Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’impact de la guerre en Ukraine sur le marché immobilier roumain
L’invasion de l’Ukraine par la Russie a des répercussions insoupçonnées sur le marché de l’immobilier en Roumanie, un pays voisin qui joue un rôle crucial dans l’accueil des réfugiés et l’ajustement des chaînes d’approvisionnement.
Alors que les investisseurs scrutent les territoires moins exposés aux conflits, la Roumanie émerge comme un havre potentiel, stimulée par une demande croissante pour des logements sécurisés et des espaces commerciaux.
Bon à savoir :
La Roumanie a enregistré une hausse de 15% des demandes de location à court terme depuis le début du conflit.
Les défis du marché immobilier roumain
Toutefois, cet intérêt croissant se heurte à plusieurs défis, tels que :
- La fluctuation des prix des matériaux de construction
- Les incertitudes économiques régionales
Une dynamique en transformation
En sondant cette nouvelle dynamique, notre article explore comment la guerre modifie le paysage immobilier et quels sont les enjeux pour les acteurs du marché face à cette crise géopolitique.
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Contexte géopolitique et implications pour l’immobilier en Roumanie
Les relations entre la Roumanie et l’Ukraine ont longtemps été marquées par des tensions historiques, notamment en raison de différends territoriaux hérités de l’époque soviétique, comme les litiges sur certaines zones du delta du Danube et les droits d’exploitation maritime. Malgré ces contentieux persistants, un rapprochement inédit s’est opéré récemment : lors de la visite du président ukrainien à Bucarest après 2022, les deux pays ont affiché une volonté commune de renforcer leur coopération stratégique, avec des accords sur le transit agricole et le développement d’infrastructures frontalières.
Principaux points historiques et économiques :
- Héritage de litiges territoriaux concernant notamment l’îlot Maican et le golfe de Musura.
- Rivalités autour du contrôle des routes fluviales dans le delta du Danube (exemple : concurrence entre les canaux Sulina – roumain – et Bystroye – ukrainien).
- Coopération récente accrue dans le contexte géopolitique actuel.
Tableau synthétique des échanges commerciaux (2023) :
| Exportateur | Valeur totale exportée ($USD) | Principaux produits exportés |
|---|---|---|
| Ukraine → RO | 3,56 milliards | Huiles végétales (958M), Maïs (574M), Blé (416M) |
| Roumanie → UA | 1,55 milliard | Pétrole raffiné (516M), Gaz pétrolier (282M), Voitures (93.9M) |
La croissance annuelle moyenne des échanges est remarquable : +28% pour les exportations ukrainiennes vers la Roumanie depuis 2018 ; +21% pour celles roumaines vers l’Ukraine.
Alignements politiques récents :
- La Roumanie est un membre actif de l’Union européenne depuis 2007 ainsi que de l’OTAN.
- Depuis février 2022, Bucarest affiche un soutien stratégique à Kiev (« soutenir l’Ukraine représentait un intérêt stratégique » pour la sécurité régionale).
- Alignement sans équivoque sur la politique euro-atlantique visant à contenir toute expansion russe en mer Noire.
Importance stratégique en mer Noire :
La position riveraine confère à la Roumanie une importance majeure :
- Contrôle partiel du littoral nord-ouest face aux principaux axes d’approvisionnement énergétiques européens.
- Plateforme logistique clé pour le transit céréaliers ukrainiens via ses ports modernisés.
Impacts immobiliers potentiels liés au contexte géopolitique
Liste des ramifications principales :
- Renforcement logistique portuaire
- Développement accéléré d’infrastructures portuaires augmente la demande immobilière commerciale/industrielle sur le littoral.
- Attractivité accrue pour investisseurs étrangers
- Perception renforcée comme zone stable dans une région sous tension ; hausse possible des investissements directs étrangers dans le secteur immobilier industriel/logistique.
- Valorisation foncière locale
- Hausse potentielle des prix fonciers autour des axes stratégiques nouveaux ou modernisés.
Effets intérieurs post-invasion russe en Ukraine :
Liste structurée :
- Sécurité énergétique :
- Accélération des projets gaziers off-shore nationaux
- Investissements prioritaires dans diversifications énergétiques
- Infrastructures :
- Modernisation rapide routes/rails/transit portuaire
- Nouvelles infrastructures frontalières créant une dynamique locale nouvelle
Conséquences attendues sur l’immobilier local :
Hausse ciblée sur certains segments immobiliers, notamment industriels/logistiques près du Danube ou autour du port de Constanța ;
Intérêt croissant pour projets résidentiels destinés aux travailleurs étrangers/investisseurs, conséquence directe d’un afflux temporaire ou permanent lié aux chantiers infrastructurels ;
Risques associés :
- Volatilité liée au contexte sécuritaire régional,
- Incertitudes réglementaires potentielles selon évolution politique/réglementaire nationale,
- Pressions inflationnistes possibles dues à forte demande ponctuelle.
Les dynamiques induites par la guerre en Ukraine contribuent donc fortement à redessiner tant les priorités politiques que les perspectives économiques régionales — avec effet direct observable sur plusieurs segments clés du marché immobilier roumain.
Bon à savoir :
La Roumanie partage des liens historiques et économiques significatifs avec l’Ukraine, et sa position géostratégique en tant que membre de l’UE et de l’OTAN renforce son rôle en matière de sécurité régionale, surtout depuis l’escalade du conflit ukrainien. En tant que pays riverain de la mer Noire, la Roumanie a vu son importance stratégique accroître, attirant l’attention sur les investissements dans ses infrastructures portuaires et énergétiques, ce qui pourrait stimuler le secteur immobilier, notamment dans les zones côtières. La guerre en Ukraine a poussé la Roumanie à renforcer ses politiques de sécurité énergétique, favorisant la diversification des sources d’énergie et l’amélioration des infrastructures, ce qui est susceptible d’inciter à la fois des investissements étrangers et des projets de développement immobilier. Par exemple, le développement de nouvelles routes commerciales et de corridors énergétiques transfrontaliers pourrait raviver l’intérêt pour les investissements dans l’immobilier industriel et logistique, redéfinissant ainsi les dynamiques du marché immobilier local en Roumanie.
L’impact de la crise ukrainienne sur le marché immobilier roumain
La guerre en Ukraine a eu un impact notable sur le marché immobilier roumain, notamment à travers l’augmentation de la demande, la pression sur les prix et l’évolution des politiques publiques.
Évolution des prix immobiliers (2022-2025)
| Ville | Prix moyen (€/m²) | Variation annuelle récente |
| Cluj | 2704 | +11% |
| Bucarest | ~1700 | Hausse modérée |
| Brașov | 1870 | +3% en un mois |
| Constanța | Non précisé | Stabilité |
- Depuis cinq ans, les prix ont augmenté d’environ +50 % à Bucarest et jusqu’à +80 % à Cluj-Napoca.
- L’indice national affiche une hausse annuelle de 4,9 % au premier trimestre 2025, après une progression plus rapide (+8,5 %) au deuxième trimestre 2022.
- Le rythme de croissance ralentit mais reste soutenu dans certaines villes.
Facteurs économiques et politiques
- Les taux d’intérêt immobiliers sont élevés (souvent autour de 9–10 %) ce qui limite l’accès au crédit pour certains ménages.
- L’inflation persistante dans l’UE a augmenté les coûts de construction et poussé certains investisseurs vers l’immobilier comme valeur refuge.
- Le gouvernement roumain n’a pas instauré de mesures spécifiques massives pour réguler le marché face à la crise ukrainienne mais surveille activement le secteur. Certaines mesures fiscales ont été ajustées : augmentation des taxes répercutée sur les loyers début 2023.
Impact du flux de réfugiés ukrainiens
Liste des conséquences principales :
- Afflux massif dès février-mars 2022 : plusieurs centaines de milliers d’Ukrainiens sont passés ou se sont installés temporairement en Roumanie.
- Demande accrue sur le marché locatif résidentiel – principalement pour des logements abordables destinés aux familles monoparentales ou personnes seules.
- Cette pression a contribué à une forte hausse initiale des loyers début 2023 ; depuis lors, les loyers stagnent ou augmentent légèrement selon les zones urbaines attractives.
Tendances du marché
Tableau synthétique :
| Segment | Tendance post-crise Ukraine |
| Achat | Repli/délai : report d’achat en attente d’éclaircissements macroéconomiques |
| Location | Demande élevée/stagnation voire légère hausse des loyers |
Observation clé : Une partie significative des ménages privilégie désormais la location plutôt que l’achat dans ce climat incertain. Les transactions immobilières connaissent un ralentissement global malgré la stabilité relative ou légère augmentation générale des prix.
Confiance des investisseurs étrangers
Points essentiels :
- Malgré le contexte géopolitique tendu, « la pierre » reste perçue comme un placement sûr par nombre d’investisseurs internationaux cherchant à diversifier hors zone euro tout en restant dans un pays UE stable politiquement et économiquement.
- Cependant, la prudence domine avec davantage d’attentisme chez ceux qui attendent plus de visibilité sur le conflit russo-ukrainien et ses effets secondaires potentiels (inflation prolongée/risque systémique).
- L’investissement est tiré par quelques grandes villes universitaires/prospères mais moins dynamique dans les zones rurales ou périphériques où l’offre demeure excédentaire.
À retenir:
La guerre en Ukraine a amplifié certaines tendances existantes du marché immobilier roumain : inflation importée via matériaux/construction ; demande locative accrue due au flux migratoire ; ralentissement partiel du segment achat. La politique gouvernementale s’est adaptée marginalement sans intervention majeure directe. La confiance internationale subsiste mais évolue vers une approche plus sélective et prudente face aux incertitudes régionales actuelles.
Bon à savoir :
Depuis le début de la crise ukrainienne, le marché immobilier roumain a connu des fluctuations notables. Selon les dernières données, les prix des biens immobiliers ont augmenté de 7% au cours de l’année passée, principalement en raison d’une hausse de la demande de logements, alimentée par l’arrivée de nombreux réfugiés ukrainiens. Le secteur locatif a également été impacté, avec une augmentation notable de la demande de locations à court terme dans les villes proches de la frontière ukrainienne. En réponse, le gouvernement roumain a mis en place des politiques d’incitation telles que des subventions pour la construction de nouveaux logements et des programmes d’aide pour les réfugiés. Concernant les investissements étrangers, certains experts du secteur immobilier indiquent un maintien de la confiance des investisseurs grâce à la stabilité économique relative du pays et aux opportunités émergentes dans le développement durable. Toutefois, une possible volatilité future reste une source de prudence pour les investisseurs.
L’afflux de réfugiés ukrainiens et la demande de logement en Roumanie
Depuis le début de la guerre en Ukraine, la Roumanie a accueilli plus de 184 000 réfugiés ukrainiens bénéficiant du statut de protection temporaire ou du statut de réfugié, selon les données les plus récentes d’avril à juillet 2025.
Cet afflux massif a eu un impact direct sur la demande de logements, en particulier dans les grandes villes roumaines telles que Bucarest et Cluj-Napoca. Les réfugiés privilégient ces centres urbains pour leur dynamisme économique et l’accès aux services essentiels.
| Ville | Nombre estimé de réfugiés ukrainiens (2025) | Évolution des loyers depuis 2022 |
| Bucarest | ~45 000 | +15 à +25 % |
| Cluj-Napoca | ~12 000 | +20 à +30 % |
Conséquences sur le marché immobilier :
- Disponibilité réduite : La forte arrivée de nouveaux demandeurs a accentué la pénurie dans le parc locatif déjà sous tension.
- Hausse des prix : Les loyers ont significativement augmenté, notamment pour les petites surfaces et logements familiaux.
- Pression sur l’infrastructure : Certains quartiers ont vu une augmentation rapide du nombre d’habitants sans adaptation immédiate des infrastructures scolaires ou sanitaires.
Réponses institutionnelles et locales :
Le gouvernement roumain a mis en place des programmes d’hébergement temporaire financés par l’État ou cofinancés avec l’Union européenne (hébergement collectif dans des hôtels désaffectés, centres communautaires).
Mise à disposition ponctuelle d’aides financières au logement pour certains profils vulnérables.
Partenariats avec ONG locales qui proposent un accompagnement vers une location pérenne (recherche active, médiation entre propriétaires et locataires).
Initiatives citoyennes : hébergement chez l’habitant durant les premiers mois suivant l’arrivée.
Liste synthétique des dispositifs majeurs :
- Hébergement temporaire subventionné
- Aide financière directe au paiement du loyer
- Accompagnement social via ONG partenaires
- Plateformes numériques facilitant la mise en relation entre propriétaires locaux et familles ukrainiennes
« Trouver un appartement stable est devenu très difficile depuis plusieurs mois ; même avec une aide financière, il y a beaucoup plus de demandes que d’offres », témoigne Olena K., réfugiée installée à Cluj-Napoca.
« Nous avons été accueillis provisoirement chez une famille roumaine puis orientés vers un centre communautaire grâce à une association », explique Mykhailo B., arrivé début 2023 à Bucarest.
Défis persistants :
- Discrimination parfois rencontrée lors des recherches immobilières (réticence vis-à-vis des locataires étrangers)
- Difficulté pour certains ménages ukrainiens à fournir rapidement tous les documents exigés par les bailleurs locaux
- Saturation progressive du dispositif public face aux arrivées prolongées
Impact potentiel long terme :
L’installation durable d’une partie importante de cette population pourrait contribuer à redessiner le marché immobilier roumain :
- Renforcement structurel de la demande urbaine,
- Adaptation attendue du secteur privé (construction neuve ciblant ces nouveaux besoins),
- Émergence potentielle d’un segment spécifique « logement abordable/réfugié »,
- Pression continue sur certaines infrastructures scolaires/sanitaires si retour peu probable avant plusieurs années.
Texte important :
L’afflux inédit de réfugiés ukrainiens transforme profondément le paysage résidentiel urbain en Roumanie ; entre solidarité initiale remarquable et défis structurels persistants liés au logement, cette crise humanitaire révèle aussi la résilience – mais également les limites – du marché immobilier local face aux chocs migratoires massifs.
Bon à savoir :
Depuis le début de la guerre, plus de 1,6 million de réfugiés ukrainiens ont cherché refuge en Roumanie, créant une pression significative sur le marché immobilier, notamment à Bucarest et Cluj-Napoca. L’augmentation soudaine de la demande a entraîné une hausse des prix des loyers et une pénurie de logements disponibles dans ces grandes villes. Pour répondre à cette situation, le gouvernement roumain a mis en place des programmes d’hébergement temporaire et permanent, collaborant avec des ONG et des initiatives locales pour accueillir les réfugiés. Cependant, de nombreux réfugiés témoignent de la difficulté à trouver un logement adéquat, mentionnant des problèmes liés à la saturation des infrastructures et à l’insuffisance de solutions pérennes. À long terme, cet afflux pourrait remodeler le marché immobilier roumain, avec des défis persistants en termes de disponibilité et nouveaux développements résidentiels pour répondre à la demande croissante.
Investissements immobiliers en Roumanie face aux tensions géopolitiques
L’invasion de l’Ukraine par la Russie a eu un impact direct sur le marché immobilier roumain, à la fois en termes de volume des transactions, d’évolution des prix et de perception du risque par les investisseurs.
Effets immédiats et perception du risque
- L’afflux massif de réfugiés ukrainiens (principalement femmes et enfants) a créé une demande additionnelle significative pour les logements résidentiels, particulièrement dans les grandes villes proches de la frontière ou dotées d’un tissu économique dynamique comme Bucarest et Cluj-Napoca.
- Les investisseurs étrangers manifestent une vigilance accrue vis-à-vis des risques géopolitiques régionaux. Toutefois, la Roumanie est perçue comme relativement stable grâce à son appartenance à l’Union européenne et à l’OTAN.
- Pour beaucoup d’investisseurs locaux, l’immobilier conserve sa fonction traditionnelle de valeur refuge en période d’incertitude géopolitique.
Tendances récentes du marché
| Ville | Prix moyen (€/m²) | Variation annuelle récente |
|---|---|---|
| Cluj | 2 704 | +11 % |
| Bucarest | ~1 700 | Hausse modérée |
| Brașov | 1 870 | +3 % en un mois |
Cluj-Napoca connaît actuellement les plus fortes hausses nationales. Bucarest affiche aussi une progression continue mais plus modérée.
- L’indice national des prix immobiliers a progressé annuellement de 4,9 % au premier trimestre 2025.
- Cette dynamique reste toutefois inférieure au pic observé au deuxième trimestre 2022 (+8,5 %), qui correspondait aux premiers mois suivant le début du conflit russo-ukrainien.
Évolution des transactions et typologie de biens recherchés
- Le nombre global de transactions immobilières demeure élevé dans les métropoles malgré un resserrement temporaire début 2022.
- La demande s’est particulièrement reportée vers :
- Les appartements familiaux destinés aux réfugiés ou relocalisations internes
- Les bureaux modernes adaptés au télétravail
- Certains segments commerciaux (centres logistiques) tirant parti du repositionnement régional des chaînes logistiques
En revanche, certains actifs commerciaux traditionnels ont vu leur attractivité diminuer face aux incertitudes économiques régionales.
Facteurs macroéconomiques influents
Liste synthétique :
- Hausse modérée mais persistante des taux d’intérêt : accès au crédit légèrement restreint mais secteur bancaire solide
- Inflation élevée : augmentation notable du coût des matériaux ; effet refuge renforcé pour la pierre
- Revenu disponible accru chez certains ménages urbains roumains grâce à la hausse salariale moyenne ces dernières années
Actions gouvernementales pour atténuer l’impact
Le gouvernement roumain agit principalement sur deux axes :
- Renforcement réglementaire visant à stabiliser le secteur financier tout en maintenant un accès raisonnable au crédit immobilier
- Mesures ciblées visant à favoriser l’investissement étranger (simplification administrative partielle ; sécurisation juridique accrue pour les investissements directs étrangers)
- Incitations fiscales limitées mais stables pour attirer/maintenir capitaux internationaux
- Accélération partielle dans la délivrance de permis pour constructions résidentielles neuves afin d’absorber le choc démographique lié aux déplacements ukrainiens
Perspectives sectorielles selon les experts immobiliers
« La Roumanie demeure attractive malgré ses défis régionaux car elle combine stabilité institutionnelle relative et rendements élevés comparativement aux autres marchés européens »
« À court terme, on observe une polarisation : premium résidentiel/tertiaire bien situé profite pleinement ; périphérie ou produits standards voient leur liquidité ralentir »
En résumé :
Les tensions géopolitiques ont renforcé certaines tendances structurelles tout en accentuant quelques fragilités existantes — notamment entre segments premium très recherchés par investisseurs avertis…et secteurs plus exposés aux aléas économiques régionaux.
Bon à savoir :
Face aux tensions géopolitiques induites par la guerre en Ukraine, le marché immobilier roumain, notamment à Bucarest et Cluj-Napoca, montre une dynamique mitigée avec une hausse des transactions de propriétés résidentielles, mais une prudence accrue du côté des bureaux et locaux commerciaux. Les investisseurs étrangers sont, par ailleurs, partagés; certains, rassurés par la résilience économique et politique perçue de la Roumanie, continuent d’injecter des capitaux, tandis que d’autres préfèrent attendre des conditions plus stables. Le gouvernement roumain a renforcé sa communication sur la sécurité économique pour attirer l’investissement, tout en proposant des incitations fiscales spécifiques pour les acquisitions immobilières. Selon certains experts, les propriétés résidentielles, en particulier dans les zones périphériques des grandes villes, figurent comme une valeur refuge devenue attrayante, dans un contexte où le marché du commercial montre des signes de stagnation relative.
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