh
La mosquée Al-Fateh, l’une des plus grandes au monde pouvant accueillir plus de 7 000 fidèles simultanément, est réputée pour son architecture majestueuse et son ouverture aux visiteurs non musulmans. Elle figure parmi les attractions culturelles majeures du royaume : elle attire aussi bien les touristes que les expatriés désireux de mieux comprendre la culture locale. Sa présence valorise significativement le quartier environnant où hôtels haut-de-gamme et résidences modernes se développent pour répondre à une clientèle croissante.
- Rayonnement culturel national
- Croissance continue du marché résidentiel haut-de-gamme autour
Îles Amwaj
Les îles Amwaj, archipel artificiel situé au nord-est de Manama, incarnent le développement immobilier moderne axé sur le tourisme balnéaire haut-de-gamme. On y trouve plages privées, marinas animées, complexes hôteliers internationaux ainsi que résidences luxueuses avec vue mer directe. Ce projet a profondément transformé la valorisation foncière locale : l’offre immobilière s’adresse principalement à une clientèle étrangère ou expatriée recherchant cadre sécurisé et accès direct aux loisirs nautiques.
- Habitat premium (villas & appartements)
- Offre locative attractive (courte ou longue durée)
- Valorisation élevée grâce aux infrastructures récentes
| Zone | Attrait touristique principal | Effet sur l’immobilier |
| Îles Amwaj | Plages privées & marinas | Forte attractivité résidentielle ; prix élevés |
Lost Paradise of Dilmun Water Park
Le Lost Paradise of Dilmun Water Park, plus grand parc aquatique du pays inspiré par l’histoire antique dilmunienne, représente une destination familiale majeure attirant chaque année plusieurs centaines de milliers de visiteurs régionaux. La zone environnante bénéficie directement d’un afflux touristique saisonnier : cela favorise le développement rapide d’hôtels familiaux ainsi que la location saisonnière courte durée dans tout le secteur sud-ouest du pays.
- Développement hôtelier orienté familles
- Hausse ponctuelle mais régulière des locations meublées pendant les vacances scolaires
Effets généraux des nouveaux développements touristiques :
- Augmentation notable du prix moyen au m² dans toutes les zones proches des grands sites touristiques.
- Multiplication des projets mixtes (commerces/habitations) adaptés aux besoins spécifiques liés au tourisme.
- Diversification accrue : quartiers historiques rénovés versus complexes neufs avec services premium.
Infrastructure en soutien :
- Routes modernisées reliant rapidement toutes ces zones clés.
- Réseau hôtelier international étoffé.
- Présence renforcée de services publics (sécurité accrue dans les quartiers touristiques).
- Politique active visant à attirer investisseurs étrangers via simplification administrative et avantages fiscaux localisés dans certains quartiers neufs.
Ces pôles touristiques contribuent fortement à dynamiser tant l’attractivité qu’à soutenir durablement la croissance immobilière locale grâce à leur rayonnement régional continu.
Bon à savoir :
Manama, capitale dynamique de Bahreïn, est notamment célèbre pour ses souks animés qui attirent les touristes et participent à l’augmentation de la demande immobilière urbaine. La majestueuse Mosquée Al-Fateh, avec son dôme impressionnant et son statut de l’une des plus grandes mosquées du monde, stimule elle aussi le marché ainsi que l’attrait pour les propriétés voisines. Les îles Amwaj offrent une expérience insulaire luxueuse, où des développements résidentiels et de loisirs haut de gamme voient le jour, augmentant la valeur de l’immobilier dans cette zone prisée. Le Lost Paradise of Dilmun, parc aquatique emblématique, attire des visiteurs tout en favorisant les investissements dans les infrastructures d’accueil autour de ce site. Ces attractions clés, combinées à une infrastructure en expansion, encouragent de nouveaux projets développementaux axés sur le tourisme, consolidant ainsi l’attractivité et la compétitivité du marché immobilier local.
L’influence du tourisme sur les prix de l’immobilier
L’augmentation du tourisme à Bahreïn a exercé une influence marquée sur l’évolution des prix de l’immobilier, notamment dans les zones touristiques majeures comme Manama, Bahrain Bay et Amwaj Islands. Cette dynamique s’explique par plusieurs facteurs interdépendants :
Tendances de valorisation des propriétés dans les zones touristiques
- Dans les quartiers côtiers et les projets emblématiques (Bahrain Bay, Amwaj), la demande accrue des touristes et expatriés a soutenu la hausse des prix, en particulier pour les résidences de luxe et les biens à proximité directe des infrastructures hôtelières et des attractions majeures.
- Les prix des appartements, malgré une légère correction récente (-3,5 % sur un an à 668 BD/m²), restent élevés dans les zones à forte fréquentation touristique, tandis que les villas voient leur prix progresser (+1,5 % à 640 BD/m²), reflet d’une demande soutenue pour des propriétés haut de gamme et familiales.
- Le volume total des transactions résidentielles a augmenté de 0,7 % en un an, atteignant 1,08 milliard de BD, preuve de la résilience du marché et de l’attractivité des zones touristiques.
Impact des investissements étrangers
- L’assouplissement des réglementations (propriété étrangère à 100 % dans certains quartiers, visas dorés, exonération fiscale) a favorisé l’arrivée d’investisseurs internationaux, renforçant la pression haussière sur les prix dans les secteurs recherchés par les visiteurs étrangers.
- L’immobilier résidentiel de luxe est particulièrement stimulé par les acheteurs du Golfe, d’Europe et d’Asie, avec un marché évalué à 279,82 millions USD en 2024, attendu en croissance annuelle de 6,11 % jusqu’en 2029.
- La tokenisation immobilière via la blockchain attire de nouveaux profils d’investisseurs internationaux, facilitant l’accès à des actifs de prestige.
Influence de l’infrastructure touristique sur les prix immobiliers
- Le développement d’hôtels de luxe, de centres commerciaux et d’attractions (Water Garden City, The Avenues Bahrain, Bahrain International Circuit) a directement favorisé la valorisation foncière dans leur périmètre immédiat.
- Les prix des biens commerciaux (bureaux, retail) dans ces zones affichent des primes significatives par rapport à la moyenne nationale, portés par la fréquentation touristique et la multiplication des services associés (restauration, loisirs, boutiques).
Études de cas et comparaisons régionales
| Région/Zones | Variation prix appart. | Variation prix villas | Investissements étrangers | Infrastructures touristiques |
|---|---|---|---|---|
| Manama (diplomatique, Bahrain Bay) | Stable/haussier | Hausse modérée | Forte présence | Hôtels 5*, centres commerciaux |
| Amwaj Islands | Hausse | Hausse | Majoritairement étrangers | Plages privées, marinas |
| Muharraq | Stable | Stable | Faible | Patrimoine, musées |
| Dubaï (comparatif) | Hausse +++ | Hausse +++ | Extrêmement forte | Ultra-développement |
À titre de comparaison, Dubaï a connu une augmentation plus marquée des prix dans les zones touristiques, mais Bahreïn suit une trajectoire similaire, bien que plus progressive et ciblée sur les zones premium.
Données statistiques récentes
- Prix moyen appartement : 668 BD/m² (baisse de 3,5 % sur un an)
- Prix moyen villa : 640 BD/m² (hausse de 1,5 %)
- Transactions résidentielles : +0,7 % (1,08 milliard de BD sur la dernière année)
- Marché résidentiel de luxe : 279,82 millions USD en 2024, avec une prévision de 376,39 millions USD en 2029
Perspectives futures
La croissance du secteur touristique, soutenue par la diversification économique et l’amélioration des infrastructures, devrait continuer à attirer des investissements étrangers et à soutenir la valorisation des actifs immobiliers, principalement dans les zones balnéaires et urbaines stratégiques.
Les innovations comme la tokenisation immobilière et la multiplication des initiatives gouvernementales pour attirer les investisseurs étrangers devraient renforcer l’attractivité du marché.
À moyen terme, la demande pour des résidences secondaires, des appartements de luxe et des biens commerciaux dans les quartiers touristiques clés devrait rester robuste, soutenant une tendance haussière modérée des prix, tout en maintenant une certaine volatilité selon l’afflux touristique et la conjoncture régionale.
Bon à savoir :
L’essor du tourisme à Bahreïn a entraîné une hausse notable des prix de l’immobilier, particulièrement dans les zones touristiques telles que Manama et Muharraq. Les propriétés résidentielles et commerciales ont enregistré une valorisation significative, en partie grâce aux investissements étrangers attirés par le secteur touristique florissant. Des études de cas montrent que l’apparition d’infrastructures comme les hôtels de luxe et destinations culturelles incite à la croissance des prix de l’immobilier, semblable à des tendances observées à Dubaï ou sur l’île de Phuket. Statistiquement, Bahreïn a vu une augmentation de 15 % des prix des biens immobiliers dans les zones touristiques sur les cinq dernières années, ce qui est en partie attribué à l’amélioration des infrastructures touristiques. À mesure que le secteur continue de croître, avec des projets d’expansion de l’aéroport et de nouveaux complexes hôteliers, les perspectives suggèrent une persistance de cette tendance haussière, renforçant ainsi l’attractivité des investissements immobiliers dans la région.
À retenir : L’immobilier à Bahreïn, en particulier dans les zones touristiques, bénéficie directement de la vitalité du secteur touristique, des politiques pro-investissement et de la montée en gamme des infrastructures, plaçant le royaume parmi les marchés immobiliers les plus dynamiques du Golfe.
L’essor de l’investissement locatif à Bahreïn
L’essor de l’investissement locatif à Bahreïn est étroitement lié à la croissance rapide du tourisme, qui stimule fortement la demande locative.
Croissance du tourisme et impact locatif
- En 2025, Bahreïn a enregistré une hausse de 38 % du nombre d’arrivées de touristes au deuxième trimestre par rapport au premier, atteignant un taux de reprise de 82 % par rapport à la période prépandémique.
- Le secteur hôtelier a connu une augmentation de 422 % des nuitées touristiques sur la même période.
- Les recettes touristiques ont bondi de 562 % par rapport à l’année précédente.
- Le nombre total de passagers à l’aéroport international de Bahreïn a atteint 4,46 millions au premier semestre 2025, ce qui reflète une dynamique forte et continue.
Quartiers et villes à fort potentiel locatif
| Quartier/Ville | Caractéristiques principales |
|---|---|
| Manama (Seef, Juffair, Amwaj Islands) | Proximité des centres d’affaires, vie nocturne, zones touristiques |
| Muharraq | Accessibilité, proximité de l’aéroport, attrait historique |
| Riffa | Offre résidentielle moderne, quartiers familiaux |
| Diyar Al Muharraq | Développements récents, infrastructures de loisirs |
Taux d’occupation des logements touristiques
Les taux d’occupation des locations saisonnières et des appartements de courte durée dépassent régulièrement 70 à 80 % lors des périodes de pointe, portés par la forte demande touristique et la reprise post-pandémie.
Types de propriétés les plus prisées
- Appartements meublés dans les quartiers centraux et proches des attractions.
- Studios et résidences de luxe sur les îles artificielles (Amwaj, Diyar Al Muharraq).
- Villas avec services pour la location saisonnière haut de gamme.
Initiatives gouvernementales pour encourager l’investissement
- Simplification des procédures d’acquisition pour les investisseurs étrangers dans certains quartiers.
- Développement d’infrastructures touristiques et de loisirs.
- Programmes de promotion du tourisme (événements internationaux, campagnes de marketing).
- Incitations fiscales et facilités administratives pour les projets immobiliers touristiques.
Statistiques et retours sur investissement
| Indicateur | Valeur récente ou estimation |
|---|---|
| Croissance des arrivées touristiques | +38 % (T2 2025/T1 2025) |
| Recettes touristiques | +562 % (T2 2025/année précédente) |
| Taux d’occupation logements touristiques | 70-80 % en haute saison |
| Rendement locatif brut | 6 à 9 % annuel selon le type de bien |
Prévisions futures
Les perspectives restent très positives : la croissance du trafic aérien, l’organisation d’événements internationaux, l’expansion du parc hôtelier et la diversification des offres de loisirs devraient continuer d’attirer une clientèle internationale variée.
La demande de logements locatifs touristiques devrait rester soutenue, avec une tendance à la hausse des loyers dans les quartiers les plus recherchés.
Les investisseurs bénéficient d’une stabilité réglementaire et d’un environnement fiscal compétitif, renforçant l’attrait de Bahreïn comme destination d’investissement locatif dans la région du Golfe.
À retenir :
L’investissement locatif à Bahreïn bénéficie d’une dynamique portée par le boom touristique, des taux d’occupation élevés, des rendements attractifs et un soutien politique affirmé. Les perspectives à moyen terme restent résolument optimistes pour les propriétaires et les nouveaux entrants sur le marché.
Bon à savoir :
Avec l’augmentation du nombre de touristes à Bahreïn, qui a vu une hausse annuelle de 15% selon les données de 2023, l’investissement locatif connaît un essor notable, notamment dans les quartiers prisés de Manama et Juffair. En effet, le taux d’occupation des logements locatifs touristiques dans ces zones dépasse les 80%, attirant les investisseurs vers des propriétés telles que des appartements de luxe et des résidences secondaires. Le gouvernement facilite également ce boom grâce à des initiatives comme la réduction des taxes pour les investisseurs étrangers et le développement d’infrastructures touristiques. Les rendements locatifs actuels peuvent atteindre jusqu’à 8%, promettant des retours intéressants. Les perspectives futures suggèrent une poursuite de cette croissance, soutenue par l’ouverture prévue de nouvelles attractions qui attirera davantage de visiteurs et propulsera la demande locative.
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