Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Explorer les opportunités d’investissement en Roumanie via une SCI
Explorer les opportunités d’investissement à travers une Société Civile Immobilière (SCI) en Roumanie peut se révéler être une stratégie lucrative pour diversifier son portefeuille tout en bénéficiant de certains avantages fiscaux.
Ce pays, en pleine croissance économique, offre un marché immobilier dynamique, avec un rapport qualité-prix attrayant notamment dans les grandes villes comme Bucarest et Cluj-Napoca.
Bon à savoir :
La Roumanie présente un marché immobilier en forte croissance, avec des rendements locatifs intéressants dans les zones urbaines.
Toutefois, il est crucial de naviguer avec précaution pour éviter les pièges potentiels liés à la fiscalité et aux réglementations locales souvent complexes.
Maximiser les bénéfices et minimiser les risques
Dans cet article, nous explorerons comment maximiser les bénéfices tout en minimisant les risques, pour vous guider vers un investissement éclairé et réussi.
Pourquoi choisir la Roumanie pour un investissement immobilier
La Roumanie présente de nombreux avantages économiques pour les investissements immobiliers, notamment un marché en forte croissance, une stabilité économique avérée et des incitations fiscales attrayantes pour les investisseurs étrangers.
Avantages économiques
| Facteur | Description |
|---|---|
| Potentiel de croissance | Le marché immobilier roumain affiche une forte dynamique avec des prix encore bas mais en hausse constante et une demande croissante. Les rendements locatifs dans la capitale, Bucarest, oscillent entre 4 % et 7 %, ce qui reste compétitif à l’échelle européenne. Un appartement de 120 m² peut générer un rendement locatif supérieur à 6 %. |
| Stabilité économique | La Roumanie bénéficie d’une croissance économique soutenue ainsi que d’une stabilité politique et monétaire remarquée au sein de l’Union européenne. |
| Incitations fiscales | Des politiques gouvernementales encouragent activement l’investissement étranger via des avantages fiscaux spécifiques (réduction d’impôts sur certains revenus fonciers ou régimes favorables), facilitant ainsi la rentabilité des placements immobiliers pour les non-résidents. |
Raisons culturelles et géographiques
- Coût de la vie bas : Le coût global (logement, alimentation, services) demeure inférieur à celui observé dans la plupart des grandes capitales européennes.
- Accessibilité géographique : En tant que membre actif de l’Union européenne, la Roumanie offre un accès facile aux principales villes du continent grâce à ses aéroports internationaux modernes et ses connexions ferroviaires en expansion.
- Patrimoine culturel riche : La diversité architecturale, le foisonnement d’événements culturels et le patrimoine historique font du pays une destination attractive non seulement pour vivre mais aussi pour attirer touristes ou expatriés.
Infrastructures en développement
Le pays investit massivement dans :
- Les réseaux routiers (autoroutes nouvelles)
- Les infrastructures ferroviaires rénovées
- L’agrandissement continu des hubs aéroportuaires
Ces efforts facilitent tant le déplacement interne qu’international tout en augmentant la valeur potentielle des biens immobiliers situés près de ces axes majeurs.
Environnement propice aux affaires
Une législation modernisée simplifie désormais les démarches administratives liées à l’achat immobilier par les étrangers ; elle favorise également leur intégration fiscale ou sociale si besoin est.
Exemple concret
Plusieurs investisseurs français ont témoigné avoir réalisé avec succès leurs projets immobiliers à Bucarest grâce au faible coût initial d’acquisition associé à une valorisation rapide du bien. Certains ont bénéficié du programme permettant même d’obtenir la nationalité roumaine après investissement significatif dans l’immobilier local — solution choisie notamment par ceux souhaitant s’implanter durablement ou profiter pleinement du statut européen offert par le pays.
Liste synthétique des points forts :
- Rendements locatifs élevés
- Prix attractifs comparativement au reste de l’Europe
- Sécurité juridique renforcée
- Accès facilité aux marchés européens
- Qualité croissante des infrastructures
- Attractivité culturelle confirmée
Un environnement fiscal favorable couplé à un potentiel touristique grandissant fait aujourd’hui de la Roumanie une option privilégiée pour diversifier son portefeuille immobilier tout en minimisant ses risques financiers.
Bon à savoir :
La Roumanie se distingue comme une destination d’investissement immobilier attractive grâce à son marché en pleine expansion, soutenu par un potentiel de croissance élevé et une économie stable. Les investisseurs étrangers bénéficient d’incitations fiscales favorables, rendant le cadre législatif de plus en plus accueillant. Par ailleurs, la Roumanie séduit par un coût de la vie bas, une proximité avec les grandes métropoles européennes et un patrimoine culturel riche. Le pays continue d’améliorer ses infrastructures, notamment par le développement de réseaux de transport modernes, créant ainsi un environnement propice aux affaires. Des témoignages d’investisseurs, comme celui de David H., ayant réussi leur projet immobilier en Roumanie, confirment l’attrait de cette destination.
Optimiser la structure d’une sci pour un achat immobilier en Roumanie
Pour optimiser la structure d’une SCI (Société Civile Immobilière) pour un achat immobilier en Roumanie, il est essentiel de comprendre les cadres légaux et fiscaux roumains, qui diffèrent sensiblement de ceux en vigueur dans d’autres pays européens.
Cadre légal roumain et formes juridiques
En Roumanie, la législation ne reconnaît pas la SCI telle qu’elle existe en France. Les formes sociétaires les plus courantes pour l’acquisition immobilière sont la Société à Responsabilité Limitée (SRL) et la Société Anonyme (SA) :
| Forme juridique | Capital social minimum | Nombre d’associés | Responsabilité | Observations principales |
| SRL (équivalent SARL) | 1 RON (~0,20 €) | 1 à 50 | Limitée aux apports | Souplesse, gestion simplifiée, adaptée aux petits groupes d’investisseurs |
| SA | 90 000 RON (~18 000 €) | ≥ 2 | Limitée aux apports | Gouvernance plus complexe, pour projets importants |
Contrairement à la France, la SRL est la structure privilégiée pour les investissements immobiliers, grâce à sa grande flexibilité et à la faiblesse de son capital social requis.
Différences réglementaires avec d’autres pays européens
- La SCI française permet une gestion flexible de l’immobilier familial ou d’investissement, mais n’a pas d’équivalent direct en Roumanie.
- En Roumanie, la SRL offre une responsabilité limitée et une procédure de création simplifiée, alors que la SCI française engage la responsabilité indéfinie des associés.
- La SRL roumaine peut être détenue par des non-résidents sans restriction particulière, ce qui n’est pas le cas partout en Europe.
Avantages fiscaux et implications légales
- Le taux d’imposition sur les sociétés en Roumanie est de 16 %, l’un des plus bas de l’Union européenne.
- Pour les microentreprises, un régime simplifié existe avec un impôt sur le chiffre d’affaires (1 % à 3 % selon la situation).
- Les dividendes distribués aux associés sont soumis à une retenue à la source de 8 %.
- Pas de taxe spécifique sur la détention immobilière par une société, mais l’imposition sur les plus-values immobilières s’applique.
Stratégies pour maximiser l’efficacité fiscale
- Privilégier la SRL pour bénéficier du faible capital social et de la simplicité de gestion.
- Structurer le capital et la répartition des parts selon les objectifs patrimoniaux et successoraux.
- Utiliser la distribution de dividendes et la remontée de fonds en capital pour optimiser la fiscalité.
- Examiner la possibilité d’opter pour le régime de microentreprise en cas de loyers modérés.
Conseils pour la sélection des membres et la rédaction des statuts
- Choisir des membres aux compétences complémentaires (gestion, fiscalité, immobilier).
- Prévoir dans les statuts des clauses de préemption, d’agrément et de sortie pour encadrer la cession des parts.
- Définir précisément les pouvoirs du gérant et les modalités de prise de décision.
- Mettre en place des mécanismes de protection des minoritaires et de résolution des conflits.
Pièges courants à éviter
- Souscrire un capital social inadéquat, ce qui peut limiter la capacité d’emprunt ou l’attractivité de la société.
- Négliger les problématiques de succession : l’absence de clauses spécifiques peut entraîner des blocages ou des conflits.
- Rédiger des statuts trop génériques ou incomplets, exposant la société à des risques de gouvernance.
- Ignorer les obligations comptables et fiscales locales, sous peine de sanctions.
- Omettre l’impact de la double imposition si les investisseurs sont résidents fiscaux d’un autre pays.
À retenir :
En Roumanie, la SRL est l’outil privilégié pour l’investissement immobilier, offrant simplicité, souplesse et fiscalité attractive. La rédaction des statuts et la structuration du capital doivent être adaptées aux objectifs de gouvernance, de protection des investisseurs et de transmission patrimoniale.
Bon à savoir :
Pour optimiser la structure d’une SCI lors d’un achat immobilier en Roumanie, il est essentiel de comprendre le cadre légal et fiscal spécifique au pays, qui diffère des autres pays européens. La Roumanie offre des avantages fiscaux, notamment une taxe sur les bénéfices des sociétés souvent plus basse que dans d’autres pays de l’UE. Il est crucial de choisir la forme juridique adaptée, comme l’option pour une société à responsabilité limitée, et gérer efficacement les capitaux pour maximiser l’efficacité fiscale. Pour assurer une gouvernance efficace, une attention particulière doit être portée lors de la sélection des membres et à la rédaction des statuts afin de protéger les intérêts des investisseurs. Parmi les pièges à éviter figurent les erreurs de souscription au capital social et les complications liées à la succession. En se basant sur des stratégies soigneusement planifiées, il est possible de minimiser les coûts et d’éviter les complications légales.
Les aspects fiscaux de la SCI en Roumanie
Le régime fiscal des sociétés civiles immobilières (SCI) en Roumanie repose sur le principe de l’imposition à l’impôt sur les sociétés, avec un environnement fiscal considéré comme compétitif au sein de l’Union européenne.
Principales dispositions fiscales
- Imposition des bénéfices : Le taux standard de l’impôt sur les sociétés (IS) est fixé à 16 %, ce qui place la Roumanie parmi les pays européens offrant une fiscalité attractive pour les entités détenant et gérant des biens immobiliers.
- Dividendes : Les distributions sont soumises à une retenue à la source de 8 %. Ce taux peut être réduit ou annulé grâce aux conventions fiscales internationales signées par la Roumanie. En l’absence d’une telle convention, le taux atteint 50 %.
- TVA : Le taux général est de 19 %, avec un taux réduit pour certains secteurs spécifiques (notamment hôtellerie).
Obligations fiscales spécifiques
Liste des principales obligations :
- Inscription obligatoire au Registre du commerce roumain lors de la création.
- Obtention d’un numéro d’identification fiscale auprès de l’administration fiscale nationale.
- Déclaration périodique et paiement :
- De la TVA si le seuil d’assujettissement est dépassé,
- De l’IS,
- Des cotisations sociales éventuelles si salariés.
| Obligation | Détail/Fréquence |
|---|---|
| Immatriculation | À la création |
| Enregistrement fiscal | À la création |
| Déclarations IS | Annuelle |
| Déclarations TVA | Mensuelle/trimestrielle |
| Paiement dividendes | Selon décision |
Impôts applicables aux SCI
- Impôt sur les sociétés (IS) : 16 % sur le bénéfice net.
- Taxe sur la valeur ajoutée (TVA) : 19 % selon activité et seuils atteints.
- Impôt foncier local selon localisation du bien immobilier, variable selon commune.
Impact sur la rentabilité immobilière via une SCI
La fiscalité relativement modérée permet d’optimiser le rendement net après impôts, en particulier pour des montages impliquant plusieurs investisseurs ou lors du recours au financement bancaire. La possibilité d’amortir comptablement certains coûts vient également améliorer le résultat imposable.
Avantages fiscaux potentiels pour investisseurs étrangers
Liste des principaux avantages :
- Application possible des conventions fiscales internationales permettant :
- Réduction voire suppression de double imposition,
- Abaissement du prélèvement à la source sur dividendes versés hors Roumanie,
- Meilleure visibilité fiscale dans chaque État partenaire.
- Accès aux régimes spécifiques favorisant certains investissements étrangers suivant secteurs ou zones géographiques.
Risques et pièges fiscaux possibles
Points sensibles identifiés :
- Mauvaise application ou absence d’une convention fiscale internationale pouvant entraîner une double imposition sévère ;
- Sous-estimation des obligations déclaratives locales ;
- Non-respect du formalisme autour du versement et déclaration des dividendes pouvant générer redressements importants ;
- Risque lié à une requalification juridique/fiscale par rapport aux activités réellement exercées par la SCI.
Conseils pratiques pour optimiser tout en respectant les règles locales
- S’assurer systématiquement que toutes les obligations légales sont remplies dès avant acquisition : inscription, obtention numéro fiscal, choix correct entre IS/microentreprise/TVA…
- Consulter un conseiller local spécialisé en matière fiscale roumaine afin :
- D’analyser précisément si votre situation bénéficie effectivement pleinement soit du régime classique IS soit éventuellement microentreprise,
- D’anticiper toute problématique relative à une convention bilatérale spécifique avec votre pays de résidence principale/investissement
- Prévoir un suivi régulier – idéalement trimestriel – afin :
- D’ajuster rapidement vos déclarations,
- De profiter sans risque administratif/financier maximum possible du cadre légal favorable actuellement offert par la Roumanie.
L’attractivité globale tient donc autant au faible niveau nominal d’imposition qu’à sa stabilité réglementaire ; toutefois elle nécessite vigilance permanente quant aux évolutions législatives nationales et internationales impactant directement tant vos revenus que ceux associés distribués via votre SCI roumaine.
Bon à savoir :
En Roumanie, les sociétés civiles immobilières (SCI) sont soumises à un régime fiscal qui les oblige à s’inscrire au registre du commerce et à l’enregistrement fiscal. Elles doivent s’acquitter de l’impôt sur les sociétés de 16 % et, dans certains cas, de la TVA de 19 % sur les loyers perçus. L’impôt sur le revenu des biens immobiliers s’applique également, mais certaines conventions fiscales internationales offrent des exonérations, notamment pour éviter la double imposition, ce qui peut être avantageux pour les investisseurs étrangers. Cependant, le manque de conformité aux obligations fiscales peut entraîner des pénalités sévères, donc il est crucial de bien gérer la fiscalité de la SCI pour optimiser la rentabilité, par exemple en consultant un expert local. Les risques incluent une fiscalité changeante et la lenteur administrative, mais bien comprendre le cadre fiscal peut transformer ces défis en opportunités pour maximiser les avantages fiscaux en Roumanie.
Pièges à éviter lors de l’investissement via une sci en Roumanie
Assurez-vous de bien comprendre le cadre légal et fiscal roumain
Les lois roumaines encadrant la création et la gestion d’une SCI diffèrent sensiblement de celles d’autres pays, notamment en matière de fiscalité et de distribution des bénéfices. En Roumanie, l’impôt sur les sociétés est de 16 %, tandis que les dividendes distribués sont soumis à une retenue à la source de 10 %. Il existe également une TVA à 24 % sur certains services et des taxes spécifiques comme la taxe immobilière. Une mauvaise compréhension de ces différences peut entraîner des erreurs de déclaration et des risques de redressement fiscal.
Risques liés à la sous-estimation des coûts administratifs
Les frais administratifs en Roumanie, souvent sous-estimés, peuvent peser lourdement sur la rentabilité de l’investissement :
| Poste de dépense | Description |
|---|---|
| Comptabilité | Honoraires d’expert-comptable, obligations déclaratives |
| Conformité juridique | Mise à jour des statuts, rapports annuels |
| Frais de notaire | Actes d’acquisition, modifications statutaires |
| Frais bancaires | Ouverture et gestion du compte professionnel |
Ces coûts s’ajoutent aux charges courantes et doivent être anticipés lors de la constitution du budget prévisionnel.
Importance du choix des partenaires
La sélection des associés dans une SCI est stratégique. Une mauvaise entente ou des intérêts divergents peuvent entraîner :
- Blocages dans la prise de décision
- Difficultés lors de la revente des parts
- Risques de contentieux interne
Complications liées à la revente des parts et à la liquidation des actifs
En Roumanie, les procédures de cession de parts sociales et de liquidation d’actifs immobiliers impliquent des démarches administratives parfois complexes. Il faut prévoir :
- La rédaction d’actes notariés pour la cession de parts
- L’obtention d’autorisations administratives selon la nature des biens
- Le respect de délais légaux pour la liquidation
Ces procédures peuvent retarder la sortie de l’investissement et générer des coûts supplémentaires.
Nécessité d’une due diligence approfondie
Avant tout achat, il est impératif de mener une analyse approfondie du bien immobilier ou de l’actif visé :
- Vérification des titres de propriété
- Analyse des éventuelles servitudes ou hypothèques
- Contrôle des règles d’urbanisme et de zonage
À retenir
La connaissance du contexte légal et fiscal local, l’anticipation des charges administratives, la sélection rigoureuse des partenaires, la préparation à la revente des parts et la réalisation d’une due diligence sérieuse sont des étapes incontournables pour sécuriser un investissement en SCI en Roumanie.
Bon à savoir :
Comprendre le cadre légal et fiscal roumain est essentiel lors de l’investissement via une SCI, car des différences majeures avec d’autres juridictions peuvent impacter vos obligations fiscales et la gestion quotidienne de l’entité. Sous-estimer les coûts administratifs tels que la comptabilité, la conformité juridique ou les frais de notaire peut réduire considérablement la rentabilité de votre investissement. Choisissez attentivement vos partenaires pour éviter conflits d’intérêt et mésententes, qui peuvent compliquer la gestion de la SCI. La revente des parts et la liquidation des actifs peuvent être entravées par des procédures complexes en Roumanie, soulignant la nécessité de bien comprendre le processus administratif. Avant tout achat, une due diligence approfondie sur les biens est cruciale pour éviter des écueils liés aux droits de propriété ou aux restrictions de zonage.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
