Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Airbnb vs Location Longue Durée en Indonésie : Quelle Stratégie Adopter ?
Dans un marché immobilier en constante évolution, choisir entre Airbnb et les locations longue durée peut s’avérer complexe pour les investisseurs cherchant à maximiser leurs rendements en Indonésie.
Ce pays, riche en diversité culturelle et touristique, offre des perspectives variées selon les régions, transformant l’enjeu de la rentabilité en un puzzle captivant.
Cet article propose une analyse comparative détaillée par ville, examinant des facteurs clés tels que les taux d’occupation, les revenus potentiels et les règlementations locales.
Que vous soyez un investisseur expérimenté ou un néophyte curieux, découvrez comment optimiser votre retour sur investissement en choisissant la stratégie locative la plus avantageuse pour chaque destination indonésienne.
Analyse des rendements de la location saisonnière en Indonésie
Bali, Jakarta et Yogyakarta figurent parmi les principales villes indonésiennes plébiscitées pour la location saisonnière, chacune présentant des dynamiques spécifiques en matière de rendement locatif.
| Ville | Nombre d’annonces actives | Taux d’occupation moyen | Tarif journalier moyen (ADR) | Revenu annuel moyen |
| Bali | 39 064 | 64 % | IDR 1 542 662 (~95 USD) | IDR 311 M (~19 kUSD) |
| Yogyakarta | 618 | 38 % | IDR 698 257 (~43 USD) | IDR 98 M (~6 kUSD) |
Les taux d’occupation et les revenus varient fortement selon la ville. Bali se distingue par une demande touristique internationale soutenue, un nombre élevé de nuitées réservées par an (234 nuits en moyenne), et une rentabilité annuelle significativement supérieure à celle de Yogyakarta, où le marché est plus localisé et saisonnier.
Comparaison avec la location longue durée
- Les loyers longue durée en Indonésie offrent généralement une stabilité du revenu mais restent inférieurs au potentiel brut des locations saisonnières dans les zones touristiques comme Bali.
- À titre indicatif :
- À Bali, un appartement long terme peut générer entre IDR 5–10 millions/mois (300–600 USD), soit un revenu annuel bien inférieur à celui observé pour l’Airbnb moyen.
- À Yogyakarta, le différentiel reste favorable à la location courte durée malgré une demande moins régulière.
- Variations saisonnières : La location saisonnière subit des fluctuations marquées selon les mois. Par exemple :
- Mois le plus rentable à Bali : août
- Mois le plus rentable à Yogyakarta : décembre
Facteurs influençant l’attractivité
- Tourisme international et local: L’afflux constant de touristes étrangers favorise particulièrement Bali ; événements culturels majeurs profitent davantage à Yogyakarta.
- Événements locaux: Festivals religieux ou culturels créent des pics ponctuels sur l’ensemble du territoire.
- Tendances du marché & réglementation: Bien que la législation locale reste relativement souple vis-à-vis d’Airbnb dans ces régions, elle peut évoluer rapidement.
Liste des avantages principaux pour la location saisonnière :
- Revenus potentiels supérieurs
- Flexibilité sur l’utilisation du bien
- Possibilité d’ajuster les tarifs aux pics de demande
Liste des défis majeurs :
- Forte concurrence entre hôtes (notamment à Bali)
- Saison basse pouvant affecter lourdement le taux d’occupation
- Nécessité de gestion active (check-in/out fréquents, ménage)
- Potentiel durcissement réglementaire futur
Opportunités & défis
La location saisonnière en Indonésie — surtout dans les pôles touristiques — offre un rendement attractif comparé au locatif classique grâce au dynamisme touristique et aux tarifs journaliers élevés lors des saisons hautes. Toutefois, cet investissement implique une gestion quotidienne accrue ainsi qu’une sensibilité importante aux variations du marché touristique local et global.
En résumé, investir dans la location courte durée permet souvent d’obtenir un meilleur retour sur investissement qu’en longue durée dans les zones prisées comme Bali ou certains quartiers animés de Jakarta/Yogyakarta ; néanmoins cela s’accompagne également d’une volatilité supérieure liée aux cycles touristiques ainsi qu’à l’évolution possible du cadre réglementaire national ou régional.
Bon à savoir :
Bali, Jakarta, et Yogyakarta émergent comme des destinations clés pour la location saisonnière en Indonésie, avec Bali en tête grâce à sa fréquentation touristique élevée. Les taux d’occupation moyen y atteignent souvent 70% avec des tarifs journaliers attirants, en partie grâce aux événements culturels et à la popularité internationale de l’île. À Jakarta, bien que le coût de la vie soit plus élevé, la demande reste soutenue, soutenant des gains attractifs pour les périodes de mobilité professionnelle. Yogyakarta, quant à elle, attire les voyageurs par sa richesse historique, avec des tarifs Airbnb souvent moins élevés mais compensés par un taux d’occupation stable. Comparativement, la location longue durée présente une stabilité économique moindre que les pics lucratifs en haute saison pour Airbnb, mais assure un flux de revenus plus constant et moins dépendant de l’afflux touristique. L’investissement dans la location saisonnière offre davantage d’opportunités durant la haute saison, mais des défis subsistent en raison des fluctuations saisonnières et de la concurrence accrue, rendant l’analyse des tendances et l’adaptabilité clés pour maximiser la rentabilité.
Comparaison entre Airbnb et location longue durée en termes de rentabilité
Les critères clés qui influencent la rentabilité des locations de courte durée (LCD) via Airbnb par rapport aux locations de longue durée (LLD) en Indonésie incluent le taux d’occupation, les coûts d’exploitation, les variations saisonnières, l’environnement réglementaire et les tendances touristiques. L’analyse ci-dessous se concentre sur Jakarta, Bali et Yogyakarta.
Comparaison des indicateurs de performance
| Ville | Occupation LCD (%) | Revenu annuel médian LCD | ADR LCD ($/nuit) | Occupation LLD (%) | Revenu annuel médian LLD* |
| Bali | 64 | $19 000 | $95 | >90 | ~ $5 500 à $7 000 |
| Jakarta | 36 (médiane) 78+ (top tier) | $4 483 | $47 $84+ (top tier) | >95 | ~ $3 600 à $6 000 |
| Yogyakarta | 26 | $3 889 | $57 | >90 | ~ $2 800 à $4 200 |
*Estimation basée sur loyers mensuels moyens pour appartements meublés ; le montant réel varie selon la taille et l’emplacement.
Principaux critères différenciant la rentabilité
Taux d’occupation moyen
Les LCD affichent une occupation plus volatile et souvent inférieure aux LLD mais compensent par un prix journalier plus élevé.
- À Bali : occupation moyenne des Airbnb à 64 %, avec une forte saisonnalité — pic en août.
- À Jakarta : taux médian autour de 37 % pour les logements standards ; jusqu’à 78 % pour le top-tier.
- À Yogyakarta : occupation moyenne faible (26 %) malgré quelques super-hôtes performants.
Coûts d’exploitation et maintenance
Les LCD impliquent :
- Frais récurrents de ménage professionnel
- Usure accrue du mobilier
- Coûts administratifs élevés (check-in/out fréquents)
- Commissions plateformes (~15%)
- Gestion dynamique du pricing
Les LLD sont moins coûteuses en gestion quotidienne mais peuvent générer davantage de frais lors du turnover locatif ou si le bien reste vacant.
Variations saisonnières
Forte fluctuation mensuelle à Bali où août est le mois le plus rentable ; baisse nette pendant la basse saison avec revenus mensuels variant entre ~$1 500 et ~$2 400.
À Jakarta, c’est juin qui offre l’ADR maximal alors que l’occupation atteint son maximum en août, preuve que stratégie tarifaire dynamique est essentielle dans ce marché urbain.
Réglementations locales
- Bali : législation assez permissive envers AirBnb mais nécessité parfois d’un permis « Pondok Wisata » pour légaliser certaines opérations commerciales — réglementation fluctuante selon districts touristiques.
- Jakarta & Yogyakarta : régulation croissante visant à limiter AirBnb dans certains quartiers résidentiels ; contrôles accrus sur conformité fiscale. Certains immeubles interdisent explicitement toute sous-location touristique.
Liste rapide des impacts réglementaires :
- Nécessité d’une licence spécifique dans plusieurs zones balinaises
- Risque accru d’amendes ou suspension du compte AirBnb si non-respect local
Influence des tendances touristiques
La demande touristique internationale alimente directement la performance des LCD, particulièrement marquée à Bali où plus de 39 000 annonces actives sont recensées en juillet 2025. En période creuse ou lors de chocs sanitaires/politiques majeurs, ce marché devient très concurrentiel voire saturé.
Dans les villes universitaires comme Yogyakarta ou métropoles telles que Jakarta, la clientèle locale/affaires prend parfois le relais durant les périodes creuses internationales.
Préférences propriétaires & locataires indonésiens
Liste synthétique :
Propriétaires :
- Privilégient souvent LLD pour stabilité du revenu malgré rendement net inférieur ;
- Attrait croissant pour AirBnb motivé par potentiel rendement brut élevé surtout près sites touristiques majeurs ;
- Préoccupations liées au risque juridique/fiscal croissant.
Locataires :
- Marché domestique préfère sécurité/stabilité location longue durée ;
- Jeunes voyageurs/ex-pats optent volontiers pour flexibilité/location courte durée surtout via plateformes numériques reconnues ;
Synthèse comparative bénéfice net potentiel
Le bénéfice net annualisé est généralement supérieur avec AirBnb/LCD dans les zones ultra-touristiques lorsque bien géré ET occupé (>60%)… Mais il s’accompagne inévitablement de risques accrus liés aux variations fortes du taux d’occupation/saisonnalité ainsi qu’à un coût opérationnel globalement plus élevé comparativement au modèle traditionnel long terme garantissant stabilité budgétaire.
À retenir
La rentabilité relative entre location courte vs longue durée dépend principalement :
- Du positionnement géographique,
- De l’efficacité opérationnelle,
- De l’environnement réglementaire local,
- Du dynamisme touristique régional.
Bon à savoir :
En Indonésie, les locations Airbnb affichent souvent une rentabilité supérieure aux locations longue durée, surtout dans des villes touristiques telles que Bali où le taux d’occupation peut atteindre 80% pendant la haute saison, comparé à 60% à Jakarta et 55% à Yogyakarta. Cependant, les coûts d’exploitation, incluant le nettoyage et la gestion quotidienne, peuvent représenter jusqu’à 20% des revenus mensuels pour Airbnb, contre environ 10% pour les locations longue durée. Les réglementations locales, notamment à Bali, restreignent parfois les locations de courte durée, impactant leur profitabilité. Alors que les locations de longue durée offrent une stabilité des revenus et moins de fluctuations saisonnières, Airbnb bénéficie des fluctuations touristiques, particulièrement dans des périodes de forte demande. Les revenus nets mensuels à Bali pour Airbnb peuvent dépasser les 8 millions IDR, contre 5 millions IDR en location longue durée. Les propriétaires doivent également considérer les préférences des locataires indonésiens, souvent davantage enclins aux séjours prolongés où la relation de confiance est primordiale.
Choisir entre Airbnb et location longue durée : avantages et inconvénients
Comparaison Airbnb vs Location longue durée en Indonésie
| Critère | Airbnb (Location courte durée) | Location longue durée |
| Potentiel de revenu | Revenu brut généralement supérieur, surtout en haute saison et dans les zones très touristiques (ex : Bali, Jakarta centre). Exemple à Bali : 1 514 $/semaine en été pour un logement entier. Mais revenus très variables selon la saison, le taux d’occupation et la concurrence. | Revenu mensuel stable et prévisible. Par exemple à Jakarta ou Yogyakarta, les loyers sont constants toute l’année avec peu de pics saisonniers. |
| Fluctuations saisonnières | Fortes fluctuations : prix à la nuitée jusqu’à +49% selon la période (mars vs avril à Bali). Baisse d’occupation hors-saison touristique. | Faibles variations tout au long de l’année ; stabilité appréciée par les investisseurs prudents. |
| Stabilité du revenu | Risque élevé de vacance locative entre deux séjours ; dépendance aux plateformes et aux tendances touristiques internationales/locales. | Taux d’occupation souvent >90 % dans les grandes villes universitaires ou capitales régionales ; contrats plus longs réduisant le risque d’inoccupation prolongée. |
| Gestion quotidienne | Gestion chronophage : check-in/check-out fréquents, ménage régulier, communication constante avec voyageurs internationaux nécessitant parfois une disponibilité 24h/24 — sauf délégation via conciergerie payante ou co-hôte IA. | Gestion beaucoup plus légère : relation limitée avec un seul locataire sur plusieurs mois voire années ; interventions ponctuelles seulement en cas de problème technique majeur. |
Liste des principaux avantages d’Airbnb :
- Potentiel de rendement annuel plus élevé lors des pics touristiques
- Flexibilité pour récupérer le logement hors périodes louées
- Possibilité d’ajuster rapidement ses tarifs selon l’offre et la demande
Inconvénients majeurs :
- Revenus irréguliers soumis aux saisons touristiques locales (basse/moyenne/haute)
- Frais supplémentaires importants : ménage fréquent, entretien accru dû au passage répété des voyageurs
- Gestion administrative et logistique lourde si non automatisée
- Dépendance vis-à-vis du classement sur Airbnb & notes clients
Avantages location longue durée :
- Prédictibilité financière élevée : idéal pour sécuriser un crédit immobilier
- Moins exposé aux avis négatifs ou incidents passagers liés à une clientèle touristique diverse
- Moins d’usure accélérée du bien
Inconvénients :
- Rendement généralement inférieur sur une année complète par rapport à Airbnb si forte attractivité touristique locale
- Engagement contractuel limitant la flexibilité pour récupérer son bien rapidement
Comparaisons spécifiques selon villes indonésiennes analysées :
Bali
- Très forte demande AirBnB pendant juillet–août (+49 % tarifaire), mais grande concurrence entre villas/appartements.
- Sur certaines plages comme Canggu/Seminyak/Ubud centre : occupation élevée possible (>70%) mais nécessite gestion professionnelle.
- En basse saison (février–mars), risques accrus de vacance locative.
Jakarta/Yogyakarta
- Marché AirBnB moins développé qu’à Bali mais croissance urbaine soutenue.
- Les locations longues durées restent recherchées par expatriés/professionnels locaux.
Impact frais annexes :
Liste comparative des charges récurrentes
Airbnb :
- Ménage professionnel après chaque séjour (~15–40 €/prestation)
- Commission plateforme (~3–5 % du montant total)
- Maintenance accrue due au turn-over rapide
Longue durée :
- Entretien courant partagé/réparti entre bailleur et locataire selon législation locale
- Frais administratifs faibles après installation initiale du locataire
Réglementations locales influentes :
Points clés réglementaires
Bali
La location courte durée est encadrée localement ; obligation éventuelle de licence spécifique (“Pondok Wisata” pour villas) sous peine d’amende/frais juridiques si non-respect. Certaines zones interdisent explicitement l’usage résidentiel mixte/touristique sans autorisation préalable.
Jakarta
Restrictions périodiquement renforcées dans certains quartiers résidentiels visant à limiter “l’hôtel déguisé”. Vérifier systématiquement auprès du notaire/local agent immobilier avant lancement activité courte-durée.
Exemples concrets illustrant chaque point
- À Seminyak-Bali, villa louée via AirBnB peut générer jusqu’à 3 fois plus qu’en bail classique durant juillet—août… mais subit plusieurs semaines vides en février-mars faute de touristes étrangers.
- Un appartement situé près des universités à Yogyakarta reste occupé toute l’année par étudiants/jeunes actifs grâce aux baux annuels stables.
- Un propriétaire balinais ayant omis les démarches administratives “Pondok Wisata” s’expose potentiellement à une fermeture temporaire voire confiscation partielle des gains réalisés illégalement.
⛔️ À retenir : Le choix entre AirBnB & location longue dépend étroitement du profil investisseur souhaité (rendement maximal vs sécurité/stabilité), ainsi que des spécificités urbaines & réglementaires propres à chaque ville indonésienne choisie.
Bon à savoir :
En Indonésie, opter pour Airbnb permet de capter un potentiel de revenu plus élevé grâce aux tarifs quotidiens, bien que ceux-ci soient sujets à des fluctuations saisonnières, particulièrement marquées à Bali. À Jakarta, la stabilité des locations longues durées offre une sécurité financière moindre comparée au risque de vacance locative d’Airbnb. La gestion quotidienne pour Airbnb peut s’avérer intensive, surtout avec des arrivées fréquentes, tandis que les locations longue durée nécessitent moins de suivi direct, mais engendrent des frais d’entretien non négligeables. Dans des villes comme Yogyakarta, les règles locales restreignent parfois la location à court terme, limitant ainsi l’usage d’Airbnb. Les exemples de Surabaya montrent que les baux longue durée impliquent souvent des loyers garantis, infranchissables par des variations saisonnières. Les coûts opérationnels, impactés par les régulations, et les exigences administratives distinctes entre les villes, sont aussi à considérer pour optimiser l’investissement.
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