Guide juridique pour acheter un terrain agricole au Costa Rica

Publié le 28 juillet 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Vous envisagez d’acheter un terrain agricole au Costa Rica ?

Ce guide est conçu pour déchiffrer les énigmes juridiques complexes liées à l’acquisition de terres agricoles dans ce pays d’Amérique centrale vibrant et riche en biodiversité.

Depuis ses lois sur la propriété foncière jusqu’aux réglementations environnementales spécifiques, ce guide vous accompagnera à chaque étape du processus, en veillant à ce que votre investissement soit non seulement rentable, mais aussi conforme aux exigences légales locales.

Plongez dans cet univers d’opportunités rurales, où la beauté naturelle côtoie un cadre légal soigneusement structuré, et préparez-vous à transformer votre rêve de possession de terre en une réalité enrichissante.

Aperçu des lois sur l’achat de terres agricoles au Costa Rica

Réglementations principales concernant l’achat de terres agricoles par des étrangers

• Les étrangers, qu’ils soient résidents ou non-résidents, ont le droit d’acheter et de posséder des terres agricoles au Costa Rica, sans restriction de nationalité ou de résidence.
• Il n’existe pas de quotas ou de limitations spécifiques sur la surface pouvant être acquise par une personne physique ou morale étrangère.
• Les seules exceptions concernent les zones maritimes (zone des 200 mètres à partir de la ligne des hautes eaux), où la propriété privée est strictement encadrée et où les étrangers ne peuvent posséder que jusqu’à 49 % d’une concession.

Restrictions de propriété foncière pour les non-résidents

• Il n’y a aucune restriction spécifique imposée aux non-résidents pour l’achat de terres agricoles, contrairement à certains pays voisins qui imposent des limitations strictes.
• Les étrangers bénéficient des mêmes droits que les citoyens costariciens pour la propriété foncière, sauf dans le cas des concessions en zone maritime.

Démarches administratives pour l’achat de terrains agricoles

1. Sélection du terrain et négociation du prix avec le vendeur.
2. Vérification de la situation juridique du terrain (titre de propriété, absence de dettes ou d’hypothèques, usage du sol).
3. Signature d’un contrat d’achat devant notaire public.
4. Inscription de la transaction au Registre national du Costa Rica (Registro Nacional), ce qui officialise le transfert de propriété.
5. Paiement des taxes et frais de mutation (environ 2,5 % à 3,5 % du prix de vente).

Droits de propriété et types de baux/concessions

• Le droit de propriété est garanti par la loi et inscrit au Registre national.
• Il existe principalement deux formes de détention :
  • Propriété pleine : possession totale et définitive du terrain, avec tous les droits attachés.
  • Concession : principalement pour les terrains situés en zone maritime ; il s’agit d’un droit d’utilisation renouvelable, soumis à conditions et limitations (ex. : 49 % max pour les étrangers).
• Les baux agricoles privés sont possibles, leur durée et leurs modalités étant définies contractuellement.

Type de détention	Accès pour étrangers	Restrictions principales	Durée
Propriété pleine	Oui	Aucune (hors zones maritimes)	Illimitée
Concession maritime	Oui (max 49 %)	Max 49 % pour étrangers	5 à 20 ans, renouvelable
Bail agricole privé	Oui	Aucune légale, contractuelle seule	Définie par contrat

Obligations fiscales associées

• Paiement de l’impôt foncier annuel (0,25 % de la valeur fiscale du bien).
• Paiement de la taxe de mutation lors du transfert (environ 2,5 % à 3,5 %).
• Déclaration des revenus agricoles éventuels dans le cadre de l’impôt sur le revenu.

Exemples de précédents législatifs et cas pratiques

• De nombreux investisseurs étrangers, notamment nord-américains et européens, ont acquis des plantations de café, d’ananas ou de forêts, la plupart du temps en leur nom propre ou via une société locale (Sociedad Anónima ou Sociedad de Responsabilidad Limitada).
• Il n’existe pas de cas récents documentés de restrictions ou d’expropriations ciblant spécifiquement les étrangers pour les terres agricoles, ce qui conforte la stabilité juridique du pays en la matière.
• Dans le contexte de la zone maritime, des cas de litiges sont survenus concernant le renouvellement des concessions ou le non-respect de la règle des 49 %, soulignant l’importance de respecter scrupuleusement la législation spécifique à ces zones.

À retenir : Au Costa Rica, les étrangers peuvent acheter et posséder des terres agricoles sans restriction majeure, à l’exception des zones maritimes où des règles spécifiques s’appliquent. Les démarches sont transparentes et sécurisées, sous réserve de respecter les obligations fiscales et administratives locales.

Conseils pour éviter les risques liés aux terrains non constructibles

Les critères légaux de constructibilité au Costa Rica reposent sur plusieurs réglementations nationales et municipales, qui s’appliquent de manière spécifique aux terrains agricoles. Voici les principaux éléments à considérer, accompagnés de conseils pratiques et de stratégies pour limiter les risques.

Critères légaux de constructibilité

• Zonage (Uso de Suelo) : Un terrain agricole est généralement soumis à un zonage spécifique limitant les usages constructibles. La municipalité définit les activités autorisées (habitation, exploitation agricole, etc.), la densité et les superficies minimales des lots.
• Plan cadastral (Plano Catastrado) : Le terrain doit être dûment enregistré au registre national, avec un plan cadastral officiel.
• Respect des plans d’urbanisme locaux : Les Plans Reguladores précisent les règles de construction, les retraits obligatoires, la hauteur des bâtiments, etc.
• Permis de construire : Il est obligatoire d’obtenir un permis délivré par la municipalité après validation par le Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA).
• Étude d’impact environnemental : Pour les terrains agricoles, toute construction ou changement d’usage peut nécessiter une étude d’impact environnemental validée par le SETENA (Secrétariat Technique National de l’Environnement).

Critère	Application spécifique aux terrains agricoles
Zonage	Usage majoritairement agricole, restrictions sur lotissement et construction non agricole
Plan cadastral	Doit correspondre à l’usage agricole déclaré
Plans d’urbanisme	Souvent moins de flexibilité que pour un terrain urbain
Permis de construire	Nécessite justification de l’usage prévu
Étude environnementale	Souvent requise même pour de petites constructions

Démarches administratives à suivre

• Vérifier la situation cadastrale et le zonage auprès du registre national et de la municipalité.
• Consulter les plans d’urbanisme locaux pour connaître les restrictions applicables.
• Engager un architecte agréé CFIA pour la conception du projet et l’accompagnement dans les démarches.
• Réaliser une étude d’impact environnemental et une étude géologique pour identifier les risques naturels ou de pollution.
• Obtenir l’avis d’un avocat local ou d’un notaire spécialisé en droit foncier costaricien afin de valider la conformité du terrain et sécuriser la transaction.

Liste des démarches pratiques à effectuer

• Consulter le registre national pour vérifier la propriété et les charges éventuelles.
• Solliciter un certificat d’usage du sol auprès de la municipalité.
• Examiner les plans régulateurs et règlements de zonage.
• Faire réaliser une étude environnementale et géologique.
• Se faire accompagner par un avocat ou un notaire spécialisé.
• Vérifier l’existence de servitudes, de restrictions d’accès ou de droits de passage.

Risques potentiels à anticiper

• Restrictions environnementales (zones protégées, corridors biologiques, proximité de rivières).
• Limitations de zonage interdisant la construction résidentielle ou commerciale.
• Risques géologiques (glissements de terrain, inondations) non identifiés en amont.
• Présence de servitudes ou de litiges sur la propriété.

Stratégies pour minimiser les risques

• Examiner minutieusement les plans d’urbanisme et consulter les autorités municipales.
• Exiger une étude environnementale (Estudio de Impacto Ambiental) et géologique indépendante avant tout engagement.
• Prévoir dans le contrat d’achat une clause suspensive liée à l’obtention des autorisations de construire.
• Demander un audit juridique complet par un professionnel local.

À retenir

Faire appel à un avocat ou un notaire costaricien spécialisé en droit foncier est indispensable pour sécuriser l’achat et la constructibilité d’un terrain agricole.

La réalisation préalable d’une étude d’impact environnemental et géologique permet d’éviter les vices cachés et les blocages administratifs ultérieurs.

Comprendre le zonage rural et les permis de construire

Catégories de zonage rural au Costa Rica et impact sur l’acquisition et l’utilisation des terrains agricoles

Le Costa Rica distingue plusieurs catégories de zonage rural, chacune définissant les usages permis et les restrictions de développement :

• Zone agricole (Parcelas Agrícolas)
  
  • Terrain de minimum 5 000 m² hors de la Grande Aire Métropolitaine (GAM) et 7 000 m² à l’intérieur de la GAM.
  • Généralement, seuls des usages agricoles ou liés à l’agrotourisme sont permis.
  • Les constructions sont limitées à environ 15% de la surface, souvent avec un nombre restreint de bâtiments et de fonctions résidentielles secondaires.
  • Les prix au mètre carré sont inférieurs à ceux des terrains urbains.
  • Possibilité de changement de catégorie vers des usages résidentiels ou touristiques sous certaines conditions, ce qui peut offrir plus de flexibilité à moyen terme.
• Zone résidentielle rurale
  
  • Autorise des usages résidentiels avec des densités plus faibles, parfois mixte avec des activités agricoles légères.
• Zone de conservation
  
  • Protection stricte de l’environnement ; les constructions y sont très limitées, souvent interdites sauf exception (recherche scientifique, infrastructure minimale).
• Zone maritime-terrestre (ZMT)
  
  • Bande de 200 mètres à partir du littoral : les 50 premiers mètres sont inaliénables et publics, les 150 suivants nécessitent une concession spéciale et sont soumis à des plans régulateurs stricts.

Tableau récapitulatif des catégories rurales

Catégorie	Superficie minimale	Usages permis	Limites de construction
Agricole	5 000 à 7 000 m²	Agriculture, agrotourisme	15% de la surface
Résidentielle rurale	Variable	Résidentiel, agriculture	Densité limitée
Conservation	Variable	Recherche, protection	Construction très restreinte
Maritime-terrestre (ZMT)	N/A	Concession, tourisme encadré	Plan régulateur obligatoire

Procédures et exigences légales pour l’obtention de permis de construire sur terrain agricole

• Dépôt des plans architecturaux auprès de la municipalité locale.
• Approbation du Ministère de la Santé pour l’assainissement et l’accès à l’eau potable.
• Validation par l’INVU (Institut National du Logement et de l’Urbanisme) pour la conformité au plan régulateur.
• Approbation finale du Collège des Ingénieurs et Architectes du Costa Rica.
• Délais : de 3 à 6 mois selon la complexité et la réactivité des autorités.

Réglementations locales et nationales influençant l’achat

• Plan Régulateur Municipal : fixe précisément les usages permis, la densité, la hauteur des bâtiments et l’implantation des infrastructures.
• Loi sur les zones maritimes-terrestres (Ley Zona Maritima Terrestre 6043) : encadre les propriétés côtières.
• Code d’urbanisme national : régit les distances minimales, accès routiers, servitudes et raccordements aux services publics.

Autorités compétentes impliquées

• Municipalité locale : premier guichet pour les démarches et l’émission des permis.
• INVU : vérification de la conformité aux plans d’urbanisme.
• Ministère de la Santé : assainissement et santé publique.
• Collège des Ingénieurs et Architectes : validation technique des plans.
• Registre National : inscription des droits réels et titres de propriété.

Conseils pratiques pour investisseurs étrangers

• Vérifier systématiquement le zonage auprès de la municipalité et obtenir une attestation écrite de l’usage autorisé du terrain.
• Faire réaliser un relevé cadastral et une étude juridique par un notaire costaricien indépendant.
• Consulter le plan régulateur municipal pour connaître les restrictions spécifiques au terrain visé.
• Solliciter une étude d’impact environnemental si le terrain se situe à proximité de zones protégées ou d’intérêt écologique.
• Prévoir des délais administratifs et anticiper les démarches en s’entourant de professionnels locaux (architecte, avocat, ingénieur).
• S’informer sur les projets de modification du zonage qui pourraient affecter la valeur ou l’utilisation future du terrain.

Aspects juridiques cruciaux pour les investisseurs étrangers

Réglementations spécifiques concernant la propriété foncière par des étrangers au Costa Rica :

• Absence de restriction générale : Les étrangers peuvent acquérir et posséder des propriétés au Costa Rica avec les mêmes droits que les citoyens locaux.
• Exceptions principales :
  • Zone maritime (premiers 200 mètres du rivage) :
    • Les premiers 50 mètres sont inaliénables (propriété de l’État).
    • Les 150 mètres suivants relèvent d’un régime de concession, accessible sous conditions strictes et parfois réservé aux résidents ou à des sociétés locales majoritairement détenues par des Costariciens.
  • Zones protégées, réserves naturelles, embouchures de rivières, îles : Acquisition interdite ou strictement encadrée.

Type de propriété	Accessibilité aux étrangers	Remarques principales
Propriété titrée	Oui	Pleine propriété inscrite au registre national
Propriété en concession	Partiellement (sous conditions)	Principalement zone maritime ; restrictions pour non-résidents
Zone maritime	Non (sauf résidence ou société locale adaptée)	Nécessite statut spécifique

– Un étranger peut acheter en son nom propre ou par l’intermédiaire d’une société costaricienne.

Exigences d’enregistrement foncier et procédures d’achat :

• Vérification préalable :
  • Analyse du titre de propriété auprès du Registre National du Costa Rica.
  • Vérification de l’absence d’hypothèques, de charges ou de litiges.
• Contrat d’achat :
  • Rédaction par un notaire public costaricien (obligatoire).
  • Dépôt d’un acompte sur un compte séquestre (optionnel mais conseillé).
• Signature et enregistrement :
  • Signature de l’acte devant notaire.
  • Enregistrement obligatoire au Registre National pour assurer la validité et l’opposabilité du transfert.

Droits et obligations des propriétaires étrangers en matière de taxes et impositions sur les terres agricoles :

• Impôts fonciers :
  • Tous les propriétaires, étrangers ou nationaux, paient un impôt foncier annuel calculé sur la valeur cadastrale du bien.
• Autres taxes potentielles :
  • Taxe sur le luxe (pour les propriétés de grande valeur).
  • Taxe sur les revenus locatifs si le bien est loué.
• Absence de taxe sur la plus-value en cas de revente pour les personnes physiques (sauf cas d’activité commerciale).
• Droits de succession :
  • Aucun impôt local sur la succession, mais possibilité d’imposition dans le pays de résidence de l’héritier selon sa législation propre.

Procédures légales d’achat – résumé des étapes :

1. Sélection du terrain et vérification du titre de propriété.
2. Signature d’un contrat de promesse de vente (optionnel).
3. Versement d’un acompte (souvent sur un compte séquestre).
4. Rédaction de l’acte d’achat par un notaire public costaricien.
5. Signature de l’acte authentique en présence du notaire.
6. Enregistrement de la transaction au Registre National.

Obligations contractuelles principales :

• Paiement du prix et des frais d’enregistrement.
• Respect des éventuelles servitudes ou restrictions d’usage précisées dans le titre.

Importance de consulter des experts juridiques locaux :

Il est fortement recommandé de recourir à un avocat ou un notaire public costaricien spécialisé en droit foncier.

• Les spécificités du droit costaricien, la vérification du titre, l’identification des risques (charges, litiges, restrictions d’usage) exigent une expertise locale.
• L’assistance d’un professionnel permet de :
  • S’assurer de la conformité de la transaction avec la législation en vigueur.
  • Minimiser les risques de nullité ou de contestation future.
  • Éviter les fraudes, notamment sur les propriétés non titrées ou en zone maritime.
• Un expert local est également indispensable pour la rédaction de l’acte et l’enregistrement, qui conditionnent la validité du transfert.

Liste des points de vigilance :

• Toujours vérifier l’inscription du bien au Registre National.
• S’informer sur la catégorie juridique du terrain (titré, concession, possession).
• Analyser les éventuelles restrictions d’usage.
• Calculer les coûts fiscaux et frais annexes (notaire, enregistrement, impôts).
• Prévoir l’intervention d’un professionnel du droit local pour chaque étape clé.