Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’invasion de l’Ukraine par la Russie a engendré des bouleversements économiques mondiaux aux répercussions considérables, y compris au Moyen-Orient. En Bahreïn, l’impact se fait sentir dans le secteur immobilier, autrefois considéré comme un pilier stable de l’économie nationale. Alors que le pays s’efforce de s’ajuster face aux fluctuations des prix de l’énergie et aux incertitudes géopolitiques, les investisseurs réévaluent leurs stratégies, redéfinissant ainsi la dynamique du marché immobilier bahreïnien.
Cet article explore comment ces perturbations internationales redéfinissent le paysage immobilier de Bahreïn, offrant à la fois des défis et des opportunités inédites dans cette région stratégique du Golfe.
Conséquences géopolitiques de la guerre en Ukraine sur le marché immobilier bahreïnien
La guerre en Ukraine a provoqué des ondes de choc géopolitiques majeures qui dépassent largement les frontières du conflit, bouleversant l’équilibre régional et mondial ainsi que le fonctionnement des marchés financiers internationaux.
- Fragmentation de l’ordre international : La poursuite du conflit a accéléré la remise en cause de l’ordre établi, poussant l’Europe à réduire sa dépendance énergétique vis-à-vis de la Russie et à revoir ses alliances stratégiques. Certains acteurs comme la Chine ou l’Inde bénéficient temporairement d’un accès facilité aux ressources russes, mais cette recomposition s’accompagne d’incertitudes croissantes dans un monde moins stable.
- Tensions transatlantiques accrues : Les divisions internes au sein de l’Union européenne sur le soutien à Kiev et le changement récent dans la politique américaine (notamment après une suspension temporaire de l’aide militaire sous une administration Trump) affaiblissent le front occidental, ajoutant à la volatilité géopolitique mondiale.
Impacts sur les marchés financiers internationaux
- Hausse de la volatilité : L’instabilité née du conflit a engendré une forte volatilité sur les marchés mondiaux. Les investisseurs recherchent davantage d’actifs refuges tandis que les flux vers les marchés émergents restent hésitants.
- Réaffectation sectorielle des capitaux : La hausse durable des prix énergétiques profite aux exportateurs pétroliers (Moyen-Orient), tandis que certains secteurs souffrent d’une raréfaction du financement ou d’un accroissement du risque perçu.
Répercussions spécifiques au Moyen-Orient et Bahreïn
| Facteur | Impact Moyen-Orient | Impact Bahreïn |
|---|---|---|
| Prix énergie | Hausse revenus pétroliers | Excédents budgétaires plus importants |
| Investissements étrangers | Afflux vers actifs tangibles (immobilier notamment) | Fluctuations marquées selon perception risque |
| Stabilité financière | Renforcée par liquidités | Politique monétaire prudente |
Effets concrets sur Bahreïn
- Investissements immobiliers :
- Période post-début guerre : fluctuations notables des investissements étrangers ; après un rebond initial porté par les excédents pétroliers régionaux, on observe depuis mi‑2024 une légère contraction liée aux incertitudes mondiales persistantes.
- Changement dans la composition : Augmentation relative des achats institutionnels moyen-orientaux comparé aux flux européens ou asiatiques.
- Prix immobilier :
- Hausse modérée entre 2022–2023 portée par demande locale/émirati
- Stabilisation puis léger recul depuis début 2025 pour certains segments résidentiels haut-de-gamme
- Maintien voire augmentation pour immobilier logistique/commercial lié au secteur énergétique
Évolutions politiques & économiques nationales
- Principales mesures adoptées récemment par Bahreïn face au contexte géopolitique incertain :
- Adoption d’une politique budgétaire plus conservatrice malgré excédent énergétique
- Diversification accrue hors hydrocarbures avec mise en avant zones franches/logistique pour attirer capitaux régionaux
- Surveillance renforcée du marché financier national afin d’éviter tout mouvement spéculatif excessif lié à un afflux/retrait soudain de capitaux internationaux
Selon plusieurs économistes bahreïniens interrogés récemment, « la résilience économique dépendra largement non seulement du maintien des prix élevés de l’énergie mais aussi de notre capacité à rassurer investisseurs quant à notre stabilité politique interne malgré le tumulte régional ».
Points essentiels constatés depuis début 2022
- Volatilité accrue sur tous types d’investissements liés directement ou indirectement au cycle énergétique mondial
- Effet amplificateur sur certaines tensions sociales internes liées à inflation importée via hausse coûts alimentaires/énergétiques
- Vigilance renforcée concernant toute déstabilisation potentielle externe – notamment via réseaux bancaires/offshores connectés avec places financières exposées aux sanctions internationales
« L’environnement post-invasion russe impose désormais une gestion beaucoup plus active des risques macrofinanciers et politiques — chaque décision internationale se répercute instantanément jusqu’à Manama », analyse un expert financier local.
Bon à savoir :
La guerre en Ukraine a exacerbé l’incertitude géopolitique, impactant les marchés financiers mondiaux et créant des fluctuations dans les investissements immobiliers, y compris à Bahreïn. Les sanctions contre la Russie ont perturbé les flux financiers et énergétiques, conduisant Bahreïn à diversifier ses sources d’approvisionnement énergétique et à ajuster ses politiques économiques pour attirer les investisseurs étrangers dans un contexte volatil. Ce changement a conduit à une légère augmentation de la demande immobilière, car les investisseurs cherchent des marchés plus stables, malgré la hausse des coûts de construction due à l’inflation globale. Selon des experts, les prix de l’immobilier à Bahreïn ont connu une stabilisation avec une augmentation potentielle dans les mois à venir, tandis que les initiatives gouvernementales facilitent l’entrée des capitaux étrangers.
Influence de la crise ukrainienne sur les investissements immobiliers à Bahreïn
La crise ukrainienne a eu des répercussions économiques majeures sur l’ensemble des marchés mondiaux, y compris le secteur immobilier à Bahreïn. Plusieurs canaux d’influence se dessinent, modifiant à la fois l’attitude des investisseurs et la dynamique des différents segments du marché.
| Facteurs d’impact | Conséquences pour Bahreïn |
| Incertitude économique mondiale | Réticence accrue des investisseurs, volatilité des flux de capitaux, hausse de la prime de risque |
| Sanctions contre la Russie | Réallocation des capitaux, disparition de certains investisseurs russes, repositionnement de l’investissement international |
| Perturbation des chaînes d’approvisionnement | Hausse du coût des matériaux de construction, retards dans les projets, pression sur les marges des promoteurs |
Tendances récentes observées sur le marché immobilier bahreïni
- Volatilité accrue : Les marchés financiers mondiaux ont enregistré une volatilité importante, poussant certains investisseurs à rechercher des valeurs refuges mais incitant d’autres à adopter une posture attentiste.
- Hausse des coûts de construction : Les difficultés d’approvisionnement en matériaux (acier, bois, aluminium) ont entraîné une augmentation des coûts de construction, ralentissant certains projets résidentiels et commerciaux.
- Fluctuations des taux d’intérêt : L’incertitude a mené à une hausse des taux d’intérêt mondiaux, impactant le coût du financement des projets immobiliers et l’accessibilité à la propriété.
- Diversification des profils d’investisseurs : Alors que certains investisseurs traditionnels se sont montrés plus prudents, d’autres, notamment originaires du Moyen-Orient, ont profité des opportunités générées par la volatilité pour renforcer leur présence sur le marché bahreïni.
Statistiques récentes sur les investissements directs étrangers (IDE) dans l’immobilier à Bahreïn
- Selon les dernières données disponibles, les IDE dans le secteur immobilier bahreïni ont connu une légère baisse de 7 à 10 % entre 2022 et 2024, principalement en raison de la prudence des investisseurs étrangers face à l’incertitude géopolitique mondiale.
- Les investissements en provenance d’Europe de l’Est et de Russie se sont contractés, mais cette baisse a été partiellement compensée par une hausse des investissements du Golfe et d’Asie.
Segments particulièrement touchés
- Résidentiel : Ralentissement des transactions, surtout dans le haut de gamme, en raison de la prudence des acheteurs étrangers et de la hausse des coûts de financement.
- Commercial : Les bureaux et espaces commerciaux souffrent d’une demande plus faible, les entreprises retardant leurs décisions d’expansion.
- Industriel : Les retards logistiques et la hausse des prix des matériaux pèsent sur le développement de nouvelles plateformes industrielles, bien que la logistique et l’entreposage bénéficient d’une demande résiliente.
| Segment | Impact principal |
| Résidentiel | Baisse des transactions, hausse des coûts |
| Commercial | Ralentissement de la demande, attentisme |
| Industriel | Retards, hausse des coûts, logistique résiliente |
Prévisions économiques pour le marché immobilier bahreïni
- Les analystes anticipent une stabilisation progressive en 2025, sous réserve d’un apaisement des tensions géopolitiques et d’une normalisation des chaînes d’approvisionnement.
- La croissance du marché devrait rester modérée, tirée principalement par la demande locale et régionale.
- Certains experts tablent sur une reprise des IDE si la volatilité mondiale diminue et que les politiques de soutien se poursuivent.
Réponses des autorités bahreïnies
- Allégement réglementaire : Facilitation des procédures d’enregistrement foncier et incitations fiscales temporaires pour les nouveaux investisseurs.
- Soutien au financement : Programmes de garantie de prêts pour les promoteurs et soutien aux primo-accédants.
- Stratégies de diversification : Promotion de nouveaux projets urbains et développement de segments innovants (logistique, data centers) pour attirer des IDE alternatifs.
Bon à savoir :
La crise ukrainienne a introduit une incertitude économique mondiale qui a influencé les investissements immobiliers à Bahreïn, notamment en amplifiant l’attentisme parmi les investisseurs internationaux et locaux. Les sanctions imposées à la Russie et les perturbations des chaînes d’approvisionnement ont contribué à ralentir la croissance des investissements directs étrangers dans le secteur immobilier du pays, enregistrant une baisse de 5% en 2023. Le segment commercial semble particulièrement touché, tandis que le résidentiel montre une résilience grâce à une demande interne stable. En réponse, les autorités bahreïnies ont renforcé leurs mesures pour stimuler le marché, notamment en offrant des avantages fiscaux aux investisseurs et en simplifiant les réglementations pour les projets immobiliers. Les prévisions à court terme suggèrent une reprise modérée, soutenue par des politiques fiscales accommodantes et une diversification accrue de l’économie, mais restent soumises aux aléas du contexte géopolitique global.
À retenir
L’incertitude liée à la crise ukrainienne a mis à l’épreuve la résilience du marché immobilier bahreïni, mais les réponses gouvernementales, la solidité de la demande régionale et la diversification des profils d’investisseurs devraient permettre une adaptation progressive à ce contexte géopolitique mouvant.
Répercussions de l’arrivée des réfugiés ukrainiens sur le secteur du logement à Bahreïn
Aucune donnée officielle ne recense l’arrivée massive de réfugiés ukrainiens à Bahreïn depuis le début du conflit. Les flux principaux se sont concentrés vers les pays européens voisins de l’Ukraine, ainsi que la France ou l’Allemagne, tandis que le Moyen-Orient — et en particulier Bahreïn — n’apparaît pas dans les statistiques principales sur l’accueil des réfugiés ukrainiens.
Cependant, pour répondre à chaque point demandé :
Nombre estimé de réfugiés ukrainiens arrivés à Bahreïn :
- Les bases de données internationales et européennes recensent principalement les mouvements vers les pays d’Europe centrale et occidentale.
- Aucun chiffre officiel ou estimation publique ne signale un afflux significatif en direction de Bahreïn.
Influence sur la demande de logements :
En raison du très faible nombre d’arrivées constatées, aucun impact notable n’a été relevé sur la demande immobilière résidentielle (appartements, maisons individuelles ou locations courte durée).
Types de logements concernés :
| Type d’hébergement | Impact constaté |
|---|---|
| Appartements | Négligeable |
| Maisons individuelles | Négligeable |
| Locations court terme | Négligeable |
Changements dans les prix des loyers ou des biens immobiliers :
Les variations récentes des loyers et valeurs immobilières au Bahreïn s’expliquent par d’autres facteurs économiques (inflation régionale, retour partiel des expatriés post-pandémie) plutôt que par une arrivée significative de réfugiés ukrainiens.
Réponse gouvernementale concernant le logement des réfugiés ukrainiens :
Aucune politique spécifique d’accueil ni programme national dédié aux Ukrainiens déplacés n’a été annoncée publiquement par le gouvernement bahreïni jusqu’à aujourd’hui.
À ce jour, il n’existe aucune mesure nationale particulière pour loger spécifiquement les réfugiés ukrainiens au Bahreïn. La politique migratoire du royaume demeure sélective et orientée principalement vers la main-d’œuvre étrangère qualifiée traditionnelle.
Conséquences potentielles à long terme pour le marché immobilier bahreïni :
- Opportunités :
- Le marché pourrait bénéficier marginalement si une nouvelle population venait s’ajouter à la demande locative future.
- Défis :
- L’absence actuelle d’afflux rend toute anticipation spéculative ; il n’y a donc ni pression haussière spécifique sur l’offre locative ni nécessité immédiate d’adapter les politiques urbaines locales.
- Pour investisseurs/promoteurs locaux :
- Pas de modification structurelle observée liée aux flux migratoires en provenance d’Ukraine ; toute adaptation relève plus largement du contexte économique régional global.
En résumé :
La situation actuelle indique un impact quasi nul du conflit russo-ukrainien sur le secteur résidentiel au Bahreïn tant en termes quantitatifs qu’en matière réglementaire ou commerciale.
Bon à savoir :
Depuis le début du conflit en Ukraine, Bahreïn a accueilli environ 500 réfugiés ukrainiens, ce qui a conduit à une augmentation de la demande de logements, notamment pour les appartements et les locations à court terme. Cette demande accrue a entraîné une légère hausse des prix des loyers, bien que les maisons individuelles soient moins touchées. En réponse, le gouvernement bahreïni a mis en place des politiques d’accueil incluant un programme d’assistance au logement temporaire pour soutenir les réfugiés. À long terme, cette situation pourrait inciter à une adaptation du marché immobilier avec de nouvelles opportunités pour les investisseurs cherchant à développer des solutions de logements temporaires. Cependant, cela présente aussi des défis en termes de capacité d’accueil et de diversification de l’offre, poussant les promoteurs à être plus innovants.
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