Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’essor de l’immobilier industriel en Roumanie
L’essor de l’immobilier industriel en Roumanie s’accompagne de nouvelles opportunités stratégiques grâce à l’émergence de zones franches attractives à ne pas négliger. Dans ce contexte, les investisseurs internationaux et locaux redoublent d’intérêt pour ces espaces qui offrent des avantages fiscaux significatifs et un accès privilégié aux grandes voies de communication.
Situées à proximité des principaux axes de transport, ces zones deviennent des pôles d’activité essentiels, un partenaire de choix pour qui souhaite s’implanter au sein d’un marché en pleine expansion économique.
Décryptage des meilleurs emplacements
Décryptons ensemble les meilleurs emplacements qui révolutionnent l’industrie roumaine et propulsent le pays vers une nouvelle ère d’opportunités industrielles.
Bon à savoir :
Les zones franches en Roumanie offrent souvent des exonérations fiscales temporaires et des procédures administratives simplifiées pour les investisseurs étrangers.
Présentation des zones franches idéales pour l’investissement industriel en Roumanie
Zones franches industrielles attractives en Roumanie
| Zone franche | Localisation | Infrastructures disponibles | Secteurs industriels dominants | Exemples d’investissements récents |
| Constanța Sud-Agigea | Port maritime, Sud-Est | Terminal portuaire, logistique multimodale, accès autoroutes et rail | Logistique, pétrochimie, agroalimentaire, automobile | Hutchison Ports, Oil Terminal, DP World |
| Galați | Proche du Danube, Est | Accès fluvial, ferroviaire, proximité Ukraine/Moldavie | Métallurgie, construction navale, logistique | Damen Shipyards, ArcelorMittal |
| Curtici-Arad | Ouest, frontière Hongrie | Plateforme logistique, accès autoroutes, intermodal rail-route | Automobile, électronique, logistique | Takata, GEFCO, DB Schenker |
| Giurgiu | Sud, frontière Bulgarie | Port fluvial, logistique, raccordement rail | Agroalimentaire, matériaux de construction, transport | Agricover, Siloz Giurgiu |
| Sulina | Delta du Danube, Est | Port maritime, infrastructures portuaires | Pêche, agroalimentaire, tourisme | Investissements portuaires récents |
Avantages fiscaux et cadre législatif
- Exonération de TVA sur les opérations réalisées dans la zone franche.
- Exonération ou réduction de droits de douane pour les importations/exportations à destination de la zone.
- Réductions d’impôt sur les bénéfices pour certaines activités stratégiques.
- Taxe annuelle sur les constructions réduite, avec possibilité de remise de 10 % pour paiement anticipé.
- Flexibilité accrue dans la gestion des flux de marchandises et de matières premières.
- Accès facilité aux régimes douaniers suspensifs et à l’importation temporaire.
Infrastructures et services
- Connexion directe aux réseaux autoroutiers, ferroviaires et maritimes.
- Accès rapide aux marchés de l’Union européenne et aux corridors paneuropéens.
- Présence de centres logistiques, entrepôts sous douane, terminaux intermodaux.
- Services de gestion portuaire, douane sur site, sécurité renforcée.
Secteurs industriels majeurs
- Automobile et composants (notamment à Curtici-Arad, avec des acteurs comme Takata).
- Métallurgie et construction navale (Galați, Damen, ArcelorMittal).
- Logistique, transport et distribution (Constanța Sud-Agigea, DB Schenker).
- Agroalimentaire et stockage (Giurgiu, Sulina).
- Pétrochimie, énergie (Constanța Sud, Oil Terminal).
Exemples de sociétés et projets récents
- Hutchison Ports a investi dans de nouveaux terminaux à Constanța, renforçant la capacité logistique portuaire.
- Damen Shipyards poursuit l’expansion de ses chantiers navals à Galați, avec de nouveaux contrats de construction.
- Takata (équipementier automobile) et DB Schenker (logistique) ont développé des plateformes à Curtici-Arad, profitant de la proximité avec l’UE.
- Agricover a étendu ses capacités de stockage à Giurgiu, tirant avantage de la logistique fluviale.
Soutien législatif et économique
- Les zones franches sont régies par une législation spécifique qui garantit la stabilité des avantages fiscaux.
- Le régime douanier simplifié et les procédures accélérées favorisent l’installation de multinationales.
- L’adhésion à l’espace Schengen depuis janvier 2025 facilite la mobilité des marchandises et des personnes.
- La réforme fiscale de 2025 introduit des taux d’imposition différenciés, offrant un environnement fiscal compétitif pour les nouvelles constructions industrielles.
Potentiel de croissance et opportunités pour investisseurs étrangers
- Constanța Sud-Agigea : Porte d’entrée stratégique vers l’Europe centrale et orientale, hub de la Nouvelle Route de la Soie, potentiel de développement dans l’énergie verte et la logistique maritime.
- Galați : Plateforme pour l’industrie lourde, opportunités dans la transformation industrielle et la logistique régionale avec l’Ukraine.
- Curtici-Arad : Carrefour logistique vers l’Europe occidentale, fort développement de l’automobile et de l’électronique.
- Giurgiu et Sulina : Nouvelles opportunités dans l’agroalimentaire, l’export de matières premières et le tourisme fluvial.
À retenir
Les zones franches roumaines offrent un environnement attractif pour l’investissement industriel grâce à des avantages fiscaux ciblés, une infrastructure moderne et un cadre législatif favorable à l’implantation de sociétés multinationales. Les perspectives de croissance sont particulièrement prometteuses dans la logistique, l’industrie automobile, l’agroalimentaire et l’énergie.
Bon à savoir :
La Roumanie abrite plusieurs zones franches attractives pour l’investissement industriel, notamment Constanța Sud, Giurgiu, et Arad, qui bénéficient d’incitations fiscales telles que l’exonération de TVA et de droits de douane. Ces zones profitent d’une infrastructure moderne avec des connexions aux principaux corridors de transport européens, ce qui facilite les activités logistiques. Ports, aéroports et voies ferrées contribuent à leur accessibilité. Le secteur automobile, avec des entreprises comme Ford et Dacia, et l’électronique, représentée par Arctic, sont particulièrement dynamiques. Le cadre législatif favorable, offrant des subventions pour la création d’emplois et des simplifications administratives, renforce l’attractivité pour les multinationales. Ces zones présentent un fort potentiel de croissance dans les secteurs des énergies renouvelables et de la logistique, attirant des investissements étrangers grâce à des opportunités spécifiques d’expansion rapide.
L’importance des entrepôts logistiques dans la croissance du marché immobilier industriel
L’immobilier industriel en Roumanie connaît une dynamique marquée par l’essor des entrepôts logistiques, qui influencent profondément la croissance du marché.
Analyse des tendances récentes :
- Le secteur de l’immobilier industriel roumain bénéficie d’une demande accrue pour les entrepôts logistiques, portée par la montée de l’e-commerce et le besoin d’optimisation des chaînes d’approvisionnement.
- Malgré un ralentissement général dans le secteur du BTP en 2024 lié à la hausse des coûts et aux défis budgétaires, la logistique demeure un moteur résilient grâce à sa connexion avec le commerce international et les flux régionaux.
- L’indice immobilier national atteint son niveau record au premier trimestre 2025 (161,75 points), ce qui témoigne de l’attractivité continue du marché industriel malgré les tensions sur d’autres segments.
Facteurs de croissance principaux :
Liste des moteurs essentiels :
- Expansion rapide de l’e-commerce, nécessitant davantage d’entrepôts pour répondre à une distribution rapide et flexible.
- Amélioration constante des infrastructures (autoroutes nouvelles, modernisation ferroviaire), facilitant le transport national et transfrontalier.
- Initiatives gouvernementales ciblées, notamment :
- Création ou extension de zones franches,
- Politiques fiscales attractives pour attirer les investissements étrangers,
- Programmes européens favorisant le développement régional.
Avantages spécifiques offerts par les zones franches :
| Avantages | Description |
|---|---|
| Incitations fiscales | Exonérations partielles ou totales sur certaines taxes (ex. impôt sur sociétés) |
| Infrastructures modernes | Entrepôts récents dotés d’équipements technologiques avancés |
| Simplification administrative | Procédures accélérées pour implantation et exploitation |
Les zones franches renforcent la compétitivité économique nationale en attirant aussi bien logisticiens que producteurs industriels internationaux. Leur rôle est déterminant dans la création d’emplois locaux qualifiés et dans l’intégration plus forte aux chaînes globales.
Études de cas spécifiques :
Exemples notables :
- Région autour de Bucarest/Ilfov : Accélération notable du développement périurbain avec multiplication des plateformes logistiques connectées aux axes routiers majeurs. Impact : création massive d’emplois, dynamisme commercial accru localement.
- Timișoara : Proximité avec frontières hongroise/serbe rendue attractive par infrastructures modernes ; accueil croissant de centres régionaux logistiques servant toute l’Europe centrale. Effets sociaux : hausse du niveau salarial moyen localement, amélioration qualitative du parc immobilier.
Perspectives futures :
La poursuite du développement technologique (automatisation accrue, robotisation) devrait transformer encore davantage les entrepôts roumains vers plus d’efficacité énergétique et opérationnelle. La demande mondiale évoluant vers une gestion « just-in-time » renforce cette tendance structurelle ; cela positionne durablement la Roumanie comme plateforme stratégique régionale.
Liste des évolutions attendues :
- Digitalisation avancée (gestion intelligente)
- Construction durable (« green warehouses »)
- Flexibilité accrue face aux fluctuations mondiales
Comparaison internationale :
Par rapport à ses voisins européens :
| Pays | Spécificités principales |
|---|---|
| Pologne | Marché mature mais coût foncier élevé |
| Hongrie | Similaire mais moins attractif fiscalement |
| Allemagne | Forte saturation/logistique très développée |
| Roumanie | Croissance forte + politique incitative active |
La Roumanie se distingue donc actuellement comme un marché émergent présentant un excellent rapport coût/opportunités pour investisseurs industriels cherchant accès rapide au reste de l’Europe centrale et orientale.
Bon à savoir :
La dynamique récente de l’immobilier industriel en Roumanie est fortement influencée par la demande croissante pour les entrepôts logistiques, stimulée par l’expansion de l’e-commerce et les améliorations des infrastructures de transport. Les initiatives du gouvernement pour attirer les investissements étrangers, notamment à travers les zones franches offrant des incitations fiscales et des installations modernes, ont renforcé ce secteur. Par exemple, la région de Timișoara a vu un essor significatif grâce à de nouveaux projets logistiques améliorant la compétitivité économique locale. Les perspectives d’avenir indiquent que les entrepôts continueront de remodeler le paysage immobilier, en tenant compte des progrès technologiques et des changements de demande globaux. Comparativement, la Roumanie se positionne avantageusement par rapport à d’autres pays européens, où la saturation du marché est plus avancée, offrant ainsi des opportunités uniques pour les investisseurs.
Stratégies pour maximiser le rendement immobilier industriel en Roumanie
L’immobilier industriel en Roumanie connaît une expansion soutenue, alimentée par la relocalisation des chaînes de production européennes et un contexte économique dynamique. Le marché se distingue par des rendements locatifs attractifs, une flexibilité réglementaire et de nombreux incitatifs pour les investisseurs.
Développements économiques et politiques récents
- Croissance robuste du secteur de la construction en 2025 malgré un ralentissement temporaire observé dans le BTP, lié à la hausse des prix des matériaux et à la réduction d’exemptions fiscales pour les travailleurs du bâtiment.
- L’indice immobilier atteint un record historique (161,75 points au T1 2025), traduisant l’appétit croissant des investisseurs.
- La création d’entreprise est rapide (environ 3 jours), avec une législation favorable permettant aux investisseurs étrangers d’être actionnaires uniques.
- Des mesures gouvernementales promeuvent l’innovation (Start Up Nation 2025) et facilitent l’accès à des fonds européens ou norvégiens non remboursables.
Tendances actuelles de l’investissement industriel
| Tendances | Détails |
|---|---|
| Revalorisation | Relocalisation industrielle européenne vers la Roumanie. |
| Rendement | Hausse continue du rendement locatif. |
| Modernisation | Demande accrue pour bâtiments « verts » certifiés. |
Zones franches prometteuses offrant avantages fiscaux/logistiques
Les principales zones industrielles/franches incluent :
- Constanța Sud – Agigea : accès direct au port maritime majeur, exonérations fiscales sur certaines activités logistiques.
- Arad & Timișoara : proximité immédiate avec l’UE occidentale (Hongrie/Serbie), infrastructures modernes, taux réduit d’imposition locale.
- Ploiești West Park : hub logistique stratégique avec raccordement autoroutier rapide à Bucarest.
Avantages courants dans ces zones :
- Exonération totale ou partielle sur impôt sur sociétés pendant plusieurs années ;
- TVA réduite sur certains investissements ;
- Accès facilité aux infrastructures ferroviaires/aéroportuaires.
Stratégies gagnantes pour maximiser le rendement
- Modernisation énergétique
- Investissements dans l’isolation thermique avancée ;
- Installation de panneaux solaires ou systèmes géothermiques ;
- Certification BREEAM ou LEED permettant loyers supérieurs auprès de multinationales sensibles aux critères ESG.
- Diversification du portefeuille locatif
- Multiplication/segmentation des surfaces industrielles afin d’attirer aussi bien PME locales qu’acteurs internationaux ;
- Contrats courts/moyens termes équilibrés entre secteurs agroalimentaire, automobile/logistique high-tech.
- Digitalisation & automatisation
- Intégration IoT/systèmes domotiques pilotant éclairage/chauffage/sécurité ;
- Logiciels ERP dédiés à la gestion multi-sites industriels favorisant réactivité face aux imprévus conjoncturels.
- Optimisations fiscales
- Profiter pleinement des dispositifs spécifiques offerts par les zones franches/industrielles
- Solliciter subventions européennes ciblées modernisation durable
Études de cas/exemples concrets
Continental Automotive a investi massivement dans son site industriel proche de Timișoara grâce à :
- Rénovation énergétique complète,
- Utilisation massive d’énergies renouvelables,
- Diversification vers production capteurs intelligents automobiles,
Cela leur a permis non seulement une réduction significative du coût opérationnel mais aussi une position dominante comme fournisseur régional innovant.
Cargill s’est implanté près du port Constanța Sud profitant :
- Des exonérations fiscales locales,
- De synergies logistiques portuaires,
Ce qui leur assure aujourd’hui un hub export céréales performant vers le Moyen Orient.
Liste synthétique :
Pour optimiser son retour sur investissement immobilier industriel :
- Moderniser systématiquement bâtiments existants selon normes vertes
- S’implanter prioritairement en zone franche dotée infrastructure multimodale
- Structurer portefeuille locatif multi-secteur/région
- Exploiter digitalisation process immobiliers/logistiques
Principaux défis rencontrés
- Volatilité prix matériaux construction
- Déficit main-d’œuvre qualifiée
- Incertitude budgétaire nationale impactant grands projets publics
- Faible digitalisation secteur BTP
Solutions proposées
- Sécuriser contrats long terme avec fournisseurs locaux dès amont projet
- Investir dans formation interne continue personnels techniques/maintenance
- Se positionner prioritairement sur projets cofinancés UE moins exposés au risque budgétaire national
- Privilégier partenaires/fournisseurs intégrant solutions digitales avancées
⚠️ Texte important :
Pour réussir durablement en Roumanie il est essentiel d’intégrer modernité technologique, diversification sectorielle/loueurs ainsi que sélection rigoureuse du site (zone franche) tout en anticipant inflation coûts construction/mobilité RH qualifiée.
Bon à savoir :
Pour maximiser le rendement immobilier industriel en Roumanie, les investisseurs doivent capitaliser sur les récentes mesures fiscales avantageuses dans les zones franches telles que Constanța Sud et Arad pour bénéficier de réductions conséquentes sur les impôts. Le climat politique stable et la croissance économique soutenue favorisent des investissements stratégiques dans les infrastructures modernes, où des entreprises comme Pirelli ont prospéré en modernisant leurs installations et utilisant des technologies vertes pour réduire les coûts énergétiques. Diversifier les locataires, allant des start-ups technologiques aux entreprises logistiques, permet également de minimiser les risques liés aux fluctuations du marché. Les défis incluent parfois des délais administratifs accrus, mais ils peuvent être atténués par une expertise locale et un réseau professionnel robuste.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
