Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
La gestion d’une succession immobilière à Dubaï
La gestion d’une succession immobilière à Dubaï peut se révéler complexe pour les expatriés et les locaux en raison des spécificités légales qui y sont associées.
Ce guide propose d’explorer en détail le processus complet, des démarches administratives aux aspects juridiques, en passant par les implications fiscales.
En comprenant les subtilités du droit de succession à Dubaï, vous pourrez anticiper les obstacles potentiels et assurer une transmission sereine de votre patrimoine immobilier.
Pour naviguer efficacement dans cet environnement juridique unique, il est crucial de s’informer sur les rôles des différentes institutions et sur la manière dont le système judiciaire local traite ces questions.
Comprendre les spécificités de la succession immobilière à Dubaï
Le cadre juridique des successions immobilières à Dubaï a connu une évolution significative avec l’introduction du Décret-Loi 41/2022, entré en vigueur le 3 février 2023. Ce texte marque un tournant majeur dans la gestion des successions, particulièrement pour les expatriés non-musulmans résidant aux Émirats Arabes Unis.
Distinction fondamentale entre musulmans et non-musulmans
La loi émiratie établit désormais une distinction claire entre les règles applicables aux musulmans et aux non-musulmans. Pour les musulmans, la Sharia Law continue de s’appliquer intégralement, tandis que les non-musulmans bénéficient d’un régime juridique spécifique leur permettant une plus grande liberté testamentaire.
Le Décret-Loi 41/2022 permet aux non-musulmans de léguer leurs biens selon leurs souhaits personnels, ce qui représente une avancée considérable par rapport au système antérieur. Toutefois, une restriction majeure demeure : les biens immobiliers restent régis par la loi des Émirats Arabes Unis, conformément à l’article 17.5 de la Civil Transactions Law.
| Catégorie | Musulmans | Non-musulmans |
| Loi applicable | Sharia Law | Décret-Loi 41/2022 |
| Liberté testamentaire | Limitée | Étendue (sauf biens immobiliers) |
| Biens immobiliers | Loi émiratie | Loi émiratie |
Procédure testamentaire et rôle des tribunaux
Pour les expatriés non-musulmans, la rédaction d’un testament est fortement recommandée. Ce document doit clairement préciser la répartition souhaitée des actifs, incluant les comptes bancaires et autres avoirs (à l’exception des biens immobiliers). L’enregistrement du testament auprès des autorités compétentes est essentiel pour sa validité juridique.
En cas de décès, la Cour territorialement compétente intervient pour homologuer le testament. Cette procédure garantit que les dernières volontés du défunt seront respectées dans les limites prévues par la loi.
Situation en l’absence de testament
En l’absence de testament, les conséquences diffèrent selon le statut religieux :
- Pour les musulmans : application automatique de la Sharia Law
- Pour les non-musulmans : application des règles spécifiques du Décret-Loi 41/2022, et non plus de la Sharia Law comme c’était le cas auparavant
Cette évolution législative représente une protection significative pour les familles d’expatriés, qui peuvent désormais éviter l’application automatique de règles successorales potentiellement très différentes de celles de leur pays d’origine.
Cas particulier des biens immobiliers
Les biens immobiliers situés aux Émirats Arabes Unis constituent une exception notable au principe de liberté testamentaire accordée aux non-musulmans.
Ces biens restent soumis à la loi émiratie, indépendamment des dispositions testamentaires. Cette restriction s’applique même en présence d’un testament valide, ce qui peut créer des situations complexes pour les propriétaires étrangers.
Avantages de la planification successorale
La rédaction d’un testament aux Émirats offre plusieurs avantages substantiels :
- Évitement des conflits potentiels entre héritiers
- Garantie d’une répartition équitable du patrimoine
- Protection juridique des proches
- Sécurité financière pour les héritiers
- Clarification des souhaits concernant la distribution des biens
Cadre légal évolutif
Le cadre juridique des successions à Dubaï s’inscrit dans une évolution progressive des lois émiraties, avec plusieurs textes fondamentaux :
- Loi fédérale n° 5 de 1985
- Décret fédéral n° 30 de 2020
- Décret-Loi 41/2022
Cette évolution témoigne de la volonté des autorités émiraties d’adapter leur système juridique à la réalité d’une population composée en grande partie d’expatriés, tout en préservant certains principes fondamentaux de leur droit national.
Bon à savoir :
À Dubaï, la succession immobilière est régie par des lois spécifiques, distinctes de celles en vigueur dans d’autres juridictions, notamment par l’absence de droits de succession pour les héritiers directs. Les tribunaux et notaires jouent un rôle crucial, la Cour des successions s’occupant des cas où un testament est contesté, tandis que les notaires facilitent les transferts de propriété. Les expatriés doivent souvent se conformer à la loi de leur pays d’origine, contrairement aux ressortissants locaux, régis par la charia pour les musulmans. Par exemple, un expatrié pourrait voir son immobilier réparti selon des règles de sa nationalité, alors qu’un résident local sera affecté par les directives islamiques. L’administration exige la soumission de plusieurs documents essentiels, tels que le certificat de succession et preuves de propriété, sans taxation au moment de la transmission, mais avec possible imposition lors de revente. Cette structure requiert souvent des conseils juridiques pour naviguer entre cadre local et international.
Hériter d’un bien en Dubaï : étapes et conseils
Les lois sur la succession à Dubaï diffèrent sensiblement de celles en vigueur dans la plupart des pays occidentaux, notamment par l’absence de droits de succession, le rôle central de la charia islamique pour les musulmans et l’existence d’options spécifiques pour les non-musulmans souhaitant organiser leur héritage.
Principales caractéristiques du système successoral à Dubaï :
- Pour les ressortissants émiratis musulmans, la répartition des biens est régie par la charia islamique.
- Les expatriés non-musulmans peuvent choisir d’organiser leur succession selon leurs propres lois nationales en déposant un testament auprès du DIFC Wills and Probate Registry.
- Il n’existe pas de droits de succession (taxe sur l’héritage) ni d’impôt sur les plus-values immobilières à Dubaï. Cependant, il convient de vérifier si une imposition s’applique dans le pays d’origine.
Étapes essentielles pour hériter d’un bien immobilier à Dubaï :
| Étape | Description |
|---|---|
| 1. Certificat de décès | Obtenir le certificat officiel auprès des autorités locales ou présenter une version traduite et certifiée si délivré à l’étranger. |
| 2. Réunir les documents nécessaires | Passeport(s) du défunt et des héritiers, acte/titre foncier du bien immobilier, livret familial (le cas échéant), testament enregistré au DIFC ou autre document légal pertinent. Toutes traductions doivent être certifiées en arabe. |
| 3. Ouverture officielle de la succession | Dépôt du dossier auprès du tribunal compétent (Dubai Courts ou DIFC Courts). Le recours à un avocat spécialisé local est fortement recommandé pour faciliter cette procédure complexe et assurer le respect des spécificités juridiques émiraties. |
| 4. Vérification légale | Examen par le tribunal/local notaire qui valide soit l’application automatique des règles successorales islamiques soit celles prévues par un testament enregistré selon votre statut religieux/nationalité. |
| 5. Attribution des parts | Émission par le tribunal/autorité compétente d’un jugement précisant l’identité et les parts respectives des héritiers légaux ou désignés via testament. |
| 6. Paiement éventuel des frais administratifs | Règlement obligatoire des frais liés aux démarches judiciaires/notariales ; absence toutefois d’imposition successorale directe sur le transfert immobilier proprement dit. |
| 7. Enregistrement au nom(s) de l’héritier/ère(s) | Transmission formelle effectuée auprès du Dubai Land Department après présentation du jugement successoral final validé ; nouvelle émission du titre foncier au(x) nom(s) désigné(s). |
Rôle clé joué par certaines autorités locales :
- Tribunaux locaux (« Dubai Courts »), éventuellement « DIFC Courts » si vous détenez un testament enregistré
- Notaires publics certifiant documents/signatures
- Traducteurs officiels agréés assurant que tous documents sont conformes aux exigences linguistiques
Documents essentiels (souvent requis avec traduction assermentée en arabe):
- Certificat original/traduit certifié conforme
- Passeports/copies légalisées
- Contrat/titre foncier (« Title Deed »)
- Preuve lien familial/héréditaire
Conseils pratiques :
- Collaborer systématiquement avec un avocat spécialisé en droit immobilier local afin :
- De sécuriser vos démarches,
- De garantir conformité aux lois spécifiques,
- Et éviter toute contestation future.
- Prendre contact avec le Dubai Land Department dès réception officielle du jugement afin que toutes formalités soient menées rapidement.
- Bien conserver copies officielles/légalisées—indispensables lors toute revente future.
Erreurs courantes à éviter :
- Négliger d’enregistrer son testament au DIFC si vous êtes non-musulman (risque application charia automatique).
- Présenter dossiers incomplets/non traduits officiellement—refus systématique possible.
- Omettre certains héritiers potentiels dans la déclaration—source fréquente litiges familiaux prolongés.
Ressources utiles :
- Dubai Land Department – informations officielles & formulaires actualisés
- Registre Wills & Probate Registry of the DIFC – dépôt/testament organisation successions expatriées
- Avocats spécialisés francophones installés à Dubaï – accompagnement personnalisé tout au long processus
Bon à savoir :
Hériter d’un bien immobilier à Dubaï nécessite de naviguer dans un cadre légal et administratif unique, distinct du système de succession d’autres pays. Le processus commence par l’obtention du certificat de décès, suivi d’une déclaration de succession auprès des tribunaux locaux, avec des documents traduits certifiés en arabe. Les héritiers doivent ensuite obtenir une ordonnance de succession du tribunal qui identifiera les bénéficiaires légaux selon la loi islamique locale, à moins qu’un non-musulman ne détienne un testament enregistré à Dubaï. Un notaire, souvent essentiel dans ce processus, vérifiera les documents nécessaires pour transférer officiellement le bien au nom de l’héritier. Il est conseillé de collaborer avec un avocat spécialisé pour naviguer efficacement dans les obligations fiscales et les frais divers associés. Évitez l’erreur courante de sous-estimer l’importance de la documentation correctement traduite, car cela peut retarder le processus. Pour une assistance complète, des ressources en ligne et des services juridiques locaux sont disponibles pour informer et guider les héritiers dans ces démarches complexes.
Droits de succession pour les étrangers à Dubaï
Le régime successoral à Dubaï pour les étrangers a connu des évolutions significatives ces dernières années. Le 15 avril 2025, une nouvelle loi fédérale sur le statut personnel (Décret-loi fédéral n°41 du 14 octobre 2024) est entrée en vigueur aux Émirats Arabes Unis. Plus récemment, la loi de Dubaï n°2/2025 a introduit un changement important dans l’administration des testaments des non-musulmans en accordant au Centre Financier International de Dubaï (DIFC) des pouvoirs élargis.
Cadre juridique actuel
Des modifications aux règles de succession pour les non-musulmans ont été introduites en 2023 par le Décret-loi fédéral n°41 de 2022 sur le statut civil. Cette loi s’applique à l’ensemble de la population non-musulmane résidant aux Émirats Arabes Unis, qu’il s’agisse de ressortissants émiratis ou d’expatriés.
Différences selon le statut religieux et la nationalité
Pour les non-musulmans :
- La nouvelle législation permet aux expatriés non-musulmans de choisir la loi de leur pays d’origine pour régir leur succession
- Si aucune disposition n’est prise, les lois des EAU s’appliqueront à la distribution des actifs de l’expatrié non-musulman
- La loi étrangère sera applicable si elle est conforme aux principes juridiques des EAU
Procédure administrative pour les héritiers étrangers
- Enregistrement du décès auprès de trois institutions gouvernementales :
- Ministère de la Santé et de la Prévention
- Ministère des Affaires étrangères et de la Coopération internationale (pour l’attestation du certificat de décès et sa traduction)
- Département de Naturalisation et de Résidence (pour l’annulation du visa)
- Demande de certificat de succession :
- Tout héritier légal peut s’adresser au Tribunal de la Charia pour entamer une procédure de succession
- Cette procédure n’est nécessaire que si le défunt possède des actifs aux EAU et que les héritiers souhaitent obtenir un certificat de succession pour leur distribution
Documents requis
| Document | Exigence |
|---|---|
| Copies des passeports | Pour tous les héritiers |
| Certificats de naissance | Pour vérifier la relation avec le défunt |
| Certificats de mariage | Si applicable |
| Testament | Si établi par le défunt |
| Autres documents pertinents | Pour prouver le lien avec le défunt |
Important : Tous les documents doivent être traduits en langue arabe.
Conseils pratiques
- Établir un testament conforme aux nouvelles dispositions légales, particulièrement pour les non-musulmans
- Considérer l’enregistrement du testament auprès du DIFC, qui dispose désormais de pouvoirs élargis pour l’administration des testaments des non-musulmans
- Consulter un avocat spécialisé en droit international privé pour s’assurer que les dispositions testamentaires respectent à la fois la loi des EAU et celle du pays d’origine
- Prévoir une planification successorale anticipée, particulièrement pour les expatriés possédant des biens immobiliers à Dubaï
La nouvelle législation représente une évolution significative vers un système plus flexible pour les expatriés, reconnaissant la diversité culturelle et religieuse de la population résidente aux EAU.
Bon à savoir :
À Dubaï, les étrangers confrontés à la succession immobilière bénéficient de la loi locale qui régit les successions, où la charia peut s’appliquer par défaut en l’absence de testament enregistré. La nationalité et le statut de résidence des héritiers n’influencent pas directement les droits de succession, mais il est essentiel pour les expatriés de disposer d’un testament enregistré au Dubai International Financial Centre (DIFC) pour écarter l’application automatique des lois islamiques. Les procédures administratives incluent la fourniture de documents validés tels que le certificat de décès et le testament, suivies de leur approbation par le tribunal. Les droits de succession peuvent être complexes, avec des obligations fiscales potentielles dans le pays d’origine de l’héritier si des politiques bilatérales ne s’appliquent pas. Il est conseillé de chercher l’aide d’un avocat spécialisé pour naviguer efficacement dans ce processus et pour identifier les possibles exemptions fiscales, garantissant une succession sans heurts.
Le rôle du notaire dans une succession internationale à Dubaï
Le notaire joue un rôle central dans la gestion d’une succession internationale à Dubaï, notamment lorsque les biens successoraux sont situés à Dubaï mais que le défunt est originaire d’un autre pays. Son intervention requiert une expertise approfondie en droit international privé et une compréhension des spécificités locales.
Compétences et fonctions spécifiques du notaire
- Vérification de la loi applicable à la succession selon le Règlement européen n°650/2012 (Bruxelles IV) : en principe, c’est la loi de la dernière résidence habituelle du défunt qui s’applique, sauf volonté contraire exprimée dans un testament.
- Analyse et validation des testaments : le notaire vérifie l’authenticité, la validité formelle et matérielle des testaments étrangers ou locaux déposés auprès des autorités compétentes à Dubaï ou dans le pays d’origine.
- Coordination avec les juridictions locales (notamment les tribunaux de Dubaï), car c’est la Cour qui ordonne le partage successoral après examen d’un acte rédigé par un professionnel compétent (notaire ou avocat spécialisé).
Aspects internationaux pris en compte
- Application éventuelle de conventions internationales ou bilatérales pour assurer reconnaissance mutuelle des actes successoraux.
- Prise en compte du régime juridique local émirati (droit civil réformé pour expatriés) permettant désormais aux non-musulmans d’enregistrer un testament conforme au droit de leur nationalité.
- Gestion de l’exequatur pour faire reconnaître une décision judiciaire étrangère concernant une succession sur le territoire émirien ou inversement.
Processus mené par le notaire
Liste chronologique simplifiée :
- Collecte et vérification des documents officiels : certificats de décès, actes civils étrangers, titres fonciers.
- Recherche testamentaire internationale afin d’assurer qu’aucun autre document ne prévaut.
- Analyse du contenu du testament (s’il existe) selon les normes applicables.
- Coordination avec avocats locaux/internationaux pour préparer l’acte successoral exigé par les juridictions émiriennes.
- Transmission aux autorités locales pour obtention des autorisations nécessaires au transfert effectif des biens immobiliers.
| Étape | Intervention spécifique | Acteurs impliqués |
|---|---|---|
| Vérification documents | Authentification légale | Notaires – Autorités étrangères |
| Rédaction acte | Conformité transnationale | Notaires – Avocats |
| Procédure locale | Soumission au tribunal | Tribunal Dubai |
| Transfert immobilier | Publication & mutation foncière | Autorités cadastrales |
Défis spécifiques rencontrés par le notaire à Dubaï
- Conciliation entre droit civil occidental et charia islamique ; même si aujourd’hui il est possible pour certains expatriés non-musulmans d’écarter partiellement l’application stricte de la charia grâce à l’enregistrement préalable d’un testament conforme à leur droit national.
- Prise en compte des différences culturelles majeures lors de négociations familiales ou procédurales.
- Incertitudes liées à l’absence éventuelle d’accords internationaux directs entre certains États occidentaux et les Émirats arabes unis quant aux effets transfrontaliers des décisions judiciaires.
En résumé :
Le rôle du notaire dans une succession internationale impliquant Dubaï est transversal : il va bien au-delà de sa fonction traditionnelle française puisqu’il doit garantir sécurité juridique, conformité transfrontalière et respect tant du droit local que celui éventuellement choisi par le défunt via son testament enregistré localement. Les enjeux sont accrus face aux différences structurelles entre systèmes juridiques occidentaux/civils et système inspiré majoritairement par la charia islamique locale.
Bon à savoir :
À Dubaï, le notaire joue un rôle crucial dans une succession internationale impliquant des biens immobiliers, souvent confronté à la complexité de traiter les cas où les défunts sont originaires de divers pays. Il doit naviguer à travers les conventions européennes et déterminer la loi applicable aux successions, tout en conciliant les divers systèmes juridiques, notamment le droit civil et la charia. Le notaire est indispensable pour vérifier les testaments et documents officiels, garantissant qu’ils sont conformes aux exigences légales locales et internationales. Il coordonne avec les autorités pour la reconnaissance et l’exécution des décisions étranges, facilitant le transfert des biens et minimisant les conflits potentiels. Toutefois, il doit aussi gérer les différences culturelles et juridiques, qui peuvent représenter un défi significatif, nécessitant une compréhension approfondie des coutumes locales et internationales, pour garantir que le transfert de propriété se fasse sans accroc.
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