Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Monaco : le match entre immobilier neuf et ancien
Monaco, ce minuscule mais prestigieux rocher méditerranéen, attire investisseurs et amateurs de luxe du monde entier. Avec ses prix immobiliers parmi les plus élevés au monde, il n’est pas surprenant que l’achat d’une propriété, qu’elle soit neuve ou ancienne, constitue une décision cruciale.
Bon à savoir :
Le marché immobilier monégasque reste l’un des plus stables et recherchés malgré les fluctuations économiques mondiales.
Alors que certains valorisent le charme intemporel et l’histoire des biens anciens, d’autres privilégient les installations modernes et les dernières technologies des constructions neuves.
Un comparatif chiffré
Cet article se penche sur un match chiffré détaillé entre ces deux choix stratégiques dans le contexte unique et exclusif du marché monégasque.
Les avantages de l’immobilier neuf à Monaco
L’acquisition d’un bien immobilier neuf à Monaco offre plusieurs avantages fiscaux majeurs, notamment l’absence de taxe foncière et de taxe d’habitation, réduisant significativement le coût annuel de détention du bien par rapport à d’autres pays européens. Cela fait de Monaco un environnement fiscalement attractif pour les investisseurs immobiliers.
L’absence totale de taxe foncière ou d’impôt récurrent sur la propriété réduit considérablement les charges annuelles des propriétaires.
En complément, lors de l’achat dans le neuf, les droits de mutation sont plus avantageux que pour l’ancien :
| Type d’acquisition | Droits totaux (%) | Notaire (%) | Enregistrement (%) |
|---|---|---|---|
| Bien immobilier neuf | 2,5 | 1,5 | 1 |
| Bien immobilier ancien | 6,25 | 1,5 | 4,75 |
Les constructions neuves à Monaco se distinguent par une qualité architecturale élevée, intégrant régulièrement :
- Des matériaux écologiques
- Des systèmes énergétiques modernes (isolation performante, domotique avancée)
- Une conception respectueuse des dernières normes environnementales
Cette modernité garantit non seulement un confort optimal mais aussi une meilleure performance énergétique et une valorisation accrue du patrimoine sur le long terme.
Un autre atout clé : la présence systématique d’une garantie décennale qui couvre pendant dix ans tout défaut ou vice caché lié à la structure du bâtiment. Cette garantie représente une sécurité précieuse pour les acquéreurs contre les aléas techniques inhérents aux constructions récentes.
Monaco est marqué par :
- La rareté extrême des terrains constructibles
- Un développement urbain très encadré
- Une forte pression foncière
Cela confère au marché du neuf un caractère particulièrement exclusif et assure généralement une bonne résilience des valeurs immobilières dans le temps.
Comparaison Neuf vs Ancien :
| Avantages | Immobilier Neuf | Immobilier Ancien |
|---|---|---|
| Taxe foncière/habitation | Absente | Absente |
| Droits acquisition | Réduits (2.5%) | Plus élevés (6.25%) |
| Qualité/Normes | Écologique & moderne | Variable |
| Garantie décennale | Oui | Non |
| Charges/rénovation | Faibles | Souvent plus élevées |
Ainsi, investir dans le neuf à Monaco permet non seulement de bénéficier d’un cadre fiscal exceptionnellement favorable mais aussi d’accéder à un bien sécurisé juridiquement et techniquement — ce qui constitue une valeur ajoutée indéniable face aux propriétés anciennes souvent soumises à davantage de travaux et sans garantie constructeur.
Bon à savoir :
Acheter un bien immobilier neuf à Monaco offre des avantages fiscaux non négligeables, comme l’absence de taxe foncière et de taxe d’habitation, ce qui représente une économie significative comparé à l’ancien. Les nouvelles constructions se distinguent par l’utilisation de matériaux écologiques et des équipements énergétiques à la pointe, garantissant une performance énergétique optimale. De plus, ces biens bénéficient d’une garantie décennale, qui protège les acheteurs contre les défauts de construction. Face à la rareté du foncier dans la Principauté, l’immobilier neuf constitue un investissement sûr, en phase avec le développement urbain dynamique de Monaco. Les propriétés anciennes, bien qu’historiques, n’offrent pas les mêmes innovations et protections, ce qui met en lumière la valeur ajoutée pour ceux optant pour le neuf.
Analyse des coûts et bénéfices de l’immobilier ancien
Coûts d’acquisition pour les biens anciens à Monaco
- Prix d’achat : En 2025, le prix moyen du mètre carré dans l’ancien dépasse les 50 000 €, avec des emplacements de prestige pouvant atteindre ou dépasser 100 000 €/m².
- Frais de notaire : Ils s’élèvent généralement entre 6 % et 7 % du prix d’acquisition.
- Coûts de rénovation : Pour un bien ancien à rénover complètement, le coût peut être significatif. Les biens les moins chers (à partir de ~30 000 €/m²) nécessitent souvent des travaux importants.
| Poste | Fourchette indicative |
|---|---|
| Prix ancien/m² | >50 000 € |
| Frais notaire | 6–7 % du prix |
| Rénovation | Plusieurs milliers €/m² |
Bénéfices potentiels des biens anciens
- Charme authentique, architecture historique et cachet unique difficilement reproductible dans le neuf
- Localisation centrale, souvent au cœur des quartiers emblématiques (Monte-Carlo, Carré d’Or), offrant une proximité immédiate avec commerces, plages et événements culturels
- Potentiel de valorisation supplémentaire en cas de rénovation réussie
Coûts d’entretien et charges récurrentes
Les propriétés anciennes impliquent :
- Des charges souvent plus élevées (ravalement, entretien structurel)
- Un entretien régulier ou la mise aux normes techniques coûteuse (ascenseur, plomberie…)
En comparaison :
- Le neuf bénéficie généralement de garanties décennales et de meilleures performances énergétiques réduisant certains frais
Cependant, les charges restent globalement élevées à Monaco pour toutes catégories.
Valeur de revente potentielle & évolution du marché
L’immobilier ancien conserve une très forte valeur patrimoniale grâce à la rareté foncière monégasque. La progression est soutenue :
« Le prix moyen au mètre carré dans l’ancien a presque doublé en dix ans »
« De ~28 173 € en 2010 à près de 52 000 € en 2023 »
« Environ +71 % sur dix ans »
La tension entre offre très limitée et demande mondiale assure une liquidité exceptionnelle même pour l’ancien — notamment lorsqu’il est rénové ou situé dans un quartier prisé. Toutefois, les appartements neufs bénéficient parfois d’une prime additionnelle liée aux prestations contemporaines ou vues exceptionnelles.
Statistiques récentes illustrant la valorisation
| Année | Prix moyen/m² ancien (€) |
|---|---|
| 2010 | ~28 173 |
| 2019 | ~48 151 |
| 2023/2025* | >50 000 (jusqu’à >100k) |
* Les biens prestigieux dépassent ces moyennes ; studios dès ~1 million €, grandes surfaces nettement plus onéreuses.
À retenir :
Les investissements dans l’immobilier ancien monégasque exigent un budget conséquent tant à l’achat qu’en entretien. Ils offrent cependant un potentiel attractif grâce au cachet unique, à leur centralité et surtout à la résilience exceptionnelle du marché local face aux fluctuations internationales.
Bon à savoir :
À Monaco, l’acquisition de biens immobiliers anciens nécessite d’évaluer les coûts élevés d’achat, auxquels s’ajoutent des frais de notaire souvent supérieurs à ceux des biens neufs, ainsi que les coûts de rénovation qui peuvent être significatifs pour moderniser les infrastructures vétustes. Néanmoins, le charme authentique et les emplacements centraux de ces propriétés sont des atouts majeurs, souvent difficiles à reproduire dans les constructions neuves. Toutefois, les coûts d’entretien et les charges récurrentes peuvent être plus élevés pour les bâtiments anciens en raison de leur construction et de normes de maintenance requises. En termes de revente, bien que les propriétés anciennes puissent maintenir une haute valeur grâce à leur localisation prestigieuse, l’évolution du marché montre que les biens neufs enregistrent parfois une valorisation plus rapide. Selon des statistiques récentes, bien que la différence de prix au mètre carré reste réduite entre l’ancien et le neuf, les logements anciens peuvent voir leur valeur stagner par rapport aux constructions modernes qui profitent d’infrastructure et de design contemporains.
Comparaison chiffrée entre le neuf et l’ancien à Monaco
Le marché immobilier monégasque se distingue par ses prix exceptionnellement élevés, tant dans le neuf que dans l’ancien, avec des niveaux records atteints récemment. La rareté du foncier disponible, la demande internationale soutenue et les projets d’extension comme Mareterra contribuent à maintenir une forte tension sur les prix.
Prix moyens au mètre carré en 2024 :
- Tous segments confondus : 51 967 €/m²
- Croissance sur un an : +1,1 %
- Croissance sur dix ans : +44 %
| Segment | Prix moyen au m² (2024) | Prix médian par bien (2024) | Volume de transactions (2024) |
|---|---|---|---|
| Neuf | Jusqu’à 120 000 €/m²* | 22 M€ (Mareterra – très haut de gamme) | 3,7 Mds € |
| Ancien | ~51 967 €/m² | 3,6 M€ | 2,2 Mds € |
*Certains biens neufs ultra-premium peuvent largement dépasser la moyenne générale.
Écarts de prix entre neuf et ancien
- Les programmes neufs tels que Mareterra affichent des tarifs nettement supérieurs à ceux observés pour l’ancien. Des villas neuves y ont été vendues à plus de 100 millions d’euros.
- Le prix moyen du neuf est tiré vers le haut par ces biens exceptionnels ; toutefois, même hors « super prime », le différentiel reste marqué.
- L’ancien affiche un prix médian beaucoup plus bas pour les appartements standards ou studios (~1,9 million d’euros pour un studio).
Tendances récentes
- Après plusieurs années haussières (+44 % en dix ans), la progression ralentit mais reste positive (+1 % en 2023–24).
- Le nombre de transactions dans l’ancien a reculé (-6 %), mais les montants restent stables grâce à la valorisation continue du parc existant.
- Dans le neuf, l’offre exceptionnelle de Mareterra a fait exploser les volumes et records historiques.
Frais annexes
| Nature des frais | Immobilier ancien | Immobilier neuf |
|---|---|---|
| Frais de notaire | Environ 6–7 % | Environ 2–3 %(hors TVA neuve)* |
| TVA | Non applicable | Applicable selon programme |
*Les ventes dans le neuf bénéficient souvent d’une fiscalité réduite ou spécifique selon leur statut juridique.
Spécificités locales et impact offre/demande
- Rarété foncière extrême : Monaco étant enclavée et déjà très densément construite, toute nouvelle opération immobilière relève soit de reconstructions soit d’extensions spectaculaires comme Mareterra.
- Demande mondiale stable voire croissante, portée par une clientèle fortunée recherchant sécurité juridique/fiscale ainsi qu’un cadre exclusif.
- Les contraintes réglementaires strictes favorisent une qualité architecturale élevée mais limitent encore davantage l’offre nouvelle.
Synthèse visuelle comparative
+------------+----------+---------+----------+
| | Prix/m²* Ancien Neuf |
+------------+----------+---------+----------+
| Fourchette (€) ~52K ~70K/120K** |
*Prix moyen observé ; **Pour certains lots premium à Mareterra.
Facteurs clés expliquant les écarts :
- Offre limitée vs demande mondiale
- Statut fiscal attractif renforçant l’attractivité résidentielle
- Rareté accrue du foncier disponible
- Projets neufs ultra-luxe dopant ponctuellement la statistique globale
Bon à savoir :
À Monaco, le prix moyen au mètre carré pour l’immobilier neuf dépasse les 65 000 €, comparé à environ 50 000 € pour l’ancien, reflétant un écart important attribuable à la rareté du foncier et aux réglementations strictes. Le neuf tend à se valoriser légèrement par an, tandis que l’ancien a récemment observé une stabilisation après une croissance soutenue. Les frais de notaire pour le neuf, souvent moins élevés grâce à des incitations fiscales, restent une considération importante à côté de la taxe foncière qui pèse davantage sur l’ancien. Avec une demande stable face à une offre restreinte, le marché reste tendu, et il est conseillé de comparer à travers des tableaux les variantes de coûts et de rénovations requises selon les réglementations locales avant tout investissement.
Impact des garanties constructeur sur l’achat de neuf
Une garantie constructeur est une protection légale obligatoire qui couvre les acquéreurs d’un bien immobilier neuf contre divers désordres ou malfaçons pouvant affecter la solidité ou l’habitabilité du logement après sa livraison. À Monaco, comme en France, ces garanties jouent un rôle central dans l’achat d’un bien neuf : elles sécurisent l’investissement du client et renforcent la confiance envers le promoteur ou le constructeur.
Les principales garanties applicables à un bien immobilier neuf sont :
- Garantie de parfait achèvement : couvre pendant 1 an tous les désordres signalés à la réception des travaux.
- Garantie décennale : protège durant 10 ans contre les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.
- Assurance dommages-ouvrage : préfinance rapidement les réparations relevant de la garantie décennale.
| Type de garantie | Durée | Champ d’application |
|---|---|---|
| Parfait achèvement | 1 an | Tous défauts signalés lors de la réception |
| Biennale (équipements) | 2 ans | Éléments dissociables |
| Décennale | 10 ans | Solidité, habitabilité |
En comparaison, pour un bien ancien :
- Ces garanties ne s’appliquent plus (ou ont expiré si le bâtiment a plus de dix ans).
- L’acquéreur n’est généralement couvert que par une éventuelle garantie vices cachés du vendeur, beaucoup moins étendue et difficile à mettre en œuvre.
Ce contraste entre biens neufs et anciens influence fortement la décision des acheteurs :
Les acquéreurs perçoivent le neuf comme un achat sécurisé grâce aux garanties étendues qui limitent considérablement leur exposition aux coûts imprévus liés à des malfaçons structurelles. Ils bénéficient également d’une meilleure valorisation patrimoniale puisque ces protections juridiques peuvent être transmises aux futurs propriétaires successifs.
D’après diverses études sectorielles, environ 65 % des acquéreurs considèrent que l’existence des garanties constructeur est déterminante dans leur choix entre neuf et ancien — ce chiffre monte jusqu’à 80 % pour les primo-acquéreurs recherchant sécurité et tranquillité d’esprit. La présence d’une assurance dommages-ouvrage permet également une résolution rapide sans attendre qu’un tribunal statue sur les responsabilités éventuelles.
À long terme, acheter un bien immobilier neuf avec ces protections réduit significativement les risques financiers liés à des réparations majeures non anticipées. En revanche, investir dans l’ancien expose potentiellement à des frais élevés pour travaux non couverts par aucune garantie légale si ceux-ci surviennent après acquisition ; cela peut impacter négativement tant le coût total que la valorisation future du patrimoine détenu.
Bon à savoir :
À Monaco, acheter un bien immobilier neuf s’accompagne souvent de garanties constructeur, telles que la garantie décennale, qui couvre les défauts majeurs pendant dix ans, ou la garantie biennale pour les équipements. Ces garanties offrent une sécurité accrue par rapport aux biens anciens, souvent dépourvus de telles assurances, et peuvent alléger des coûts imprévus en cas de réparations majeures. Par exemple, une étude locale a montré que 65 % des acheteurs de neuf jugent essentiel l’apport de ces garanties dans leur décision, percevant une valeur ajoutée et une tranquillité d’esprit supérieures. En comparant, acheter un bien ancien implique souvent des dépenses imprévues pour la remise en état, ce qui peut engendrer des implications financières plus lourdes à long terme, sans la couverture sécurisante des garanties constructeur qu’offrent les biens neufs.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
