Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché immobilier de Bahreïn offre aux investisseurs non seulement de belles opportunités de diversifier leur portefeuille, mais également des avantages fiscaux significatifs qui méritent une attention toute particulière. Dans un environnement économique qui promeut un climat d’investissement attractif, ces incitations fiscales, allant de l’absence de taxes sur la plus-value à l’exonération des taxes foncières annuelles, constituent un atout majeur pour ceux qui cherchent à maximiser le rendement de leurs investissements.
Le gouvernement bahreïni a mis en place un cadre légal favorable qui permet aux investisseurs de bénéficier de conditions fiscales exceptionnelles, tout en favorisant la croissance et la stabilité du secteur immobilier.
Explorer la fiscalité locale à Bahreïn
Bahreïn se distingue par un système fiscal extrêmement favorable pour les investisseurs immobiliers, locaux comme étrangers.
Absence de taxes majeures :
- Aucun impôt sur le revenu des particuliers : Ni les résidents locaux ni les étrangers ne paient d’impôt sur leurs salaires, revenus d’investissement, plus-values, fortune, successions ou donations.
- Aucun impôt sur les sociétés pour la plupart des secteurs d’activité, sauf pour le secteur pétrolier et gazier (taxé à 46 %).
- Aucune taxe sur les plus-values immobilières.
- Aucune taxe foncière ou taxe sur la propriété immobilière pour les particuliers ou les entreprises.
Taxes applicables :
- TVA : Depuis 2019, une TVA de 10 % s’applique à certains biens et services, mais de nombreux produits essentiels et certaines transactions immobilières peuvent en être exemptés ou bénéficier de taux réduits.
- Droits de douane : En général à 5 %, avec des exemptions pour de nombreuses matières premières et produits industriels.
Exemptions et avantages pour les investisseurs :
- Investisseurs étrangers : Accès à la pleine propriété dans des zones désignées (Freehold Zones), sans restrictions fiscales supplémentaires par rapport aux nationaux.
- Accords de non-double imposition : Bahreïn a signé de nombreux accords pour éviter la double imposition, ce qui protège les investisseurs internationaux.
Zones économiques spéciales et incitations fiscales :
- Zones franches et zones économiques spéciales : Ces zones offrent des avantages comme l’exonération de droits de douane, la liberté de rapatriement des capitaux et, dans certains cas, des procédures administratives simplifiées.
- Incitations gouvernementales : Soutien à l’investissement, assistance administrative, infrastructures modernes, et parfois des subventions ou aides spécifiques pour les projets stratégiques dans l’immobilier ou le tourisme.
Comparaison régionale avec les autres pays du CCG :
| Pays | Impôt sur le revenu | Impôt sur les sociétés | TVA | Taxe foncière | Accès étranger à la propriété |
|---|---|---|---|---|---|
| Bahreïn | Non | Non (hors pétrole) | 10% | Non | Oui (zones désignées) |
| Émirats arabes unis | Non | Oui (9% dès 2023) | 5% | Variable | Oui (zones désignées) |
| Arabie Saoudite | Non | Oui (20% hors pétrole) | 15% | Non | Limité (zones spécifiques) |
| Qatar | Non | Oui (10%) | 5% | Non | Oui (zones désignées) |
| Koweït | Non | Oui (15%) | Non | Non | Très limité |
| Oman | Non | Oui (15%) | 5% | Non | Limité |
Législation récente ou projets de loi :
Aucune réforme majeure de la fiscalité immobilière n’a été annoncée pour 2025. L’environnement fiscal demeure stable, avec une volonté affichée de maintenir l’attractivité du pays pour les investisseurs internationaux.
Les discussions récentes portent principalement sur l’ajustement de la TVA et l’amélioration de la transparence administrative, sans impact direct sur la fiscalité immobilière.
À retenir :
Bahreïn offre un cadre fiscal exceptionnellement compétitif dans la région, sans impôt sur le revenu, ni impôt sur les sociétés (hors secteur pétrolier), ni taxe foncière ou sur les plus-values immobilières. Les investisseurs bénéficient ainsi d’un environnement propice à la rentabilité et à la sécurité de leurs placements immobiliers.
En résumé : Bahreïn combine absence d’impôts majeurs, incitations fiscales et stabilité réglementaire, ce qui en fait une destination de choix pour l’investissement immobilier dans le Golfe.
Bon à savoir :
À Bahreïn, les investisseurs immobiliers bénéficient d’un environnement fiscal attractif, car le pays n’impose ni impôt sur le revenu ni impôt sur les plus-values, ce qui constitue un avantage majeur par rapport à plusieurs de ses voisins du CCG. Il n’existe pas non plus de taxes foncières, bien que la TVA à 10 % s’applique à certaines transactions. Les zones économiques spéciales (ZES) offrent d’autres avantages, telles que des exemptions fiscales sur une période prolongée pour stimuler les investissements étrangers. Plus récemment, l’Autorité de développement économique de Bahreïn a introduit de nouvelles incitations visant à attirer davantage les investisseurs immobiliers, incluant certaines exemptions sur les droits de timbre. Bien que des réformes fiscales soient régulièrement discutées pour diversifier l’économie, aucune mesure significative n’a encore été mise en œuvre pouvant affecter directement la fiscalité immobilière. Comparé aux pays voisins, tels que les Émirats arabes unis avec leur récente introduction de l’impôt sur les sociétés, Bahreïn demeure compétitif pour les investisseurs souhaitant réduire leurs coûts fiscaux.
Comprendre la fiscalité internationale et les accords de non double imposition
La fiscalité internationale vise à coordonner les règles fiscales de différents pays afin d’éviter que les mêmes revenus ne soient imposés plusieurs fois, un phénomène appelé double imposition. Ce défi concerne particulièrement les investisseurs opérant dans plusieurs juridictions, car chaque État peut revendiquer le droit d’imposer tout ou partie des revenus générés sur son territoire ou par ses résidents.
Principaux défis pour les investisseurs internationaux :
- Double imposition des revenus (par exemple, impôt sur le revenu dans deux pays)
- Complexité administrative liée à la gestion de multiples obligations fiscales
- Incertitude quant au traitement fiscal des flux transfrontaliers
Mécanismes pour éviter la double imposition :
- Attribution exclusive du droit d’imposer à un seul État (méthode de l’exonération)
- Imposition partagée avec crédit d’impôt accordé dans l’État de résidence (méthode de l’imputation)
| Méthode | Principe |
|---|---|
| Exonération | Un seul État impose le revenu ; parfois prise en compte pour calculer le taux global effectif |
| Imputation | Les deux États imposent le revenu mais crédit d’impôt accordé pour éviter la double charge |
Les accords de non-double imposition (ANDI)
Les accords de non-double imposition (ANDI) – également appelés conventions fiscales internationales – sont signés entre deux États afin :
- De répartir clairement les droits d’imposition selon la nature du revenu et la résidence fiscale
- D’instaurer une sécurité juridique et une prévisibilité fiscale aux investisseurs
- De réduire voire éliminer totalement la double imposition grâce aux mécanismes cités ci-dessus
Ces accords jouent un rôle clé dans la facilitation des investissements transfrontaliers en diminuant directement le coût fiscal lié aux opérations internationales. Ils favorisent ainsi :
- La libre circulation des capitaux
- L’attractivité internationale du pays signataire
- La compétitivité fiscale par rapport à ses voisins
Impact concret sur les décisions et charges fiscales :
Grâce aux ANDI, un investisseur immobilier qui perçoit des loyers ou réalise une plus-value immobilière à Bahreïn tout en étant résident fiscal dans un autre pays partenaire bénéficie soit :
- D’une exonération totale ou partielle dans son pays de résidence,
- Ou bien d’un crédit égal au montant déjà acquitté à Bahreïn.
Spécificités bahreïniennes :
Bahreïn a signé plusieurs accords bilatéraux visant explicitement l’élimination de la double imposition. Ces accords concernent notamment :
- Les dividendes, intérêts et redevances,
- Les plus-values immobilières,
- Les rémunérations issues du travail internationalisé.
Bénéfices tangibles pour les investisseurs immobiliers étrangers choisissant Bahreïn comme destination :
- Protection contre toute forme de double taxation sur leurs profits locatifs et plus-values.
- Réduction significative du taux effectif global grâce au jeu combiné des faibles taux locaux et crédits/exonérations obtenus via l’ANDI.
- Sécurité juridique accrue : stabilité contractuelle assurée par ces conventions internationales.
- Simplification administrative : procédures harmonisées entre Bahreïn et ses partenaires fiscaux majeurs.
Liste synthétique des avantages offerts par ces accords lors d’un investissement immobilier à Bahreïn :
- Allégement immédiat ou différé du fardeau fiscal total
- Meilleure rentabilité nette après impôts
- Accès facilité au marché bahreïni sans risque supplémentaire lié à une taxation excessive
En résumé, grâce aux ANDI conclus par Bahreïn avec divers partenaires économiques mondiaux, investir depuis ou vers ce royaume permet souvent d’optimiser sa fiscalité globale tout en bénéficiant d’une grande sécurité réglementaire encadrée internationalement.
Bon à savoir :
La fiscalité internationale représente un défi majeur pour les investisseurs opérant dans plusieurs juridictions, en raison notamment du risque de double imposition, où un même revenu est imposé dans deux pays différents. Les accords de non double imposition (ANDI) sont conçus pour remédier à cette situation, permettant ainsi d’éviter des prélèvements fiscaux excessifs et de sécuriser les revenus des investissements transfrontaliers. Bahreïn bénéficie de plusieurs ANDI avec des partenaires internationaux clés, comme le Royaume-Uni et la France, ce qui renforce sa position attractive pour les investisseurs immobiliers. Grâce à ces accords, les investisseurs peuvent réduire significativement leurs charges fiscales, améliorant ainsi la rentabilité de leurs placements. Le choix de Bahreïn se traduit donc par des avantages fiscaux concrets, grâce à ces partenariats qui soutiennent une fiscalité juste et équilibrée.
Démystifier la taxe foncière et taxe d’habitation
Différences entre taxe foncière et taxe d’habitation
| Critère | Taxe foncière | Taxe d’habitation |
| Assiette | Propriété immobilière (terrain et bâti) | Occupation d’un logement (propriétaire ou locataire) |
| Redevable | Propriétaire | Occupant (propriétaire ou locataire) |
| Calcul | Valeur cadastrale et taux local | Valeur locative, taux local, situation du foyer |
| Objectif | Financement des collectivités locales | Financement des services locaux |
- Taxe foncière : impôt annuel dû par le propriétaire, calculé sur la valeur du bien immobilier.
- Taxe d’habitation : impôt lié à l’occupation d’un logement, payé par l’occupant au 1er janvier, qu’il soit propriétaire ou locataire.
Application spécifique à Bahreïn
- Bahreïn ne prélève ni taxe foncière ni taxe d’habitation sur les propriétaires ou occupants de biens immobiliers.
- Il n’existe pas d’impôt local récurrent sur la détention ou l’occupation d’un logement à Bahreïn, contrairement à la France ou à d’autres pays européens.
- Les investisseurs étrangers peuvent acheter des biens dans certaines zones désignées sans être soumis à ces taxes, ce qui représente un atout majeur pour l’investissement immobilier.
Influence sur les décisions d’investissement immobilier
- L’absence de taxe foncière et de taxe d’habitation réduit le coût de détention d’un bien à Bahreïn, augmentant ainsi le rendement net pour les investisseurs.
- Les flux de trésorerie liés à la location sont optimisés, car aucun prélèvement local ne vient grever les revenus ou la valeur du bien.
- Cette particularité rend le marché bahreïnien particulièrement attractif pour les investisseurs internationaux à la recherche d’une fiscalité avantageuse.
Allégements et exemptions fiscales
- Exemptions automatiques : Pas d’impôts locaux récurrents sur la propriété ou l’occupation immobilière.
- Les investisseurs étrangers bénéficient d’une exonération totale de taxe foncière et de taxe d’habitation dans les zones autorisées.
- Certaines autres taxes ou frais ponctuels peuvent exister lors de l’achat (frais d’enregistrement, droits de mutation), mais ils sont généralement fixes et non récurrents.
Optimisation des stratégies d’investissement
- Les investisseurs peuvent capitaliser sur l’absence de fiscalité locale pour :
- Maximiser la rentabilité locative.
- Réduire le risque fiscal à long terme.
- Planifier plus sereinement leurs investissements sans anticiper de hausse future de taxes locales.
- La compréhension de ce contexte fiscal permet d’ajuster le prix d’achat, de mieux anticiper les cash flows, et de proposer des loyers compétitifs.
Comparaison internationale
| Pays | Taxe foncière | Taxe d’habitation | Fiscalité immobilière globale |
| France | Oui | Oui (en déclin) | Lourde, nombreuses taxes locales |
| Royaume-Uni | Oui (Council Tax) | Oui | Modérée à élevée |
| Émirats arabes unis | Non | Non | Très avantageuse, proche de Bahreïn |
| Bahreïn | Non | Non | Absence quasi totale de fiscalité locale |
Texte important :
L’absence de taxe foncière et de taxe d’habitation à Bahreïn constitue un avantage compétitif majeur pour les investisseurs immobiliers internationaux, permettant d’optimiser la rentabilité et de sécuriser la gestion patrimoniale à long terme.
Bon à savoir :
À Bahreïn, la taxe foncière et la taxe d’habitation diffèrent de manières importantes et peuvent significativement influencer les stratégies d’investissement immobilier. Contrairement à de nombreux autres pays, Bahreïn ne prélève pas de taxe foncière sur la propriété, ce qui en fait une destination attrayante pour les investisseurs immobiliers. De plus, il n’y a pas de taxe d’habitation, réduisant ainsi les dépenses récurrentes pour les propriétaires et les occupants. Cette absence de taxation favorise les investissements, permettant notamment de maximiser les rendements locatifs et de simplifier les calculs financiers. En comparaison, des pays comme la France imposent ces taxes, ajoutant une couche supplémentaire de coûts pour les propriétaires. Les investisseurs à Bahreïn doivent comprendre cette particularité pour optimiser leurs stratégies, en capitalisant sur un cadre fiscal qui permet non seulement des économies substantielles mais aussi une planification plus claire et prévisible des flux de trésorerie.
Bahreïn vs autres destinations : où investir?
| Destination | Taux d’imposition sur revenus locatifs | Taxes foncières | Incitations fiscales spécifiques | Éléments uniques du régime fiscal | Impact sur la rentabilité |
|---|---|---|---|---|---|
| Bahreïn | 0 % | 0 % | Exonération d’impôt sur le revenu, pas de taxe sur les plus-values, rapatriement illimité des bénéfices | Aucun impôt sur les sociétés pour les particuliers, pas de TVA sur l’immobilier résidentiel, absence totale d’impôt sur la fortune | Maximisation des revenus nets, aucune ponction fiscale sur les loyers ou la revente, environnement très attractif pour l’investisseur international |
| Dubaï (EAU) | 0 % (impôt sur le revenu) mais TVA de 5 % sur certains biens, frais municipaux sur loyers (~5 %) | Pas de taxe foncière classique, mais frais annuels (service charge, housing fee) | Exonération d’impôt sur le revenu, absence de taxe sur les plus-values pour les particuliers | Système quasi-exonéré, mais frais annexes à intégrer (municipalité, entretien, etc.) | Revenus locatifs peu fiscalisés, mais charges annexes à anticiper, marché liquide et réglementé |
| Singapour | Jusqu’à 22 % pour résidents, 15-22 % non-résidents sur revenus locatifs | Taxe foncière progressive (0-20 % du revenu locatif estimé) | Exonération des plus-values (sauf activité de trading), certains abattements sur taxe foncière | Régime fiscal progressif, taxation élevée pour non-résidents, nombreuses réglementations pour étrangers | Rentabilité nette réduite par la fiscalité, surtout pour les non-résidents, marché stable mais très réglementé |
| Londres (Royaume-Uni) | 20 % (basic rate), 40 % (higher), 45 % (additional) sur revenus locatifs | Council tax et taxe foncière (variable selon borough) | Abattements possibles (ex. : Wear and Tear Allowance), exonération sur résidence principale pour la plus-value sous conditions | Régime fiscal complexe, taxation lourde pour non-résidents, taxe sur la plus-value à la revente | Rendement net souvent diminué par la fiscalité, nécessité d’optimiser la structure d’investissement |
Points forts et singularités du régime fiscal bahreïnien :
- Aucune imposition sur les revenus locatifs, les plus-values, ni la fortune.
- Absence totale de taxe foncière.
- Rapatriement des fonds sans restriction.
- Accès facilité à la propriété pour les étrangers dans certaines zones.
- Stabilité réglementaire et protection des droits des investisseurs.
En synthèse :
- Bahreïn propose un cadre fiscal ultra-compétitif, unique dans la région et à l’international, permettant de maximiser la rentabilité nette sans charges fiscales récurrentes ou à la sortie.
- Dubaï se rapproche de ce modèle, mais les frais annexes municipaux et la TVA sur certains biens réduisent légèrement l’avantage.
- Singapour et Londres appliquent des fiscalités progressives et des charges significatives, impactant fortement le rendement net, surtout pour les investisseurs non-résidents.
À retenir :
Bahreïn se distingue par une absence totale de fiscalité sur l’immobilier pour les investisseurs privés, ce qui en fait l’une des destinations les plus rentables au monde pour l’investissement immobilier.
Bon à savoir :
Bahreïn offre un environnement fiscal très avantageux pour les investisseurs immobiliers, se distinguant par l’absence de taxes sur les revenus locatifs et les gains en capital, ce qui n’est pas le cas à Dubaï, Singapour ou Londres. Par exemple, à Dubaï, bien que les taxes soient relativement basses, on doit s’acquitter de frais annuels pour la gestion de la propriété. Singapour impose un taux d’imposition des revenus locatifs pouvant atteindre 22 %, tandis que Londres applique également une imposition sur les gains en capital à hauteur de 28 %. Bahreïn, par ailleurs, ne prélève pas de taxes foncières, offrant ainsi un avantage majeur pour la maximisation des profits. De plus, le pays propose des incitations fiscales significatives pour stimuler les investissements, rendant le marché immobilier particulièrement attrayant par rapport à ces autres destinations où les charges fiscales réduisent le retour sur investissement.
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