Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Dans le contexte dynamique du marché immobilier européen, la succession immobilière en Roumanie présente ses propres complexités et spécificités qui méritent d’être explorées en profondeur. Les enjeux liés à la transmission de biens sont souvent influencés par des éléments juridiques et fiscaux uniques au pays, ce qui peut transformer la procédure en un véritable défi pour les héritiers non avertis.
Connaître les étapes essentielles, des démarches administratives à l’évaluation des biens, en passant par le rôle des notaires, est crucial pour éviter les écueils potentiels. Cet article vise à démystifier la procédure complète de succession immobilière en Roumanie, offrant ainsi un éclairage précieux à ceux qui souhaitent naviguer avec succès à travers ce processus délicat et souvent complexe.
Comprendre la succession immobilière en Roumanie
La succession immobilière en Roumanie est régie principalement par le Code civil roumain, qui distingue entre la succession légale (ab intestat) et la succession testamentaire. Certaines restrictions spécifiques s’appliquent à l’acquisition de biens immobiliers, notamment pour les étrangers, conformément à la Constitution et aux traités internationaux : un étranger peut hériter d’un terrain uniquement par voie légale, mais pas par testament.
Rôle du notaire en Roumanie
Le notaire public joue un rôle central dans le processus de succession. Il est chargé d’ouvrir la procédure d’héritage à la demande des héritiers potentiels (conjoint survivant, descendants, ascendants ou collatéraux) ou des personnes désignées par testament. Le notaire :
- Identifie tous les héritiers légaux et testamentaires
- Notifie l’ouverture de la procédure aux parties concernées
- Évalue et inventorie le patrimoine
- Supervise une répartition juste entre les ayants droit
En cas de litige ou de contestation du testament, l’assistance d’un avocat spécialisé peut être nécessaire.
Types d’héritiers selon le Code civil roumain
| Ordre des héritiers | Description |
|---|---|
| Descendants | Enfants (y compris adoptés), petits-enfants |
| Ascendants privilégiés | Parents du défunt |
| Collatéraux privilégiés | Frères/sœurs et leurs descendants |
| Autres ascendants | Grands-parents |
| Collatéraux ordinaires | Oncles/tantes/cousins |
La loi prévoit que plus on est proche parent du défunt, plus on a vocation à hériter. Si plusieurs catégories sont présentes, celles relevant du degré supérieur excluent généralement les autres.
Distribution des biens
- En cas de succession légale : Les biens sont répartis entre les héritiers selon leur ordre et leur part respective.
- Exemple simplifié : si seul un enfant survit au conjoint décédé sans autres parents proches vivants :
- L’enfant reçoit l’intégralité.
- Si plusieurs enfants :
- Répartition équitable entre eux.
- Conjoint survivant partage avec enfants/parents selon proportions fixées par le code civil.
- Exemple simplifié : si seul un enfant survit au conjoint décédé sans autres parents proches vivants :
- En cas de testament : Le testateur peut organiser librement ses dispositions dans les limites prévues par la loi (exemple : réserve héréditaire protégée pour certains proches).
Liste comparative :
- Succession légale
- Automatique si pas de testament valable
- Respect strict des ordres/priorités prévus dans le Code civil
- Succession testamentaire
- Selon volonté exprimée dans un document écrit conforme aux exigences formelles
- Liberté limitée : certains héritiers réservataires ne peuvent être totalement déshérités
Implications fiscales
Les droits successoraux peuvent donner lieu au paiement d’une taxe sur l’héritage immobilier :
- La fiscalité varie en fonction du lien familial avec le défunt et parfois selon la valeur/transfert effectif des biens.
- Certains abattements existent pour les membres directs (enfants/conjoints).
| Situation fiscale | Détail |
|---|---|
| Héritier direct | Exonération/franchise fréquente |
| Héritier éloigné/autre | Taxe progressive possible |
À noter: Un délai légal existe pour accepter/renoncer à une succession : généralement un an après ouverture.
Exemples pratiques
Exemple 1
Un citoyen roumain décède en laissant une maison à Bucarest sans laisser de testament. Il laisse deux enfants majeurs comme seuls héritiers connus :
— Les deux enfants se rendent chez un notaire public qui ouvre officiellement la procédure ; ils fournissent actes civils prouvant leur filiation ; après vérification documentaire/inventorisation notariale du bien immobilier concerné — chaque enfant reçoit une moitié indivise.
Exemple 2
Une personne rédige un testament léguant son appartement exclusivement à sa fille unique malgré l’existence d’un frère vivant. À condition que ce legs respecte sa réserve héréditaire minimale prévue par la loi roumaine :
— La fille pourra recevoir tout ou partie déterminée légalement via intervention notariale validant ce transfert spécifique conformément au contenu authentifié du testament.
Important
Le non-respect des procédures formelles devant notaire entraîne nullité partielle/totale ou retard important lors de mutations immobilières post-succession.
À retenir: La transparence notariale garantit sécurité juridique tant pour transmission familiale planifiée que pour protection effective contre conflits successoraux futurs.
Bon à savoir :
En Roumanie, la succession immobilière est régie par le Code Civil roumain, qui détermine les classes d’héritiers et la hiérarchie entre eux, incluant les descendants, les ascendants privilégiés et ordinaires, et les collatéraux; les biens sont distribués selon ces catégories à défaut de testament. Les notaires jouent un rôle central en encadrant et en authentifiant l’acte de partage, et ils veillent à la conformité légale de la succession. Le testament permet de déroger à la succession légale, offrant au testateur la liberté de disposer de ses biens à sa convenance, sous réserve des droits réservés aux héritiers légaux. Les héritiers peuvent être soumis à une taxe sur la succession, bien que certains abattements soient possibles en fonction du degré de parenté. Par exemple, un descendant direct hérite sans être obligé de vendre le bien s’il s’acquitte des droits de succession correspondant, alors qu’un cousin éloigné pourrait voir ses taxes augmentées. Les implications fiscales varient, et une planification adéquate, parfois sous forme de conseils notariaux, est recommandée pour minimiser les charges financières.
Procédure à suivre pour hériter d’un bien en Roumanie
Préparation des documents nécessaires
Liste des pièces justificatives à rassembler :
| Document | Description |
|---|---|
| Certificat de décès | Délivré par les autorités roumaines ou traduit et légalisé s’il provient de l’étranger |
| Acte de naissance et acte d’état civil | Pour tous les héritiers afin d’établir la filiation |
| Titre(s) de propriété | Preuves concernant les biens immobiliers concernés |
| Attestation/Certificat d’hérédité | Émis par le notaire après ouverture de la succession |
| Testament (le cas échéant) | Original du testament, si existant |
| Pièce d’identité | Passeport ou carte nationale pour chaque héritier |
Déclaration de la succession
- La demande doit être déposée auprès d’un notaire public compétent territorialement.
- La déclaration doit comporter :
- Identité du défunt, date et lieu du décès
- Liste détaillée des biens à transmettre
- Identification complète des héritiers présomptifs (nom, domicile)
- Délais : en principe, l’option successorale (accepter ou renoncer) doit être exercée dans un délai maximal d’un an à compter du décès.
Intervention d’un notaire
- Le notaire vérifie l’existence du testament et identifie tous les ayants droit selon la loi.
- Il procède à l’inventaire, évalue le patrimoine successoral, convoque tous les héritiers.
- Les frais sont proportionnels à la valeur déclarée : en général entre 0.5% et 2% avec un minimum légal fixé. Ces frais incluent le certificat successoral.
- Choisir un notaire proche du dernier domicile connu du défunt ; il est possible de consulter plusieurs études notariales pour comparer honoraires.
Processus de partage
- Réunion devant le notaire avec tous les ayants droit
- Présentation et validation des titres sur chaque bien
- Discussion autour du partage amiable :
- Si accord : rédaction d’un acte authentique constatant la répartition
- En cas de désaccord : recours au tribunal roumain compétent pour trancher le litige
Remarque : Le partage ne peut avoir lieu qu’après paiement intégral des dettes successorales éventuelles.
Paiement des taxes et impôts
- Taxe notariale sur acte successoral (% selon valeur)
- Droits fiscaux sur mutation immobilière : taux généralement compris entre 1% et 3%, parfois exonération partielle si lien familial direct (conjoint/descendant).
- Certaines transmissions peuvent bénéficier d’exonérations spécifiques sous conditions.
Enregistrement du transfert de propriété
Étapes principales :
- Dépôt par le notaire auprès du bureau cadastral local (« Carte Funciară »)
- Paiement des frais fixes administratifs (~100–200 EUR selon dossier)
- Inscription définitive au registre foncier roumain au nom(s) des nouveaux propriétaires
Sans cette formalité finale, aucun transfert officiel n’est reconnu juridiquement.
Considérations spéciales pour les non-résidents
Liste supplémentaire pour héritiers résidant hors Roumanie :
- Traduction assermentée/des documents étrangers requis
- Légalisation apostille ou consulaire
- Désignation possible d’un mandataire local via procuration authentique
- Vérification fiscale dans pays résident concernant double imposition éventuelle
En cas complexe (bien détenu en indivision internationale), il est vivement conseillé de recourir aux services combinés avocat-notariat spécialisés transfrontaliers.
Temps estimé pour finaliser la procédure
Tableau indicatif :
| Étape | Durée estimative |
|---|---|
| Réunir documents | 2–4 semaines |
| Procédure notariale | 1–3 mois |
| Paiement taxes/enregistrement | +4 semaines |
Total moyen sans litige : deux à six mois
Avec contentieux judiciaire : procédure allongée souvent >12 mois
Conseils pratiques
- Anticiper toute difficulté documentaire dès avant ouverture officielle
- Faire appel rapidement à un avocat spécialisé en droit successoral international si situation complexe/litige pressenti
- Prendre contact précoce avec étude notariale locale recommandée
- Prévoir traduction légale rapide si documents étrangers
- Négocier amiablement entre cohéritiers autant que possible afin d’éviter procédures contentieuses longues/couteuses
Bon à savoir :
Pour hériter d’un bien en Roumanie, préparez des documents comme le certificat de décès et l’attestation de qualité d’héritier. Déclarez la succession aux autorités fiscales dans les délais impartis, généralement six mois après le décès. Un notaire, dont les frais varient, est indispensable pour authentifier le processus ; choisissez-le avec soin, idéalement avec une expérience en successions. Le partage des biens nécessite un accord entre les héritiers, sinon un tribunal intervient. Les taxes de succession, bien que souvent assorties d’exonérations, doivent être réglées en fonction des taux en vigueur. Enregistrez le transfert de propriété auprès des services cadastraux, étape cruciale entraînant des frais. Les non-résidents doivent parfois fournir des documents supplémentaires. Le processus peut durer de quelques mois à plus d’un an, selon la complexité. Engager un avocat spécialisé peut s’avérer utile pour anticiper et résoudre d’éventuels obstacles administratifs ou juridiques.
Droits de succession pour les étrangers en Roumanie
En Roumanie, la succession des biens, y compris immobiliers, détenus par des étrangers est principalement régie par le Code civil roumain ainsi que par le Règlement européen n° 650/2012. Les règles suivantes s’appliquent :
- Loi applicable
Par défaut, la loi de l’État où le défunt avait sa résidence habituelle au moment du décès s’applique à la succession. Toutefois, toute personne peut choisir dans son testament que la loi de sa nationalité soit appliquée à sa succession, quel que soit son lieu de résidence ou l’emplacement des biens. Ce choix doit être clairement exprimé dans un testament. - Différences entre résidents et non-résidents
Il n’existe pas en droit roumain de distinction majeure entre résidents et non-résidents pour l’ouverture d’une succession concernant un bien immobilier situé sur le territoire roumain. L’élément déterminant reste l’emplacement du bien et les dispositions testamentaires éventuelles. - Fiscalité applicable aux étrangers
Les droits fiscaux roumains imposent tous les biens situés sur le territoire national sans distinction liée à la nationalité ou au statut de résidence du défunt ou des héritiers. Aucun impôt spécifique ni taxe supplémentaire n’est prévu pour les héritiers étrangers lors d’une succession immobilière en Roumanie.
Démarches administratives pour un étranger héritant d’un bien immobilier en Roumanie :
- Prendre contact avec un notaire public roumain (compétence obligatoire).
- Fournir une preuve du décès (acte de décès) et tout acte d’état civil justifiant la qualité d’héritier.
- Présenter tout testament existant.
- Obtenir éventuellement une attestation successorale européenne si plusieurs pays sont concernés (pour simplifier les démarches transfrontalières).
- Faire traduire tous documents officiels rédigés dans une langue étrangère via un traducteur assermenté.
- Mandater éventuellement un avocat local ou donner procuration à un représentant légal si présence physique impossible.
| Documents requis | Détails |
|---|---|
| Acte de décès | Original + traduction assermentée |
| Pièces d’identité | Passeport/carte nationale + traduction |
| Livret/fiches familiales | Si nécessaire pour prouver filiation |
| Testament | S’il existe |
| Certificat successoral européen | Pour faciliter reconnaissance transfrontalière |
Délais et restrictions
- La procédure peut durer plusieurs mois selon la complexité patrimoniale et familiale.
- Le notaire devra vérifier qu’aucune dette importante ne grève le patrimoine successoral avant attribution définitive aux héritiers.
Conventions bilatérales internationales
La Roumanie applique directement le Règlement UE n°650/2012 qui simplifie considérablement les successions transfrontalières entre États membres UE grâce au certificat successoral européen permettant aux héritiers étrangers de faire valoir leurs droits plus facilement sur tout territoire concerné. Il peut exister également certains accords bilatéraux spécifiques avec des pays hors UE mais leur application reste marginale comparée au cadre communautaire actuel.
Bon à savoir :
En Roumanie, les droits de succession pour les étrangers varient selon le statut de résidence. Les résidents sont soumis aux mêmes règles que les citoyens roumains, tandis que les non-résidents doivent parfois faire face à des taxes spécifiques, bien que la Roumanie offre des exonérations fiscales pour certains héritages. Les démarches administratives requièrent souvent l’intervention d’un traducteur assermenté et d’un représentant légal pour surmonter la barrière linguistique. Bien que la Roumanie ait des accords bilatéraux avec divers pays membres de l’Union européenne pour faciliter les successions transfrontalières, il est crucial de préparer des documents tels que le certificat de décès, le testament s’il existe, et d’autres preuves de la relation successorale. Les délais peuvent être influencés par la nécessité de légaliser ces documents, notamment pour les non-résidents sans convention spécifique avec leur pays d’origine. Les étrangers doivent également prouver leur statut légitime d’héritier, sans exigence particulière de nationalité, mais le recours à un notaire local est fortement recommandé pour naviguer dans ces procédures complexes.
⚠️ Aucun critère restrictif lié à la nationalité ou au statut résidentiel ne conditionne juridiquement l’accès à une succession immobilière en Roumanie dès lors que toutes les formalités sont respectées.
- Loi applicable : dernière résidence habituelle / possibilité choix loi nationale
- Procédure notariale obligatoire
- Traductions certifiées nécessaires
- Pas de taxe additionnelle spécifique pour étrangers
- Durée variable selon dossier
Rôle du notaire dans une succession internationale
Le notaire joue un rôle central dans la gestion d’une succession immobilière transfrontalière en Roumanie. Il agit comme garant du respect des droits successoraux, assure la régularité des procédures et veille à l’application correcte du cadre légal roumain relatif aux successions internationales.
Cadre légal applicable en Roumanie pour les successions internationales :
- Le notaire public est régi par la Loi des Notaires Publics et de l’Activité Notariale qui lui confère un statut d’autorité publique et lui impose de vérifier que tous les actes ne contiennent aucune clause contraire à la loi ou aux bonnes mœurs.
- Les actes notariés peuvent également être réalisés par les missions diplomatiques ou consulaires roumaines selon certaines conditions.
- En matière internationale, le règlement (UE) n°650/2012 s’applique généralement pour déterminer la compétence et la loi applicable lorsque le défunt avait sa résidence habituelle dans un pays de l’Union européenne.
Principales responsabilités du notaire dans une succession internationale :
- Identification des héritiers
- Le notaire vérifie l’identité de tous les héritiers potentiels, y compris ceux résidant à l’étranger.
- Il recueille toutes les pièces justificatives nécessaires (actes d’état civil, certificats de décès, preuves de parenté).
- Vérification du testament étranger
- Si le défunt a laissé un testament rédigé à l’étranger, le notaire évalue sa validité au regard du droit international privé roumain ainsi que des conventions internationales applicables.
- Il contrôle notamment si le testament respecte tant les formes exigées par la législation étrangère que celles reconnues en Roumanie.
- Gestion fiscale et obligations légales
- Le notaire calcule les droits de succession dus sur les biens immobiliers situés en Roumanie conformément au code fiscal local.
- Il procède à l’enregistrement cadastral après délivrance du certificat successoral afin d’assurer le transfert effectif des titres de propriété.
- En cas d’héritage vacant (absence d’héritier), il informe obligatoirement l’autorité administrative compétente pour prise en charge éventuelle.
- Coordination transfrontalière
- Lorsque plusieurs juridictions sont concernées (par exemple bien immobilier en Roumanie et héritiers résidant hors UE), le notaire peut collaborer avec ses homologues étrangers pour :
- Obtenir ou transmettre documents authentiques
- Assurer reconnaissance mutuelle des actes successoraux
- Harmoniser partage ou liquidation selon chaque droit national
- Lorsque plusieurs juridictions sont concernées (par exemple bien immobilier en Roumanie et héritiers résidant hors UE), le notaire peut collaborer avec ses homologues étrangers pour :
Exemples concrets :
| Situation | Intervention notariale spécifique |
|---|---|
| Bien immobilier situé à Bucarest – héritier résident en France | Vérification certificat européen d’hérédité ; application priorité droit roumain sur immeuble situé localement |
| Testament olographe rédigé aux États-Unis | Analyse conformité formelle/fond ; demande traduction assermentée ; coordination éventuelle avec consulat/avocat américain |
Collaborations inter-notariales :
– Des échanges directs entre études notariales permettent une meilleure identification patrimoniale globale et accélèrent traitement administratif (transmission extraits cadastraux, attestations bancaires).
– Dans certains cas complexes impliquant plusieurs pays tiers hors UE, recours possible à une expertise juridique comparative afin d’éviter conflits normatifs ou double imposition.
À retenir :
Le rôle fondamental du notaire est donc non seulement technique mais aussi diplomatique : il sécurise chaque étape tout en conciliant intérêts nationaux divergents pour garantir équité entre tous ayants-droit concernés.
Liste synthétique des tâches clés :
– Vérifier identité & vocation successorale
– Contrôler validité/testament & conformité juridique
– Calculer taxes/droits dus localement
– Émettre certificat successoral officiel reconnu internationalement
– Organiser transfert titres immobiliers auprès cadastre/localités fiscales
Un encadrement strict assure ainsi sécurité juridique optimale lors des transmissions patrimoniales transfrontalières impliquant la Roumanie.
Bon à savoir :
En Roumanie, le notaire joue un rôle crucial dans une succession immobilière internationale en naviguant à travers la législation roumaine sur les successions internationales, notamment le Code civil et le Règlement européen sur les successions. Ce professionnel vérifie la validité des testaments étrangers, identifie les héritiers selon les lois des pays impliqués et veille au respect des droits successoraux de chaque partie. Un notaire s’assure de la gestion correcte de la fiscalité associée aux biens roumains et coordonne avec des notaires étrangers pour garantir une harmonisation des procédures, comme cela peut être nécessaire entre un testament rédigé en France et reconnu en Roumanie. Parfois, des cas complexes, impliquant par exemple l’application de lois de plusieurs juridictions sur un même bien, nécessitent une collaboration étroite avec des homologues étrangers pour résoudre des questions de droit et fiscalité transfrontalières efficacement.
Découvrez les opportunités uniques qu’offre le marché immobilier international et saisissez l’occasion d’investir avec confiance. Avec une expertise éprouvée et une connaissance approfondie des tendances mondiales, je suis prêt à vous guider pas à pas dans vos projets. N’hésitez pas à me contacter pour mettre à profit mes conseils personnalisés et réaliser vos ambitions immobilières à l’étranger. Ensemble, transformons vos rêves immobiliers en réalité.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
Sur son site cyriljarnias.com, il développe son expertise sur l’immobilier international, la création de société à l’étranger et l’expatriation.
Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
