Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acquérir un bien immobilier en Indonésie : un défi pour les investisseurs
Acquérir un bien immobilier en Indonésie peut s’avérer être un véritable défi pour les investisseurs, qu’ils soient locaux ou étrangers. Naviguer à travers le dédale des réglementations, comprendre les conditions de marché et identifier les meilleures opportunités exigent une préparation minutieuse pour sécuriser un financement avantageux.
Heureusement, des solutions existent pour simplifier ce processus. Dans cet article, nous explorerons les différentes options de financement disponibles, en mettant l’accent sur les spécificités du marché indonésien et les stratégies clés pour maximiser vos chances de succès.
Les clés pour réussir votre projet immobilier en Indonésie
Vous découvrirez notamment comment se préparer efficacement, quelles institutions financières privilégier, et comment optimiser son dossier pour obtenir les meilleurs taux.
Que vous envisagiez l’achat d’une résidence personnelle ou d’une propriété commerciale, ces conseils pratiques vous guideront à chaque étape de votre projet immobilier.
Bon à savoir :
Le marché immobilier indonésien présente des particularités juridiques importantes, notamment des restrictions pour les étrangers. Il est crucial de bien se renseigner avant tout investissement.
Accéder à un financement immobilier en Indonésie : ce qu’il faut savoir
Aperçu des types de financements immobiliers disponibles en Indonésie :
- Prêts bancaires locaux : Les principales banques indonésiennes (CIMB Niaga, OCBC NISP, Maybank) proposent des prêts immobiliers aux citoyens et parfois aux étrangers, mais avec des critères stricts. Les prêts sont surtout accordés pour l’achat de logements secondaires ou d’investissements locatifs.
- Financement international : Certaines banques internationales comme HSBC Global ou Barclays International offrent également des solutions de financement immobilier en Indonésie pour les non-résidents. Ces offres s’adressent souvent à une clientèle haut de gamme et nécessitent généralement une garantie solide à l’étranger.
- Programmes gouvernementaux : L’Indonésie propose certains programmes destinés principalement aux citoyens (KPR Subsidi) offrant des taux bonifiés pour l’accès à la propriété.
- Autres alternatives :
- Financement par le vendeur (paiement échelonné sécurisé par contrat)
- Crowdfunding immobilier (option émergente)
- Partenariat avec un investisseur local
Principaux critères d’éligibilité :
| Critères | Citoyens indonésiens | Étrangers |
|---|---|---|
| Âge maximal | Environ 55 ans | Idem |
| Revenu stable | Exigé | Exigé |
| Historique bancaire/crédit | Requis | Vérification approfondie |
| Statut légal du bien | Freehold ou Hak Pakai/Hak Milik* | Uniquement Hak Pakai/Hak Sewa* |
| Visa/Permis | Résidence | KITAS/KITAP ou visa long terme |
*Note : Seuls les droits d’usage (« hak pakai ») ou droits de location longue durée (« hak sewa ») sont accessibles aux étrangers. L’acquisition en pleine propriété est interdite.
Démarches administratives requises :
- Préparation du dossier financier et justificatifs d’identité
- Obtention du visa adéquat si étranger (KITAS/KITAP recommandé)
- Sélection du bien conforme au statut légal
- Dépôt formel de la demande auprès d’une banque/un prêteur
- Analyse financière et vérification juridique par la banque
- Signature devant notaire après approbation
Taux d’intérêt pratiqués sur le marché indonésien :
- Taux moyens courants : entre 7 % et 12 % selon le profil emprunteur, type de prêt, durée et institution choisie.
- Comparaison régionale :
- Singapour : environ 3–4 %
- Malaisie : environ 4–5 %
- Thaïlande : environ 5–7 %
Les taux indonésiens restent donc supérieurs à ceux pratiqués dans plusieurs autres pays voisins.
Conseils pratiques pour améliorer ses chances d’obtenir un financement :
- Maintenir un historique bancaire irréprochable localement ET dans son pays d’origine
- Fournir toutes les preuves possibles de stabilité financière (contrats, relevés…)
- Faire appel à un consultant local spécialisé en immobilier qui maîtrise la réglementation locale ainsi que les attentes spécifiques des prêteurs indonésiens
- Privilégier les biens disposant déjà d’une documentation juridique claire (« due diligence » préalable indispensable)
Exigences légales/réglementaires particulières :
Pour les étrangers : impossibilité légale de posséder un terrain en pleine propriété ; seules certaines formes juridiques telles que « hak pakai » sont autorisées — elles doivent être validées par acte notarié enregistré auprès du Bureau national foncier.
Exemple concret / Étude de cas simplifiée :
Un couple expatrié souhaitant acheter une villa à Bali opte pour un droit « hak pakai » sur une période renouvelable jusqu’à 80 ans. Ils déposent leur dossier chez CIMB Niaga avec justificatif KITAS, preuve stablement documentée de revenus internationaux réguliers via virement sur compte local depuis plus deux ans ; après analyse positive du dossier et inspection légale du bien assurée par leur avocat-notaire francophone partenaire, ils obtiennent leur prêt sur quinze ans au taux fixe initial négocié à 9 %. La finalisation nécessite traduction officielle certifiée des documents étrangers présentée lors signature notariale finale.*
Points essentiels supplémentaires :
- La plupart des banques exigent que tout remboursement soit terminé avant l’âge maximal réglementaire.
- Toute promesse verbale doit être confirmée contractuellement devant notaire agréé/localisé.
- Le recours systématique à un avocat/conseiller expérimenté est vivement conseillé afin sécuriser chaque étape administrative/juridique.
Ce contexte réglementaire strict rend essentiel le recours systématique à l’expertise locale adaptée.
Bon à savoir :
En Indonésie, les financements immobiliers incluent principalement des prêts bancaires classiques, soutenus par des programmes gouvernementaux comme le FLPP pour les logements abordables. Les citoyens doivent généralement prouver un revenu stable et un bon historique de crédit, tandis que les étrangers doivent fournir un visa de résidence longue durée et respecter la réglementation sur l’acquisition de biens immobiliers. Les démarches incluent la préparation de documents financiers, la preuve de domicile et l’engagement avec des notaires pour les formalités légales. Les taux d’intérêt, souvent autour de 6-9%, peuvent sembler compétitifs comparés aux voisins asiatiques, mais ils varient selon l’inflation et les politiques bancaires. Il est conseillé de maintenir une solvabilité élevée et de solliciter l’aide d’un consultant immobilier local pour naviguer les complexités administratives. Par exemple, un couple expatrié a pu obtenir un prêt en 2019 en collaborant avec une agence spécialisée, ce qui a réduit le délai de traitement grâce à une documentation bien préparée.
Les étrangers et le financement immobilier en Indonésie : est-ce possible ?
En Indonésie, les étrangers font face à un cadre légal spécifique concernant l’accès au financement immobilier, avec des restrictions notables et des exigences précises.
Principales restrictions légales pour les étrangers
| Forme de propriété | Accessible aux étrangers ? | Conditions principales |
| Hak Milik (pleine propriété) | Non | Réservé aux citoyens indonésiens |
| Hak Pakai (droit d’usage) | Oui | Jusqu’à 80 ans selon renouvellements |
| Strata Title (appartement en copropriété) | Oui | Zones désignées uniquement |
| Freehold via PT PMA | Oui* | *Uniquement via une société à capitaux étrangers |
- Pleine propriété (« Hak Milik ») : strictement interdite pour les non-Indonésiens.
- Droit d’usage (« Hak Pakai ») : accessible aux étrangers, généralement pour 30 ans renouvelables jusqu’à 80 ans.
- Strata title : possibilité d’acheter certains appartements dans des zones spécifiques.
- PT PMA (société à capitaux étrangers) : permet l’acquisition indirecte en freehold ou leasehold mais impose la création et le respect de conditions strictes (capital social élevé, démarches administratives lourdes).
Exigences légales et restrictions bancaires
Les banques indonésiennes imposent plusieurs conditions :
- Titre de séjour valide ou visa investisseur
- Justification de la provenance licite des fonds
- Apport personnel important requis : souvent minimum 30–40 % du prix du bien
- Garantie sur le bien financé obligatoire
Seules quelques banques locales acceptent d’accorder un crédit immobilier aux non-résidents. Les établissements cités par la pratique sont principalement :
Tableau récapitulatif
| Banque | Prêt aux étrangers ? | Conditions générales |
| Bank Central Asia | Rarement | Cas particuliers |
| Bank Mandiri | Très limité | Souvent réservé résidents longue durée |
| CIMB Niaga | Possibilités sous conditions (apport élevé, visa investisseur…) |
Dans la majorité des cas, les banques préfèrent financer uniquement si l’emprunteur dispose d’un permis de séjour longue durée ou s’il passe par une structure juridique locale comme une PT PMA.
Évolutions réglementaires récentes
Le gouvernement indonésien a récemment assoupli certaines règles :
- Allongement possible du droit d’usage jusqu’à 80 ans
- Ouverture partielle du marché « strata title » pour certains appartements neufs dans les grandes villes ou zones touristiques
- Renforcement simultané du contrôle sur l’origine des fonds (lutte contre le blanchiment)
Pour bénéficier pleinement de ces évolutions positives :
- Il est impératif que toute transaction soit conforme ; tout recours à un prête-nom local est illégal et expose à la perte totale du bien sans aucun recours.
- Le capital minimum exigé pour créer une PT PMA reste très élevé (~10 milliards IDR), ce qui limite cette option aux investisseurs disposant déjà d’une structure importante.
Cas concrets illustratifs
Liste scénarios typiques :
- Un ressortissant français souhaite acheter un appartement neuf en zone autorisée : il peut acquérir un droit « strata title » auprès d’un promoteur agréé après vérification complète par la banque quant à son statut migratoire et ses ressources financières.
- Un investisseur choisit Bali mais vise une villa individuelle : il doit passer soit par le régime « Hak Pakai », soit constituer une PT PMA avec toutes ses contraintes administratives et capitalistiques — auquel cas il pourra solliciter certaines banques locales pour obtenir éventuellement un financement hypothécaire sous réserve de solides garanties additionnelles.
Veillez toujours à consulter systématiquement un conseil juridique local spécialisé avant toute opération immobilière afin de garantir conformité totale avec la réglementation évolutive indonésienne.
Texte clé :
L’accès au financement bancaire reste difficile voire exceptionnel sans présence locale forte ni montage juridique dédié ; cependant, plusieurs assouplissements récents témoignent d’une volonté accrue du gouvernement indonésien d’attirer davantage d’investisseurs internationaux tout en renforçant leur encadrement réglementaire.
Bon à savoir :
Les étrangers peuvent rencontrer des obstacles lorsqu’ils cherchent à obtenir un financement immobilier en Indonésie, en raison de la législation qui limite leur accès aux prêts locaux. En général, les banques indonésiennes exigent que les acheteurs étrangers possèdent un permis KITAS ou KITAP, permettant de résider en Indonésie, et souvent un compte bancaire local pour procéder à la demande de prêt. Quelques banques, comme Bank Central Asia (BCA) et Bank Negara Indonesia (BNI), offrent des options aux étrangers, mais ces prêts viennent généralement avec des taux d’intérêt plus élevés et des exigences de dépôt initial plus strictes. Les lois indonésiennes récentes, comme le décret présidentiel sur le droit de propriété pour les expatriés de 2020, ont assoupli certains aspects, mais il est essentiel pour les étrangers de consulter un conseiller juridique en Indonésie pour naviguer dans les complexités réglementaires. Un exemple notable est celui des investisseurs australiens qui, grâce à des partenariats locaux, ont réussi à obtenir le financement nécessaire pour des projets immobiliers en respectant les cadres légaux.
Documents indispensables pour obtenir un financement immobilier indonésien
Documents requis pour une demande de financement immobilier en Indonésie
| Catégorie | Documents requis | Détails/Observations |
|---|---|---|
| Documents personnels | – Carte d’identité (pour les Indonésiens) – Passeport valide (pour étrangers) – Permis de séjour KITAS ou KITAP (pour étrangers) – Justificatif de domicile en Indonésie | Tous les documents doivent être traduits officiellement en indonésien si rédigés dans une autre langue. |
| Documents financiers | – Relevés bancaires récents (généralement sur les 6 derniers mois) – Preuves de revenus : fiches de paie, déclaration fiscale annuelle – Lettre d’employeur attestant du salaire ou contrat de travail – Preuve claire et traçable de l’origine des fonds | Les banques exigent souvent la preuve légale et transparente des sources financières utilisées. |
| Pour auto-entrepreneurs / travailleurs indépendants | – États financiers certifiés des deux à trois dernières années – Déclarations fiscales professionnelles – Contrats commerciaux récents, le cas échéant | Ces éléments remplacent généralement la lettre d’employeur et servent à justifier la stabilité financière. |
| Documents relatifs à la propriété | – Certificat foncier approprié au type d’acquisition :
– IMB : Permis officiel de construire – Certificat SLF : conformité aux normes – Plan détaillé du projet immobilier ou business plan | Les actes doivent être fournis par le vendeur/le notaire ; ils sont indispensables à l’étude du dossier et parfois demandés dès le dépôt initial. |
Points importants :
- Traduction officielle obligatoire
Tous les documents rédigés dans une autre langue que l’indonésien doivent être traduits par un traducteur assermenté. - Variation selon établissement prêteur
Chaque banque peut demander des pièces complémentaires selon sa politique interne, votre profil professionnel ou le type exact d’opération immobilière envisagée. - Contrôle renforcé sur l’origine des fonds
Les justificatifs démontrant la légalité et la traçabilité des capitaux sont systématiquement vérifiés, notamment pour lutter contre le blanchiment.
Liste synthétique à préparer avant toute demande :
- Passeport valide
- Permis KITAS/KITAP
- Justificatif domicile
- Relevé bancaire 6 mois
- Fiches paie OU états financiers/contrats si indépendant
- Déclaration fiscale récente
- Lettre employeur OU preuves activité indépendante
- Business plan/projet détaillé immobilier
- Acte(s) propriété/foncier + permis IMB + certificat SLF
Un dossier complet, bien présenté avec tous ses éléments traduits officiellement maximise vos chances auprès des banques indonésiennes.
Bon à savoir :
Pour obtenir un financement immobilier en Indonésie, il est crucial de préparer divers documents, incluant une carte d’identité, un passeport et, pour les étrangers, un permis de séjour valide. Vous devrez également rassembler vos relevés bancaires récents, preuves de revenus, déclarations fiscales, et potentiellement une lettre de votre employeur mentionnant votre salaire. Pour les auto-entrepreneurs, des documents additionnels comme les états financiers de leur entreprise ou des contrats de travail récents pourraient être requis. Selon l’établissement bancaire, une évaluation ou des actes de propriété seront nécessaires pour la propriété elle-même. Les exigences peuvent varier entre les banques et certains documents, s’ils ne sont pas en indonésien, peuvent nécessiter une traduction officielle. Assurez-vous de vérifier directement auprès des institutions financières pour confirmer la liste exacte des documents requis.
Conditions pour obtenir un prêt immobilier en Indonésie
Critères d’éligibilité généraux
- Revenu minimum exigé : Les banques indonésiennes exigent que les candidats prouvent un revenu stable, généralement à l’aide de contrats de travail, états financiers ou documents attestant la propriété d’entreprise.
- Antécédents de crédit : Un bon historique de crédit est requis. Les établissements peuvent également évaluer le crédit dans le pays d’origine du demandeur.
- Capacité de remboursement : La stabilité financière doit être démontrée à travers des relevés bancaires et des justificatifs réguliers de revenus.
Documents requis pour la demande
| Document | Description |
|---|---|
| Pièce d’identité valide | Passeport ou carte nationale |
| Permis de séjour (KITAS/KITAP) | Obligatoire pour les étrangers |
| Relevés bancaires | Généralement sur 3 à 6 mois |
| Justificatifs de revenus | Fiches de paie, contrat de travail, déclaration fiscale |
| Preuve d’emploi | Contrat ou attestation employeur |
D’autres documents peuvent être demandés selon la banque : certificat fiscal, preuve d’adresse locale, assurance vie/incendie.
Types de prêts immobiliers disponibles en Indonésie
- Prêt hypothécaire classique (KPR)
- Taux d’intérêt : généralement variables et supérieurs pour les étrangers
- Durée : jusqu’à 20 ans maximum
- Apport personnel nécessaire : entre 30 % et 50 % du prix du bien
- Prêt relais
- Permet l’achat avant vente éventuelle d’un autre bien ; rare pour non-résidents
- Prêt adossé au droit Hak Pakai
- Le titre Hak Pakai (droit d’utilisation) est le plus accessible aux étrangers
Conditions spécifiques associées aux prêts immobiliers
- Apport personnel élevé requis (30–50 %)
- Âge maximal à la souscription : souvent inférieur à celui appliqué aux nationaux
- Assurance obligatoire (vie et incendie)
- Bien immobilier avec titre clair et sans litige
- Ouverture obligatoire parfois d’un compte bancaire local
Bon à savoir :
Pour obtenir un prêt immobilier en Indonésie, il est crucial de répondre à certains critères d’éligibilité comme un revenu mensuel minimum, souvent autour de 5 millions de rupiahs, des antécédents de crédit sans défaut, et une capacité de remboursement stable via des preuves de revenu ou d’emploi. Les documents typiquement requis incluent une pièce d’identité valide, des relevés bancaires récents et des certificats de salaire. Parmi les types de prêts disponibles, on retrouve les prêts à taux fixe et variable, avec des durées variant entre 15 et 30 ans, souvent exigeant un apport initial de 20 à 30% du prix du bien. Les non-citoyens doivent souvent prouver leur statut de résident pour être éligibles, ce qui peut influencer considérablement leur capacité à obtenir un prêt. Comparer les offres entre banques, en se concentrant sur les taux d’intérêt et frais annexes, est essentiel pour choisir la meilleure option de financement.
⚠️ L’importance du statut résidentiel
Pour les non-citoyens, l’obtention préalable du permis KITAS/KITAP est indispensable afin que la demande soit recevable par une banque locale. Sans ce statut résidentiel temporaire ou permanent, il n’est pas possible légalement pour un étranger contracter un prêt immobilier traditionnel.
Le manque ou l’instabilité du statut résident peut entraîner refus automatique ou accès uniquement à des produits alternatifs moins favorables.
Conseils pratiques pour comparer les offres :
- Dressez un tableau comparatif incluant taux nominaux/TAEG*, frais annexes (assurances obligatoires), durée maximale proposée.
- Analysez attentivement le montant minimum/mode calcul apport initial demandé par chaque établissement.
- Vérifiez si une pénalité s’applique en cas remboursement anticipé.
- Privilégiez les banques ayant une expérience avec clientèle étrangère – elles offrent souvent plus souplesse sur certains critères administratifs.
- Négociez systématiquement chaque point clé lors des simulations préalables.
*TAEG = Taux Annuel Effectif Global incluant tous frais obligatoires liés au financement.
Un dossier solide et complet facilite considérablement l’obtention du financement aux meilleures conditions !
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
