Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Nichée entre mer et montagne, la principauté de Monaco, bien que petite par sa taille, ambitionne de repousser les limites de l’urbanisme contemporain à travers une série de projets de développement audacieux prévus pour les prochaines années.
En tenant compte de ses contraintes géographiques uniques, Monaco continue de démontrer une capacité exceptionnelle à innover et à maximiser son espace limité tout en préservant son allure prestigieuse.
L’article explore comment la principauté prévoit d’intégrer des solutions écologiques et des technologies de pointe dans l’extension de son territoire, redéfinissant ainsi les horizons du luxe et de la durabilité urbaine.
Les transformations à venir dans le paysage immobilier monégasque
Les transformations majeures du paysage immobilier monégasque sont structurées autour de plusieurs projets emblématiques, portés par une vision urbanistique ambitieuse et des politiques gouvernementales axées sur la modernisation durable et le prestige international.
Projets de développement urbain en cours ou programmés :
- Mareterra (extension maritime) :
- Création d’un nouveau quartier sur la mer Méditerranée (+6 hectares), inauguré en décembre dernier.
- Projet à 2 milliards d’euros, intégrant des espaces résidentiels ultra-luxueux (110 appartements, 4 maisons de ville, 10 villas), une marina, des promenades littorales, un parc public et des commerces.
- Conception architecturale signée Renzo Piano avec une forte dimension écologique : plantation de plus de 1 100 arbres, gestion innovante du niveau marin grâce à des quais mobiles pour anticiper la montée des eaux.
| Projet | Superficie / Nature | Particularités écologiques | Prix au m² |
|---|---|---|---|
| Mareterra | +6 ha extension mer | Espaces verts abondants, structures adaptables au climat | >100 000 € |
- Requalification foncière urbaine :
- Deux nouveaux terrains reclassifiés pour accueillir notamment un immeuble résidentiel de onze étages près du Larvotto ainsi qu’une opération future prévoyant entre 76 et 90 logements réservés aux Monégasques. Ces développements comprennent également la création d’espaces publics piétonniers paysagers connectant les quartiers existants.
- Modernisation Carré d’Or & infrastructures hospitalières :
- Le cœur historique autour du Casino connaît une transformation profonde (hôtels rénovés comme l’Hôtel de Paris).
Depuis cette rénovation il y a dix ans… le revenu locatif immobilier est passé de 28 M€ à 135 M€ annuels…
L’hôpital Princesse Grace est repensé avec l’objectif affirmé d’attirer une clientèle internationale tout en améliorant l’offre médicale locale.
Tendances architecturales monégasques actuelles :
- Prépondérance donnée aux signatures internationales prestigieuses (Renzo Piano…), mêlant design contemporain épuré à l’intégration paysagère dense.
- Recherche systématique d’une harmonie entre innovation technique (structures adaptatives face au changement climatique) et conservation patrimoniale dans les quartiers historiques rénovés.
Impacts attendus sur le marché immobilier local :
- Les prix atteignent ou dépassent désormais ceux observés dans les villes mondiales les plus chères (>120 000 €/m² dans Mareterra).
- Tous les biens neufs haut-de-gamme sont vendus avant livraison officielle ; spéculation accrue mais aussi effet vitrine mondial renforcé pour Monaco.
- Les projets orientent davantage le marché vers :
- Une rareté accrue du logement abordable,
- Des opportunités privilégiées pour investisseurs internationaux,
- Un maintien voire un renforcement de l’attractivité fiscale et patrimoniale monégasque.
Politiques publiques & vision urbaine soutenues par Monaco :
La Principauté impose désormais que tous les nouveaux bâtiments respectent strictement les normes environnementales locales—gestion énergétique optimisée, végétalisation intensive—tout en garantissant leur intégration harmonieuse dans le tissu urbain traditionnel.
Le gouvernement veille ainsi à ce que chaque transformation allie modernité fonctionnelle (espaces mixtes résidentiel/tertiaire) et préservation active du patrimoine architectural national afin que Monaco conserve son identité culturelle tout en demeurant pionnière parmi les cités internationales haut-de-gamme.
Bon à savoir :
Monaco s’apprête à connaître des transformations majeures avec des projets comme l’expansion de la zone portuaire et la construction de nouveaux édifices écologiques alignés sur les normes environnementales strictes de la Principauté. Des réaménagements ciblant les infrastructures résidentielles et commerciales visent à moderniser la ville, favorisant un design architectural qui conjugue innovation et esthétique monégasque traditionnelle. Ces initiatives, soutenues par des politiques gouvernementales proactives, devraient renforcer l’attractivité internationale de Monaco, tout en préservant son patrimoine culturel. L’impact sur le marché immobilier local pourrait engendrer une hausse des prix, augmentant ainsi les opportunités d’investissement. Les urbanistes visent une intégration harmonieuse des projets au tissu urbain existant, tout en promouvant un développement durable qui respecte l’écosystème urbain unique de la région.
Les projets phares qui redessinent la ville
Mareterra
- Emplacement : Extension en mer, entre le quartier du Larvotto et Monte-Carlo
- Architectes et entreprises : Renzo Piano, Valode & Pistre, Denis Valode (urbaniste), Michel Desvigne (paysagiste)
- Délais de réalisation : 2016 – inauguration décembre 2024
Impact sur l’urbanisme :
- Extension du territoire de Monaco de 6 hectares (+3 %)
- Création d’un écoquartier haut de gamme avec plus de 60 % d’espaces verts
- Nouvelle promenade piétonne de 500 mètres en bordure maritime et parc arboré d’un hectare
- Accès direct à la plage rénovée du Larvotto et au quartier Monte-Carlo
Innovation architecturale et environnementale :
- Quartier pensé pour la neutralité carbone à horizon 2050
- Intégration poussée des espaces naturels dans l’architecture urbaine
- Utilisation massive des technologies écologiques pour bâtiments résidentiels luxueux, port de plaisance écologique
Qualité de vie améliorée :
- Multiplication des espaces verts accessibles au public
- Terrasses spacieuses offrant vues panoramiques sur la Méditerranée
Liste des autres principaux projets urbains :
Nouveau centre hospitalier Princesse Grace (CHPG)
- Emplacement : Boulevard Pasteur
- Entreprises : Plusieurs majors du BTP européen
- Délais : Livraison prévue courant 2025–2027 (gros œuvre déjà visible)
Impact attendu :
- Modernisation complète du plateau médical monégasque
- Architecture contemporaine intégrant lumière naturelle et jardins suspendus
Bel Air
- Emplacement : Secteur La Rousse-Saint Roman
Objectifs :
- Résidences neuves haut standing
- Végétalisation verticale
Parking Wurtemberg
- Emplacement : Proximité Port Hercule
- Phase : 1 livrée S1/2025 ; phase finale jusqu’à 863 places dont plus d’une centaine équipées pour véhicules électriques.
Tableau récapitulatif :
| Projet | Localisation | Délais | Architectes/Entreprises | Innovation/Durabilité |
| Mareterra | Extension littorale entre Larvotto & Monte-Carlo | Inauguré déc. 2024 | Renzo Piano, Valode & Pistre, Michel Desvigne | Écoquartier neutre carbone; >60% espaces verts |
| CHPG | Boulevard Pasteur | ~2025–27 | Groupements européens BTP | Hôpital nouvelle génération; jardins suspendus |
| Bel Air | La Rousse-Saint Roman | En cours | Promoteurs locaux | Résidences vertes |
| Parking Wurtemberg | Proche Port Hercule | S1/2025 puis finalisé ultérieurement | — | — |
Principaux objectifs transversaux définis par le nouveau Schéma Directeur du Développement urbain :
- Répondre à la densification sans sacrifier les espaces naturels grâce à une politique ambitieuse d’intégration paysagère.
- Promouvoir une architecture innovante tout en respectant l’identité monégasque.
- Soutenir les mobilités douces et les infrastructures favorisant le développement durable.
Bon à savoir :
À Monaco, plusieurs projets de développement urbain redessinent actuellement la ville, parmi lesquels l’extension maritime du Portier Cove, situé près du Grimaldi Forum, qui vise à offrir de nouveaux espaces résidentiels et commerciaux avec une empreinte écologique réduite, grâce à l’implication de Bouygues Construction et du cabinet Valode & Pistre. Le projet Testimonio II, sur l’avenue de Saint-Roman, promet de transformer le paysage avec ses deux tours résidentielles et un nouveau complexe scolaire, signé par l’architecte Alexandre Giraldi. Ces initiatives s’inscrivent dans une vision moderne et durable, intégrant des solutions éco-responsables, comme des structures photovoltaïques et des systèmes de récupération d’eau, pour une meilleure qualité de vie des résidents. Dans les prochaines années, ces projets résolument ambitieux sont prévus pour être complétés entre 2025 et 2030, contribuant ainsi à faire de Monaco un exemple de modernité et de respect environnemental.
L’évolution du marché immobilier local à travers le prisme des développements
L’histoire du marché immobilier à Monaco se caractérise par une croissance constante, soutenue par des projets de développement urbain ambitieux. Dès la fin du XIXe siècle, les premières initiatives menées sous l’impulsion du prince Charles III et de l’architecte François Blanc ont fait de Monaco un pôle d’attraction pour une clientèle internationale fortunée. Les opérations majeures de remblaiement sur la mer — afin d’accroître les surfaces constructibles dans un territoire exigu — ont permis l’émergence d’adresses prestigieuses en front de mer, dont la rareté a constamment stimulé la demande et élevé le niveau des prix.
| Période | Tendances clés | Influence des projets |
| Fin XIXe – XXe | Développement initial axé luxe/loisirs | Expansion foncière |
| Années 2000-2010 | Projets résidentiels haut-de-gamme | Hausse continue |
| 2010-2024 | Extension sur la mer (ex : Portier Cove), diversification commerciale et résidentielle | Forte pression sur les prix, offre accrue |
La décennie écoulée a vu Monaco battre des records en matière de valeur au mètre carré (51 418 €/m² début 2024) avec une augmentation annuelle constante. Toutefois, depuis 2023, le volume global des transactions est en léger repli sous l’effet conjugué d’un contexte international tendu et d’une hausse généralisée des taux d’intérêt. Malgré ce ralentissement relatif dans la revente, le segment du neuf reste dynamique avec un nombre record de ventes en 2024 ; le marché demeure attractif pour les investisseurs recherchant sécurité et rendement durable.
Les projets urbains à venir devraient accentuer cette dynamique :
- Extensions maritimes : Le projet Mareterra (Portier Cove) prévoit plus de logements haut-de-gamme, espaces verts publics et nouvelles infrastructures commerciales.
- Renouvellement urbain : Plusieurs quartiers résidentiels comme La Condamine ou Fontvieille feront l’objet d’opérations mixtes intégrant commerces modernisés et résidences premium.
- Développement durable : L’accent mis sur les bâtiments HQE (Haute Qualité Environnementale) vise à améliorer le cadre de vie tout en répondant aux exigences internationales.
Selon les analystes immobiliers locaux :
« Les nouveaux développements renforceront encore l’attrait international tout en diversifiant légèrement l’offre »
« La pénurie structurelle du foncier devrait continuer à soutenir durablement la valorisation »
L’impact démographique attendu est double :
- Augmentation sélective : L’arrivée continue d’expatriés fortunés renforce un tissu social cosmopolite mais exerce une pression supplémentaire sur le logement abordable.
- Amélioration qualitative : Les habitants bénéficieront directement des équipements publics modernes (espaces verts supplémentaires, mobilité douce), mais certains craignent aussi une accentuation du fossé entre population résidente traditionnelle et nouveaux arrivants.
Au plan réglementaire :
- Le gouvernement monégasque encadre strictement chaque projet via son Plan Directeur Urbain afin que toute extension respecte équilibre architectural, environnemental et usages sociaux.
- Des mesures spécifiques imposent un quota minimal dédié au logement domanial pour préserver une mixité sociale partielle face au risque croissant de spéculation.
Les politiques publiques joueront donc un rôle clé dans l’arbitrage entre ouverture internationale accrue — moteur historique — et maintien d’une identité locale forte ainsi qu’un cadre sociétal équilibré.
Bon à savoir :
Historiquement, le marché immobilier monégasque a connu une forte hausse des prix suite à des projets de développement comme Fontvieille, augmentant la demande malgré les limitations d’espace. Les futurs développements urbains, tels que l’agrandissement de Portier Cove et l’amélioration des infrastructures à La Condamine, pourraient dynamiser davantage le marché, notamment dans les quartiers résidentiels haut de gamme et les zones commerciales, avec une anticipation d’augmentation des prix. Des experts locaux estiment que ces projets attireront une nouvelle vague d’investisseurs fortunés, impactant potentiellement la démographie en accentuant la densification. Le gouvernement monégasque, avec ses politiques rigoureuses, joue un rôle crucial, veillant à maintenir un équilibre entre expansion urbaine et qualité de vie. Des régulations, notamment en matière de construction écologique, pourraient encore affiner l’évolution du marché en encourageant des pratiques de construction durable.
Monaco : une mine d’opportunités pour les investisseurs
Monaco se distingue aujourd’hui comme un pôle d’opportunités pour les investisseurs, grâce à une série de projets de développement urbain majeurs qui redéfinissent la Principauté.
Principaux projets en cours et leur transformation du paysage :
| Projet | Description | Impact attendu |
| Extension en mer – Mareterra (Anse du Portier) | Nouvelle presqu’île créée sur la Méditerranée, intégrant logements haut de gamme, marina, espaces verts et infrastructures commerciales. Achevée avec avance sur le calendrier. | Création d’un nouveau quartier luxueux, valorisation immobilière accrue, attractivité renforcée auprès des résidents fortunés et entreprises internationales. |
| Modernisation du Carré d’Or | Rénovation profonde autour du Casino : hôtels (Hôtel de Paris), commerces et espaces publics métamorphosés depuis 2014. | Hausse spectaculaire des prix hôteliers (+95%), recettes locatives multipliées par 5 ; recettes fiscales supplémentaires significatives via la TVA. |
| Développement du quartier de Fontvieille | Réaménagement urbain avec nouveaux logements résidentiels, commerces et espaces tertiaires modernes. Projets complémentaires sur l’avenue Hector Otto ou encore La Luciole. | Offre locative accrue pour citoyens monégasques ; élargissement des possibilités pour investisseurs institutionnels et privés. |
| Nouvelles infrastructures publiques | Nouveau Centre Hospitalier Princesse Grace (CHPG), places publiques réaménagées, extension des réseaux routiers. | Amélioration de la qualité de vie locale ; renforcement de l’attractivité internationale. |
Autres initiatives notables :
- Requalification foncière permettant la construction d’immeubles résidentiels neufs.
- Engagements significatifs des promoteurs envers l’État sous forme d’investissements directs ou transferts fonciers.
Effets économiques :
- Hausse potentielle soutenue de la valeur immobilière dans tous les segments haut-de-gamme.
- Développement accru dans le secteur tertiaire : bureaux modernes attirant entreprises financières internationales.
- Dynamisme accru pour le tourisme premium grâce à une offre hôtelière renouvelée.
Liste des avantages stratégiques pour les investisseurs :
- Stabilité politique exceptionnelle
- Environnement fiscal favorable (absence d’impôt sur le revenu personnel, fiscalité avantageuse sur certains produits financiers)
- Politique gouvernementale proactive avec simplification administrative pour investissements structurants
- Image internationale prestigieuse
Politiques incitatives spécifiques :
« Le gouvernement monégasque fait preuve d’une grande flexibilité dans l’adaptation aux besoins évolutifs tout en encourageant activement les investissements étrangers par un environnement réglementaire stable et transparent.»
Opportunités sectorielles principales
- Immobilier ultra-premium : rendements solides portés par une demande structurellement supérieure à l’offre disponible
- Tourisme luxe & événementiel international : flux constants générateurs de revenus élevés
- Commerce haut-de-gamme & services financiers spécialisés
Avantages commerciaux & fiscaux distinctifs
| Avantage | Détail |
| Fiscalité personnelle | Zéro impôt sur le revenu |
| Fiscalité société | Régime compétitif |
| Stabilité réglementaire | Adaptation rapide aux évolutions |
| Accès facilité au marché européen | Position géographique stratégique |
Monaco s’affirme ainsi comme un écosystème unique où innovation urbaine rime avec rentabilité pérenne, consolidant son statut incontournable auprès des investisseurs internationaux recherchant sécurité patrimoniale, rendement élevé et cadre prestigieux.
Bon à savoir :
Les projets de développement urbain à Monaco, tels que l’ambitieux chantier de l’extension en mer Anse du Portier et la transformation du quartier de Fontvieille, promettent de reconfigurer l’économie locale en stimulant l’attractivité de la Principauté pour les investisseurs. Avec la modernisation des infrastructures, ces initiatives devraient faire grimper la valeur immobilière et attirer entreprises et résidents fortunés. Monaco, déjà prisée pour son marché immobilier de luxe et son secteur touristique haut de gamme, offre des opportunités de rendement intéressantes, notamment grâce à des politiques gouvernementales favorisant les investissements et à un cadre fiscal attractif. Ces développements positionnent Monaco comme un lieu stratégique pour les investisseurs cherchant à bénéficier d’un environnement économique en plein essor dans un cadre fiscal compétitif.
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