Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’essor du tourisme en Macédoine du Nord, avec ses paysages pittoresques et sa richesse culturelle, entraîne des changements significatifs sur le marché immobilier local. À mesure que de plus en plus de visiteurs découvrent ses charmes, la demande croissante pour l’achat et la location de propriétés pousse les prix vers une trajectoire ascendante.
Cette dynamique influence non seulement les transactions immobilières, mais elle suscite également des questions sur l’équilibre entre développement touristique et protection des ressources locales. Les investisseurs et les résidents doivent naviguer dans un paysage en mutation, où le tourisme joue un rôle central dans la transformation économique et sociale du pays.
L’effervescence touristique et le boom immobilier en Macédoine du Nord
L’essor du tourisme en Macédoine du Nord ces dernières années a eu un impact direct sur le marché immobilier, notamment dans les villes touristiques majeures comme Skopje et Ohrid.
En mai 2025, le pays a accueilli 130 739 touristes, dont 77,6 % étaient des visiteurs étrangers. Sur la période janvier-mai 2025, la fréquentation touristique globale a augmenté de 16,3 % par rapport à l’an dernier, avec une croissance de 23,6 % des touristes étrangers.
Cette affluence record se traduit par une demande croissante d’hébergement temporaire et permanent dans les zones prisées :
| Ville | Evolution de la demande immobilière | Facteurs moteurs |
|---|---|---|
| Skopje | Forte hausse | Capitale économique/culturelle ; tourisme d’affaires et loisirs |
| Ohrid | Très forte hausse | Patrimoine UNESCO ; tourisme balnéaire/culturel |
- À Skopje : La réhabilitation urbaine (ex. projet Skopje 2014) a renforcé l’attractivité pour les investisseurs immobiliers locaux et étrangers.
- À Ohrid : Le statut de ville classée UNESCO attire aussi bien des acheteurs internationaux que nationaux à la recherche de résidences secondaires ou biens locatifs saisonniers.
Les types d’investissements privilégiés incluent :
- Propriétés locatives à court terme (appartements ou maisons), particulièrement via plateformes numériques.
- Résidences secondaires, recherchées tant par les expatriés que par les citadins macédoniens pour leur usage personnel ou locatif saisonnier.
- Petits hôtels familiaux et maisons d’hôtes adaptés au tourisme international.
Les investisseurs sont attirés par un rendement attractif lié à :
- La progression continue du nombre de nuits passées (+12 % entre janvier-mai 2024/2025).
- Une clientèle diversifiée (Turquie, Allemagne, France…).
Cependant cet essor s’accompagne de plusieurs défis :
Liste des principaux enjeux :
- Pression sur le stock immobilier local : difficulté accrue pour certains résidents locaux à accéder à la propriété dans les zones touristiques très demandées.
- Hausse rapide des prix entraînant parfois une spéculation désavantageuse pour le tissu local.
- Tension sur l’infrastructure urbaine (réseaux routiers/eau/assainissement), nécessitant une adaptation accélérée.
Le gouvernement macédonien investit massivement dans la modernisation des infrastructures urbaines et touristiques : rénovation des deux principaux aéroports internationaux (Skopje/Ohrid), embellissement urbain et création d’espaces culturels/muséaux.
Des mesures réglementaires émergent également afin :
- D’encadrer l’offre locative courte durée,
- De favoriser l’accès au logement principal pour les habitants,
- D’assurer un développement équilibré entre attractivité touristique et qualité de vie locale.
Ce contexte fait aujourd’hui du marché immobilier macédonien un secteur dynamique mais complexe où coexistent opportunités remarquables pour investisseurs — principalement autour du locatif saisonnier — et vigilance quant aux équilibres sociaux locaux.
Bon à savoir :
L’afflux touristique en Macédoine du Nord a enregistré une croissance notable, atteignant environ 1,2 million de visiteurs en 2022, avec des pics dans des villes clés comme Skopje et Ohrid. Cette effervescence contribue à un boom immobilier, poussant les prix de l’immobilier à la hausse, notamment pour les propriétés locatives et les résidences secondaires prisées des investisseurs étrangers. En réponse, le gouvernement a introduit des régulations pour équilibrer l’offre et la demande, tout en favorisant le développement durable urbain. Toutefois, cette croissance s’accompagne de défis tels que la pénurie de logements abordables et une pression accrue sur les infrastructures, soulignant la nécessité d’une gestion prudente pour maintenir l’accessibilité résidentielle.
Les joyaux touristiques qui redéfinissent le paysage immobilier
Sites touristiques majeurs en Macédoine du Nord influençant le marché immobilier :
- Lac d’Ohrid
Classé au patrimoine mondial de l’UNESCO, le lac d’Ohrid attire un nombre croissant de visiteurs chaque année grâce à ses paysages spectaculaires, ses plages, et son riche patrimoine historique. Parmi les sites phares figurent l’église Saint-Jean de Kaneo, le théâtre antique d’Ohrid et la forteresse de Samuil. Cet engouement touristique a entraîné une augmentation notable des prix immobiliers dans la région, notamment autour du lac et dans la ville d’Ohrid elle-même. La demande y est forte pour des résidences secondaires, maisons traditionnelles rénovées et appartements modernes offrant vue sur le lac. - Skopje
Capitale dynamique combinant héritage ottoman et architecture moderne post-sismique, Skopje bénéficie d’un essor touristique centré sur des lieux emblématiques comme la Place Macedonia, le pont de pierre historique ou encore les musées (Musée de la Ville de Skopje). Le développement du tourisme s’accompagne ici d’une transformation urbaine marquée par la construction ou rénovation d’hôtels, résidences touristiques mais aussi logements destinés à l’investissement locatif court terme. - Bitola
Deuxième ville du pays en importance culturelle après Skopje et porte sud vers les Balkans grecs, Bitola séduit par sa cathédrale imposante, ses festivals animés ainsi que ses vestiges historiques. L’afflux grandissant de touristes a stimulé l’amélioration des infrastructures hôtelières et a renforcé l’attrait pour les propriétés anciennes restaurées en maison d’hôtes ou en appartements à louer.
| Ville/Site | Atouts touristiques majeurs | Effet sur l’immobilier |
|---|---|---|
| Lac d’Ohrid | Patrimoine UNESCO ; plages ; églises | Hausse des prix ; forte demande résidence secondaire/locations saisonnières |
| Skopje | Capitale vivante ; musées ; monuments | Construction neuve accrue ; locations courtes durées prisées |
| Bitola | Festivals culturels ; centre historique | Rénovation bâtis anciens pour tourisme |
Évolution des types de propriétés recherchés :
- Maisons traditionnelles transformées en hébergements touristiques
- Appartements modernes avec vue privilégiée (notamment près du lac)
- Investissements locatifs longue durée orientés vers expatriés/travailleurs internationaux
- Résidences secondaires adaptées aux séjours saisonniers
Conséquences économiques locales :
L’essor touristique stimule directement le secteur immobilier via une hausse généralisée des transactions foncières dans ces zones attractives. Cela favorise également la création d’emplois liés à la construction/rénovation ainsi qu’au secteur tertiaire (hôtellerie-restauration), tout en dynamisant globalement les économies locales concernées.
Principaux effets :
- Valorisation rapide du foncier
- Diversification architecturale urbaine
- Pression possible sur l’accès au logement local permanent face à une demande accrue étrangère
Bon à savoir :
Le lac d’Ohrid, inscrit au patrimoine mondial de l’UNESCO, est un véritable catalyseur économique pour la Macédoine du Nord, attirant de nombreux touristes et boostant les prix de l’immobilier environnant. Cette demande accrue influence les types de propriétés prisées, allant des maisons de vacances aux investissements immobiliers à long terme. Parallèlement, Skopje et Bitola connaissent une transformation rapide avec l’amélioration des infrastructures, résultant en une prolifération de nouvelles constructions tant sur le plan touristique que résidentiel. L’afflux touristique crée une dynamique où l’augmentation des visiteurs stimule l’économie locale et favorise la diversification du marché immobilier, rendant ces régions attractives pour les investisseurs recherchant des retours sur investissement prometteurs.
L’impact des flux touristiques sur la flambée des prix immobiliers
L’augmentation marquée des flux touristiques en Macédoine du Nord a exercé une influence directe sur les prix de l’immobilier, particulièrement dans les zones à forte attractivité touristique comme Skopje et Ohrid.
| Ville/Région | Prix moyen au m² (2025) | Dynamique immobilière | Rendement locatif |
| Skopje | 1 500–2 000 € | Forte demande, projets neufs | 5–7 % |
| Ohrid | Jusqu’à 2 000 €+ | Location saisonnière dynamique | Jusqu’à 8 % |
| Bitola | ~900 € | Marché encore abordable | Variable |
- À Skopje, capitale et pôle économique, la demande est soutenue par l’arrivée de nouveaux résidents, le développement urbain rapide et la modernisation des infrastructures. Les quartiers Aerodrom, Karpoš et Centar sont particulièrement prisés.
- À Ohrid, ville UNESCO au bord du lac éponyme, la poussée des locations saisonnières liée à l’afflux de touristes a provoqué une envolée des prix ; les rendements dépassent parfois ceux observés à Skopje.
- Dans des villes comme Bitola, bien que le marché reste plus abordable (~900 €/m²), on observe un début d’appréciation grâce au tourisme culturel croissant.
La croissance touristique est attestée par une augmentation à deux chiffres du nombre de visiteurs étrangers en 2024–2025. Les touristes turcs représentent jusqu’à 42 % des arrivées étrangères. D’autres marchés dynamiques incluent la Serbie (+20 à +30 %, surtout vers Skopje/Ohrid), l’Allemagne ou encore la France.
Les principaux facteurs économiques et sociaux expliquant cette flambée :
- Demande accrue pour les biens destinés aux locations courtes durées (Airbnb, hôtels).
- Attirance pour le patrimoine naturel/culturel (lac d’Ohrid classé UNESCO).
- Investissements étrangers attirés par les rendements élevés et un prix/m² inférieur aux grandes capitales européennes.
- Modernisation urbaine (transports, commerce).
Dans les régions moins fréquentées ou rurales :
Les prix restent stables voire modérés, faute d’un flux touristique suffisant pour stimuler le marché immobilier local. Ces zones n’attirent ni investisseurs ni promoteurs.
Pour les résidents locaux :
L’augmentation rapide des prix crée un risque d’exclusion résidentielle dans certains quartiers touristiques où l’accès au logement devient difficile pour la population locale.
Pour les investisseurs étrangers :
La situation offre toujours un fort potentiel : rendement locatif élevé dans certaines villes ; mais attention aux risques liés à une bulle immobilière locale ou à une régulation future plus stricte.
Politiques gouvernementales observées :
- Soutien indirect via projets de rénovation urbaine/hôtelière.
- Absence relative de mesures restrictives sur l’investissement étranger ou sur la location courte durée – ce qui amplifie actuellement le phénomène haussier.
À retenir :
La hausse spectaculaire du tourisme international dope sélectivement le marché immobilier macédonien dans ses pôles attractifs, creusant ainsi un écart croissant avec les régions périphériques et posant question sur la soutenabilité sociale locale.
Bon à savoir :
En Macédoine du Nord, la flambée des prix immobiliers dans les zones touristiques telles qu’Ohrid et Skopje a été exacerbée par l’afflux croissant de visiteurs, avec une hausse des prix de l’immobilier de près de 12 % au cours des deux dernières années dans les régions prisées par les touristes. Cet engouement est en partie dû à l’intérêt accru des investisseurs étrangers, attirés par le potentiel locatif, mais il se traduit aussi par une pression sur le pouvoir d’achat des résidents locaux qui peinent à suivre ces augmentations. Dans les régions moins fréquentées, comme Bitola, l’impact reste limité, soulignant un contraste marqué. Les politiques gouvernementales visant à réguler le marché immobilier et promouvoir le logement abordable restent insuffisantes face à ces dynamiques, bien que certains plans de double imposition aient été mis en place pour freiner les acquisitions spéculatives. Ce phénomène invite à un équilibre entre développement touristique et soutenabilité résidentielle pour préserver l’accès à la propriété pour les habitants.
L’essor des investissements locatifs en terres macédoniennes
Les investissements locatifs en Macédoine du Nord connaissent un essor remarquable, alimenté par une combinaison de facteurs économiques, politiques et sociaux.
Principales raisons de l’augmentation de l’intérêt des investisseurs :
- Croissance économique stable et perspectives favorables pour les années à venir.
- Prix d’achat attractifs, notamment à Skopje où le mètre carré se situe entre 1 500 et 2 000 €, bien en dessous de nombreuses capitales européennes.
- Rendements locatifs élevés, oscillant entre 5 % et 7 % dans la capitale, avec des pics atteignant jusqu’à 8 % dans certaines régions touristiques.
- Demande locative soutenue, due à l’arrivée continue de nouveaux résidents, étudiants universitaires et travailleurs étrangers.
Tendances récentes du tourisme :
La Macédoine du Nord bénéficie d’un attrait touristique croissant autour des sites UNESCO comme Ohrid.
Le nombre de visiteurs internationaux augmente chaque année, ce qui stimule la demande pour les locations saisonnières (appartements meublés, maisons secondaires).
Les taux d’occupation pendant la haute saison estivale sont particulièrement élevés à Ohrid.
« Ohrid attire principalement pour son potentiel touristique exceptionnel : ville classée au patrimoine mondial de l’UNESCO grâce à son lac et son centre historique. Les rendements locatifs y sont variables mais peuvent atteindre 8 % ou plus sur les biens destinés aux touristes. »
Régions les plus prisées pour l’investissement immobilier :
| Région | Atouts principaux | Prix moyen achat (€/m²) | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Skopje | Capitale dynamique, forte demande résidentielle & bureaux | 1 500–2 000 | 5–7 % |
| Ohrid | Haut lieu touristique (lac & patrimoine UNESCO) | Variable | Jusqu’à 8 %+ |
| Bitola | Tourisme culturel & étudiants universitaires | Abordable | Potentiel croissant |
Dans ces zones :
- À Skopje, le marché est tiré par le développement urbain rapide et la pénurie relative d’offres face à une demande croissante (loyers démarrant autour de 200 € jusqu’à parfois plus de 600 € selon standing).
- À Ohrid, c’est le tourisme international qui booste fortement les locations courtes durées.
- Bitola séduit par ses projets patrimoniaux liés au tourisme culturel ainsi qu’une clientèle étudiante fidèle.
Facteurs ayant favorisé cette croissance :
- Modernisation des infrastructures urbaines
- Stabilité politique accrue depuis plusieurs années
- Politiques fiscales relativement avantageuses pour les investisseurs immobiliers étrangers
- Urbanisation rapide créant un déséquilibre offre/demande
« La forte demande d’appartements à louer maintient les prix à un niveau élevé. Ils ne s’attendent pas à une baisse des loyers Même dans la capitale la demande dépasse largement l’offre. »
Impact sur prix immobiliers & communautés locales :
Le dynamisme du secteur a entraîné une hausse annuelle moyenne supérieure à +5 %, avec certains quartiers centraux affichant près de +6 %. Cette tendance exerce une pression notable sur le pouvoir d’achat local — notamment chez les jeunes actifs ou étudiants — tandis que certains propriétaires profitent pleinement du boom lié au tourisme.
Défis potentiels rencontrés :
Liste des principaux défis :
- Saturation progressive dans certaines zones urbaines très demandées (notamment Skopje centre)
- Risque spéculatif accentué si l’offre finit par dépasser sensiblement la demande réelle
- Régulations gouvernementales possibles visant soit un plafonnement temporaire des loyers soit davantage d’obligations déclaratives/fiscales pour éviter une bulle immobilière ou protéger les populations locales
Tableau comparatif – Évolution récente :
| Année | Prix moyen m² (Skopje) | Variation annuelle (%) |
|---|---|---|
| Mi‑2024 | ~1 783 –1 867 € | +5–6 % |
Les projections économiques tablent sur un maintien voire une légère progression tant que perdure le flux touristique international ainsi qu’un climat politique stable encourageant investissements directs étrangers.
L’essor conjoint du marché immobilier locatif macédonien s’explique autant par ses fondamentaux économiques solides que par sa capacité croissante à attirer touristes comme investisseurs internationaux. Toutefois, il convient désormais aux acteurs locaux comme étrangers d’intégrer pleinement risques réglementaires futurs ainsi que tensions potentielles avec certaines communautés impactées par cette mutation rapide.
Bon à savoir :
Le marché immobilier en Macédoine du Nord, dopé par l’essor du tourisme, séduit de plus en plus d’investisseurs tant locaux qu’étrangers. L’augmentation du nombre de touristes, qui a bondi de 10% en 2022, a conduit à une forte demande locative, notamment dans les centres urbains de Skopje et Ohrid, prisés pour leur patrimoine culturel. Cette attractivité est soutenue par des politiques incitatives du gouvernement et une stabilité économique relative, rendant ces régions particulièrement favorables pour les investissements. Cependant, cette expansion a provoqué une hausse notable des prix de l’immobilier, mettant une pression sur les communautés locales qui regrettent parfois la transformation rapide de leur environnement. Des défis comme la saturation du marché et des régulations locales limitantes émergent également, incitant les investisseurs à bien évaluer les régions. Les projections économiques suggèrent une croissance continue mais appellent à une prudence quant à l’offre excédentaire de biens locatifs, sinon le risque de déséquilibre en termes d’équité pour les résidents pourrait s’accroître.
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