Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’immobilier en Macédoine du Nord : des villes prometteuses à l’horizon 2030
Alors que le paysage économique de la Macédoine du Nord continue d’évoluer, certaines villes du pays se démarquent comme des lieux d’investissement prometteurs où les prix de l’immobilier sont à prévoir à la hausse d’ici 2030.
Ces zones urbaines, déjà en pleine mutation, bénéficient d’un afflux croissant de capitaux et d’une modernisation des infrastructures, alimentant une dynamique de croissance sans précédent.
Cet article explore les facteurs clés qui stimulent cette progression fulgurante et identifie les villes stratégiques où les opportunités financières ne cessent de croître, offrant ainsi aux investisseurs et habitants une perspective captivante sur l’avenir économique vibrant du pays.
Bon à savoir :
La Macédoine du Nord connaît une transformation économique rapide, avec des investissements croissants dans les infrastructures et le secteur immobilier, ce qui en fait une destination attractive pour les investisseurs internationaux.
Les villes prometteuses en Macédoine du Nord pour l’immobilier
Les villes de Macédoine du Nord présentent plusieurs caractéristiques qui en font des lieux prometteurs pour les investissements immobiliers, soutenues par une dynamique de croissance soutenue et des perspectives économiques favorables.
Tendances du marché immobilier
- Hausse marquée des prix : augmentation de plus de 20 % entre 2021 et 2022, poursuivie par une croissance additionnelle de 7 % sur le dernier trimestre observé.
- En juin 2025, le prix moyen demandé pour un bien résidentiel est de 1 867 €/m², soit +5,6 % sur un an.
- Les loyers moyens atteignent 6,37 €/m², pouvant monter jusqu’à 14,31 €/m² dans certains quartiers prisés.
| Ville/Région | Prix moyen au m² (€) | Évolution annuelle (%) |
|---|---|---|
| Skopje (centre/Aerodrom) | >2 000 | +7 à +10 |
| Ohrid (villages UNESCO) | 700–1 200 | +15 |
| Bitola (campagne) | 500–900 | +10 |
Développements économiques et infrastructurels
- Multiplication des projets d’urbanisme : construction d’immeubles résidentiels modernes à Skopje (quartiers Aerodrom/Diamant), extensions urbaines autour d’Ohrid et Bitola.
- Amélioration constante du cadre réglementaire ; la Macédoine du Nord se classe désormais dans le top mondial pour la facilité à faire des affaires.
- Projets routiers reliant les centres urbains aux zones rurales attractives ; développement touristique autour du lac d’Ohrid.
Facteurs structurels attractifs
Croissance démographique stable dans les grandes villes grâce à l’exode rural partiel et l’arrivée d’investisseurs étrangers ou expatriés.
Attrait culturel fort : Ohrid bénéficie du statut UNESCO avec un afflux touristique croissant ; Skopje connaît une revitalisation urbaine associée à une vie culturelle dynamique.
Projets structurants influençant la décennie à venir
- Extension urbaine « Diamant » à Skopje visant logements haut-de-gamme et infrastructures modernes
- Valorisation patrimoniale autour du lac Ohrid avec conversion d’habitations traditionnelles en résidences secondaires ou gîtes touristiques
- Développement agro-touristique dans la région viticole Tikveš
Recommandations aux investisseurs potentiels
- Privilégier les quartiers émergents ou proches des nouvelles infrastructures urbaines pour maximiser l’appréciation future.
- Considérer les marchés ruraux/secondaires autour d’Ohrid ou Bitola où le potentiel locatif saisonnier est élevé grâce au tourisme vert.
- Surveiller attentivement l’évolution réglementaire en matière foncière — processus aujourd’hui simplifié mais nécessitant accompagnement local.
Comparativement aux autres régions :
- Skopje reste leader en terme de volumes échangés et rentabilité locative régulière (>3 % net).
- Ohrid séduit par son double attrait culturel/touristique, rendant ses villages environnants particulièrement recherchés par une clientèle internationale aisée ou orientée vers la location saisonnière premium.
Pour tout investisseur cherchant diversification géographique tout en profitant d’un marché haussier porté par modernisation urbaine, dynamisme économique régional et ouverture accrue vers l’international, ces villes représentent actuellement les points névralgiques offrant le meilleur potentiel jusqu’à horizon 2030.
Bon à savoir :
Skopje, la capitale de la Macédoine du Nord, reste un pôle attractif pour les investisseurs immobiliers avec des prix relativement bas, mais en croissance constante, grâce à l’urbanisation accrue et aux projets d’infrastructure ambitieux tels que l’amélioration du réseau de transport en commun. Tetovo et Bitola émergent également comme des villes prometteuses, soutenues par des investissements dans le secteur éducatif et technologique, ce qui attire une population jeune et dynamise la demande immobilière. De plus, Ohrid, bénéficiant de son patrimoine culturel et naturel unique, voit ses prix immobiliers monter avec le développement touristique. Statistiquement, les prix de l’immobilier dans ces villes ont augmenté de 5 à 10 % l’année dernière, suggérant une tendance positive pour la prochaine décennie. Les zones périphériques de ces villes offrent des opportunités intéressantes pour des investissements à long terme, surtout en comparaison avec d’autres régions du pays où les prix stagnent. Les investisseurs potentiels devraient surveiller de près les développements futurs des infrastructures et planifier en conséquence pour capitaliser sur la croissance anticipée d’ici 2030.
Investissement à long terme : les zones à surveiller
La Macédoine du Nord connaît une croissance économique soutenue avec un PIB ayant augmenté de 4,2 % en 2024 et des prévisions optimistes pour 2025 (3,7 %) et 2026 (3,5 %). Cette dynamique est portée par l’augmentation des investissements directs étrangers, principalement dans les secteurs manufacturier et technologique, la hausse de la demande intérieure alimentée par l’augmentation des salaires et la baisse du chômage, ainsi que par une amélioration générale de la productivité. Le pays a également réalisé d’importants progrès en matière de réformes économiques qui renforcent son attractivité auprès des investisseurs internationaux.
Les projets d’infrastructure majeurs, tels que le développement du Corridor VIII reliant l’Albanie à la Bulgarie (axes routier et ferroviaire), jouent un rôle clé dans le soutien à l’activité économique. Ces investissements publics dynamisent les régions traversées par ces axes stratégiques.
Urbanisation : Les grandes villes attirent toujours plus d’habitants grâce aux opportunités économiques accrues. Skopje reste le principal pôle urbain et économique où convergent croissance démographique, projets immobiliers modernes et investissement étranger. D’autres villes comme Bitola ou Tetovo bénéficient également d’un développement accru lié à leur position géographique ou universitaire.
| Ville | Facteurs clés de croissance | Perspectives immobilières |
|---|---|---|
| Skopje | Urbanisation rapide Projets infrastructurels Investissements étrangers importants | Hausse continue des prix (+20% sur 2021-22 puis +7% fin 2023) Nouveaux quartiers recherchés |
| Bitola | Proximité avec Grèce/Albanie Dynamisme industriel | Potentiel lié au passage du Corridor VIII |
| Tetovo | Croissance universitaire Population jeune | Opportunités dans le résidentiel |
Les prix moyens au m² à Skopje ont atteint jusqu’à 1 800 € en 2024 après plusieurs années de hausse marquée :
| Période | Prix moyen au m² (€) |
|---|---|
| 2014-2016 | ~1 100 |
| 2016-2018 | ~1 200 |
| 2018-2020 | ~1 300 |
| 2020-2022 | ~1 500 |
| 2022-2024 | jusqu’à 1 800 |
Facteurs favorisant cette progression :
- Sécurité juridique accrue grâce aux nouvelles lois sur la construction
- Environnement fiscal favorable
- Demande croissante liée à l’afflux urbain
Politiques gouvernementales & initiatives locales
Le gouvernement encourage les investissements via un cadre légal amélioré pour les transactions immobilières et facilite l’installation d’entreprises étrangères avec divers incitatifs fiscaux.
Risques potentiels :
- Faible taux d’emploi global (45,5 %) malgré une baisse récente du chômage
- Chômage structurel encore élevé (13,5 %)
- Poids important de l’économie informelle (~38 % du PIB)
- Dépendance aux exportations vers des partenaires européens sensibles aux crises économiques extérieures
- Pressions inflationnistes persistantes : taux directeur élevé maintenu par la banque centrale
Opportunités pour investisseurs :
- Acquisition anticipée dans les nouveaux quartiers résidentiels ou près des futurs axes infrastructurels majeurs
- Diversification vers le segment locatif destiné à une population urbaine croissante ou étudiante
En résumé : Skopje demeure aujourd’hui le centre névralgique où tous ces facteurs convergent. Toutefois Bitola et Tetovo affichent aussi un potentiel solide grâce à leurs avantages géographiques ou démographiques spécifiques. Les investisseurs avisés pourront maximiser leurs rendements en ciblant ces zones tout en gardant une vigilance sur les risques macro-économiques persistants propres au pays émergent.
Bon à savoir :
En Macédoine du Nord, Skopje et Tetovo apparaissent comme des pôles clés pour l’investissement immobilier à long terme, grâce à une urbanisation croissante et des projets d’infrastructure ambitieux, notamment l’amélioration des routes et des réseaux de transport. L’afflux d’investissements étrangers, attiré par un environnement économique en développement et des politiques gouvernementales favorables, renforce également l’attrait de ces villes. Initiatives locales, telles que des incitations fiscales pour les nouvelles constructions, dynamisent encore davantage le marché immobilier. Les investisseurs doivent toutefois rester vigilants face aux risques politiques et économiques potentiels, qui pourraient affecter la stabilité du marché. Pour maximiser les rendements, il est conseillé de diversifier ses investissements et de rester informé des évolutions législatives en cours.
Prévisions de croissance des prix immobiliers d’ici 2030
Les tendances actuelles du marché immobilier en Macédoine du Nord témoignent d’une croissance soutenue, portée par plusieurs facteurs économiques et démographiques. Les prix immobiliers ont connu une hausse notable : à Skopje, le prix moyen au mètre carré a atteint environ 1 800 € en 2024, après avoir progressé de près de 21 % entre fin 2021 et fin 2022, puis encore de 7 % au dernier trimestre observé.
| Ville | Prix moyen/m² (€) | Dynamique de la demande |
|---|---|---|
| Skopje | ≈1 800 | Très forte |
| Bitola | ≈900 | Modérée |
| Ohrid | >900 | Forte (attrait touristique) |
Facteurs favorisant la hausse des prix d’ici 2030
- Croissance économique prévue autour de 3,5 % pour l’année 2025, avec une perspective positive à moyen terme.
- Attractivité croissante auprès des investisseurs étrangers grâce à un environnement juridique favorable et peu restrictif.
- Amélioration des infrastructures majeures (axes routiers, développement urbain) qui renforcent l’urbanisation et rendent certaines villes plus attractives.
- Développement du potentiel touristique dans les zones comme Ohrid.
Raisons derrière la croissance dans les principales villes
À Skopje, la capitale concentre l’essentiel des transactions grâce à sa planification urbaine moderne et son dynamisme économique. L’intérêt est particulièrement marqué pour les logements neufs.
Ohrid profite du tourisme international lié au lac éponyme, stimulant ainsi le segment résidentiel comme locatif saisonnier.
« De plus en plus de personnes souhaitent acheter des biens immobiliers… À Skopje en particulier, la demande… est élevée parmi les habitants et les investisseurs étrangers. »
Défis potentiels pouvant freiner cette croissance :
- Instabilité politique régionale susceptible d’affecter la confiance des investisseurs internationaux.
- Vieillissement démographique associé à une émigration continue qui pourrait limiter durablement l’augmentation structurelle de la demande locale.
- Modernisation inégale voire insuffisante dans certaines zones rurales ou secondaires.
Comparaison avec les marchés voisins :
| Pays | Prix moyen/m² (€) (capitale/ville principale) | Dynamique récente |
|---|---|---|
| Macédoine du Nord (Skopje) | ≈1 800 | +8 % annuel depuis deux ans |
| Albanie (Tirana/Ohrid) | ≈2 000–2 500 | Hausse rapide (>10 %/an) |
| Serbie (Belgrade) | >2 500 | Marché mature |
Les prix restent donc compétitifs face aux pays voisins où ils dépassent souvent le seuil symbolique des 2 000–2 500 €/m², alors que le marché macédonien conserve un potentiel d’appréciation supérieur sur certains segments urbains ou touristiques.
Bon à savoir :
En Macédoine du Nord, les prévisions de croissance des prix immobiliers d’ici 2030 indiquent une augmentation notable, particulièrement dans les villes comme Skopje et Ohrid, où la demande est en forte hausse. Les investissements étrangers, l’amélioration des infrastructures et un mouvement vers l’urbanisation sont des facteurs clés alimentant cette tendance. La population urbaine croissante, combinée à une économie en développement, contribue également à cette dynamique. En comparaison avec des pays voisins comme la Serbie, où le marché est plus mature, les prix en Macédoine du Nord restent compétitifs mais avec un potentiel de hausse plus marqué, faisant de ce marché une opportunité pour les investisseurs. Cependant, des défis subsistent, tels que la régulation foncière et les risques économiques globaux, pouvant modérer cette croissance. D’après les projections, certaines régions pourraient voir une augmentation de 20 à 30 % des prix d’ici la fin de la décennie, ce qui souligne l’importance d’une analyse rigoureuse des tendances et des investissements judicieux dans cet environnement dynamique.
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‼️ Les projections tablent sur une poursuite modérée mais stable de cette tendance haussière jusqu’en 2030 si le contexte politique reste apaisé et si l’économie maintient son rythme actuel. Néanmoins, tout retournement démographique majeur ou crise régionale pourrait ralentir ce mouvement.
En résumé :
Le marché immobilier macédonien se distingue actuellement par sa solidité relative parmi ses voisins balkaniques — principalement tirée par Skopje — mais doit composer avec certains défis structurels susceptibles d’infléchir sa trajectoire à horizon cinq-dix ans.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
