Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Bahreïn : un marché immobilier en pleine effervescence
Bahreïn, ce petit archipel du Golfe persique, attire de plus en plus l’attention des investisseurs internationaux grâce à un marché immobilier en pleine effervescence. Malgré sa taille modeste, le pays offre une diversité étonnante de projets novateurs et de développements résidentiels haut de gamme, témoignant d’une croissance qui semble défier les tendances régionales.
Aujourd’hui, les dynamiques économiques, conjuguées à une politique incitative et à des réformes structurelles, font de ce royaume un terrain fertile pour l’innovation et la rentabilité immobilière. Décortiquons ensemble les forces motrices qui façonnent actuellement ce marché en pleine mutation.
Secteurs en pleine expansion dans le marché immobilier de Bahreïn
Secteurs en pleine expansion sur le marché immobilier de Bahreïn
- Propriétés résidentielles de luxe et résidences secondaires
- Forte augmentation de la demande pour les villas et appartements haut de gamme, notamment dans les quartiers emblématiques comme Bahreïn Bay, Amwaj Islands et Juffair.
- Les expatriés représentent plus de 70 % du marché locatif, attirés par des infrastructures modernes et une fiscalité attractive (revenus locatifs exonérés d’impôt).
- Les prix moyens des villas ont progressé de 1,5 % entre 2024 et 2025.
- Prix d’accès à la résidence dès 125 000 €.
- Bureaux commerciaux et implantation internationale
- Opportunités accrues dans l’immobilier de bureaux, stimulées par l’arrivée d’entreprises internationales profitant de la clarté juridique et des droits de propriété complets dans les zones clés.
- Développement de quartiers d’affaires comme Bahreïn Bay, axés sur les projets de ville intelligente et la connectivité numérique.
- Secteur hôtelier et infrastructures touristiques
- Croissance soutenue du tourisme grâce à la modernisation des infrastructures (plages, marinas, centres commerciaux).
- Multiplication des projets hôteliers haut de gamme, en réponse à une fréquentation touristique en hausse et au positionnement de Bahreïn comme destination de loisirs et d’affaires.
Tableau : Indicateurs récents du marché immobilier de Bahreïn
| Indicateur | Valeur ou tendance |
| Croissance des transactions (2022-2023) | 4,8 % → 5,1 % |
| Part des expatriés sur le marché locatif | >70 % |
| Hausse du prix moyen des villas (2024-2025) | +1,5 % |
| Prix d’accès à la résidence | Dès 125 000 € |
| Rendement locatif par rapport aux Émirats/Qatar | Plus élevé, prix stables |
| Zones de propriété libre | Extension continue |
Projets immobiliers de grande envergure récents
- Bahreïn Bay : Projet de ville intelligente, avec quartiers résidentiels, tours de bureaux, hôtels, et marina.
- Amwaj Islands : Développement d’îles artificielles dédiées au résidentiel de luxe, au tourisme et à la location saisonnière.
- Nouveaux complexes hôteliers et resorts balnéaires le long du littoral, destinés à capter la clientèle internationale.
Impact des politiques gouvernementales et diversification économique
- Extension des zones de propriété libre, permettant aux étrangers d’acquérir des biens immobiliers dans davantage de quartiers attractifs.
- Réformes législatives récentes facilitant l’investissement étranger et la sécurisation des droits de propriété.
- Initiatives de diversification économique, notamment dans le tourisme, la santé et le bien-être, qui créent de nouveaux marchés pour l’immobilier (résidences médicalisées, complexes de bien-être, etc.).
- Fiscalité avantageuse : Exonération d’impôt sur les revenus locatifs, absence de taxe foncière pour les investisseurs.
Marché caractérisé par une croissance stable, une accessibilité accrue pour les investisseurs étrangers, et une politique gouvernementale proactive soutenant l’innovation immobilière.
Bon à savoir :
Le marché immobilier de Bahreïn connaît une expansion notable dans plusieurs secteurs clés. La demande croissante pour des propriétés résidentielles de luxe, alimentée par l’augmentation de la richesse locale et l’intérêt accru des expatriés, stimule le développement urbain, notamment dans des quartiers prestigieux tels que le district de Seef. Parallèlement, le paysage des bureaux commerciaux connaît un essor avec l’arrivée d’entreprises internationales, profitant des politiques attractives de Bahreïn. Des projets emblématiques, comme l’Avenues Mall Extension, illustrent cette dynamique. Le tourisme est également un moteur de croissance grâce au développement d’infrastructures telles que les nouveaux hôtels de chaînes globales. Signe de cette vitalité, on observe une hausse significative des investissements étrangers, encouragée par les initiatives gouvernementales qui visent à diversifier l’économie au-delà du pétrole, telles que l’incubateur économique de Bahraini Development Bank. Ces mesures créent un environnement favorable pour les investissements globaux et spéculatifs, dynamisant ainsi l’ensemble du secteur immobilier national.
Vue d’ensemble sur l’évolution des prix immobiliers à Bahreïn
L’évolution des prix immobiliers à Bahreïn au cours des dix dernières années a été marquée par une stabilité globale, ponctuée de variations modérées selon les segments et les régions. Malgré un contexte économique fluctuant dans le Golfe, le marché a démontré une certaine résilience.
Facteurs économiques et politiques influents
- Ralentissement économique régional : La baisse des prix du pétrole dans la seconde moitié des années 2010 a affecté la croissance, limitant la hausse des prix immobiliers.
- Réformes gouvernementales : L’ouverture progressive de certaines zones à la pleine propriété étrangère a dynamisé la demande, notamment dans des secteurs comme Bahrain Bay ou Amwaj Islands.
- Initiatives de diversification : Les investissements dans les infrastructures, la santé, l’éducation et le tourisme ont soutenu la demande immobilière.
- Stabilité politique relative : Malgré quelques tensions, Bahreïn a su maintenir un environnement relativement attractif pour les investisseurs étrangers.
Évolution des prix (2015-2025)
| Année | Prix moyen appartement (BD/m²) | Variation annuelle | Prix moyen villa (BD/m²) | Variation annuelle |
| 2015 | ~1 100 | – | ~950 | – |
| 2020 | ~900 | -2 à -3% | ~600 | stable |
| 2024 | 668 | -3,5% | 640 | +1,5% |
| 2025 | 668 | stable | 640 | stable |
- Les appartements ont connu une baisse progressive depuis 2015, avec un prix moyen actuel autour de 668 BD/m².
- Les villas ont mieux résisté, enregistrant une légère hausse récente pour atteindre environ 640 BD/m².
- Les transactions résidentielles ont augmenté de 0,7 % sur la dernière année, pour une valeur totale de 1,08 milliard de BD.
Variations régionales
- Centre-ville de Manama : Prix parmi les plus élevés, jusqu’à 1 500 BD/m² pour les appartements, loyers mensuels élevés pour les biens de standing.
- Amwaj Islands, Seef, Juffair : Zones libres attractives pour les expatriés et les investisseurs étrangers, prix supérieurs à la moyenne nationale.
- Banlieues et périphérie : Prix plus accessibles, entre 850 et 1 100 BD/m², forte demande locative des familles locales et du personnel du secteur pétrolier.
| Localisation | Prix achat appartement (BD/m²) | Loyer 1ch (BD/mois) |
| Centre-ville (Manama) | 1 035 – 1 500 | 316 |
| Hors centre-ville | 850 – 1 100 | 221 |
| Amwaj Islands, Seef, Juffair | 1 200 – 1 600 | 350 – 500 |
Comparaison résidentiel vs commercial
- Résidentiel : Marché mature, rendement locatif brut autour de 6,5 à 7 % en centre-ville, forte demande dans les zones d’expatriés.
- Commercial : Plus volatil, très dépendant de la santé du secteur des services, de la finance et du tourisme ; prix plus élevés dans les quartiers d’affaires, mais rendements moins stables en période de ralentissement économique.
Facteurs réglementaires et investissement étranger
- Extension progressive des zones de propriété libre.
- Droits de propriété garantis pour les étrangers dans certaines zones stratégiques.
- Résidence offerte pour des achats supérieurs à un seuil (environ 125 000 €).
- Fiscalité favorable (revenus locatifs exonérés d’impôts).
Statistiques récentes
- Rapport prix/revenu : 5,42 (indice d’accessibilité modéré).
- Hypothèque : 54,2 % du revenu moyen consacré au remboursement.
- Rendement locatif brut (centre-ville) : 6,97 %.
- Rapport prix/location stable depuis trois ans.
Prévisions
⬛️ Le marché immobilier à Bahreïn devrait rester stable à court terme, soutenu par la demande étrangère, l’extension des zones libres et la diversification de l’économie. Les prix des appartements pourraient rester sous pression, tandis que les villas et les biens dans les zones premium devraient conserver leur attractivité. Les réformes réglementaires et l’essor de nouveaux quartiers intelligents (comme Bahrain Bay) pourraient stimuler la croissance à moyen terme.
En résumé
- Marché stable, attractif pour les investisseurs recherchant un environnement juridique clair, des rendements locatifs compétitifs et un coût d’entrée modéré par rapport à Dubaï ou Doha.
- Le secteur résidentiel offre plus de sécurité, tandis que le commercial présente un potentiel de rendement supérieur, mais plus risqué.
- L’orientation future dépendra largement de la croissance économique régionale, de la stabilité politique et de l’efficacité des réformes gouvernementales.
Bon à savoir :
Au cours des dix dernières années, les prix immobiliers à Bahreïn ont montré une croissance modérée, influencée par des facteurs économiques tels que les fluctuations du PIB, la baisse des prix du pétrole et les incitations fiscales pour les investisseurs étrangers. Les régions d’Al Seef et Amwaj Islands ont enregistré les augmentations les plus importantes dans le secteur résidentiel, tandis que des quartiers comme Manama ont vu une stabilité relative. En comparaison, les prix des propriétés commerciales ont été plus volatiles, en raison des variations de la demande du secteur des affaires et des initiatives de diversification économique. Par exemple, en 2019, le marché a connu une baisse de 5% dans certaines zones commerciales, mais une reprise a été observée suite à l’implantation de nouvelles entreprises. Les récentes réformes gouvernementales, favorisant l’investissement étranger et la simplification des processus d’achat, devraient continuer à stimuler le marché. En perspective, avec l’amélioration des infrastructures et les efforts visant à attirer davantage d’investissements étrangers, les prix immobiliers à Bahreïn devraient connaître une stabilisation progressive, avec un potentiel de hausse modérée à moyen terme.
Investir intelligemment : quelles propriétés privilégier à Bahreïn ?
Investir intelligemment : quelles propriétés privilégier à Bahreïn ?
Analyse des quartiers populaires et émergents à Bahreïn
- Manama (Harbour Row)
Quartier central, dynamique et moderne, Harbour Row est réputé pour ses appartements de luxe, restaurants, commerces et espaces de loisirs. Les infrastructures sont complètes : salle de sport, piscine, spa, espaces verts, et une proximité immédiate avec les principaux centres d’affaires et attractions culturelles. - Dilmunia Island
Projet résidentiel innovant situé près de la côte nord de Muharraq, axé sur le bien-être, la santé et le tourisme. Il attire une clientèle internationale et propose des équipements de pointe, dont des centres de santé, des espaces de divertissement et des logements modernes. - Amwaj Islands
Zone résidentielle en pleine croissance, plébiscitée pour ses plages privées, marinas, écoles internationales et commerces. L’île attire particulièrement les expatriés et familles à la recherche d’un cadre de vie haut de gamme.
| Quartier | Type de biens dominants | Infrastructures/services clés |
| Harbour Row | Appartements de luxe | Restaurants, commerces, espaces de loisirs, gym |
| Dilmunia Island | Villas, appartements | Centres santé, divertissement, espaces bien-être |
| Amwaj Islands | Villas, appartements | Plages privées, marinas, écoles, centres commerciaux |
Types de propriétés en vogue et raisons de leur attractivité
- Appartements
Très recherchés par les expatriés et jeunes professionnels pour leur facilité de gestion, leur sécurité et leur localisation centrale. Les appartements de standing offrent des rendements locatifs attractifs, grâce à une forte demande locative liée à l’expansion du secteur des services et du commerce. - Villas
Prisées par les familles et les investisseurs long terme, elles bénéficient d’un cadre de vie supérieur, de plus grandes surfaces et d’infrastructures adaptées (jardins, piscines). - Projets commerciaux
Les locaux commerciaux et bureaux bénéficient de la croissance des PME et de l’implantation de multinationales, particulièrement dans les quartiers d’affaires émergents et sur les îles artificielles.
Facteurs économiques et législatifs récents
- Politiques de propriété étrangère
Bahreïn permet aux étrangers d’acheter des biens immobiliers dans des zones désignées, comme Amwaj Islands, Reef Island, et certains projets à Manama et Dilmunia. Cette ouverture stimule l’investissement international. - Incitations fiscales
Absence de taxe foncière et d’impôt sur les plus-values immobilières pour les investisseurs, ce qui augmente la rentabilité nette des placements. - Projets de développement gouvernementaux
De vastes investissements publics dans les infrastructures (routes, aéroports, hôpitaux, écoles) et le lancement de projets urbains innovants dopent la valeur foncière à moyen terme. - Croissance du secteur
Le marché immobilier de Bahreïn devrait dépasser 77,3 milliards USD fin 2025, porté par la demande résidentielle et l’arrivée continue d’expatriés.
Conseils pratiques pour diversifier son portefeuille immobilier à Bahreïn
- Diversifier entre biens résidentiels (appartements, villas) et biens commerciaux (bureaux, commerces) pour équilibrer rendement locatif et stabilité de valeur.
- Privilégier les quartiers émergents bénéficiant d’investissements publics et d’un fort potentiel de valorisation à moyen terme.
- S’appuyer sur des statistiques locatives : Bahreïn affiche les meilleurs taux de rendement locatif du Golfe, ce qui permet d’envisager des stratégies d’achat-revente ou de location longue durée.
- Évaluer l’offre en infrastructures : proximité des écoles internationales, transports, espaces verts et centres commerciaux augmente l’attractivité des biens.
- Se tenir informé des évolutions législatives concernant la propriété étrangère et les nouveaux projets gouvernementaux, afin d’anticiper les hausses de valeur.
À retenir
Bahreïn combine stabilité économique, incitations fiscales, et projets d’envergure, ce qui en fait un marché stratégique pour investir intelligemment dans l’immobilier résidentiel et commercial, avec une attention particulière aux quartiers porteurs et à la diversification du portefeuille.
Bon à savoir :
À Bahreïn, des quartiers comme Juffair et Amwaj Islands sont en plein essor en raison de leurs infrastructures modernes et services haut de gamme, attirant des investissements prometteurs. Les appartements sur ces îles artificielles gagnent en popularité grâce à leur rentabilité locative et au style de vie luxueux qu’ils offrent, tandis que les villas à Diyar Al Muharraq séduisent pour leur proximité des projets de développement gouvernementaux. Les récentes politiques de propriété étrangère et les incitations fiscales, telles que l’absence d’impôt sur le revenu, renforcent l’attractivité du marché. Pour diversifier efficacement, les investisseurs doivent considérer une combinaison de propriétés résidentielles et commerciales, en s’appuyant sur des conseils d’experts locaux. Par exemple, un mix de villas pour la stabilité à long terme et d’appartements dans les nouveaux quartiers tendances peut offrir un bon équilibre, d’autant plus que 45% de la population de Bahreïn est âgée de moins de 25 ans, alimentant la demande de logements modernes et abordables.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
