Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
La location immobilière en Roumanie : Airbnb vs location longue durée
Dans un contexte où la location immobilière devient un choix stratégique pour bon nombre d’investisseurs, la Roumanie émerge comme un marché intéressant pour les modèles Airbnb et location longue durée.
Alors que certaines villes offrent une demande touristique en plein essor pour Airbnb, d’autres favorisent la stabilité des locataires à long terme.
Analyse comparative de la rentabilité par ville
Cet article plonge dans l’analyse comparative de la rentabilité entre ces deux modèles par ville, révélant :
- Quelles zones offrent le meilleur retour sur investissement
- Comment des facteurs comme la législation locale influencent ce choix
- L’impact des tendances économiques sur la performance locative
Bon à savoir :
Le choix entre Airbnb et location longue durée dépend fortement de la localisation géographique et du profil de l’investisseur.
Comparatif de la rentabilité : airbnb vs location longue durée en Roumanie
La location via Airbnb en Roumanie présente une rentabilité potentiellement supérieure à la location longue durée dans les grandes villes, mais cette performance dépend fortement de plusieurs facteurs : taux d’occupation, saisonnalité, coûts annexes et typologie du bien. Voici une analyse comparative détaillée avec des exemples concrets pour Bucarest, Cluj-Napoca et Timisoara.
| Critère | Location Airbnb (Courte durée) | Location Longue Durée |
| Taux de location moyen | 40-50% selon la ville/saison | 95-100% |
| Revenu net annuel | 7 000–9 000 $ à Bucarest (studio/T2) | 5 000–7 500 $ (même typologie) |
| Tarif journalier moyen | 65–75 $ | — |
| Variations saisonnières | Fortes (été, événements locaux…) | Faibles |
| Stabilité des revenus | Moyenne/faible | Élevée |
Exemples concrets par ville
Bucarest
- Revenu brut annuel moyen sur Airbnb : environ 8 878 $, avec un taux d’occupation de 43% et un tarif journalier autour de 75 $
- En longue durée, le loyer mensuel pour un appartement similaire tourne entre 400 et 600 €, soit environ 5 200 à 7 800 $/an
- La demande touristique fluctue fortement selon les saisons et les événements culturels ou économiques
- Les meilleurs hôtes Airbnb gèrent parfois plus de cent biens mais bénéficient d’un effet d’échelle non accessible au particulier
Cluj-Napoca & Timisoara
- Marchés dynamiques grâce aux universités/institutions internationales (Cluj), secteur technologique (Timisoara)
- Taux d’occupation sur Airbnb généralement compris entre 40 % hors haute saison et 60 % lors des festivals ou congrès majeurs
- Loyer longue durée stable : appartements meublés loués majoritairement à des étudiants ou expatriés
Liste des principaux facteurs influençant la rentabilité
- Demande touristique vs résidentielle :
- Forte demande touristique = meilleure rentabilité en courte durée.
- Villes universitaires = stabilité en longue durée.
- Typologie du bien :
- Studios/T2 très recherchés sur Airbnb ; logements familiaux mieux valorisés en longue durée.
- Coûts annexes :
- Entretien/ménage plus fréquents en courte durée (+15–25 % du revenu brut).
- Plateformes prélèvent ~3 % côté propriétaire + frais ménage payés par locataire ou propriétaire selon politique.
- Taxes applicables :
- Taxe spécifique sur le chiffre d’affaires airbnb dans certaines villes ; fiscalité locale variable.
- Gestion locative :
- Plus chronophage pour l’Airbnb sauf si gestion externalisée (~15–20 % commission).
- Réglementation locale :
- Certaines municipalités imposent quotas/licences limitant le nombre de biens disponibles en courte durée.
Points forts & limites par mode de location
Location via Airbnb :
- Potentiel rendement supérieur dans les centres touristiques/dynamiques (jusqu’à +30% vs long terme)
- Exposition accrue aux variations saisonnières et risques liés à la réglementation future
- Rotation élevée donc usure accélérée du mobilier/équipement
Location longue durée :
- Revenus stables toute l’année même hors pic touristique
- Moins d’implication quotidienne/hebdomadaire pour le bailleur
- Fiscalité souvent plus simple/prévisible mais rendement brut inférieur surtout dans les quartiers centraux prisés par les touristes
À retenir
Le choix optimal dépendra donc principalement du positionnement géographique du bien immobilier, sa typologie, votre capacité à gérer activement vos locations ainsi que votre tolérance au risque réglementaire/saisonnier.
Liste récapitulative :
- Rentabilité brute supérieure via Airbnb possible surtout centre-ville/tourisme fort
- Revenu net final affecté par charges supplémentaires (ménage/gérance/fiscalité)
- Stabilité garantie uniquement avec la location longue durée
- Saison estivale/climats universitaires créent des pics/rentrées supplémentaires sur l’année
Bon à savoir :
En Roumanie, la rentabilité d’une location Airbnb par rapport à une location longue durée varie considérablement selon la ville et les spécificités du marché local. Par exemple, à Bucarest, bien que les tarifs Airbnb puissent atteindre environ 50 euros par nuit, la location longue durée reste attrayante avec un loyer mensuel moyen d’environ 500 euros, offrant une stabilité face aux variations saisonnières de la demande touristique. À Cluj-Napoca, la forte demande étudiante soutient la location longue durée, alors qu’Airbnb séduit par des rendements souvent plus élevés en période estivale. Timisoara présente un profil mixte, les propriétés bien situées profitant d’un bon taux d’occupation sur Airbnb, mais le coût d’entretien et les taxes spécifiques peuvent influencer les bénéfices nets. Les types de biens, allant des studios aux grandes maisons, ainsi que les coûts d’entretien et les obligations fiscales, comme la taxe sur les revenus locatifs de 10%, sont des facteurs clés qui façonnent la rentabilité et nécessitent une évaluation minutieuse par les propriétaires.
Analyse des rendements locatifs saisonniers par ville
| Ville | Rendement locatif longue durée (%) | Rendement locatif saisonnier (Airbnb) estimé* | Prix moyen achat (RON/m²) | Points forts principaux |
|---|---|---|---|---|
| Bucarest | 2,6 – 5,3 | Jusqu’à 7-8 en haute saison | 5 000 – 10 000 | Capitale, centre économique, forte demande annuelle |
| Cluj-Napoca | 3,0 – 5,0 | Jusqu’à 6-7 selon période et quartier | 6 000 – 12 000 | Ville universitaire et IT, tourisme urbain croissant |
| Constanța | 3,0 – 4,5 | Peut atteindre >10 en été | 4 000 – 7 500 | Tourisme balnéaire saisonnier intense |
*Les rendements Airbnb sont des estimations basées sur la capacité à louer le bien plusieurs semaines à un tarif supérieur aux locations longue durée ; ils varient fortement selon la localisation précise et la gestion.
Analyse comparative des rendements
- Constanța : Offre les meilleurs rendements locatifs saisonniers grâce à l’afflux massif de touristes sur la côte de la mer Noire pendant l’été. En haute saison (juin-septembre), les loyers peuvent tripler par rapport à une location classique. Cependant le taux d’occupation chute hors-saison.
- Bucarest : Bien que moins touristique qu’une ville côtière ou montagnarde pour les courts séjours estivaux, Bucarest attire une clientèle business et événementielle toute l’année. La demande Airbnb reste soutenue avec un taux d’occupation relativement stable.
- Cluj-Napoca : Pôle universitaire majeur et hub technologique avec une forte population étudiante mais aussi des festivals internationaux (ex : Untold). Les périodes de pointe correspondent aux événements locaux majeurs.
Facteurs influençant les rendements saisonniers
Liste des facteurs clés :
- Saisonnalité touristique : Constanța bénéficie d’un pic estival très marqué ; Cluj-Napoca profite davantage du calendrier académique et événementiel ; Bucarest reste attractive toute l’année grâce au tourisme urbain/business.
- Événements locaux majeurs : Festivals comme Untold à Cluj-Napoca ou congrès internationaux à Bucarest augmentent ponctuellement le rendement via hausse temporaire de la demande.
- Préférences touristiques : Les touristes étrangers privilégient souvent Constanța pour son littoral tandis que Cluj-Napoca séduit par sa vie culturelle/étudiante dynamique.
Autres éléments déterminants :
- Saturation du marché Airbnb dans certaines zones peut limiter l’augmentation des loyers malgré une forte demande ;
- Règlementations locales évolutives concernant la location courte durée pouvant affecter rentabilité future.
Exemples concrets
- À Constanța, un appartement proche de la plage loué en juillet/août peut générer deux fois plus de revenus mensuels qu’en location longue durée classique sur toute l’année.
- À Cluj-Napoca durant le festival Untold ou lors d’événements universitaires majeurs (rentrée/diplômes), les prix quotidiens peuvent doubler voire tripler temporairement — mais retombent rapidement ensuite.
- À Bucarest centre-ville/hyper-centre historique (« Old Town »), certains propriétaires affichent un taux d’occupation annuel supérieur à celui constaté dans le résidentiel traditionnel.
Tableau récapitulatif sur tendances du marché
| Ville | Demande annuelle stable ? | Saison haute marquée ? |
|---|---|---|
| Bucarest | Oui | Oui |
| Cluj-Napoca | Non | Oui (événementielle) |
| Constanța | Non | Oui (estivale) |
Effets saturation/demande :
- Marchés très touristiques comme Constanța voient parfois leur rendement baisser si trop d’investisseurs proposent simultanément leurs biens en courte durée ;
- Dans les centres-villes universitaires ou business comme ceux de Cluj-Napoca/Bucarest il existe plus de stabilité car divers types de voyageurs assurent une occupation régulière même hors pics touristiques ;
- Le choix entre location longue durée/saisonnière doit intégrer frais additionnels liés au turn-over élevé (ménage/gérance/vacance locative).
Recommandations investisseurs immobiliers Roumanie
- Privilégier Constanța pour maximiser rendement estival mais anticiper faible occupation hivernale ;
- Diversifier portefeuille avec logements bien situés dans centres urbains dynamiques type Bucarest/Cluj afin d’assurer stabilité annuelle via mix clientèle affaires/tourisme/festivals ;
- Analyser attentivement concurrence locale sur plateformes type Airbnb avant acquisition pour éviter marchés saturés ;
- Adapter offre aux attentes spécifiques selon zone cible : confort/facilités plages pour Constanța vs équipements business/culturels centrés villes intérieures ;
Pour optimiser votre investissement immobilier locatif en Roumanie, il est recommandé d’adapter votre stratégie au profil local — combiner analyse fine du calendrier touristique, étude approfondie des pics événementiels et veille active sur l’évolution réglementaire
Bon à savoir :
En Roumanie, les villes comme Bucarest, Cluj-Napoca, et Constanța affichent des rendements locatifs saisonniers impressionnants pour les locations Airbnb, souvent supérieurs à ceux des locations longue durée. Par exemple, Cluj-Napoca, grâce à des événements annuels comme le festival de musique UNTOLD, voit ses rendements grimper durant la haute saison touristique. Bucarest, avec sa vie nocturne dynamique et ses attractions culturelles, maintien une demande constante qui favorise les locations à court terme. À Constanța, la proximité de la mer Noire et l’afflux de touristes en été boostent les revenus des locations saisonnières. Toutefois, la saturation du marché et les variations de la demande influencent directement les profits; un trop grand nombre de propriétés disponibles peut diminuer les taux d’occupation, notamment hors saison. Il est recommandé aux investisseurs de se concentrer sur la qualité de leurs offres et de choisir des localisations stratégiques pour maximiser leurs rendements saisonniers tout en tenant compte des tendances de la demande touristique et des événements locaux.
Les facteurs influençant la rentabilité des contrats de location en Roumanie
Les principaux facteurs influençant la rentabilité des contrats de location en Roumanie — qu’il s’agisse d’Airbnb (courte durée) ou de location longue durée — sont multiples et varient selon les villes, la saisonnalité touristique, le cadre réglementaire et les coûts opérationnels.
Demande locative selon les villes
- Bucarest : Capitale dynamique avec 4 312 logements Airbnb recensés en 2025. Le revenu mensuel moyen sur Airbnb atteint 740 $, pour un taux d’occupation autour de 43 %.
- Cluj-Napoca : Ville universitaire majeure, demande soutenue mais moins documentée dans les sources récentes.
- Timișoara : Fort potentiel avec près de 1 300 annonces actives ; revenu annuel moyen 9 223 $ (soit environ 768 $/mois) et taux d’occupation médian à 52 %.
- Ploiești (ville secondaire pour comparaison) : Revenu mensuel moyen Airbnb autour de 887 $, taux d’occupation élevé (59 %) mais prix à la nuit plus faible (46 $/nuit) que dans les grandes métropoles.
| Ville | Nombre annonces | Revenus/mois (Airbnb) | Taux occupation | Prix/jour moyen |
|---|---|---|---|---|
| Bucarest | 4 312 | $740 | 43 % | $75 |
| Cluj-Napoca | N/D | N/D | N/D | N/D |
| Timișoara | ~1 300 | $768 | 52 % | N/D |
| Ploiesti | ~143 | $887 | 59 % | $46 |
Variations saisonnières
La rentabilité des locations courte durée varie fortement selon la saison. Les pics touristiques à Bucarest correspondent généralement au printemps et à l’automne, tandis que certaines villes secondaires comme Ploiești enregistrent leur mois le plus rentable en septembre.
La location longue durée offre une stabilité accrue sans influence majeure des variations saisonnières.
Réglementations locales
À ce jour, la réglementation sur les locations courte durée reste relativement souple dans plusieurs grandes villes roumaines comme Bucarest ou Timisoara ; cela favorise encore l’investissement via Airbnb. Cependant, cette situation peut évoluer rapidement sous pression politique ou sociale locale.
Les locations longue durée sont davantage encadrées par le droit commun locatif national qui assure une certaine sécurité juridique aux bailleurs.
Coûts d’entretien et gestion
Liste comparative des charges courantes :
Courte durée (Airbnb)
- Frais de ménage fréquents
- Coût du mobilier complet & renouvellement
- Plateforme + commission (~3%)
- Gestion active (check-in/out, communication client)
Longue durée
- Entretien courant allégé
- Moins besoin de meubler haut-de-gamme
- Charges administratives réduites
Prix moyens comparés dans quelques capitales européennes
| Ville | Loyer long terme (€ /mois)* | Revenu court terme (€ /mois)** |
|---|---|---|
| Bucarest | ≈500–700 | ≈700–750 |
| Sofia (Bulgarie) | ≈400–600 | ≈650–710 |
Comparativement à l’Europe occidentale :
Le rendement brut par mètre carré est souvent supérieur en Roumanie du fait du faible prix d’achat immobilier initial combiné au dynamisme touristique croissant. Cependant, il existe un écart important entre rendement théorique maximal sur Airbnb et rendement net effectif après prise en compte des périodes creuses ou hors-saison ainsi que des frais additionnels liés à la rotation élevée des occupants.
Liste synthétique – facteurs clés impactant la rentabilité :
- Demande locative spécifique selon ville/quartier ;
- Saison touristique locale ;
- Réglementation municipale évolutive ;
- Différentiel coût/temps gestion entre contrats courts vs longs ;
- Prix immobilier local comparé au revenu potentiel généré ;
- Contexte concurrentiel croissant sur plateformes type Airbnb.
Pour maximiser sa rentabilité, il est essentiel d’adapter sa stratégie immobilière aux spécificités locales tout en restant attentif aux évolutions réglementaires potentielles propres tant au marché roumain qu’à ceux observés ailleurs en Europe centrale et orientale.
Bon à savoir :
En Roumanie, la rentabilité des contrats de location fluctuera en fonction de plusieurs facteurs clés tels que la demande locative qui varie considérablement d’une ville à l’autre : à Bucarest, la demande est généralement élevée, ce qui permet des rentabilités intéressantes avec Airbnb, tandis que Cluj-Napoca et Timișoara affichent un bon équilibre entre Airbnb et la location longue durée. Les variations saisonnières influencent également la rentabilité, avec un pic durant les mois d’été où le tourisme est à son comble, rendant Airbnb plus lucratif à court terme. Les réglementations locales visant Airbnb sont parfois strictes, notamment à Bucarest, ce qui pourrait favoriser les locations longue durée moins subjectes à des changements législatifs. Les coûts d’entretien et de gestion peuvent être plus élevés pour Airbnb à cause des rotations fréquentes, bien que cela s’équilibre avec les tarifs journaliers généralement plus élevés que les locations classiques. Les prix moyens de location varient, allant de 350 à 500 euros par mois pour une location longue durée à Bucarest, ce qui reste souvent compétitif comparé à d’autres grandes villes européennes comme Budapest ou Prague, avec des tendances similaires observées en territoire national et européen, confirmées par les dernières études du marché immobilier.
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