Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Neuf ou ancien : Le dilemme immobilier à Bahreïn
Dans le paysage immobilier dynamique de Bahreïn, choisir entre l’achat d’un bien neuf ou ancien représente souvent un dilemme pour les investisseurs. Alors que le secteur immobilier continue d’évoluer avec des projets modernes et innovants, les résidences existantes offrent souvent un charme intemporel et une histoire enracinée dans le tissu culturel du pays.
Cet article propose un match chiffré pour décortiquer les avantages et inconvénients de chaque option, en examinant des aspects tels que les coûts d’acquisition, les retours sur investissement, et la disponibilité sur le marché.
Naviguez avec nous à travers les nuances de ces deux choix pour découvrir laquelle de ces options immobilières pourrait être la plus adaptée à vos besoins et aspirations.
Avantages de l’immobilier neuf à Bahreïn
Les avantages de l’immobilier neuf à Bahreïn
- Infrastructures modernes et technologies avancées
- Les nouveaux projets intègrent des matériaux de construction innovants, des systèmes domotiques, des équipements d’isolation thermique et phonique performants, ainsi que des installations collectives modernes (ascenseurs intelligents, espaces verts connectés).
- Ces infrastructures offrent une qualité de vie supérieure grâce à une conception optimisée pour la lumière naturelle, la circulation fluide et le confort quotidien.
- Conformité aux normes récentes
- Les constructions neuves respectent les dernières normes internationales en matière de sécurité incendie, d’accessibilité et surtout d’efficacité énergétique.
- Cela se traduit par l’usage de vitrages isolants haute performance, d’équipements basse consommation (éclairage LED généralisé), et parfois de solutions durables comme les panneaux solaires ou la récupération des eaux grises.
- Incitations fiscales spécifiques à Bahreïn
| Avantage fiscal ou réglementaire | Immobilier neuf | Immobilier ancien |
| Réduction ou exemption partielle de TVA sur l’achat | Oui | Non |
| Exonération temporaire ou allégée sur certains droits d’enregistrement | Oui | Non |
| Accès facilité à la résidence pour investisseurs étrangers dans le neuf (zones désignées) | Oui | Limité |
Certaines zones résidentielles neuves bénéficient également d’incitations gouvernementales visant à attirer les investisseurs étrangers.
- Moins d’entretien/rénovation
- Un bien immobilier neuf ne nécessite quasiment aucun travaux pendant plusieurs années : peinture fraîche, équipements garantis par le constructeur.
- La garantie décennale protège contre les vices majeurs. Les coûts imprévus liés aux réparations sont donc très limités par rapport au parc ancien où plomberie/électricité/isolation doivent être rénovés fréquemment.
- Économies potentielles à long terme
Principaux postes d’économie :
- Factures énergétiques réduites grâce aux performances thermiques.
- Moindre coût global lié à l’absence quasi totale de gros entretien durant les premières années.
- Valorisation patrimoniale plus stable dans un marché porteur.
Exemple chiffré comparatif (ordre généraliste) :
| Poste | Neuf | Ancien |
| Frais notariés | ~2–3% | ~7–8% |
| Dépenses énergétiques annuelles | Basses | Élevées |
| Travaux majeurs sur 10 ans | Faibles | Importants |
Tendances du marché immobilier neuf vs ancien à Bahreïn
- Le secteur du logement neuf connaît une croissance soutenue depuis plusieurs années : selon les dernières statistiques disponibles début 2025,
- le volume des transactions immobilières neuves a progressé en moyenne annuelle de près de +12 %, contre +4 % dans l’ancien.
- Le prix moyen au m² dans le neuf reste supérieur, mais cet écart s’explique largement par le différentiel qualitatif : standards plus élevés et économies futures intégrées dès l’achat.
À retenir : investir dans un bien immobilier neuf à Bahreïn permet non seulement d’accéder immédiatement au confort moderne et aux dernières innovations techniques — mais aussi potentiellement réaliser davantage d’économies sur toute la durée du projet immobilier grâce aux incitations fiscales locales et aux moindres coûts récurrents.
Bon à savoir :
L’immobilier neuf à Bahreïn offre des avantages significatifs grâce à des infrastructures modernes et des technologies de construction avancées qui garantissent des normes de sécurité et d’efficacité énergétique optimales. Les nouveaux projets immobiliers sont souvent conformes aux réglementations les plus strictes, réduisant ainsi la nécessité de rénovations coûteuses à court terme. De plus, Bahreïn encourage l’achat de logements neufs avec des incitations fiscales attractives et des régimes d’investissement favorables, représentant des économies potentielles importantes à long terme. Les statistiques récentes indiquent une croissance notable du marché immobilier neuf par rapport à l’ancien, témoignant d’une préférence croissante pour ces avantages modernes.
Coûts et bénéfices de l’immobilier ancien à Bahreïn
Coûts associés à l’achat et à l’entretien de l’immobilier ancien à Bahreïn
- Prix d’achat moyen : En 2025, le prix moyen d’un mètre carré en ville à Bahreïn est d’environ 2 436 € (958 BHD), avec des variations entre 2 160 € et 2 542 € selon l’emplacement et l’état du bien.
- Taxes associées : Les taxes à l’achat sont généralement faibles à Bahreïn, mais il faut inclure les frais de notaire, d’enregistrement et d’éventuelles commissions d’agences.
- Coûts de rénovation typiques : Les biens anciens nécessitent souvent des travaux de rénovation importants (remise aux normes, modernisation, isolation, plomberie, électricité), pouvant représenter 10 à 30 % du prix d’achat selon l’état initial et la localisation.
Avantages économiques potentiels
- Opportunités de valorisation : Les biens anciens, surtout bien situés ou à fort potentiel patrimonial, peuvent voir leur valeur croître à moyen ou long terme grâce à la rareté et à la demande croissante dans certains quartiers.
- Réductions d’impôts possibles : Les dispositifs fiscaux spécifiques à Bahreïn sont limités, mais certains investissements dans la rénovation du patrimoine peuvent ouvrir droit à des abattements ou à des incitations pour la préservation du bâti.
- Gains locatifs : La location d’immobilier ancien bien situé offre des rendements attractifs, la demande locative restant soutenue dans les quartiers historiques ou centraux.
Comparaison des coûts : ancien vs neuf
| Critère | Immobilier ancien | Immobilier neuf |
| Prix moyen au m² | 2 436 € à 3 000 € | 4 750 € |
| Coût d’entretien | Plus élevé (usure, travaux fréquents) | Plus faible (garantie décennale, équipements récents) |
| Assurance | Légèrement plus élevée (risques structurels) | Moins élevée (normes récentes) |
| Mise en conformité | Souvent nécessaire | Conforme aux normes récentes |
Bénéfices non économiques
- Cachet architectural : Les biens anciens offrent un style, des matériaux nobles et des éléments architecturaux uniques (moulures, hauteurs sous plafond, boiseries).
- Localisation historique : Ils sont souvent situés dans des quartiers centraux ou patrimoniaux, proches des commodités, des axes de transport et des sites culturels.
- Valeur patrimoniale : Certains biens possèdent une valeur historique ou culturelle, ce qui les rend attractifs pour une clientèle sensible à l’authenticité et à la préservation du patrimoine.
Données statistiques récentes et tendances du marché
En 2025, la tendance générale est à la hausse des prix de l’ancien dans les zones urbaines de Bahreïn, avec une demande qui reste dynamique malgré une offre limitée.
La rareté de l’offre de biens anciens bien situés contribue à maintenir des niveaux de prix élevés et à encourager la rénovation et la valorisation.
Les ventes de logements anciens progressent encore de plus de 3 % sur un an dans plusieurs marchés urbains dynamiques.
Risques financiers liés à l’investissement dans l’immobilier ancien
- Coûts imprévus de rénovation : Découverte de vices cachés, nécessité de refaire toiture ou fondations, surcoûts liés à la modernisation technique.
- Risques de désuétude : Difficulté à attirer certains locataires ou acquéreurs si le bien n’est pas modernisé ou s’il se trouve dans une zone en perte d’attractivité.
- Fluctuations de valeur : Le marché de l’ancien peut être sensible aux cycles économiques et aux évolutions de la demande, ce qui peut impacter la valorisation à court terme.
Points clés à retenir :
- Immobilier ancien à Bahreïn : prix d’entrée inférieur au neuf, mais coûts de rénovation et d’entretien plus élevés.
- Potentiel de valorisation, rentabilité locative et cachet architectural sont des atouts majeurs.
- Attention aux risques financiers liés aux travaux et à la volatilité du marché.
Bon à savoir :
L’immobilier ancien à Bahreïn présente des coûts d’achat légèrement inférieurs à ceux du neuf, avec un prix moyen souvent plus abordable, mais les dépenses de rénovation peuvent augmenter considérablement le budget, notamment pour remettre les habitations aux normes actuelles et assurer leur conformité réglementaire. Les taxes d’achat sont similaires pour les deux types de biens, mais les propriétés anciennes offrent parfois des avantages fiscaux, comme des réductions d’impôts liées à des travaux de rénovation énergétique. Côté bénéfices, la plus-value potentielle due à la revalorisation après rénovation est un atout majeur, complétée par un revenu locatif souvent intéressant, notamment si le bien est situé dans une zone historique prisée. Les coûts de maintenance et d’assurance sont généralement plus élevés pour l’ancien en raison de l’usure et des exigences de conservation patrimoniale. Des études récentes indiquent une stabilité de la valeur des propriétés anciennes malgré les risques de dégradations imprévues, demandant des coûts de réparation non anticipés. Malgré ces défis, le caractère unique et le cachet architectural des biens anciens, ainsi que leur emplacement stratégique dans des quartiers historiques, sont des éléments attrayants pour les acheteurs recherchant du patrimoine culturel.
Les garanties constructeur dans le neuf à Bahreïn
Garanties légales offertes par les promoteurs immobiliers à Bahreïn pour les constructions neuves
| Garantie | Durée typique | Principaux aspects couverts | Conditions d’application |
| Garantie de parfait achèvement | 1 an | Toutes les malfaçons signalées lors de la livraison ou dans l’année suivant la remise des clés (défauts d’exécution, finitions, non-conformités) | Notification par écrit au promoteur dans le délai, constatation des défauts |
| Garantie décennale | 10 ans | Défauts majeurs affectant la solidité de l’ouvrage : fondations, murs porteurs, toitures, étanchéité, planchers, escaliers, canalisations, installations électriques et mécaniques, plomberie | Déclaration des vices au promoteur et/ou à l’assureur, expertise si besoin |
| Garantie de bon fonctionnement (biens d’équipement) | 2 ans | Dysfonctionnements des équipements dissociables : volets roulants, portes, chaudières, ascenseurs, etc. | Signalement des pannes ou défauts dans les 2 ans |
| Garantie d’achèvement ou extrinsèque | Jusqu’à la livraison du bien | Acheteur protégé contre le risque d’inachèvement du chantier si le promoteur fait défaut | Mentionnée dans le contrat de vente, activée en cas de défaillance du promoteur |
Aspects généralement couverts par ces garanties
- Défauts de structure (fondations, murs porteurs, toiture)
- Étanchéité et infiltration d’eau
- Installations mécaniques (ascenseurs, systèmes de climatisation)
- Installations électriques (tableau, câblages, prises)
- Installations de plomberie (canalisations, évacuations)
- Non-conformité des matériaux ou des équipements intégrés
Importance de ces garanties pour les acheteurs de biens neufs à Bahreïn
Sécurité juridique et financière : Les garanties obligent le promoteur à intervenir sans frais pour l’acheteur en cas de défauts majeurs ou de malfaçons, réduisant fortement le risque financier lié à l’achat d’un bien neuf.
Avantage par rapport à l’ancien : L’acquisition d’un logement ancien ne donne droit à aucune de ces protections, exposant l’acheteur à la prise en charge totale des réparations structurelles ou techniques.
Valorisation et revente : Un bien neuf bénéficiant encore de garanties constructeur se revend plus facilement et à un meilleur prix, l’acheteur secondaire pouvant profiter du reliquat de garantie décennale.
Impact sur le marché : Selon les dernières statistiques du secteur, la part des transactions dans le neuf à Bahreïn a augmenté de plus de 15 % sur les deux dernières années, notamment en raison de la sécurité juridique et technique offerte par ces garanties. Plus de 80 % des acheteurs de programmes neufs considèrent la garantie décennale comme un critère décisif dans leur décision d’achat.
Exemples et références réglementaires locales
À Bahreïn, la réglementation immobilière s’inspire des standards internationaux : la garantie décennale est imposée par la législation sur la construction, tout comme l’obligation d’assurance dommages-ouvrage pour les promoteurs.
La Loi sur la protection des acheteurs de biens immobiliers (Real Estate Sector Regulation Law, n°27 de 2017) impose aux promoteurs l’obligation de livrer des biens conformes et d’assurer la prise en charge des vices cachés et défauts majeurs.
Les contrats de vente en état futur d’achèvement (VEFA) précisent ces garanties et les modalités de leur mise en œuvre.
Avantages financiers et sécuritaires
- Absence de frais de réparation majeurs pendant la durée des garanties.
- Rapidité d’indemnisation grâce à l’assurance dommages-ouvrage.
- Réduction du risque de litige grâce à un cadre réglementaire précis et la possibilité de recours contre le promoteur ou l’assureur.
Résumé encadré
Les garanties constructeur dans le neuf à Bahreïn offrent aux acquéreurs une protection étendue contre les défauts structurels et techniques sur des périodes allant de 1 à 10 ans. Ces garanties constituent un avantage déterminant par rapport à l’achat dans l’ancien, sécurisant l’investissement et favorisant la valorisation à la revente, dans un cadre réglementaire strict et protecteur.
Bon à savoir :
Les garanties constructeur dans le neuf à Bahreïn offrent une protection cruciale pour les acheteurs, notamment avec des garanties légales de 10 ans sur la structure et entre 1 et 2 ans pour les installations mécaniques, électriques et de plomberie. Ces garanties sont une exigence pour les promoteurs immobiliers selon la loi bahreïnienne, ce qui renforce la confiance des acheteurs dans le marché du neuf par rapport à l’ancien, où de telles sécurités n’existent pas toujours. Les acheteurs bénéficient ainsi d’une protection financière significative en cas de défauts, leur évitant des coûts potentiels de réparations onéreuses. Ces garanties contribuent à la stabilité du marché immobilier neuf à Bahreïn, les statistiques indiquant qu’environ 60% des nouvelles constructions en 2023 s’inscrivent dans cette dynamique, attirant des investisseurs tant nationaux qu’internationaux. De telles garanties sont un atout majeur par rapport à l’achat de biens anciens, où les frais de rénovation peuvent être imprévisibles, soulignant l’intérêt croissant pour le neuf dans le pays.
Analyse chiffrée : TVN et calculs à Bahreïn
| Type de propriété | Prix moyen au m² (2025) | Variation annuelle | TVN typique | Récupérabilité | Demande actuelle | Fiscalité/Investissement |
| Neuf | 665–668 BD | -2 à -3,5 % | 5–10 % du prix HT* | Non récupérable | Forte (pour expatriés, investisseurs) | Avantages pour investisseurs, normes internationales, procédures simplifiées |
| Ancien | 625–640 BD | +1,5 % | Exonéré ou droits fixes | Non applicable | Stable à modérée | Droits d’enregistrement, moins d’incitations |
*Estimation du taux type de TVN, car la fiscalité à Bahreïn diffère de la TVA européenne classique.
Principaux éléments influençant le TVN à Bahreïn :
- Fluctuations du marché : Le marché immobilier montre une légère baisse des prix dans le neuf (jusqu’à -3,5 % pour les appartements) contre une hausse dans l’ancien (+1,5 % pour les villas).
- Demande : La demande pour le neuf est soutenue par les expatriés et les investisseurs, notamment grâce à la modernité des biens, la sécurité, et les facilités pour les non-résidents.
- Politiques fiscales et d’investissement : Bahreïn encourage l’investissement étranger, simplifie l’accès à la propriété et applique une fiscalité avantageuse sur le neuf, notamment avec des normes internationales et parfois des exonérations partielles pour attirer les investisseurs.
Exemples concrets de propriétés et TVN :
| Projet / Quartier | Type | Surface (m²) | Prix total (BD) | TVN estimée (BD) | Remarques |
| Marassi Al Bahrain (neuf) | Appartement | 120 | 80 000 | 6 000–8 000 | Forte demande, projet haut de gamme |
| Adliya (ancien) | Villa | 200 | 128 000 | 0 | Droits d’enregistrement fixes, pas de TVN |
Analyse des implications pour acheteurs et investisseurs à Bahreïn :
- Investissement dans le neuf :
- Offre des biens modernes, attractifs pour la location ou la revente.
- TVN à intégrer dans le coût d’achat, mais compensée par des avantages fiscaux et des facilités administratives.
- Adapté aux investisseurs recherchant des produits conformes aux standards internationaux et une forte liquidité.
- Investissement dans l’ancien :
- Moins de frais fiscaux à l’achat (pas de TVN, seulement des droits fixes).
- Biens parfois mieux situés ou avec un cachet particulier, mais demande légèrement plus stable.
- Peut convenir à une stratégie de conservation à long terme ou de rénovation.
Résumé chiffré :
- Neuf : Prix au m² plus élevé, frais de TVN, attractivité accrue, fiscalité incitative.
- Ancien : Prix au m² stable ou en hausse, peu de fiscalité additionnelle à l’achat, demande modérée.
À retenir :
Pour un investisseur à Bahreïn, le choix entre neuf et ancien dépendra principalement de la stratégie (rentabilité locative, revente rapide, conservation patrimoniale), de la capacité à intégrer le coût du TVN dans le budget, et de la préférence pour la modernité ou le caractère du bien. Les politiques publiques actuelles favorisent l’investissement dans le neuf, mais l’ancien reste une valeur sûre sur certains segments du marché.
Bon à savoir :
À Bahreïn, le Taux de Valeur Nette (TVN) des propriétés immobilières neuves tend à être supérieur à celui des biens anciens, influencé par une demande croissante pour des infrastructures modernes et des avantages énergétiques récents. Les fluctuations du marché, accentuées par une politique fiscale favorable aux nouvelles constructions, jouent un rôle crucial dans cette dynamique, rendant les investissements dans le neuf plus attractifs pour de nombreux investisseurs. Les propriétés neuves, souvent situées dans des zones en développement, bénéficient d’un intérêt accru, ce qui se reflète dans des TVN plus élevés. En revanche, les propriétés anciennes, bien que généralement moins coûteuses à l’achat, peuvent impliquer des coûts de rénovation plus importants, réduisant ainsi leur attrait financier. Pour les acheteurs, prendre en compte les tendances du marché et les politiques d’investissement en vigueur est essentiel pour maximiser les rendements. Des graphiques comparatifs montrent clairement ces écarts, avec des écarts de TVN significatifs entre différents types de propriétés, soulignant l’importance d’une analyse minutieuse avant l’achat.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
